成本逼近法习题.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流成本逼近法习题.精品文档.成本逼近法习题*说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。(一)题一1估价对象概况某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30，开发商要求的投资回报率一般为15，当地工业用出让增值收益率为10。2采用成本逼近法估算上述土地价格3估价过程 (1) 计算土地取得费。 土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿

2、费用和征地中发生的其他费用，因此： 土地取得费=？ (2) 计算土地开发费。 土地开发费=？(3) 计息投资利息。本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30为第一年投人，计息期为1.5年；另外70在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为： (4) 计算开发利润。 全部投资按回报率15计： 利润=？ (5) 计算土地价格。 因当地土地出让增值收益率为10，则：无限年期土地使用权价格=？(二) 题二 某开发区土地总面积为5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区

3、现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40，全部土地投资回报率为20，土地出让增值收益率为20，当年银行年贷款利息率为10，土地还原率确定为7。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。 采用成本逼近法的估价步骤如下：1土地取得费 征地费5万元亩，75元m22土地开发费 2亿元kin2，200元m23利息4利润5计算土地增值收益6.计算土地价格 75+200+33.91+55+72.78=436.69m27进行可出让土

4、地比率修正 由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，汁算方法为： 开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)开发区土地总面积=(5-1.5)5100=70 可出让土地的平均单价=436.6970=623.84元m28进行土地使用权年期修正 50年土地使用权价格=623.841-1(1+0.07)50=602.66元m29计算土地总价格 土地总价格=602.6610000=6026600元(三) 题三有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容 积

5、率为3，土地出让金每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米1000元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1500元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。 采用成本逼近法的估价步骤如下：1.土地价格6001000=60(万元)2.建筑物重置价格150010003=450(万元)3.建筑物已提折旧450(848)=75(万元)4.该房地产现时总价60+450-75=435(万元)5.该房地产现时单价1450(元/平方米)(四) 题四某开发区拟出让一宗土地，出让年

6、限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。 解：1.计算土地取得费土地取得费= (6+2)万元/亩=？2.计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=？3.计算投资利息土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。投资利息=土地取得费(1+利率)计息期-1+土地开发费(1+利率)计息期/2-14.计算投资利润投资利润=？5.计算土地增值收益土地增值收益=？6.计算土地价格土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益=？=512.83 (元/M2)7. 土地使用权价格以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为：土地使用权价格=？=495.42 (元/M2)