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1、(本科）目录教学ppt课件资产评估学（第三版）姜姜 楠楠 编著编著东北财经大学出版社大连第第1 1章章 导导 论论1.1资产评估及其发展1.2资产评估的种类、功能、特点和作用 1.3资产评估与社会经济发展 学习目标掌握资产评估活动、资产评估学、资产评估基本要素、资产评估特性以及资产评估与社会经济发展的关系等资产评估最基本的概念和理论问题。资产评估及其发展t资产评估活动 1)资产评估活动产生的社会背景 交易对象和交易空间的扩大交易对象和交易空间的扩大 交易各方信息的不对称交易各方信息的不对称 交易的公允性要求交易的公允性要求 资产评估及其发展2)资产评估不同的发展阶段 原始评估阶段原始评估阶段

2、初级初级(经验经验)评估阶段评估阶段 规范评估阶段规范评估阶段 偶然性。偶然性。直观性。直观性。非专业性。非专业性。简单性。简单性。无偿性。无偿性。经验性。经验性。有偿性。有偿性。责任性。责任性。资产评估机构公司化。资产评估机构公司化。评估人员专业化。评估人员专业化。评估业务多元化。评估业务多元化。评估手段和方法的科学化。评估手段和方法的科学化。评估技术规程和评估职业道评估技术规程和评估职业道德规范化。德规范化。评估结果的法律责任。评估结果的法律责任。发达国家发达国家资产评估资产评估发展的现发展的现状与趋势状与趋势 t1.1.2 资产评估发展现状与趋势 市场经济发达国家市场经济发达国家资产评估

3、发展的现状资产评估发展的现状 市场经济发达国家市场经济发达国家资产评估发展的趋势资产评估发展的趋势 第一第一,资产评估的主体公资产评估的主体公司化。司化。第二第二,资产评估业务的多资产评估业务的多元化。元化。第三第三,资产评估从业人员资产评估从业人员的多层次化。的多层次化。第四第四,评估技术规程和评评估技术规程和评估职业道德规范化。估职业道德规范化。 资产评估发展现状与趋势 我国资产我国资产评估发展评估发展的历程及的历程及展望展望产生阶段产生阶段(19881992) 初具规模阶段初具规模阶段(19931995) 规范化阶段规范化阶段(19962008) t资产评估学及其学科发展v资产评估学 v

4、资产评估的基本构成要素 v资产评估的学科发展 (1)资产评估主体资产评估主体 (2)资产评估客体资产评估客体 (3)资产评估目的资产评估目的 (4)资产评估假设资产评估假设 (5)资产评估价值类型资产评估价值类型 (6)资产评估途径与方法资产评估途径与方法 (7)资产评估程序资产评估程序 (8)资产评估执业标准资产评估执业标准 (9)资产评估基准日资产评估基准日 (10)资产评估结论资产评估结论 从行业的角度从行业的角度,资产评估学涉及国民经济中的各个部门和各资产评估学涉及国民经济中的各个部门和各个领域。个领域。从学科的角度从学科的角度,资产评估学涉及商品学、各类工程学、各类资产评估学涉及商品

5、学、各类工程学、各类技术学、经济学、各门类的部门经济学、市场及市场营销技术学、经济学、各门类的部门经济学、市场及市场营销学等。学等。简单地讲简单地讲,资产评估学是一门研究资产评估规律的学科。资产评估学是一门研究资产评估规律的学科。t1.2.1 资产评估的种类 评估、评估复核和评估咨询 评估评估 评估复核评估复核 评估咨询评估咨询完整性资产评估和限制性资产评估 完整性资产评估完整性资产评估 限制性资产评估限制性资产评估 t资产评估的功能资产评估的基本功能资产评估的辅助功能评价 评值(最基本的内在功能最基本的内在功能 )管理功能 t资产评估的特点市场性市场性 公正性公正性 专业性专业性 咨询性咨询

6、性 t资产评估的作用 咨询咨询 管理管理 鉴证鉴证 资产评估结论是为资产业资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见务提供专业化估价意见,该意见本身并无强制执行该意见本身并无强制执行的效力的效力,它只是给相关当它只是给相关当事人提供的有关资产交换事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专价值方面的专业判断或专家意见家意见,资产评估不能也资产评估不能也不应该取代资产交易当事不应该取代资产交易当事人的交易决策。人的交易决策。 政府、企业利用资政府、企业利用资产评估进行国有资产评估进行国有资产管理或企业财务产管理或企业财务管理和价值管理所管理和价值管理所发挥出的特殊作用。发挥出的特殊作用。 由鉴别

7、和举证两个部分组成由鉴别和举证两个部分组成,鉴别是专家依据专业原则对鉴别是专家依据专业原则对经济活动及其结果做出的独经济活动及其结果做出的独立判断立判断,而举证则是为该判而举证则是为该判断提供理论和事实支撑断提供理论和事实支撑,使使之做到言之有理、持之有据。之做到言之有理、持之有据。这类行为一般具有独立、客这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。观和专业的特征。 1.3资产评估与社会经济发展国有资产产权变动与资产评估 税制改革与资产评估 金融资产安全与资产评估 会计资产计价与资产评估本章小结本章小结 资产评估的产生和发展有其客观基础,资产评估的发展演变与社会经济条件的发展演变密切相关。资产评估

8、活动的出现、资产评估服务领域的不断扩大、资产评估学科的产生,都是由于市场经济的发展推动所致。与市场经济不同发展阶段相适应,在资产评估的不同发展阶段形成了不同时期鲜明的特点。把握社会经济发展与资产评估发展关系的主线是理解资产评估实践及理论体系和方法体系构建的基础,也是学习掌握资产评估理论及方法的基础。第第2 2章章 资产评估理论基础资产评估理论基础 2.1资产评估价值论和价值观2.2资产评估价值的影响因素2.3评估价值的多样性及价值类型2.4资产评估适用的一般经济技术原则 学习目标通过本章的学习,粗略地了解有关资产评估价值及其价值决定等方面的各种价值理论、价值观、资产评估学的研究对象、资产评估价

9、值的影响因素、评估价值多样性产生的条件等资产评估的基础理论问题,从而为进一步认识资产评估活动、资产评估的本质,以及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的理论基础。t资产评估研究对象资产的内在价值资产的账面价值 资产的市场价值 资产的投入价值 资产的产出价值 t2.1.2 关于价格与价值的进一步说明(1)尽管人们在表述资产评估结论时习惯使用“价值(value)”这个词,但评估结果的属性属于价格范畴。这是因为:资产评估结果是一种用货币表示的价值量;一项资产评估的结果除受其内在因素影响以外,市场供求对评估结果的影响非常大;从可操作性的角度看,评估师可以评估的只能是资产的“价格”而非凝结在资产之中的抽

10、象劳动。(2)资产评估结果的属性属于价格(范畴),但它又不是市场价格本身,即资产评估结果并不是资产的实际市场价格。资产评估是在资产真正进入流通领域和市场之前进行的,资产的市场价格只能在流通中产生,而不能在市场及流通领域以外的地方产生;资产评估结果并不能替代或取代资产交易当事人的讨价还价及定价行为,资产评估仅仅是一种专家判断,资产评估结果仅仅是资产评估专业人士对资产交换价值客观值的估计值。t2.1.2 关于价格与价值的进一步说明t2.1.3 经济学中的价值理论和价值观劳动价值论劳动价值论 边际效用价值论边际效用价值论 生产费用论生产费用论 供求均衡价值论供求均衡价值论 生产成本观生产成本观 供求

11、平衡价值观供求平衡价值观 预期效用观预期效用观 2.2资产评估价值的影响因素 资资产产的的使使用用价价值值市市场场供供求求关关系系 2.3评估价值的多样性及价值类型资产评估结资产评估结论多样性的论多样性的特点特点 影响评估影响评估结论结论多样性因多样性因素的分析素的分析 其一是同类、同种或同样的非同一资产可能存在着不同的评估结论;其二是同一资产可能存在着不同的评估结论。 2.4资产评估适用的一般经济技术原则 预期收益预期收益原则原则 供求原则供求原则 贡献原则贡献原则 替代原则替代原则 评估时点评估时点原则原则 以技术原以技术原则的形式则的形式概括出资概括出资产及其资产及其资产价值的产价值的最

12、基本的最基本的决定因素决定因素 经济学中经济学中关于供求关于供求关系影响关系影响商品价格商品价格原理的概原理的概括括 从一定意义从一定意义上讲上讲,贡献原贡献原则是预期收则是预期收益原则在某益原则在某种情况下的种情况下的具体应用原具体应用原则则 作为一种市场作为一种市场规律规律,在同一在同一市场上市场上,具有具有相同使用价值相同使用价值和质量的商品和质量的商品,应有大致相同应有大致相同的交换价值的交换价值 要求资产评估要求资产评估必须有评估基必须有评估基准日准日,而且评估而且评估值就是评估基值就是评估基准日的资产价准日的资产价值值 本章小结本章小结 对资产评估研究对象的正确认识和理解是正确认识

13、资产评估理论的基础。资产评估作为一种价值判断活动,它要解决和解释的是如何衡量价值,其理论基础是市场定价理论。资产评估学所要研究的是资产功能与资产利用,以及资产功能和资产利用与市场供求和市场评价之间逻辑关系及数量关系。把握资产评估研究对象及理论基础是理解资产评估方法体系,以及学习掌握资产评估方法的钥匙。第第3 3章章 资产评估主体与客体资产评估主体与客体 3.1资产评估主体3.2我国资产评估行业管理体制3.3资产评估客体 学习目标 通过本章的学习,应当了解和掌握资产评估主体及基本管理制度,以及资产评估行业管理体制。了解和掌握评估对象及其分类,以及评估对象的实体边界、权益边界、作用方式和盈利模式的

14、界定。t资产评估主体及其分类 资产评估主体：是指资产评估业务的承担者是指资产评估业务的承担者,具体包括资具体包括资产评估工作的从业人员及由评估人员组成的资产评估机构。产评估工作的从业人员及由评估人员组成的资产评估机构。 资产评估机构分类 从资产评估机构的执从资产评估机构的执业范围的角度划分业范围的角度划分 从资产评估机构的企业从资产评估机构的企业组织形式的角度划分组织形式的角度划分 综合资产综合资产评估机构评估机构 专项资产专项资产评估机构评估机构 合伙制合伙制资产评资产评估机构估机构 有限责任有限责任制资产制资产评估机构评估机构 从资产评估机构的资格等级划分从资产评估机构的资格等级划分 A级

15、 B级 t资产评估机构职业资格制度 按照国际惯例和规范的做法,资产评估机构必须具有资产评估资格。我国现行的资产评估机构管理制度规定,凡欲取得资产评估职业资格的中介机构,必须满足国家工商行政主管部门对企业及公司设立的相关要求，在获得国家工商行政主管部门企业及公司设立批准后，相关的资产评估机构行政及行业自律管理组织再进行评估职业资格的后置审批。在满足注册资本、人员构成、内部制度建设等方面的要求和条件后,可以取得省级以上资产评估管理行政主管部门授予的资格证书。国家对已取得资产评估执业资格的资产评估机构实行等级制度,并采取统一政策、分级管理的原则。 t资产评估师职业资格制度注册资产评估师行政注册资产评

16、估师行政准入管理制度准入管理制度 资产评估行业自律组织资产评估行业自律组织以自律管理为主的资产以自律管理为主的资产评估师管理制度评估师管理制度 t资产评估机构的年检制度年检内容年检内容 年检方年检方法法 确认年确认年检结果检结果 (1)资产资产评估机评估机构内部构内部机构设机构设置及人置及人员配备员配备情况。情况。 (2)资产资产评估机评估机构业务构业务开展情开展情况况,评估评估的项目的项目类型、类型、数量、数量、规模。规模。(3)评评估工估工作质作质量情量情况。况。 (4)资资产评产评估机估机构信构信誉情誉情况。况。 (5)对法对法律、法律、法规的执规的执行情况行情况及遵守及遵守职业道职业道

17、德情况。德情况。(6)资资产评产评估机估机构的构的收费收费情况情况等。等。3.2我国资产评估行业管理体制 t资产评估行业的资产评估行业的政府管理政府管理 t资产评估的行资产评估的行业自律管理业自律管理 对资产评估机构的管对资产评估机构的管理理对资产评估业务的管对资产评估业务的管理理对资产评估收费的管对资产评估收费的管理理对资产评估的法制管对资产评估的法制管理理3.3资产评估客体t资产评估客体及其特点1)资产评估客体:从资产评估理论层面上讲从资产评估理论层面上讲,资产评估客体通资产评估客体通常是泛指资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表常是泛指资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示

18、的经济事项。示的经济事项。2)资产评估客体的基本特征资产必须是经济主体资产必须是经济主体拥有或者控制的拥有或者控制的 资产是能够给经济主体资产是能够给经济主体带来经济利益的资源带来经济利益的资源 资产评估中的资产资产评估中的资产必须能以货币计量必须能以货币计量 需要利用估值技术服务的其他经济事项的特征 t资产评估客体分类按资产存在形态分类按资产存在形态分类 按资产与生产经营过程的按资产与生产经营过程的关系分类关系分类 按企业会计制度及其资产按企业会计制度及其资产的流动性分类的流动性分类 按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在分类 按资产的构成和是否具有按资产的构成和是否具有综合获利能力分类综

19、合获利能力分类 债务债务 其他其他 获利能力获利能力 成本费用成本费用 资产评估客体分类 需要利用估值技术服务需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类的其他经济事项的分类 t资产评估对象及其界定2)无形资产的界定无形资产的界定 1) 有形资产的界定有形资产的界定 单项有形资产的界定单项有形资产的界定 资产组及资产组组合的界定资产组及资产组组合的界定 整体资产的界定整体资产的界定 t评估对象作用方式的界定评估对象作用方式的界定评估对象作用方式的界定 盈利模式判断盈利模式判断 本章小结本章小结 资产评估主体的基本管理制度主要包括资产评估师管理制度、资产评估机构资格管理制度以及资产评估机构的年检制度

20、等。随着资产评估行业的发展壮大,资产评估行业的管理模式也由以政府监管为主向行业自律监管方向发展。评估对象的实体边界、权益边界、作用方式和盈利模式的界定是资产评估过程中非常重要的组成部分,是准确、合理评价资产价值的基础工作。第第4 4章章 资产评估目的与假设资产评估目的与假设 4.1资产评估目的4.2资产评估假设4.3资产评估假设与评估价值 学习目标 通过本章的学习,应当了解和掌握资产评估的一般目的和特定目的,以及它们在资产评估中的地位和作用。了解和掌握资产评估中的各类假设和各种假设,如评估条件假设、评估环境假设、评估对象利用程度假设和特定假设等,并能充分理解资产评估假设在资产评估中的地位和作用

21、。t引起资产评估的经济事项与资产评估报告的预期用途法律法规要求法律法规要求市场主体要求市场主体要求国有资产管理法规规国有资产管理法规规定的需要进行资产评定的需要进行资产评估的国有资产产权变估的国有资产产权变动及相关的经济活动动及相关的经济活动公司法、证券法等法公司法、证券法等法规规定的需要或可以规规定的需要或可以进行资产评估的投资、进行资产评估的投资、融资及相关的经济事融资及相关的经济事项项 其他法律法规规定的其他法律法规规定的需要或可以进行资产需要或可以进行资产评估的涉及财产、经评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事济赔偿等的案件、事项等项等 国有资产转让。国有资产转让。国有企业兼并。国有企业

22、兼并。国有企业出售。国有企业出售。国有企业联营。国有企业联营。股份经营股份经营中外合资或合作。中外合资或合作。国有企业清算。国有企业清算。国有资产担保。国有资产担保。国有企业租赁。国有企业租赁。国有债务重组。国有债务重组。引起国有资产评估引起国有资产评估的其他合法经济事项。的其他合法经济事项。t评估报告预期使用者评估报告预期使用者是指评估师及评估机构承接业务时在与客户沟通的基础上,并通过评估委托协议或合同所确定的评估报告的使用者。t资产评估特定目的在资产评估中的地位作用t按照评估假设设定条件约束的内容分类t按照评估假设设定条件的真实性程度分类t资产评估假设在资产评估中的作用4.2资产评估假设资

23、产评估假设基本情景假设市场条件假设评估对象状况假设环境假设评估对象利用程度假设公开市场假设公开市场假设 非公开市场假设非公开市场假设 有限交易主体假设有限交易主体假设 关联交易假设关联交易假设 快速变现假设快速变现假设 是对资产拟进入是对资产拟进入的市场的条件的市场的条件,以及资产在这样以及资产在这样的市场条件下接的市场条件下接受何种影响的一受何种影响的一种界定或假定说种界定或假定说明。明。 市场条件假设市场条件假设评估对象状况评估对象状况假设假设 在用续用假设在用续用假设 转用续用假设转用续用假设 移地续用假设移地续用假设 环境环境假设假设 宏观环境假设宏观环境假设 微观环境假设微观环境假设

24、 评估对象利评估对象利用程度假设用程度假设 整体资产利用程度假设整体资产利用程度假设 单项资产利用程度假设单项资产利用程度假设 t按照评估假设设定条件的真实性程度分类一般假设一般假设 特别假设特别假设 非真实性条件非真实性条件亦称资产评估真实性条件假设,通常是指评估师依据评估基准日客观存在的事实或者是可以被视为真实的条件所做的描述或假设。是对资产评估中的某些不确定性条件所做的肯定假设。具体地说,是指评估师对其在评估基准日尚不能确定的情况和条件设定为事实的假设。是评估师所做的与其在评估基准日所知事实和真实情况相反的假定说明。具体地讲,非真实性条件所设定的评估对象物理、法律和经济特征、市场条件或趋

25、势等资产外部条件以及分析中使用数据的真实性与评估师在评估基准日已知的实际情况相背。t4.2.3 资产评估假设在资产评估中的作用 资产评估假设在资产评估中创造或构筑资产评估假设在资产评估中创造或构筑资产评估得以顺利进行的基础和条件的作用资产评估得以顺利进行的基础和条件的作用,是通过资产评估各种条件假设将被评估资产是通过资产评估各种条件假设将被评估资产置于一个相对固定的市场环境中置于一个相对固定的市场环境中,以及将被以及将被评估资产设定到某一种状态下。评估资产设定到某一种状态下。 4.3资产评估假设与评估价值资产的效用资产的效用与评估价值与评估价值 资产的效用与资产的效用与资产的使用方式资产的使用

26、方式 资产的效用与资产的效用与资产的作用空间资产的作用空间 资产的作用方式、资产的作用方式、作用空间与资产评作用空间与资产评估的特定目的和资估的特定目的和资产评估假设的关系产评估假设的关系 资产评估假设资产评估假设与评估结果的与评估结果的价值类型价值类型 本章小结本章小结 资产评估中的一般目的和特定目的规定着资产评估的基本目标和具体方向,是理解资产评估的切入点。资产评估中的两类假设及各种具体假设,如市场条件假设、评估对象使用方式假设、评估环境假设及评估对象利用程度假设、一般假设、特别假设和非真实性条件假设等是资产评估理论体系的基础内容之一,也是学习掌握资产评估理论及方法的重要基础。第5章 资产

27、评估价值目标 5.1资产评估价值目标及其分类5.2价值定义分类5.3资产评估价值基础5.4明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用学习目标 通过本章的学习,应当了解和熟悉资产评估价值目标中的一般目标和具体目标。熟知价值类型与定义,掌握价值定义分类的依据、市场价值和市场价值以外价值的主要表现形式及使用范围,价值定义及类型在资产评估中的作用,以及如何恰当地选择和定义评估价值。t资产评估一般价值目标:也可以理解为资产评估价值的基本目标。 t资产评估的特定价值目标评估价值定义及其基评估价值定义及其基本依据本依据 关于定义评估价值关于定义评估价值具体依据的实践过具体依据的实践过程程 不

28、同价值定义依据的不同价值定义依据的特点与评价特点与评价 资产评估中的价值资产评估中的价值定义推介定义推介 1)市场价值2)在用价值 3)投资价值4)持续经营价值5)残余价值6)清算价值(或强制变卖价值)7)特殊价值8)合并价值市场价值市场价值第一第一,自愿买方自愿买方,指具有购买动机指具有购买动机,但并没有被强迫进行购买的一方当事人。但并没有被强迫进行购买的一方当事人。第二第二,自愿卖方自愿卖方,指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售,也不会因期望也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。获得被现行市场视为不合理的价格而继续

29、持有资产的一方当事人。第三第三,评估基准日评估基准日,指市场价值是某一特定日期的时点价值指市场价值是某一特定日期的时点价值,仅反映评估基准日仅反映评估基准日的真实市场情况和条件的真实市场情况和条件,而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。第四第四,以货币单位表示以货币单位表示,市场价值是在公平的市场交易中市场价值是在公平的市场交易中,以货币形式表示的为以货币形式表示的为资产所支付的价格资产所支付的价格,通常表示为当地货币。通常表示为当地货币。第五第五,公平交易公平交易,指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交

30、易,即假设在互无即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。关系且独立行事的当事人之间的交易。第六第六,资产在市场上有足够的展示时间资产在市场上有足够的展示时间,指资产应当以最恰当的方式在市场上指资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示予以展示,不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同,但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。第七第七,当事人双方各自精明、谨慎行事当事人双方各自精明、谨慎行事,指自愿买方和自愿卖方都合理地知道指自愿买方和自愿卖方

31、都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况,并假并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策定当事人都根据上述知识为自身利益而决策,谨慎行事以争取在交易中为自谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。己获得最好的价格。第八第八,估计数额估计数额,是指资产的价值是一个估计值是指资产的价值是一个估计值,而不是预定的价值或真实的出而不是预定的价值或真实的出售价格。售价格。5.2价值定义分类t 市场价值市场价值 承载市场价值的评估对象承载市场价值的评估对象及其权益是明确的及其权益是明确的 评估师在整个评估过程评估

32、师在整个评估过程中是以公开市场中是以公开市场(假设假设)来设定资产评估所依据来设定资产评估所依据的市场条件的市场条件 评估师是以评估对象被正评估师是以评估对象被正常使用常使用,并能达到正常使用并能达到正常使用水平和效益水平作为评估水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态对象在评估时的使用状态 评估师是以评估对象在评估师是以评估对象在评估基准日按市场价值评估基准日按市场价值在市场上交易之前在市场上交易之前,有一有一个合理的展示时间为前个合理的展示时间为前提提 评估师在资产评估过程中评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场所使用的数据均来自于市场 5.2价值定义分类t 市场价值的特点市场

33、价值的特点 市场价值是一种经过市场价值是一种经过严格定义的价值严格定义的价值 市场价值是一种相对市场价值是一种相对理想状态下的价值理想状态下的价值 市场价值是评估业务市场价值是评估业务中使用频率最高的一中使用频率最高的一种价值定义和类型种价值定义和类型 市场价值是整体市市场价值是整体市场认同的价值场认同的价值,而不而不是个性化的价值是个性化的价值 5.2价值定义分类t 市场价值以外的价值市场价值以外的价值 第一类第一类 指评估主体指评估主体从资产所有权中获得从资产所有权中获得的收益。的收益。 第二类第二类 指为交换某指为交换某项资产项资产,特定双方达特定双方达成合理的协议价格。成合理的协议价格

34、。第三类指法律、法规第三类指法律、法规或合同协议中规定的或合同协议中规定的价值。价值。5.3资产评估价值基础 t资产评估的市场价值基础t资产评估中的市场价值以外的价值基础5.4明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用t5.4.1 5.4.1 价值定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束 t价值定义及类型的合理选择是实现资产评估价值目标的重要手段 t5.4.2 5.4.2 价值类型对客户及委托方正确使用资产评估报告的指引作用 t5.4.1 价值定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束 市场价值和市场价值以外的价值是按资产评估面临的市场条件和评估对象自身的条件为标准,以及评估

35、价值合理性指向设定的。 市场价值和市场价值以外的价值概念界定与分类有利于评估人员对其评估结果性质的认识,便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切含义。 市场价值和市场价值以外的价值的分类及其概念界定便于评估人员划分其评估结果的适用范围和使用范围。关于价值定义及其类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应该从两个方面来认识和把握:其一要从正确选择价值定义及其类型的角度,而关注资产评估目的等相关条件对所选择价值定义及其类型的影响;其二要从价值定义及其类型的选择对实现资产评估目的,以及满足其他相关条件的角度,关注价值定义及其类型的正确选择。t价值类型对客户及委托方正确使用资产评估

36、报告的指引作用一般而言,属于市场价值性质的资产评估结果主要适用于产权变动类资产业务,但并不排斥运用于非产权变动业务。 t价值定义及类型的合理选择是实现资产评估价值目标的重要手段 市场价值的这种作用和定位源于其自身优越的条件:市场价值是公开市场条件下的公允价值,公开市场条件容易理解和把握;市场价值是资产正常使用(最佳使用)状态下的价值,正常使用(最佳使用)也容易理解和把握;资产评估价值只有两种价值类型,市场价值和市场价值以外的价值,而市场价值类型中只有市场价值一种,明确了市场价值也就等于明确了市场价值以外的价值;市场价值是资产评估中最为典型的公允价值,市场价值的准确定位是准确把握市场价值以外的价

37、值的基础,也是准确把握公允价值的基础。 本章小结本章小结 价值类型理论在资产评估中具有举足轻重的地位和作用,尤其是在市场经济不很完善的我国,将价值类型理论引入资产评估实践,将指引评估人员更准确地理解资产评估,准确地把握资产评估目标,为合理地实现评估价值目标提供目标载体和表达载体。同时,价值类型的合理划分也为评估人员提高评估报告披露质量创造了条件和规范,对于保证评估报告使用人正确使用评估报告具有重要作用。第6章 资产评估途径与方法 6.1资产评估途径与方法概述6.2市场途径6.3收益途径6.4成本途径6.5评估途径及其方法的选择 学习目标 通过本章的学习,学生应当了解和掌握资产评估途径和技术方法

38、的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式以及各种评估技术途径与方法之间的关系。6.1资产评估途径与方法概述资产评估途径与方法概述t资产评估途径内涵 t资产评估途径与市场的关系 概括地讲,资产评估途径是判断资产价值的技术思路,以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前,最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径。对资产评估途径及其技术方法的认识、理解和运用都应当从市场的角度来把握,资产评估途径与方法的具体内容和要求也需要根据市场的变化及时做出相应的调整,离开了市场及市场规律的资产评估方法充其量只是一堆数学符号或一种数字游戏工具。6.

39、2市场途径市场途径t市场途径的基本含义市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。在资产评估实践中评估技术思路的各种评估技术方法的总称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。市场途径亦被称为市场法。市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 6.2市场途径市场途径t市场途径的基本前提 通过市场途径及其方法进行资产评估需

40、要满足两个最基本的通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。要有足够多的可比的资产及其交易活动。6.2市场途径市场途径t市场途径的基本程序通过市场途径及其方法进行资产评估大体上要经历以下程序通过市场途径及其方法进行资产评估大体上要经历以下程序:1)选择参照物选择参照物2)在评估对象与参照物之间选择比较因素在评估对象与参照物之间选择比较因素3)指标对比、量化差异指标对比、量化差异4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异在各参照物

41、成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5)综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:第一第一,资产的功能。资产的功能。第二第二,资产的实体特征和质量。资产的实体特征和质量。第三第三,市场条件。市场条件。第四第四,交易条件。交易条件。 6.2市场途径市场途径t市场途径中涉及的相关因素市场途径中涉及的相关因素主要是参照物和可比指标。市场途径中涉及的相关因素主要是参照物和可比指标。参照物是运用市场途径的必备条件参照物是运用市场途径的必备条件,没有参照物就没有办法运用市场途没有参照物就没有办

42、法运用市场途径及其方法。径及其方法。参照物与评估对象的可比性是通过参照物与评估对象之间的可比指标参照物与评估对象的可比性是通过参照物与评估对象之间的可比指标体现出来的。体现出来的。t市场途径中的具体方法 间接比较法 直接比较法直接比较法 (1)现行市价法 (2)市价折扣法 (3)功能价值类比法 (4)价格指数调整法(亦称物价指数法) (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法 (7)价值比率法 6.2市场途径市场途径直接比较法直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格直接比较法是指利用参照物的交易价格,以评估对象的某一以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较

43、得到或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照物交易价格的基在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本数学表达础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本数学表达式为式为:评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格修正系数修正系数1修正系数修正系数2修正系数修正系数n(6-1)或或=参照物成交价格参照物成交价格基本特征差额基本特征差额1基本特征差额基本特征差额2基本特征差额基本特征差额n (6-2)现行市价法现行市价法 当市场上与评估对象完全相同的资产当

44、市场上与评估对象完全相同的资产具有市场交易价格或与评估对象基本相同的具有市场交易价格或与评估对象基本相同的参照物具有市场交易价格的时候参照物具有市场交易价格的时候,可以直接利可以直接利用与评估对象完全相同的资产或参照物在评用与评估对象完全相同的资产或参照物在评估基准日的现行市场交易价格作为评估对象估基准日的现行市场交易价格作为评估对象的评估价值。的评估价值。 市价折扣法市价折扣法 市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估。当市场上市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估。当市场上与评估对象完全相同的资产具有市场交易价格或与评估对象基本相同与评估对象完全相同的资产具有市场交易价格或与评估对象

45、基本相同的参照物具有市场交易价格的参照物具有市场交易价格,且评估对象的评估假设前提是清算或快且评估对象的评估假设前提是清算或快速变现速变现,此种情况下此种情况下,利用市场上与评估对象完全相同的资产的成交价利用市场上与评估对象完全相同的资产的成交价格或与评估对象基本相同的参照物具有市场交易价格为基础格或与评估对象基本相同的参照物具有市场交易价格为基础,考虑到考虑到评估对象在交易条件评估对象在交易条件,特别是交易时限等方面的不利因素特别是交易时限等方面的不利因素,根据市场数根据市场数据及评估人员的经验或有关部门的规定据及评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算设定一个价格折扣率来估

46、算评估对象价值的方法。其数学表达式为评估对象价值的方法。其数学表达式为:资产评估价值资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格(1-价格折扣率价格折扣率)(6-3) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。方面差异的情况。 例例6-1评估某拟快速变现资产评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同资产的正在评估时点与其完全相同资产的正常交易价格为常交易价格为10万元万元,评估师根据市场相关数据及评估经验进行综合评估师根据市场相关数据及评估经验进行综合分析分析,认为该资产快速变现的折扣率应为认为该资产快速变现的折扣率

47、应为40%,因此因此,拟快速变现资产价拟快速变现资产价值接近于值接近于6万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10(1-40%)=6(万元万元) 功能价值类比法功能价值类比法 功能价值类比法是利用了资产功能与资产价值之间所具有的相对稳定的功能价值类比法是利用了资产功能与资产价值之间所具有的相对稳定的数量关系数量关系,以参照物的功能及其成交价格为基础以参照物的功能及其成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别的

48、线性关系和指数关系的区别,其评估思路的数学表达式分别为其评估思路的数学表达式分别为:资产价值与其功能呈线性关系的情况资产价值与其功能呈线性关系的情况:资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生产能力参照物生产能力)(6-4)例例6-2被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨吨,参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为120吨吨,评估时评估时点参照资产的市场价格为点参照资产的市场价格为10万元万元,由此确定被评估资产价值接近于由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。万元。资产评估价值资产评估价值=1090120=7.5(万元万元

49、)资产价值与其功能呈指数关系的情况资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法通常被称作规模经济效益指数法:资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生产能力参照物生产能力)x(6-5)例例6-3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨吨,参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为120吨吨,评估时评估时点参照资产的市场价格为点参照资产的市场价格为10万元万元,该类资产的功能价值指数为该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评由此确定被评估资产价值接近于估资产价值接近于8.18万元。万元。资产评估价值资产评估价

50、值=10(90120)0.7=8.18(万元万元)(4)价格指数调整法价格指数调整法(亦称物价指数法亦称物价指数法)。价格指数调整法是以参照物成交价格。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其数学表达式为利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其数学表达式为:资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(1+价格变动指数价格变动指数)(6-6-1) 功能价值类比法功能价值类比法 资产评估价值资