建设工程规划验收竣工测量技术探讨.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流建设工程规划验收竣工测量技术探讨.精品文档.建设工程规划验收竣工测量技术探讨隆鼻 .tw/dlong 摘 要 建设工程规划竣工测量成果，是竣工规划验收的重要依据，成果质量的好坏直接影响到城市规划管理目标是否得以实现。本文结合昆山市规划管理部门对建设工程规划验收的相关规定与要求，详细阐述了建设工程规划竣工测量过程中的工作流程、工作内容和关键工艺。 关键词 规划竣工测量； 规划验收； 房屋建筑面积测算 1 、前言 建设工程项目竣工后，按照中华人民共和国城乡规划法的相关规定，建设单位或个人应当向城市规划行政主管部门提出规划验收的申请。规划验收是城市

2、规划行政主管部门对已批准的建设工程，在完成建设后，进行规划监督检查的基本环节，是取得建设工程规划验收合格证的主要依据。未取得合格证的建筑不得办理房屋产权登记，不得投入使用。 建设工程规划竣工测量（简称“竣工测量”） 是指对已竣工的建筑物进行精确测量，获取测量数据并最终形成成果的测量活动。主要测量建筑物及其附属构筑设施的形状、大小、平面位置、高度以及与周边建筑和规划界线的关系等。竣工测量是在工程竣工之后进行的重要工作，通过对测量数据的处理、分析，能直观地反映审批后的建筑物建前、建成两个阶段的变化情况，对建设单位是否按照规划的要求完成建设进行审核，是规划监督检查已建工程的基本环节，所以对已建工程进

3、行竣工测量是必要的。 本文以昆山市竣工测量工作为例，结合昆山市规划管理部门对建设项目规划验收的相关规定和要求，具体分析和探讨了建设工程规划竣工测量过程中的工作流程、工作内容、和关键工艺等。 2 、竣工测量中的一般规定 竣工测量是规划验收过程中的一项重要程序，是建设项目规划验收审核的重要依据。竣工测量成果质量的好坏，直接影响到规划管理部门掌握建设工程现状信息的正确性和规划管理部门对规划审批结果的落实和监督管理。因此，昆山市规划管理部门对竣工测量提出了下列规定： （1） 竣工测绘必须由规划主管部门负责管理，并组织各测绘单位具体实施； （2） 竣工测绘成果实行备案制度。竣工测绘成果应由测绘单位及时送

4、至规划主管部门检查、备案，经检查合格加盖“竣工测绘成果备案”章，并出具竣工测绘汇交单后，方可申请办理下一步验收的手续。 （3） 各测绘单位竣工测量工作中须统一采用昆山市独立坐标系统和1985国家高程基准，方能确保全市竣工测量成果的准确性和一致性，将有利于对建筑物建前的规划和建后的结果进行对比分析。 （4） 竣工测绘数据是空间地理信息基础数据更新的重要数据源，为保证基础数据的现势性，建立长效的数据更新机制，必须建立统一的数据格式和数据标准。受昆山市规划管理部门的委托，苏州市规划局规划编制（信息）中心依照昆山地理信息平台数据库的标准，开发了地形图成图建库一体化处理软件。并要求各测绘单位使用该软件完

5、成竣工图的绘制，竣工图的电子数据标准应符合昆山市1：500 1：1000 1：2000数字地形图图式。 （5） 竣工图按1：500比例尺成图，可进行任意分幅，但规格不得小于50cm50cm正方形分幅，坐标应取整至10米。 （6） 平面及高程成图精度要求 1） 绝对精度：按工程测图精度（城市测量规范7.3条），应实测竣工建筑物及相邻建筑物的细部点坐标，其平面和高程中误差要求详见下表。 注： 其余地物测量精度可按1：500地形图的要求执行。 2） 相对精度要求 建筑物竣工测量的实测坐标反算距离与实量间距较差限差应满足8cm。 （7） 高度测量精度要求 建筑物竣工测量，室内地坪高测量误差限差为5cm

6、，层高测量误差限差为3cm，北檐口高误差限差为10cm。 3 、竣工测量的基本要求、主要内容和工作流程 竣工测量是在工程竣工之后进行的重要工作，专门为建设工程规划验收提供审核依据，既有工程测量的普遍性要求，也有规划管理的特殊性要求。 3.1基本要求 （1） 竣工测量必须在竣工建筑物、附属构筑物、内部道路、管井管线和绿化等完工后进行。 （2） 竣工图及建设工程竣工测量报告须满足规划竣工验收的需要，数据应全面、准确，能如实的表示竣工建筑物和竣工建筑物周边的各规划要素： 竣工图必须标注竣工验收建筑物各房角的坐标和各边的边长。 竣工图须标注各建筑之间、竣工建筑至用地红线（围墙）之间的最小间距，标注位置

7、应与规划红线的位置保持一致。 竣工图须标注项目用地红线，标注消防通道宽度，标注竣工建筑退用地红线、退道路边线、退河道边线等相邻地物的距离。 竣工图须标注竣工建筑自身、南侧相邻及北侧相邻（指遮挡与被遮挡关系的相邻）建筑的室内地坪标高与北檐口高。 竣工图须如实反映该项目用地红线向外50米范围内地貌地物、并满足与基础地形图自然接边的需要。 竣工图须包含范围内各类管线管井、电力电信设施，消防设施的位置及道路、地下设施、停车泊位、绿化的位置和范围边线。 （3） 部分测量上有难度的竣工数据，可用相关数据进行计算。 3.2 竣工测量的主要内容 （1） 城市测量规范（CJJ/T 8-2011） 第9.9条规定

8、，竣工测量地形图应包括工程建设地面建构筑物、道路、植被、地下管线及其附属设施、地下防空设施、地下隧道、空中悬空设施等要素，主要内容有建筑物、构筑物的平面位置、形状、结构和层数，道路、绿化带、桥梁、围墙、栅栏的位置，管线及附属设施的位置，连接走向，水系及附属设施的位置和边界，坡坎等土质地貌的位置、形态和类别，植被的类别和范围。 （2） 为了检核建设项目是否出现移位、超面积建设、不按设计图施工等违规行为，竣工测量成果须与建设项目的规划申报后的材料进行对比。依据规划验收的相关要求和内容，主要包括： 测算建设项目实际基地占地范围和占地面积。 实测建筑物各房角点的坐标，与规划位置进行比对，计算移位差。

9、实测建筑物的室内外地坪标高、层高和北檐高度等。 测算建筑物四至距离（ 建筑物之间的间距、建筑物与道路、围墙、用地红线等的间距）。 房屋建筑面积测算（ 建筑物尺寸，单体建筑物占地面积、地上和地下总建筑面积，项目总建筑面积等）。 测算停车场的位置、面积和停车位的泊位数量。 测算建设项目的绿化面积，依据实际占地面积，计算出绿化率。 其他规划验收需要的相关数据。 3.3 工作流程 竣工测量工作分为7个阶段： 准备工作、外业测量、内业处理、成果自检、成果审核与备案、成果发放和成果归档。 工作流程图 （1） 准备工作 接受委托单位的竣工测量委托，签订测量合同，确定项目负责人和作业人员后，项目负责人应联系委

10、托单位，收集相关基础资料，并编制技术设计书，明确施测范围、内容和技术规程，同时做好仪器设备的准备与校验，为外业测量做好准备工作。 （2） 外业测量 外业测量内容主要有：建筑物、构筑物的平面位置、形状、面积、结构、层数、层高，北檐高度，围墙、栅栏、道路、绿化带、桥梁的位置，管线及附属设施的位置，连接走向，水系及附属设施的位置和边界，坡坎等土质地貌的位置、形态和类别，植被的类别、范围和面积，停车场的位置、面积和泊位数量及其他竣工相关数据信息的测量和采集。 （3） 内业处理 对外业测得的原始数据和信息进行整理和处理，绘制竣工图，填写竣工表单，计算建筑物的房屋建筑面积和占地面积，计算绿化面积和绿化率，

11、编制成完整的建设工程竣工测量成果报告书。 （4） 成果自检 竣工测量成果的自检实行二级检查和一级验收的制度。二级检查分为过程检查和最终检查，过程检查由工程部组织实施，最终检查则由公司质检部负责实施。一级验收由竣工测量任务的委托单位组织实施，或由该单位委托具有验收资格的检验机构进行验收。 过程检查 过程检查贯穿于整个作业过程中，工程部负责组织实施，包括作业小组内部的自检和作业小组与小组之间的互检。 a、参照测绘产品检查验收规定完成过程检查。 b、竣工测量的过程检查应包括野外巡查、野外设站检查，数据正确性检查、图面检查和接边检查。 c、检查组应在测绘项目流程记录单上的检查栏内填写检查意见。作业人员

12、根据检查意见，做出相应处理，并对处理的情况进行填写。处理工作完成后，检查组应对处理的结果进行复检。 最终检查 a、组长组织最终检查的实施，并填写检查意见。 b、组长在最终检查完成后，按照测绘产品质量评定标准，主持工程质量的评定。 成果验收 在完成最终检查、质量评定后，应及时通知任务委托单位，由任务委托单位或受其委托的具有成果验收资格的专业检验机构进行验收。应独立完成各级检查和验收工作，不可省略或替代。 （5） 审核与备案 为保证测绘成果以及后续规划验收和房产证办理数据的准确性，昆山市实行房产测量报告审核与备案制度。房屋建筑面积测量报告必须由昆山市房产交易管理中心进行审核，并备案登记后，方具有效

13、力。并且，必须在完成房屋建筑面积测量报告的审核与备案后，方可至昆山市规划局办理建设工程竣工测量成果的备案，并领取成果汇交证明。 （6） 成果发放 完成了审核与备案工作，委托方即可领取测绘成果，并付清测绘费用。 （7） 成果归档 成果归档是便于日后查询和成果再次利用的重要措施。竣工测量项目完成后，应按照档案管理制度，及时进行归档。 4 、竣工测量的关键工艺 4.1 控制测量 控制测量应依照城市测量规范和卫星定位城市测量技术规范等规范进行。以昆山为例，在昆山市规划局的主持下，全市测绘单位的GPS统一使用同一个基站数据源，设定相同的参数，以RTK方式进行作业。该措施确保了全市竣工测量成果的准确性和一

14、致性，有利于建筑物建前、建后成果的对比分析。 4.2 外业测量 竣工测量是按照1：500、1：1000、1：2000数字地形测量规范上信息的采集和取舍要求，完成现状竣工图的现场实测工作。测量过程中应注意以下几点： （1） 竣工测量测量范围原则上以项目用地红线范围为准，并包括红线外50米范围内的地貌地物。若项目有超用地范围建设部分，须反映在竣工图上。 （2） 竣工测量应据实测绘，采集满足规划竣工验收需要的各类要素，包括项目用地范围的四至信息，如道路、河流、桥梁，企事业单位等的位置和名称。 （3） 竣工测量应准确测量建筑物外轮廓的拐角点、悬挑部分的投影点等，其施测精度应满足要求。 （4） 竣工测量

15、应包含建筑物附属的构筑物，如室外平台、台阶、装饰柱廊等。 （5） 竣工测量过程中应充分考虑房屋建筑面积测量尺寸检核的需要，在对勒脚、附墙柱、垛、装饰墙（面）、镶贴瓷砖、外挂石材等装饰性部位进行测量，应记录相应尺寸，遇到需要偏心改正时，必须完成偏心改正。 （6） 竣工测量应以控制点起算，测量建筑物的室内外地坪高、层高和北檐高。室内外地坪高采用水准仪、全站仪进行实测。建筑北檐高度利用全站仪的悬高模式进行测量，有屋顶楼梯间的，可在建筑屋顶使用GPS以 RTK模式进行实测。建筑物层高可采用手持测距仪测量建筑物的净高，加上设计楼板厚度，两者之和作为层高测量的结果。所有高度至少测量两次，测量差值满足精度要

16、求时，取平均值作为测量成果，并与设计高度进行比对检核。 （7） 竣工测量应参照设计总平图和建设工程规划许可证，实测所有拟进行竣工验收的建筑物，以免遗漏。 （8） 竣工测量应绘制竣工测量草图，并保留外业测量中所有原始数据和相关记录。已有的成果数据和资料，必须进行实地检核，在确认无误后方可使用。 4.3 房屋建筑面积的测算 房屋建筑面积测算是核算建设项目的总建筑面积和各幢建筑物的建筑面积，是主管单位进行规划验收工作，审查建设单位是否按建设工程规划许可的要求进行建设、是否存在违规行为，也是办理房产证时确定产权面积的重要依据。房屋建筑面积测算的结果直接关系到建设单位以及百姓的切身利益，因此，在进行房屋

17、建筑面积测算时必须据实测算，保证结果的准确性。测量中应注意以下几点： （1） 房屋建筑面积测算包括建筑物单幢建筑面积（包括地上和地下建筑面积） 、功能区建筑面积、共有分摊建筑面积的测算，以及总建筑面积的测算等。 （2） 房屋建筑面积测算规则按房产测量规范（ GB/T 17986.1-2000和GB/T 17986.2-2000） 要求执行，有地方标准的参照地方标准进行测算（昆山市按照江苏省地方标准房屋面积测算技术规程（DGJ32/TJ131-2011）执行）。 （3） 房屋建筑面积指的是具有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之

18、和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，单位为平方米，数值默认取至小数点后两位。 （4） 斜面设计结构屋顶下方加以利用的空间，层高大于等于2.20m或屋面底板距楼面净高大于等于2.10m的部分，应计算房屋建筑面积。 （5） 全封闭的阳台，应按其外围水平投影计算建筑面积。顶盖高度小于两个自然层，且进深大于等于1.00m，小于2.10m的未封闭挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜时，按底板外围水平投影面积的一半计算建筑面积，上盖投影范围超过围护范围时，按围护结构水平投影面积一半计算建筑面积；

19、当围护结构超过上盖投影时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；进深不小于2.10m的凹阳台按其外围水平投影计算建筑面积。 （6） 房屋内的楼梯间，电梯（观光梯）井，提物井，垃圾道和管道井等应按照房屋的自然层数计算其建筑面积。 （7） 有永久性顶盖的室外楼梯，计算全部建筑面积；当楼梯顶层上盖高度小于2.20m时，顶层视为无楼梯，不计算建筑面积。室外楼梯顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，视为无顶盖的室外楼梯，应按楼梯各层水平投影面积的一半计算建筑面积。 （8） 与建筑室内相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按外围水平投影计算建筑面积。 （9） 不计算建筑面积的部分： 层

20、高小于2.20m的技术层、插层、夹层、架空层、地下室、半地下室、车库等。 突出房屋墙面的构件、配件、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、装饰柱、装饰性幕墙，以及内侧有主墙体的玻璃、金属及其它材质幕墙等。 位于房屋之间，无上盖的架空通廊。 无永久性结构顶盖的建筑，房屋的天面、天面上的花园、泳池、眺望间等景观建筑。 与建筑物室内不相通的平台、花台、晒台，挑台、挑廊、檐廊，以及房屋间与建筑物室内不相通的伸缩缝等。 利用建筑物的空间安置箱、罐的平台，以及建筑物内的操作、上料平台。 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路、街巷通行，边上无人行道的，均不计算建筑面积。 利用引桥

21、、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。 房屋主墙外的防潮层、保温层和采光井等其它装饰性材料的贴面。 独立烟囱以及亭、塔、油（水、气）罐、水池、地下人防的干、支线等。 ? 活动房、临时房屋、无顶盖或部分倒塌的房屋。 ? 无永久性结构顶盖的架空走廊，用于检修、消防的室外钢梯、爬梯等。 ? 无顶盖或最大进深 （4） 竣工图上的建筑物具备结构与层数属性。结构和层数注记格式如“钢3”，其中：“钢”表示建筑物的结构，“3”表示建筑物的层数。 （5） 竣工图上应标注各幢建筑物的幢名称，幢名称必须与建设工程规划许可证上的名称相同。 （6） 竣工图应对每个绿化区域进行构面，单独绘制绿化竣工图，并统计建设项目

22、总绿化面积，核算绿化率，形成统计表单。 （7） 竣工图的应依据管线竣工测量的数据，单独绘制雨污水管线图，标明污水管线和污水管线各自的井位和流向，以及与市政主管线（井）的连通关系。 （8） 竣工图图名的格式为“建设单位名称（项目名称）+竣工图”，建设单位名称和项目名称应与建设用地规划许可证保持一致，并在竣工图左下角注明施测单位、采用基准和施测时间，在右下角注明施测、绘图和审核人员等信息。 4.6 建设工程竣工测量成果报告书编制 建设工程竣工测量成果报告书是在利用原始测量数据完成竣工图编绘的基础上，将各类测量成果与规划资料进行综合分析后，按一定的格式编制而成。建设工程竣工测量成果报告书是规划验收部门对建设项目监督检查的主要依据之一，具体内容和格式应依据规划验收部门要求、结合实际情况进行编制。 5 、结语 建设工程规划竣工测量是竣工规划验收的重要依据之一，目前国内各城市均已实施规划验收竣工测量。昆山市自实行建设工程规划竣工测量和成果汇交制度以来，已完成了覆盖全市的多尺度、多数据源的城市空间基础数据库和专业数据库，为规划管理部门在城市建设中提供了准确、可靠的基础资料，有效地帮助了规划管理部门对建设工程进行规划审批与监督管理，确保了规划管理目标的实现，同时对违法建设单位起到了警示，也推动了建设工程市场的规范化发展。 隆鼻