华北某房地产投资项目投资和费用的估算解读.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流华北某房地产投资项目投资和费用的估算解读.精品文档.华北某房地产投资项目投资和费用的估算一、房地产开发建设投资估算1土地费用估算表2-1-2 土地费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额/万元备注1土地使用出让金（含拍买费用）市城市土地分等定级和基准地价综合估算320元/m15027.8m480纯土地价2城市建设套费（含相关费用）（1）商场市建设局收费规定90元/m18400m166（2）住宅市建设局收费规定50元/m67340m337（3）办公市建设局收费规定90元/m6660m60（4）地下室市建设局收费规定70元/m9200

2、m643拆迁安置补偿费市房管局、物价局规定的各类拆迁费用补贴标准13004拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10估算（含其他费用）5土地预登记证办证费某市国土资源管理局收费标准0.5合 计2417.52前期工程费用估算表表2-1-3 前期工程费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额/万元备注1总体规划设计费（1）总图设计费工程设计收费标准及本地区建设工厂造价经验值22.5元/m94500m213（2）建筑单体设计费（3）施工图设计费（4）特殊设计费2可行性研究费估算费13三通一平费（1）施工接水费按场地要求估算1550cm管（2）施工接电费按现场要求估算20400kVA/台（3）场地平

3、整费按现场要求估算15027.8m25（4）临时设施费按现场要求估算5围墙、办公用房4项目测量费（1）1/500地形图测绘费某市城市规划管理局收费标准1（2）道路红线规划费某市城市规划管理局收费标准0.07（3）试放线费某市城市规划管理局收费标准2（4）基础验线费某市城市规划管理局收费标准0.4（5）0.000验线费某市城市规划管理局收费标准0.5（6）竣工测量费某市城市规划管理局收费标准25人防配套费（含地下室人防设计费）某市人防办相关规定32元/m 38元/m20地下室按人防设计交保证金（可回收）6工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价1/10008577万元8.577工程造价按有关规定

4、取8577万元7招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价3/10008577万元25.731工程造价按有关规定取8577万元8按资许可证办证费某市计委收费标准0.19建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标准1办证费10施工许可证某市建设局收费标准0.5合 计340.7883基础设施建设费用估算表2-1-4 基础设施建设费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额/万元备注1自来水按工程量估算8工程费2污水按工程量估算53煤气按工程量估算30工程费4供电按工程量估算1主配电室280设备、安装费5通信按市场价格估算600-650 元/门600门电话36（按600元/门计算）含线路安装

5、6道路按工程量估算80元/m1357.44m11整个小区内的道路7绿化按市场价格估算250元/m3902.29m988环卫按需购买设施估算11.5垃圾桶垃圾车及保洁设施9室外照明按市场价格估算500元/盏80盏灯4含安装10路牌按市场价格估算5000元/块31.511宽带网电信局收费标准99元/户510户5代缴12闭路电视广电局有关收费标准150元/户510户8代缴13可视对讲按市场价格估算300元/户510户15代缴合 计5034建筑安装工程费用估算表2-1-5 建筑安装工程费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额备注1建筑工程费（1）结构工程省建筑工程预算定额某地区基价及经验值

6、720元/m94500m6804含门窗及外墙装修（2）建筑工程（3）特殊外装修工程2设备及安装工程费（1）给排水设备安装工程造价概预算手册35元/m94500m330（2）电气照明及设备安装工程造价概预算手册20元/m94500m189含一台600kW发电机（3）空调通风设备及安装工程造价概预算手册100-150元/m9200m92（按100元/m取费）地下室通风（4）弱电设备及安装工程造价概预算手册25元/m94500m236安防系统背景音乐（5）电梯及其安装工程造价概预算手册40万元/台14台电梯 6台扶梯800（6）消防设施设备工程造价概预算手册70元/m20000m140（7）其他设备

7、及安装工程造价概预算手册10元/m94500m953室内装饰及配置费工程造价概预算手册5元/m94500m47电梯前室楼梯间4施工图预算和标底编制费工程造价概预算手册基本设计费10%213万元21基本设计费10%5工程合同预算或标底审查费工程造价概预算手册26工程监理费按监理收费标准估算3/10001.2亿元367竣工图编制费工程造价概预算手册基本设计费8% 213万元 17基本设计费的8%8水增容费按自来水公司收费标准及工程费用估算502组住宅,1组商场,1组招待办公楼9煤气开户及安装费煤气公司收费标准及工程费用估算2350元/户510户120用户自理（代交）10电开户及安装供电局收费标准6

8、90/户住宅510套商场18400m40用电2400kW11平基土石方费（含基坑）按市场价格估算土： 26元/m 石头：45元/m592001.2（高地下室面积系数）=55200m21730%土，70%石头12边坡支付费按市场价格估算290-310 元/m 655.3m5m（长高）95投影面积13水文地质勘察费国家物价局、建设部（1992）价费字375号文件（工程勘察收费标准）92年修订本8-12元/m94500m76 （按8元/m取费）建筑面积合 计94075公共配套设施建设费用估算表2-1-6 公共配套设施建设费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额备注1羽毛球场,儿童游乐设施

9、按市场价格估算4.23元/m94500m406管理费用估算表2-1-7 管理费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额备注1公司经费按公司情况估算52工会经费按公司情况估算23职工教育经费按公司情况估算24档案汇编及手续费按城建档案馆有关收费标准0.55咨询费按公司情况估算1元/m95000m9.56噪声费按城市管理局有关收费标准37治安费按公司情况估算1000元/月24个月2.48防雷设施工程造价概预算手册 3-5元/m94500m28（按3元/m取费）9渣土办证费（含清运费）按渣土所有关收费标准1-2元/m55200m77万元为估算值10排污费按环保局有关收费标准1-2元/m55

10、200m55万元为估算值11车辆维护费按公司情况估算1200元/月3台42个月15.1212开办费摊销按公司情况估算213业务招待费按公司情况估算1500元/月42个月6.314报废损失按公司情况估算315办证行政费按公司情况估算1000元/月42个月4.216项目管理人员工作及奖金按公司情况估算2%9950万元199以房屋开发建设费为基数合 计294.027财务费用估算表2-1-8 财务费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额备注1借款利息按同期银行贷款利息算9.10%5000万元16003.5年计2金融机构手续费按银行及公司有关情况估算1003融资代理费4其他财务费用5坏帐损失

11、合 计17008销售费用估算表2-1-9 销售费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额备注1销售人员工资、奖金、福利等按市场价格估价销售额2%销售额2.68亿元5362差旅费3销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费4广告宣传费5代理费6预售许可证费（含预售测绘费）7注册证办理费（含印花税、登记费、手续费等）产权处收费标准住宅：80元/套 商业：8000元/宗510套及商场4.888产权处测量队测绘费产权处收费标准住宅：1.36元/m 商业：2.04元/m 综合：2.72元/m94500m25合计565.889开发期税费估算表2-1-10 开发税费估算表序号项目名称取费依据费用标准工程

12、量费用总额备注1营业税市税收标准5.60%26837.98万元1502.93商场1F:12000元/m商场2F:6000元/m 住宅:2680元/m2土地契税市税收标准3%480万元14.43拆迁安置补偿契税市税收标准3%1500万元454企业所得税市税收标准33%9477.462万元3127.56合 计4689.8910其他费用估算表2-1-11 其他费用估算表序号项目名称取费依据费用标准工程量费用总额备注1合同公证费按照公司运作方式估算102保险费按照保险收费标准估算0.2%-0.4%1.2亿元24合 计3411不可预见费用估算表2-1-12 不可预见费用估算表序号项目名称取费依据费用标准

13、工程量费用总额备注1取费基数为前十大项之和建设部有关规定3%-7%15298.19500二、项目总投资估算表表2-1-13 项目总投资估算表 单位：万元序 号项 目总 投 资 估算说明1开发建设投资20488.0781.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.101.111.12土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费2417.5340.7885039407400294.021700565.884689.89245002经营资金3项目总投资20488.078书是我们时代的生命别林斯基书籍是巨大的力量列宁书是人类进步的阶梯高尔基书籍是人类知识的总统莎士比亚书籍是人类思想的宝库乌申斯基书籍举世之宝梭罗好的书籍是最贵重的珍宝别林斯基书是唯一不死的东西丘特书籍使人们成为宇宙的主人巴甫连柯书中横卧着整个过去的灵魂卡莱尔人的影响短暂而微弱，书的影响则广泛而深远普希金人离开了书，如同离开空气一样不能生活科洛廖夫书不仅是生活，而且是现在、过去和未来文化生活的源泉 库法耶夫书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者史美尔斯书籍便是这种改造灵魂的工具。人类所需要的，是富有启发性的养料。而阅读，则正是这种养料雨果