工程部管理作业规程.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流工程部管理作业规程.精品文档.工程维修部作业规程A版CF-GC(盖受控章处)总页数： 批准日期： 审 核： 生效日期： 批 准： 修改日期： 【受控文件未经批准不得复印】目录序号内容共计 页1工程部管理作业规程2物业项目验收接管作业规程3给排水系统运行及维修保养作业规程4供配电设备设施运行及维修保养作业规程5照明系统作业规程6弱电系统作业规程7楼层设备房管理作业规程8电梯系统保养巡视作业规程9房屋及公共设施保养和修缮作业规程10空调设施设备维修保养作业规程体系文件修改页修改页码修改状态修改日期修改内容摘要备注1.0工程部管理作业规程1.0 目

2、的确保小区/大厦公共设施设备的正常运行，维护小区大厦建筑、公共设施的保养和故障检修工作的正常开展。2.0 适用范围小区大厦的建筑道路、公共设备设施的管理3.0 职责3.1 工程部员工负责本制度的实施3.2 工程部主管负责本制度的执行和检查3.3服务中心经理负责本制度的检查、编写和修改4.0 管理作业细则4.1维修员作业细则4.1.1按公司规定着装，佩戴胸卡，持证上岗，并注意仪表仪容，热情规范为业户服务。4.1.2在主管的统一调试下，根据维保计划要求，做好小区/大厦内各类公共设施的巡检及维保工作,根据业主报修的内容,到达业主单元进行修理。4.1.3接到报修单，20分钟内到达现场(按照服务等级相应

3、调整) ，小修项目当即完成,报修内容不能当场解决的，向业主解释,得到业户的理解后方可返回,并在报修企业单上做好记录。4.1.4维修结束，清理现场杂物，做到工完料清场地洁，并请为户在报修作业单上做好记录。4.1.5凡是维修内容不能当场解决的或有异议的，受理人必须报告主管，由工程主管负责落实跟进。4.1.6若是急修项目，应连续进行抢修，若是重要设备，及时报告服务中心经理。4.1.7公共区域的物业设施有问题应及时修复，记录在报修作业汇总表中。4.1.8夜间维修值班人员在每日开灯时间，巡视公共区域的照明情况，若有故障及时修复，若一时无法修复的，须在照明系统巡检记录表做好记录，次日由主管安排修复。4.1

4、.9业主单元内发生水浸等比较严重的事件，造成或有可能造成损失及会引发矛盾的，维修人员须将情况详细记录在突发事件处理记录表中。4.1.10工程部接到的所有报修项目、修理结果及修理过程都应在报修作业汇总表中作好分类记录，以便检查、分析。4.2安全操作管理细则4.2.1电工必须持有效的特殊工种操作证上岗4.2.2电工应严格按操作规程操作供配电设备,保证设备正常运行4.2.3.配电柜检修时,经服务中心经理批准后,方可进行4.2.4.全部停电或部分停电作业时,应在断开的开关分闸把柄上悬挂职”有人工作,禁止合闸”的指示牌4.2.5严禁带电作业,紧急情况必须带电作业时,须有监护人人足够的照明、空间,并穿戴绝

5、缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋,确认安全才可进行4.2.6自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因修复后再进行恢复送电4.2.7电充互感受器不得断路,电压互感器不得短路4.2.8操作高压隔离开关必须戴绝缘手套,穿绝缘鞋及戴工作帽4.3工程部主管工作细则4.3.1根据小区/大厦设备的具体情况,编制房屋及公共公共设施、设备的年度、周期、维修保养计划,记录好相关表格;参与并督促工程部员工按时完成上述计划4.3.2跟时检查对工程部员工日常工作及计划工作的完成情况,做好工程突发事件的抢修和处理.确保房屋及公共设施、设备符合使用要求,运行正常4.3.3每季度安排人员对工程设备的标志标识进行检查,并将检查

6、结果记录在标识检查记录表中4.3.4每日上班后根据工程部计划,统筹安排工作内容.做好工程部维修、值班人员的作息安排4.3.5检查、分析报修作业汇总表,组织员工进行技术、安全知识的学习与交流4.3.6负责工程设备的资料收集、建立设备台帐4.3.7负责工程部采购物品的计划编制4.3.8负责本部门员工工作的检查和考验,对不符合工作要求的员工,须对其进行批评教育,对重复违规或不听从工作安排的应向服务中心经理提出处理建议4.3.9负责工程外委项目的申请、联络、现场配合、过程监督和竣工验收.对外委托设备维修先填写对外委托设备维修申请单,经批准后实施4.4材料领用和工具领用保管细则4.4.1零配件等材料的领

7、用必须开具领料单,由工程主管签字后方可领取4.4.2工程部共用工具,须有工具设备清单,每件工具须有人负责保管养护.工程主管负责工具设备的管理,遗失、损坏须由工程主管报告服务中心经理,并承担相应责任4.5停水停电管理细则4.5.1因维修等原因需停止供水供电时,工程部应填写停水停电申请单,报服务中心经理批准后,由客户服务部提前24小时通知用户4.5.2因突发事件引起停电停水,应做好应急处理措施并立即与有关部门联络,力争将影响降低到最小程度4.5.3在恢复供电供水后向用户作好解释工作,取得业户的谅解和理解4.6工作检查4.6.1.日检:负责对员工的工作检查,每天对公共区域、员工服务质量及记录、礼仪等

8、情况进行检查或抽查,发现问题及时纠正、现场培训和处理,并认真记录在每日检查表中4.6.2在日检过程中发现其他部门存在工作质量问题时(包括报修),记录在每日检查表中,及时反馈给其他心管整改,并进行二次监督4.6.3周检:检查本部门的基础服务品质及记录、一周工作台的落实情况、办公环境、配套用房及宿舍卫生检查等情况,不符合规定或异常的,则记录在每周检查表中并及时采取纠正措施,做好跟踪验证的记录;次周一将每周检查表交服务中心经理4.6.4月检:主要配合经理对本部门工作作全面检查,记录每月检查表4.7培训和会议制度4.7.1.主管负责部门条线的细化培训和验证,确保全员培训合格,服务达标.岗前培训必须合格

9、生上岗,定期培训1次/周,临时培训由主管根据需要展开4.7.2每周召开部门会议、点评、协调相关事项,布置下周工作5.0相关记录序号通用记录名称标识保存年限1月工作计划JY-QM-7.5.1-021年2每日检查表半年3每周检查表1年4每月检查表2年5不符合纠正预防措施报告JY-QM-7.5.2-013年6标识样张JY-QM-7.5.3-01长期7标识目录JY-QM-7.5.3-02长期8标识检查记录表JY-QM-7.5.3-031年9突发事件处理记录表QG-FW-04-013年序号部门记录表格标识保存年限1保修作业汇总表QG-GC-01-012消防联锁自控检查记录表QG-GC-01-022年3机

10、电设备台帐QG-GC-01-034对外委托设备维修申请单QG-GC-01-045重点部位人员进出登记表QG-GC-01-056物业验收计划QG-GC-02-01长期7工程验收记录表QG-GC-02-028公共设备设施分类验收表QG-GC-02-039楼宇分户验收表QG-GC-02-0410接管验收遗留问题处理汇总表QG-GC-02-0511物业接管资料移交清单QG-GC-02-0612钥匙交接清单QG-GC-02-0713供方联系表QG-GC-02-0814物业移交书QG-GC-02-0915给排水系统周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-03-0116水泵消防泵巡检记录表QG-GC-03

11、-022年17给排水系统检查表QG-GC-03-03长期18给排水系统维系保养记录表QG-GC-03-042年19停水停电申请表QG-GC-03-052年20变配电运行记录表QG-GC-04-0121设备实验记录表QG-GC-04-0222电气事故记录表QG-GC-04-0323倒闸操作票QG-GC-04-0424供配电系统周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-04-052年25供配电设备检查保养记录表QG-GC-04-0626照明系统巡检记录表QG-GC-05-0127弱电系统周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-06-0128弱电系统检查表QG-GC-06-02长期29弱电系统维修

12、保养记录表QG-GC-06-032年30强电房、水表房、弱电房巡检记录表QG-GC-07-012年31电梯周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-08-0132电梯运行巡检记录表QG-GC-08-022年33电梯维修保养记录表QG-GC-08-032年34房屋及公共设施周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-09-0135房屋及公共设施检查表QG-GC-09-02长期36房屋及公共设施保养记录表QG-GC-09-032年37空调系统周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-10-0138空调系统检查表QG-GC-10-02长期39空调设备保养记录表QG-GC-10-032年40空调运行记录

13、QG-GC-10-042年41空调停机通知单QG-GC-10-052年2.0物业项目验收接管作业规程1.0范围本规范适用于无锡家园管理有限公司对物业管理项目的接管工作2.0目的规范本公司接管验收程序,确保物业验收工作得以有序进行,以利移交的各方明确的责任3.0基本要求3.1涉及移交的各方面必须到场3.2清点资料、房产物业和物品,并详细记录3.3对移交内容,参加各方均应签字盖章4.0工作程序4.1接管验收应具备的一般条件4.1.1项目建筑、安装、市政建设等工程已全部竣工,且已通过验收或再验收4.1.2供电、供水、给排水等设备、设施能正常使用4.1.3物料、器具、用品已配备入库或到位4.1.4移交

14、方项目资料已收集完毕4.2移交对象的确定4.2.1涉及对象为发展商(业主委员会) 、原物业管理单位和本物业公司4.2.1对新建物业项目,由发展商向本公司作移交.也可接受发展商的委托,在发展的主持下,由施工单位向本公司作移交4.2.3在前期物业管理期间和已建立业主大会期间,由发展商(业主委员会)向本公司作移交.也可在接受发展商(业主委员会)的委托,在发展商(业主委员会)的主持下,由原物业管理单位向本公司作移交4.3接管验收的内容4.3.1物业资料4.3.2房屋建筑、设施设备、配套设施等房产物业4.3.3物业、器具、用品等物品4.4接管验收的时间4.4.1新建物业期间,各项建设工程已经完成竣工验收

15、,且本公司接到发展商要求进行接管验收的通知4.4.2前期物业管理期间,接到发展商已清退原物业管理单位、邀请本公司进行接管验收的通知4.4.3已成立了业主大会期间,接到业主委员会已清退原物业管理单位、邀请本公司进行接管验收的通知4.5接管验收的一般步骤发展商（业主委员会）书面通知接管符合接管验收条件？【若否：书面通知发展商（业主委员会）】组成验收小组验收资料齐全？【若否：发展商（业主委员会）补充资料】现场验收合格？【若否：工程整改验收合格若否：与发展商（业主委员会）协商】交接双方签字接管验收结束注1：验收资料包括：物业产权资料、技术资料、业户资料、前期开发资料及验收资料、专项维修资金2：验收内容

16、包括：房屋建筑、设备设施、配套设施、物料、器具、用品等。4.6物业资料接管内容4.6.1物业产权资料应包括:1)项目批准文件;2)用地批准文件;3)建筑执照;4)拆迁安置资料等4.6.2前期开发资料及验收文件应包括:1)项目可行性研究报告的批复2)初步设计批复3)劳动保护设施审核意见书及竣工验收单4)基本建设设计卫生审核意见书及竣工验收单位5)建筑工程规划许可证(并附红线图)6)建筑工程竣工规划验收合格证明7)建筑设计交通方案审核通知书及竣工验收单8)消防给水审核通知单及竣工验收单9)建筑设计防水审核意见书及竣工验收单10)卫生防疫、环卫、环境部门的审核验收单11)避雷设施竣工验收单12)电梯

17、安装及验收文件13)绿化配套工程验收文件14)技防竣工验收单等15)勘察、施工、监理和设计单位有关施工质量报告和建设工作竣工验收备案表16)工作质量保修书等4.6.3.技术资料应包括:1)设计、监理、建筑、安装、弱电等合同及附件2)招投标文件3)开工、竣工报告4)建筑、安装工程验收文件及资料5)地质勘察报告6)主要设备和材料质保、测试、试压报告7)竣工图(建筑、结构、水、暖、电气、设备、附属工程、地下综合管线及其它竣工图)8)设计更改图纸及会审记录9)技术核定单10)工程质量、事故处理记录及图像资料等4.6.4业户资料应包括:1)已购(租)房业户姓名、位置、面积、联贯方式2)已购房业户的付款情

18、况及付款方式3)向个别业户承诺的条款等4.6.5专项维修资金应包括:1)银行存款余额2)历年支用手续等4.7物业质量、使用功能验收4.7.1土建方面,从渗漏水、裂缝、起砂、保温、隔热、松动、使用便利性、可能的对人身伤害等方面进行验收4.7.2设施设备方面,从能否正常运转、异声、震动、颤抖、响应、渗漏水、安全、小动物的侵害、牢固程度、损坏程度、操作(更换)的便利等方面进行验收4.7.3配套设施方面,从安全、牢固、家用、通畅程度等方面进行验收4.7.4物料、器具用品方面,从备品备件、特殊工具备件、发展商(业委会)服务提供的用品及消防、道路设施用器(品)等方面,查看数量、质量、可使用程度4.8资料填

19、写4.8.1物业验收前先编制物业验收计划4.8.2将房屋及设备质量、使用功能验收的结果分别填入工程验收记录表、公共设备设施分类验收表、楼宇分户验收表4.8.3将工程验收记录表楼宇分户验收表汇总到接管验收遗留问题处理汇总表,交开发商完善4.8.4供方及维保单位联系清单填写供方联系表4.8.5接管资料移交时填写物业按管资料移交清单4.8.6物业钥匙交接时填写钥匙交接清单4.8.7交接完成后填写物业移交书5.0引用记录5.1物业验收计划QG-GC-02-015.2工程验收记录表QG-GC-02-025.3公共设备设施分类验收表QG-GC-02-035.4楼宇分户验收表QG-GC-02-045.5接管

20、验收遗留问题处理汇总表QG-GC-02-055.6物业按管资料移交清单QG-GC-02-065.7钥匙交接清单QG-GC-02-075.8供方联系表QG-GC-02-085.9物业移交书QG-GC-02-093.0给排水系统运行及维修保养作业规程1.0目的及时处理给排水系统设施、设备故障，确保给排水系统设备性能稳定，正常运行。2.0适用范围小区/大厦内给排水系统的设施、设备运行操作和保养。3.0职责3.1工程维修人员负责给排水设施设备的操作、日常巡查、记录、异常情况的报告及设备的维修保养。3.2工程主管的参与工作的同时，负责设备的综合管理及上述工作的检查监督及外委修理项目的联络工作。3.3服务

21、中心经理负责对上述工作的检查监督。3.4服务中心客户部接到停电、停水申请单，负责向小区/大厦业户通知有关送、停水情况。4.0工作程序4.1日常巡视和运行管理4.1.1蓄水池及水箱应无溢水、漏水、顶盖应上锁。4.1.2管道及各阀门应完好、无漏水，保温层应完好。4.1.3卫生器具、龙头、地漏应无渗漏或堵塞。4.1.4水泵运行应无异常噪音、气味及震动，进出口压力表读数及电控柜仪表显示参数应正常，各元器件动作应正常，并将各读数及参数相应填入水泵/消防泵运行记录表。4.1.5集水井及车库地漏应无堵塞。4.1.6雨、污水井及车库地漏应无堵塞。4.1.7日常巡视检查硬每日一次，设备工否则设备、设施清洁、保养

22、工作，并确保正常运行。4.1.8日常巡视检查结果填入给排水系统检查表，发现设备或系统非正常现象填入表中相应栏，并需附个人处理意见，如临时处理，在备注栏中说明。4.2定期检查、维护、保养4.2.1工程主管每年12月制订下年度给排水系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表，工程人员按给排水系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于给排水系统维修保养记录表中。4.2.2供水泵、排水泵每季度检漏和注润滑油一次，每年保养一次。运行泵和备用泵每月交替运行。4.2.3系统管道中的阀（包括减压阀）、过滤器每季度应检漏和注润滑油一次，必要时对过滤器做滤芯更换。4.2.4

23、蓄水池、生活水箱、中间水箱每半年清洗一次。清洗后，做水质化验，确保水质符合卫生防疫指标要求，并将清洗情况记录于水池水箱清洗消毒记录表中。4.2.5室外和外围的外露管道每年整修（包括保温层）及油漆一次，室外雨水、污水窨井每半年检查一次，若有堵塞及时清理。4.3设备设施的操作4.3.1潜水泵、消防泵、上水泵控制开关，无特殊情况时，应将选择开关置于“自动”档。4.3.2机房内禁止吸烟，保持机房内整洁，不得乱堆放杂物。4.3.3因设备、电器、维修等原因要停止供水时，工程部应填写停水停电申请单送服务中心，批准后，及时组织人员进行抢修。4.4喷水池4.4.1工程当班人员负责控制小区/大厦喷水池，同时负责其

24、设施设备的正常运转。4.4.2每天，早8：309：00、晚17：0017：30开启。4.4.3若发现故障，应及时排除，并在给排水系统维修保养记录表上做好相应记录。4.5水泵房管理细则4.5.1须经服务中心经理或工程主管同意后由工程人员陪同，方可进入水泵房。4.5.2水泵房内一切设施由工程人员操作，其他人不得擅自操作。4.5.3水泵控制柜上转换开关，无特殊情况时应将选择开关置于“自动”档。“常用”和“备用”生活水泵每月一次轮换使用，轮换使用日期应记录在水泵消防泵巡检记录表上。4.5.4保持机房通风、照明良好、门窗开闭灵活可靠。4.5.5机房内设备和线路的更换，须经服务中心经理同意后实施，并在给排

25、水系统维修保养记录表中做好记录，有通知说明的，须将图纸归入机电设备台帐。4.5.6机房内禁止吸烟，保持机房内整洁。4.6消防设备管理细则4.6.1消防泵每月安排一次点动和人工盘动，以检验电气和机械的性能，并将检验情况记录在水泵消防泵巡检记录表中。4.6.2消防设备每月按消防联锁自控检查记录表的内容进行检查，检查结果记录在消防联锁自控检查记录表中。4.6.3配合特勤人员做好红外报警、巡更装置、喷淋系统、烟温感报警装置等其他消防设备设施的检查工作。5.0相关文件及记录5.1给排水系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-03-015.2水泵/消防泵巡检记录表QG-GC-03-025.3

26、给排水系统检查表QG-GC-03-035.4给排水系统维修保养记录表QG-GC-03-045.5停水停电申请单QG-GC-03-054.0供配电设备设施运行及维修保养作业规程1.0目的及时处理供配电设备故障，确保设备性能良好，保证安全运行2.0适用范围适用于小区/大厦供配电设备设施运行管理及维修保养。3.0职责3.1工程值班人员负责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、维修、计划保养记录。3.2工程主管负责设备的综合管理及上述工作的实施、检查、监督。3.3服务中心经理负责对上述工作的检查监督。3.4服务中心客服部负责向小区/大厦住户通知有关送停电情况。4.0工作程序4.1巡检作业程序4.1.1每周

27、二对配电间进行巡检，巡检覆盖全部配电柜。4.1.2每次巡检内容4.1.2.1巡检强点房的环境温度、清洁卫生、消防器具、门窗完好等情况。4.1.2.2巡视配电柜的电压、电流、指示情况。4.1.2.3巡视配电柜上仪表、信号灯、开关、闸刀、电缆情况。4.1.2.4巡视中发现问题要及时进行修理，涉及要停电操作的必须先填写停水停电申请单报告服务中心或客服部，由客服部提前通知住户，然后再安排修理。4.1.2.5将巡检和修理结果记录在强电房、水表房、弱电房巡检记录表备注栏中。4.1.3巡检作业标准4.1.3.1配电间环境温度不超过40C，机柜无积灰，门窗完好。4.1.3.2电压不超过38015v范围，电流无

28、异常上下波动情况。4.1.3.3配电柜仪表、信号灯齐全完好，开关、刀闸、电缆头无发热氧化现象。4.1.3.4发生故障及时安排修理，涉及停业主电应得到服务中心经理批准。4.2供配电维修保养工作程序4.2.1工程部电工负责低压配电柜设备的维修保养、环境保洁工作。4.2.2工程主管每年12月制订下年度供配电系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表，并按年度计划制订的时间、要求实施和保养。4.2.3维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。4.2.4工程人员按供配电系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于供配电设备检查保养记录表。4.2.5供配电设

29、备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报服务中心，限期解决。4.2.6凡是夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由日班电工进行维修。4.2.7设备试验（绝缘、油务、耐压、接地电阻）记录在设备试验记录表。4.2.8一旦发生设备损坏，人员触电、电气失火，违章操作等电气事故，值班电工及时妥善处理并报工程主管及服务中心协同解决，将事故分类、处理意见等填入电气事故记录表。4.2.9工程主管提供工作指导及检查监督。4.3低压配电柜检查保养表序号检查保养项目保养内容（含使用材料）周期1配电屏清洁月2电器仪表外表清

30、洁，显示正常，固定可靠月3断电器、交流接触器外表清洁，触电完好，无过热现象，无噪音月4控制回路压接良好，标号清晰，绝缘无变色、无老化月5指示灯、按钮、转换开关外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活月6绝缘设备（鞋、手套等）在指定位置放好，完好无损月7电容无功补偿功率因素达0.9以上，电容接触器完好，电容补偿三相平衡月8母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年9配电屏对地测试接地良好年4.4交接班作业程序4.4.1接班人员认真听取交接班人员的值班设备运行报告。查看上一班的变配电运行记录表（含值班记录）。检查仪器、工具、电气线路等物品是否齐全、完好，并在变配电运行记录表上签名。4.4.2有下列情况之一

31、不准交接班上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁。接班人未到岗，交班人不准下班。接班醉酒或其他情况而未找到接班人。严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。5.0相关文件和记录5.1变配电运行记录表QG-GC-04-015.2设备试验记录表QG-GC-04-025.3电气事故记录表QG-GC-04-035.4倒闸操作票QG-GC-04-045.5供配电系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-04-055.6供配电设备检查保养记录表QG-GC-04-065.7停水停电申请单QG-GC-03-

32、055.8强电房、水表房、弱电房巡检记录表QG-GC-07-015.0照明系统作业规程1.0目的确保包括楼层、地下室、公共照明、外围照明及应急照明的正常使用。2.0适用范围小区/大厦内的而楼层、地下室、公共照明、外围照明及应急照明。3.0职责3.1工程部员工负责本制度的实施。3.2工程部主管负责本制度的执行和检查。4.0工作细则4.1一般照明4.1.1做到接到报修作业单，当天修复。4.1.2确保楼层、地下室及公用照明完全正常。4.2外围照明4.2.1由夜间当班人员负责全面巡检。4.2.2发现等不亮时，在照明系统巡检记录表上做好记录，由日班负责处理。4.3应急照明4.3.1每月对小区/大厦所有的

33、应急照明进行一次巡视检查，并在照明系统巡检记录表上做好记录。4.3.2巡视检查过程中，做断电试验，以检测应急照明灯的性能完整性。4.3.3发现故障及时排除。4.4屋顶航空灯4.4.1值班人员负责夜间工作的正常。4.4.2若有个别灯具不亮，应及时调换灯泡，确保设施的正常运作。4.4.3每月安排一次航空灯线路的全面检查。包括附属产品的完好率与正常性，并做一次手动测试，在照明系统巡检记录表上做好作业记录。5.0相关记录及文件5.1照明系统巡检记录表QG-GC-05-015.2报修作业单QG-KH-04-016.0弱电系统作业规程1.0目的确保小区/大厦弱电系统正常运作。2.0适用范围适用于小区/大厦

34、弱电系统（包括：有限TV、电话、对讲系统、背景音响、周界报警、电视监控、电梯有线报警）。3.0职责3.1工程部值班人员负责弱电系统设备运行的清洁、巡视、维修、计划保养等工作。3.2工程主管负责设备的综合管理及上述工作的实施、检查、监督。3.3服务中心经理负责对上述工作的检查监督。4.0工作程序4.1弱电系统4.1.1工程主管每年12月制订下年度弱电系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表，工程人员按照弱电系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表要求进行维修保养（由外委单位进行的维修保养工作要做好配合），并将维修保养情况记录于弱电系统维修保养记录表中。4.1.2工程部对弱电系统每月一次巡查，

35、发现问题在弱电系统检查表上做好巡检记录，确保弱电系统运转正常。4.2门口对讲系统4.2.1接到保修电话，立即派维修员到达现场，按质完成有关的保修内容。维修结束，由业主确认。如需与业主约定时间的话，应对业主有明确的说明，到约定时间再上门维修。4.2.2业主有特别需要时工程部负责与厂商联系，共同处理，并出具相关的有效证明。4.3背景音响系统4.3.1背景音响系统操作使用，由特勤部全面掌握。4.3.2在具体的使用过程中，工程部接到系统中某个控制器安生故障报告，立即派人进行修理，并在弱电系统维修保养记录表上做好记录。4.3.3如难以修复的，立即报修设备厂商，约定时间派员进行维修，并在弱电系统维修保养记

36、录表上做好记录。4.3.4工程呢个人员根据系统功能性对区域性音响播放功能、时间显示等每月巡查三。保证设备正常运行，检查结果记录在弱电系统检查表中。4.4周界报警系统4.4.1特勤监控中心专人负责使用系统设备。4.4.2系统设备发生故障由特勤监控专人及时通知工程部或部门主管，工程部对故障点进行应急处理，一般故障，当即解决，无法解决的再联系设备厂商约定维修时间，并在弱电系统维修保养记录表上作好记录。4.4.3维修期间，特勤部负责故障系统区域的安全防盗，保证小区/大厦业主的生活不受影响。4.4.4工程部每月对系统进行二次检查，逐对进行测试，并将就案场测试记录填写在弱电系统检查表上。4.5电视监控系统

37、4.5.1特勤监控中心专人负责使用系统设备。4.5.2系统发生故障时，由特勤监控中心专人及时及时通知工程部或部门主管，做好记录。4.5.3工程部对故障进行排除，按照设备的操作规程进行检查，直至故障排除或直接联系设备供应商维修，并在弱电系统维修保养记录表上做好作业记录。4.5.4工程部每月对系统进行二次检查，探头进行焦距调整，在弱电系统检查表上作好检查记录，由专人负责系统的工作运行正常性。4.6电梯有线报警系统4.6.1特勤监控负责使用系统设备。4.6.2发现故障或通话信号不良，及时通知工程部维修，并做好记录。4.6.3工程部要在电梯巡视中检查本系统，要求系统通话清晰度、反应灵敏，运行正常。4.

38、7机房管理4.7.1消监控中心机房工作人员负责消控中心消防及监视设备的24小时运行操作、监控，并将每班运行情况记录于消、监控室运行日记表中。4.7.2机房工作人员应密切注视监控屏幕，全面了解和监视管理区域的安全动态。如发现可疑情况，应立即定点录像，跟踪监视，并做好记录及时上报。4.7.3消控中心一旦出现报警信号，应立即联络特勤员巡岗快速核查。属误报，应消除信号并做好记录；属故障，应及时通知设备维修工进行维修；属报警属实，应立即报告服务中心经理到现场应急处理。4.7.4每日对消控中心设备外表及环境进行清洁，保持设备无积尘、水渍、油渍，消控中心环景整洁明亮。4.7.5弱电设备（设施）操作室由机房工

39、作人员负责，无关人员不得入内，更不允许其他人擅自操作弱电设备（设施）的按钮或开关。5.0相关文件及记录5.1弱电系统（年度）周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-06-015.2弱电系统检查表QG-GC-06-025.3弱电系统维修保养记录表QG-GC-06-037.0楼层设备房管理作业规程1.0目的确保各楼层井道内设备正常运行。2.0适用范围适用于各楼层强电房、弱电房、水表房等设备。3.0职责3.1工程部人员负责执行本规程。3.2工程部主管负责本规程的编写和检查。3.3服务中心经理否则本规程的执行检查和修改。4.0工作程序4.1强电房、弱电房、水表房4.1.1各楼层的强电房、弱电房、水表

40、房每月检查覆盖一次。4.1.2对强电井内的保险丝、端子、接触器、开关、导线等有无松脱、变色或接触不良等异常情况。4.1.3检查弱电房电话、有线等设施完好无损坏。4.1.4检查水表房内减压装置压力表水压是否正常。4.1.5检查水表井内管道的借口、水表阀门无渗漏情况。4.1.6根据业主收楼、装修及安装等需要，做好相关单元的强、弱电和水表阀门的开关工作。4.1.7将巡检结果记录在强电房、弱电房、水表房巡检记录表中。4.2对强、弱电房、水表房和配电柜巡检中发现问题要及时进行处理，对一时无法处理的问题，及时报告工程部主管进行解决，并将检查出的问题和修复情况记录在强电房、弱电房、水表房巡检记录表中。4.3

41、保持强电房、弱电房、水表房干净整洁，不堆放杂物。上述设备要随手上锁。5.0相关文件及记录5.1强电房、弱电房、水表房巡检记录表QG-GC-07-018.0电梯系统保养巡视作业规程1.0目的确保小区/大厦的电梯安全运行2.0适用范围小区/大厦的客运电梯和货运电梯3.0职责3.1工程部人员负责执行本规程3.2工程部主管负责笨规程的编写和检查4.0工作程序4.1检查巡视作业4.1.1按电梯周期检查、保养计划及实施记录表要求，每天巡视各楼宇的电梯运作情况，并将巡视检查情况记录在电梯运行巡检记录表中。发现违规使用电梯现象要立即制止。4.1.2每天巡视机房内的适度、仪表、信号灯、电器开关等，发现问题时要及

42、时处理或立即联络电梯维保单位，并将巡视情况记录在电梯运行巡检记录表中。4.1.3每天对电梯安全系统进行检查同时试验一下电梯困梯求救按钮或呼叫机功能，发现问题及时采取修复措施，并将检查情况记录在电梯运行巡检记录表中4.2电梯维保监管4.2.1工程部指派专人对电梯维保进行监管。电梯一旦发生故障，要立即派员抢修，挂好工作牌及警示牌。修理完毕要在电梯运行巡检记录表中记录故障原因排除方式与时间。4.2.2工程部安排专人配合维保单位人员按电梯运行巡检记录表内容对电梯作保养工作，并将平时巡视中发现的问题督导维保人员进行检查，将维保单位的工作情况详细记录在电梯运行巡检记录表中。4.2.3监管要求：电梯维保实行24小时制，维保单位必须按照所制定的保养内容定期保养，作好记录。4.2.4电梯机房操作规程上墙，工程部每周对机房设备、井道进行清洁工作，保持清洁和整齐。4.2.5电梯年检钱要独到维保单位按年检要求做好年检准备工作。4.3电梯管理4.3.1电梯因维修保养等原因需暂时停梯，应在一楼放置告示牌。4.3.2电梯机房内任何设备非电梯维修电工、非电梯维保公司专业人员禁止操作。非工作人员进入电梯机房须经服务中心经理或工程部同意后，由工程部人员陪同方可进入。4.3.3工程部人员必须会进行电梯应急解困的操作。4.3.4电梯机房应保持干净整洁，不准堆放杂物，须配置合格的消防器材。5.0相关文件及记录5.1