国际高力物业公司工程部操作手册.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流国际高力物业公司工程部操作手册.精品文档.上海高力国际物业服务有限公司*物业管理处-工程部Colliers International Property Services (Shanghai) Co., Ltd.* Property Management Office-Engineering Dep.操作手册Work Instruction By Engineering Dep.文件号: PM-B01-10-003-一、组织架构图5二、岗位职责6三、岗位仪容仪表14四、工程部设备操作流程6五、机电设备维修保养制度15六、机房管理制度25七、二

2、次装修管理流程45八、接报修及维修工作单之使用流程51九、紧急事件处理预案56十、工程部仓库管理制度7878一、 组织架构图工程经理1人工程助理兼仓管X人宋玉艳 工程师X人工程领班X人强电日常维修X人空调X人弱电技工X人给排水X人工程部人数合计：X人二、 岗位职责1 工程部岗位职责1.1 工程经理岗位职责1.1.1 岗位说明 部门：工程部 岗位：工程经理 直属主管 ：直接受物业总经理领导1.1.2 招聘要求性别年龄：男，50岁以下身体状况 ：身体健康 ，无其他特殊要求教育程度 ：机电或相关专业大学以上学历专业技能 ：熟悉物业各项工程和设备的施工、维修、保养和管理专业 知识，有电气、暖通或给排水

3、某一项专业特长，具有独立领导 部门开展工作的能力工作经验：从事物业管理行业或酒店业担任工程经理三年以上工作经 验资格证书：有电气/空调/管道工程师/机械工程师职称语言能力：掌握一门外语，有一定的英语听说能力优先1.1.3 工作要求 劳动纪律：遵守公司的各项规章制度 工作时间：周一至周五每天九小时，中间含午餐休息时间一小时 辞职申请：提前一个月1.1.4 工作待遇工作制服：由公司提供统一的西服员工福利：享有国家规定的各种福利待遇 试用期：二个月 晋升职位：物业总经理1.1.5 职责概述 在总经理的领导下，全面负责工程部对整幢物业之工程管理工作，确保物业的设施处于良好的运作状态，节约开支，使物业长

4、期得到保值、升值。1.1.6 岗位职责1.1.6.1 执行物业总经理的各项指示，安排好工程部所有人员的工作，确保人尽其才，合理使用，负责与管理处工程方面的对外联系。1.1.6.2 负责大楼内机电设备的操作运行正常，制定部门的年度、季度计划， 包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。1.1.6.3 审核、批准各专业工程师制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度，并督促工程部员工认真执行。1.1.6.4 洽谈和确定外判维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。1.1.6.5 制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下

5、员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。1.1.6.6 监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工考核工作。1.1.6.7 检查下属各类工作报告，定期向物业总经理递交每周、每月及每年工程报告。1.1.6.8 有计划地组织部门员工的培训，不断提高对整个物业的管理水平。1.1.6.9 协调好与政府有关职能部门的关系，确保大厦水、电、消防、技防及卫星接收及环保等设施的正常使用。1.1.6.10 建立客户投诉意见处理制度，确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的回复和解决。1.1.6.11 每天坚持深入现场，抽查工程各项工作的执行情况，发现问题及时处理

6、。1.1.6.12 按时完成总经理布置的其他工作。1.2 工程主管岗位职责1.2.1 岗位说明部门：工程部岗位：工程主管(可兼任电气/空调/管道工程师)1.2.2 招聘要求性别年龄：男，50岁以下身体状况：身体健康，无其他特殊要求教育程度：机电专业中专以上学历专业技能：熟悉物业各项工程和设备的施工、维修、保养和管理专业知识，有电气、暖通某一项专业特长，具有独立领导部门开展工作的能力 工作经验：从事物业管理行业工程主管二年以上工作经验资格证书：有机电专业中级技术职称 语言能力：掌握一般英语知识，有英语听说能力更佳1.2.3 工作要求劳动纪律：遵守公司的各项规章制度工作时间：周一至周五每天九小时，

7、中间含午餐休息时间一小时 辞职申请：提前一个月 1.2.4 工作待遇 工作制服：由公司提供统一的工作服 工作餐带薪年假：员工福利：享有国家规定的各种福利待遇 试用期：二个月可晋升职位：工程经理或工程副经理1.2.5 职责概述 在总经理的领导下，全面负责整幢物业之管理工作，确保物业的设施处于良好的运作状态，使物业长期得到保值、升值。1.2.6 岗位职责1.2.6.1 执行物业总经理的各项指示，安排好工程部所有人员的工作，确保人尽其才，合理使用。1.2.6.2 负责大楼内机电设备的操作运行正常，制定部门的年度、季度计划，包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程

8、计划以及安全、环保等管理工作。1.2.6.3 审核、批准各专业工程师制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度，并督促认真执行。1.2.6.4 洽谈和确定外判维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。1.2.6.5 制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决物业中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。1.2.6.6 监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工考核工作。1.2.6.7 检查下属各类工作报告，每周向工程经理作工程报告。1.2.6.8 有计划地组织部门员工的培训，不断提高对整个物业的管理水平。1.2.6.9 协调好与政府有关

9、职能部门的关系，确保大厦水、电、消防、技防、卫星接收及环保等设施的正常使用。1.2.6.10 建立客户投诉意见处理制度，确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的回复和解决。1.2.6.11 每天坚持深入现场，抽查工程各项工作的执行情况，发现问题及时处理。1.2.6.12 按时完成总经理布置的其他工作。1.3 工程部领班岗位职责1.3.1 负责工作范围内设备的正常运行和存在问题的及时处理。1.3.2 掌握管理范围内的设备情况，根据设备的日常运行情况、维护保养情况、发生故障的原因分析制定本部门的设备维护、保养计划，分别列入月、季、年度计划中。1.3.3 负责根据报修单安排班组员工日常工作。组织实施维

10、修计划。带领班组员工完成各项工作任务。检查班组员工安全生产和文明生产情况。1.3.4 每天负责检查班组各项运行记录，了解每日的设备运行情况并在运行记录上签名。1.3.5 负责总结计划班组一周日常工作的安排，实施培训计划。定期召开安全会议，检查安全工作落实情况。按时完成每周班组工作周报、部门月度工作小结、部门工作培训计划、部门月度培训小结。1.3.6 每月按时完成考勤工作，保存原始记录。根据要求对员工进行考核。有权对班组员工的奖惩、任用提出建议。1.3.7 负责管理班组交接班钥匙、共用工具、备用材料的进出和去向。每月填写工作所需的材料申请单，并做好记录。1.3.8 负责督导各项制度的执行情况。随

11、时配合上级对班组各项工作的检查。1.3.9 负责班组的文明生产，做好工作场地的环境卫生工作。1.3.10 执行上级领导的工作安排，事后汇报工程部经理或主管。1.4 弱电维修岗位职责1.4.1 岗位说明部门：工程部 岗位：弱电维修技术员 直属主管：工程经理/主管(技术上接受弱/强电工程师的指导1.4.2 招聘要求 性别年龄：男，45岁以下身体状况：身体健康，无其他特殊要求 教育程度：高中或相当学历，受过全日制专业职业学校之培训优先专业技能：在弱电方面具有丰富经验，有强电、空调或管道等操作及维修技能更佳工作经验：从事物业管理或酒店弱电设备管理及维修工作三年以上 资格证书：有低压操作证，若有高压、空

12、调或电梯操作证更佳1.4.3 工作要求 劳动纪律：遵守公司的各项规章制度工作时间：周一至周五每天九小时，中间含午餐休息时间一小时辞职申请：提前一个月1.4.4 工作待遇工作制服：由公司提供统一的工作服 员工福利：享有国家规定的各种福利待遇 试用期：二个月晋升职位：高级弱电维修技术员1.4.5 职责概述在工程经理/主管的领导下，确保整幢大楼之弱电设备/系统处于良好运作状态，配合工程部其他工种的维护保养工作。1.4.6 岗位职责1.4.6.1 服从工程经理/主管的工作安排，认真完成工作任务。1.4.6.2 负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通迅系统 、 广播卫星系统及照明系统/

13、设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工 作。1.4.6.3 熟悉大楼内电气设备的情况，严格执行电气设备保养制度和操作规程， 认真做好各项运行记录。1.4.6.4 发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级领导。1.4.6.5 及时有效地完成各项弱电维修项目的修理工作。1.4.6.6 做好弱电设备的应急抢修工作，当接到故障及异常报告后，应立即奔赴 现场，在工程经理/主管及弱电工程师的安排指导下完成抢修工作。1.4.6.7 严格遵守管理公司和工程部的各项管理制度，按时上下班，不得无故离岗。1.4.6.8 刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成领导交办

14、的其他任务。1.4.6.9 爱护设备、合理使用工具、仪器和器材，保持所管设备机房和值班室的安全和清洁工作。1.4.6.10 积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。1.5 电工岗位职责1.5.1 持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导的安排。1.5.2 掌握供电系统的线路情况，设备情况，熟练掌握设备的技术性能及操作。1.5.3 做好设备的维护保养工作。1.5.4 接到报修任务及时处理。1.5.5 值班时，如遇设备有异常情况，应及时向总值班汇报并设法解决。1.5.6 及时完成领导交办的任务。1.6 空调工岗位职责1.6.1 每日巡视检查，认真做好运作记录。1.6.2 掌握中央空调的

15、基本原理，操作方法。1.6.3 每天应严守岗位，确保空调设施正常运行。1.6.4 必须按规定做好空调设施的维修保养工作。1.6.5 必须做好空调设施的日常维修工作，及时处理租户有关空调设施事项的问题，做到随报随修。1.6.6 及时完成上级交办的工作。1.7 给排水岗位职责1.7.1 岗位说明部门：工程部岗位：给排水技术员直属主管：工程经理/主管(技术上接受给排水工程师的指导)1.7.2 招聘要求性别年龄：男，45岁以下身体状况：身体健康，无其他特殊要求教育程度：高中或相当学历，最好受过全日制专业学校之培训专业技能：在给排水系统方面具有丰富经验工作经验：从事物业管理或酒店给排水工种三年以上资格证

16、书：给排水/管道中级工证书，有钳工或空调工中级工证书1.7.3 工作要求劳动纪律：遵守公司的各项规章制度工作时间：常日班或根据需要做12小时日班制，做一天休一天，平时无节假日辞职申请：提前一个月1.7.4 工作待遇工作制服：由公司提供统一的工作服员工福利：享有国家规定的各种福利待遇试 用 期：二个月晋升职位：高级给排水技术员1.7.5 职责概述在工程经理/主管的领导下，确保物业之给排水、管道设备处于良好运作状态，配合工程部其他工种的维护保养工作。1.7.6 岗位职责1.7.6.1 服从工程经理/主管工作安排，按时完成工作任务。1.7.6.2 参与物业冷热供水系统、排水系统、消防给水系统、排污系

17、统、排雨水系统的维修保养和定期巡视工作。1.7.6.3 严格执行管道设备保养制度和操作规程，每天按巡查制度规定的时间和路线巡视检查上下水系统，阀门是否正常，发现问题及时采取措施排除故障并按运行记录表做好记录。1.7.6.4 掌握当班水系统上下管道，设备运行状况，发现重要问题或不能解决之事立即报告工程经理/主管并积极参加抢修。1.7.6.5 及时有效地完成各项维修单工作。1.7.6.6 严格遵守管理处及工程部的各项管理规定，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。1.7.6.7 合理使用工具、仪器和材料，爱护设备和公物，保持所管机房、设备和值班室的安全、清洁工作。1.7.6.8 积极参加

18、业务学习和技术培训，不断提高业务水平。三、 岗位仪容仪表1.目的规范员工礼仪细节，树立高力国际员工的良好形象。2适用范围：工程部全体员工。3内容3.1礼节礼貌3.1.1工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼。3.1.2常用礼貌用语：“您好”、“很抱歉”、“请”、“对不起”、“不客气”、“稍等”，严禁使用“不知道”、“不归我管”、“不懂”、“不行”、“没有”等词，接听电话应先问候，后讲话。3.1.3在与客人谈话时应彬彬有礼，站立端正，面带微笑，说话要掌握分寸，语言文雅，语气温和，并且用心聆听客人的讲话。不得左顾右盼，低头哈腰或昂首叉腰，不得与对方争执，强词夺理，语言粗俗及声音过高。3.1.4听

19、到客户的意见和怨言，要冷静对待，虚心倾听，耐心解释，认真改正。如有不同意见不允许当面争执，可及时想上级汇报。3.1.5在进入租户单元之前要征得租户同意后方可入内。对租户的物品不表示羡慕以免误会。如因联系工作急需使用租户电话时，应向租户解释清楚。3.1.6在工作中不议论租户，不交头接耳，严禁与租户开玩笑、打闹。3.1.7与客人同行时，应礼让客人先行，同乘服务电梯时，应礼让客人先上先下。3.1.8注意公共卫生，不随地吐痰，丢垃圾。工作完毕后应将工作区域打扫干净，并通知有关部门进行彻底清扫。如在有地毯的区域进行维修施工时，应将地毯遮盖后方可维修施工，严禁将工具直接放在地毯上。严禁在工程服务工作区域内

20、吸烟，抽烟应在指定区域内进行。3.2仪表仪容3.2.1个人卫生：应勤洗澡、勤换内衣，务求去口臭、体味、上岗前四小时内不得饮酒、吃葱蒜、韭菜等异味食品。3.2.2在工作区域行走或站立时，不得插兜、插腰、抱肩，不得东张西望，摇头晃脑，不得扎堆聊天。3.2.3客户面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔痒、打饱嗝、伸懒腰、哼小调等不文明举止。3.3着装标准3.3.1工程部员工上班时要按规定着装，佩带服务标牌，上下班前后应到指定地点更衣。3.3.2工作服必须保持清洁、整齐，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣，如无故损坏、丢失应予以赔偿。3.3.3着装应将扭扣扣齐、拉练拉好。不允许卷衣袖、裤腿。不得敞胸露怀

21、、穿背心、短裤或穿拖鞋上班。3.3.4保持领带挺括干净，系戴端正。3.3.5鞋、袜应保持干净，不得有异味，不准打赤脚。四、 工程部设备操作流程1目的规范各种设备的操作，防止误操作对设备造成损坏或是施工人员受到伤害。2适用范围全体可能操作仪器仪表、设施设备的人员，均需按此操作流程作业。3内容3.1水泵的操作规程3.1.1开泵前准备工作3.1.1.1检查进出水泵的阀门是否打开。3.1.1.2检查阀门是否有漏水现象。3.1.1.3检查进出口压力表读数是否正常。3.1.1.4检查控制柜电源指示灯和电压是否正常。3.1.2开泵运行3.1.2.1开泵后每二小时检查记录各项数据一次。3.1.2.2检查控制柜

22、电流是否正常。3.1.2.3检查有无异常声响、振动。3.1.2.4检查水泵电机外壳温度。3.1.3开泵注意事项3.1.3.1初次开泵或停泵时间较长，开泵前应用手盘动联轴器。3.1.3.2发生压力超过管道许用压力，先停泵再分析、检查超压原因。3.1.3.3泵体或电机发生异常声响和异味，应立即停泵检修。3.1.3.4泵的填料允许有少量滴水(1020滴/分钟)，如出现大量漏水，应做适当调整。3.1.3.5泵要轮换开启，基本保持相同的使用频率。3.2电梯操作规程3.2.1电梯机房内任何设备均不容非电梯维修人员操作，如确需入内要有工程经理批准；3.2.2运行中的电梯若出现突然停机事故，值班保安人员应尽量

23、安慰乘客，并马上通知电梯工在规定的时间内放人并通知电梯保养承判商的紧急维修组到来抢修，在抢修组人员未到位前，保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困，以便作进一步跟进及向管理处报告；3.2.3电梯保养商将按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养，工程部人员应进行有关登记及通知在保养工作中可能受影响的单位以便作出相应的安排；电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后，应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录，以便工程部跟进验收；3.2.4未经管理处工程经理、总经理批准，电梯上的任何设备及功能均不准变改；3

24、.2.5电梯保养承判商乃实行24小时值班制，遇有紧急事故应立即通知处理，切勿企图私自进行修复及操作；3.2.6一切有关电梯及电扶梯的维修、保养、正常停用，测试等等动作，均应在首层挂牌告示。3.2.7将整件事件经过记录在商铺日志簿内及缮写“事件报告”交上级存阅。3.3水箱清洗操作规程3.3.1水箱清洗前准备工作3.3.1.1操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证。3.3.1.2若需断水，事先向用户发出停水通知，说明停水的日期及起讫时间。3.3.1.3通知中控室开始清洗水箱，以免发生误报警。3.3.1.4关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水源、橡皮管，打开水箱进口盖。3.3.1.5

25、准备好必备的工具和物品、工作服、扫把、尼龙刷、百洁布、铁铲、清 毒药物、照明、手提式潜水泵、鼓风机、口罩及防护眼镜等。3.3.2清洗操作3.3.2.1当双联水箱内水位降低到一半或1/3时，将待洗水箱出水阀关闭，打开低部排污阀，打开另一联进水阀以确保商铺正常供水。不允许一只水箱排空清洗另一只满水水箱工作，否则会因负荷不均，造成水箱壁受压变形产生裂纹。3.3.2.2清洗人员从进口处沿梯子下到水箱底部，用尼龙刷和百洁布将水箱四壁和底部擦洗干净，用清水反复冲洗干净。3.3.2.3水箱顶上要有一名监护人员，负责向水箱内送新风，防止清扫人员余氯 中毒，并控制另一联水箱的水位。3.3.3清洗结束3.3.3.

26、1清洗结束，关闭清洗水箱的排污阀，打开水箱进水阀开始蓄水。3.3.3.2用矿泉水或蒸馏水瓶盛放500毫升的水(盛水前应将水瓶反复冲洗，在瓶外贴上送样单位及送样日期)，送卫生防疫站检测。3.3.3.3通知中央控制室清洗结束，做好相关记录。3.3.3.4用1:100的灭菌净(一般为漂白精粉)水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复清洗消毒，并将水箱盖好，封闭半小时后排出消毒水。3.3.4清洗水箱注意事项3.3.4.1在清洗水箱的过程中，若有水箱内的清洗人员感到身体不适，产生如头晕、眼睛酸痛、心闷及气紧等情况，要马上离开水池，呼吸新鲜空气或用清水冲洗眼睛。3.3.4.2消毒完成后，需向水箱内注入适量自

27、来水反复冲洗，并清除所有残液。3.3.4.3如卫生检测结果报告单结果为不合格，管理处要尽快安排重新清洗和消毒水箱，并重新取样送验，直到合格为止。3.3.4.4卫生防疫站的卫生检测结果报告单要妥善保存。3.4给排水断电应急操作规程3.4.1断电时：3.4.1.1关闭污水处理风机出口阀；3.4.1.2关闭污水处理站阀，打开应急直通阀；3.4.1.3通知各部门停止向地下室集水井排水；3.4.1.4检查房顶水箱水位，向工程经理报告；3.4.1.5所有泵开关转换至手动位置。3.4.2断电结束：3.4.2.1污水处理站按正常顺序开启；3.4.2.2打开污水处理站阀门，关闭应急直通阀；3.4.2.3按顺序开

28、启清水泵、污水泵，并将开关位置转换到自动位置；3.4.2.4检查屋顶水箱、自动控制；3.4.2.5通知各部门正常排水。3.5消防泵操作规程3.5.1在正常操作前应有机电维修人员查市政进水管道阀门是否开启，要保持市政进水管常开；并检查相应的水压力情况，保证水泵正常供水，并作检查记录。3.5.2操作前应有机电维修人员检查室外消防管路的完好情况，要检查消火栓管路的完好情况，要检查消火栓管路上的所有阀门截止阀，比例阀，压力表是否正常，要保证所有的阀门正常开启，并作检查记录。3.5.3操作前应有机电维修人员检查水泵的完好情况(电机、润滑联轴器、密封等)保证水泵能正常运转，并作检查记录。3.5.4操作前应

29、有机电维修人员检查泵电气系统的完好(进线电压是否正常，电气控制系统的指示是否正常，电气控制堞内元件是否正常，空气开关是否正常，Y起动系统是否正常等)保证操作时电气系统正常运转，并作检查记录。3.5.5完成1-4的工作，整个系统都正常时，方可进行消火栓水泵的启动。3.5.6启动操作前(开启泄压放空管以后关闭)由消防员在楼顶上把消火栓口打开，要经确认楼顶消火栓口已打开，方可启动水泵。3.5.7启动水泵时，应将控制柜控制开关放在手动位置。3.5.8启动水泵时，应先点动运行，点动运行正常后，方可进行正常运行(正常运行30S(秒)屋顶出水即可)。3.6冷水机组操作规程3.6.1空调冷水机组操作规程3.6

30、.1.1准备工作。3.6.1.1.1检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是不是全部开启。3.6.1.1.2检查冷水泵、冷却泵进出水阀是不是全部开启。3.6.1.1.3检查分水管上的阀，根据楼层的空调需要，决定是不是开启或关闭。3.6.1.1.4检查回水总管两端的阀有没有开启。3.6.1.1.5检查系统里的水压，以在规定范围内为准。3.6.1.1.6检查加热器，油温必须大于50，并检查油位是不是已经到液位，电源电压、阀门位置是否正常。3.6.1.1.7启动手动油泵，运行时间不得少于一分钟，并密切注意蒸发器压力和油泵压力。3.6.1.2机组启动。3.6.1.2.1观看控制屏，要显示：机组准备启动字样。3

31、.6.1.2.2启用冷却塔、冷冻水泵，并要保持进出冷冻机的冷却水的压差，进出冷冻机的冷冻压差。3.6.1.2.3如果没有问题，按键启动机组（注意电流变化状态），此时控制中心即置机组于运行状态，注意显示器上显示信息，观看机组有没有故障显示。3.6.1.3机组运行。3.6.1.3.1检查油泵指示灯有没有亮着。3.6.1.3.2检查油泵显示情况。3.6.1.3.3注意机组运转电流是不是正常，风叶是否打开，把风叶开到自动控制档。3.6.1.3.4做好机组运行记录（每小时将冷水机组状态记录下来）。3.6.1.4关机程序。3.6.1.4.1先停冷冻机组。3.6.1.4.2再停冷冻水泵、冷却水泵。3.6.1

32、.4.3切断总电源3.7空调系统停电应急操作规程3.7.1冷水机组：3.7.1.1把冷水机组的压缩机开关按到STOP/RESET，即停机/复位处；3.7.1.2把油加热的开关转换到通电档；3.7.1.3抽气回收装置的盖帽盖好。3.7.2各类泵和风机：电源停电后，各类泵，风机的状态已在开闭状态。3.7.2.1在设备现场开动对应的冷水泵，冷却塔风机；3.7.2.2在热空调期间，现场开动热水泵。恢复供电时：3.7.3冷水机组：3.7.3.1按运行状态显示键，如果有“断电停电显示”要消除；3.7.3.2再按进行状态显示键，显示屏上“SYSTEM. READY TO START”(机组准备启动)；3.7

33、.3.3检查冷水泵、冷却泵，冷却塔风机的运行情况；3.7.3.4检查冷冻水进、出压力差；冷却水进、出压力差；3.7.3.5启动手动油泵；(10分钟)3.7.3.6检查油温、油位、液位；3.7.3.7拿掉抽气回收装置的盖帽；3.7.3.8启动冷水机组；3.7.3.9油加热开关转换到断电档；3.7.3.10密切注意冷水机、冷水泵、冷却塔风机的电流。3.7.4按轻重缓急，按顺序启动变风量空调器、排风机。3.7.5做好详细记录。3.8配电室操作管理制度3.8.1值班电工要树立高度的责任心，熟练掌握公司供电方式、状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程，并不断提高技术水平；3.8.2严格保持

34、各开关状态和模拟盘相一致，不经领导批准，值班人员不得随意更改设备和给线的运行方式；3.8.3密切监视设备运行情况，定时巡视电器设备，并准确抄录各项数据，填好各类报表，确保电力系统正常运行；3.8.4值班人员对来人来电报修，要及时登记并即赴现场修理，工作结束后，做好工时和材料的统计工作，并要求使用方签字；3.8.5在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡逻，发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按规则要求做好记录；3.8.6值班人员违反工作规则或因失职影响营业或损坏设备，要追究当事人责任；3.8.7任何闲杂人等不得进入配电室，更不得在配电室逗留；参观配电室或在配电室执行检修安装工作

35、，须得到工程部负责人的批准，并要进行登记。4引用文件（无）5记录水泵操作规程 (DGM-EF1009),(DGM-EF3003)电梯操作规程 (DGM-EF7031)，（DGM-E-001）水箱清洗规程 (DGM-EF3001),(DGM-EF3006)给排水操作规程 (DGM-EF3001014),(DGM-EG3001007)卫星设备操作规程 (DGM-EG2002)消防泵操作规程 (DGM-EF5011)空调系统操作规程 (DGM-EG4001012)五、 机电设备维修保养制度1. 目的为了保证商场设备正常运行、延长设备的使用寿命和节约能源，平衡保养费用和保养效果的关系，制定具体定期的维

36、修保养计划。2适用范围根据自己的技术力量和设备情况，决定设备、系统是否外判或自己维修保养。除了进行正常的操作运行、故障维修和紧急抢修外，根据实际情况，具体实施维修保养计划。3内容3.1照明设备保安和清洁工在日常巡楼及打扫时应留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/管有没有缺损、不亮，如有应及时通知工程部更换或修复。工程部每一至二周应就对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行巡查和检修，若发现灯管、灯盘、灯罩有积灰现象，需进行必要的清洁工作。（参照DGM-E-F1-008）3.2变配电室在对变压器、开关箱等设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异

37、常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时降温。对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季开启检查一次。（参照DGM-E-F1-001007，DGM-E-G1-001012，DGM-E-G1-014）3.3空气断路器、隔离开关和真空开关每天巡视检查外观情况，每月检查插头接触情况，进行插头清洁，并检测温升是否过高。（参照DGM-E-F1-008）3.4应急用电设备应急用电设备包括直流蓄电池和应急发电机，直流蓄电池一般采取自行维护保养，故障报修的方法，应急发电机一般采取外判专业公司维护保养。3.4.1直流蓄电池每周检查一次，检查内容：液面、电极板、台架、

38、端子、电压表、电流表和周波仪等是否正常，开关切换是否正常，池内液体是否缺少，液体到达最低位置时应及时加液，并检查报警装置是否失效。3.5屋宇自控系统屋宇自动控制系统的设备一般外判专业公司维护保养。工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。一般每月应检查屋宇自控主机的功能；检查各种温度、压力、流量、液位、电压及电流等探头和触点；检查现场处理器以及检查巡更系统的工作情况。每二个月检查所有由屋宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。3.6闭路电视和公共广播系统闭路电视和公共广播系统可视情况自行维护保养，故障报修的方法，也可外判维护

39、保养。3.6.1闭路电视每年对天线立架油漆一次，每月一次对频道转频器、主放大器、雷击保护器、干线放大器、分配器和供电器等设备进行检查，保证闭路电视播放质量。3.6.2公共广播系统每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。每二个月对吸顶喇叭、挂壁音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。（参照DGM-E-G2-002，DGM-E-G6-002）3.7火灾报警系统及消防设备火灾自动报警系统主机和烟感探头一般外判维护保养，物业管理公司需做好各项记录，对各种消防需做好定期的检查、试验和保养维修工作。每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系

40、统运行和控制器日检登记表。每季度应检查和试验火灾自动报警系统的下列功能，并应填写季度登记表。3.7.1采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。3.7.2试验火灾警报装置的声光显示。3.7.3试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。3.7.4对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。3.7.5用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能：3.7.5.1防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防门、防火卷帘等的控制设备；3.7.5.2室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备；卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；3.7.5.3

41、火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。3.7.5.4强制消防电梯停于首层试验。3.7.5.5消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。3.7.5.6检查所有转换开关。3.7.5.7强制切断非消防电源功能试验。每年一次用专用检测仪器对所安装的探测器试验；试验火灾事故广播设备的功能；检查所有灭火机，按不同类型更换液体等工作。探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一遍，并做响应阈值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。（参照DGM-E-F5-001025，DGM-E-G5-001014）3.8安保监控系统一般安保监控系统外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭

42、路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。3.8.1摄像部分每月二次定期到现场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号至规范要求。检查云台水平、垂直转动功能是否正常并调校规范要求。3.8.2传输部分一个月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换。检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。3.8.3显示部分每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。3.9综合布线系统每

43、年检查二次电话机房、弱电井内综合布线配线架是否完好，并进行清洁工作。3.10车库管理系统车库自动化管理系统一般外判专业公司承担维护保养，也可采用故障维修的方式，物业管理公司需保持所有的栏杆、标志不被损坏弄脏。每月一次检查主机设备。栏杆传动部分每年要换新牛油。3.11给排水系统清洁工在打扫厕所时，注意各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时通知工程部修复或更换。每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好；每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。若遇台风和大暴雨过后，巡视各排水管和井等情况，发现问题

44、及时解决。（参照DGM-E-F3-001014，DGM-E-G3-001008）3.12污水处理系统污水处理系统可视情况外判维护保养，一般每隔三天需清洁调节池隔栅垃圾；每周一次巡查设备运作情况；每隔三个月进行水质化验检查，保证污水处理后的水质在政府环卫部门所规定的水质要求范围以内。（参照DGM-E-F3-001014，DGM-E-G3-001007）3.13各类水泵各类水泵通常包括：消防泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵及增加泵等，一般采取自行维护，故障报修的方法。每月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容：声响、震动、电流、电压及压力表等。每一至二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵

45、的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。3.14电梯电梯包括垂直客梯、自动扶梯、观光梯和货梯等属专业性、危险性较强的设备，一般由专业公司进行定期的维修保养，以确保升降安全。一般电梯的例行维护保养每月不少于二次，主要内容：对设备进行检查、测试、调整、修理、加油和润滑等，并根据专业公司的计划进行月保养、季保养和年度保养。保养单位必须保证通过劳动局对电梯每年进行一次年度安全检查，每二年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验，自动扶梯每半年进行一次年度安全检查

46、。物业工程部的主要工作是督促和配合专业公司的检修工作，按保养合同核查维修保养的工作量和更换零件数量等，并做好记录。每月清洁一次电梯井坑底、机房。3.15中央空调机组中央调试制冷机组(包括各种离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂吸收式制冷机组及热泵机组)是整个空调系统的心脏，专业技术要求较高，其维修保养一般应请专业公司或在专业公司的指导下进行。通常需在每年34月(开机前)和1011月(停机后)进行二次定期保养维修，具体内容根据专业公司预定计划进行。物业工程部工程人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。（参照DGM-E-F4-