公园里项目定位.ppt

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1、公园里项目定位第一页，共62页。第二页，共62页。首开万科公园里首开万科公园里 项目定位提案项目定位提案2013-02013-04 4-2 -23 3享都市享都市 享生活享生活第三页，共62页。推广目标推广目标1 1、树立公园里项目高品质生态社区形象树立公园里项目高品质生态社区形象2 2、使市场认识项目近享国贸使市场认识项目近享国贸CBDCBD交通便利优势交通便利优势3 3、巩固首开万科一线地产品牌形象巩固首开万科一线地产品牌形象第四页，共62页。千里之行，始于足下千里之行，始于足下第五页，共62页。首先，产品价值自我认知首先，产品价值自我认知第六页，共62页。产品价值树产品价值树产品价产品价

2、值值楼座顺应地块特点，错位排列，居住感受宽敞楼座顺应地块特点，错位排列，居住感受宽敞9-119-11层低密钢筋混凝土结构板楼层低密钢筋混凝土结构板楼大面积公共绿地，人均指标远超北京标准大面积公共绿地，人均指标远超北京标准现代现代/ /赖特建筑风格赖特建筑风格赠送面积赠送面积社区园林绿化率较高社区园林绿化率较高户型设计户型设计 南北通透南北通透 明厨明卫明厨明卫品牌价品牌价值值万科品牌，全球最大房企万科品牌，全球最大房企万科万科2929年年6060城，持续领跑中国城市主流生活城，持续领跑中国城市主流生活区位区位价值价值未来未来2020万人口聚集亦庄站前综合区万人口聚集亦庄站前综合区人口密度相对较

3、低人口密度相对较低 . . 较少拥堵较少拥堵项目周围依附项目周围依附4 4大公园生态人文环境俱佳大公园生态人文环境俱佳 通达性较好，列为国贸通达性较好，列为国贸CBDCBD双井双井3030分钟生活圈分钟生活圈东南五环化工桥东南五环化工桥4.64.6公里、两站一街核心区公里、两站一街核心区配套价配套价值值傍亦庄火车站，京津高速，对外交通更加快速傍亦庄火车站，京津高速，对外交通更加快速万科五菜一汤便利社区配套万科五菜一汤便利社区配套近享地块内近享地块内23000余平米绿地（体育）公园绿地（体育）公园未来站前综合区成型，社区周边商业逐步完善未来站前综合区成型，社区周边商业逐步完善在北京有多处经典项目

4、，消费者信任指数高在北京有多处经典项目，消费者信任指数高让建筑赞美生命，精工品质让建筑赞美生命，精工品质市内轨道交通距次渠站市内轨道交通距次渠站30003000米，未来区域内将有亦庄线、米，未来区域内将有亦庄线、R2R2、S6S6线贯通。线贯通。区域经济发展区域经济发展 环渤海总部基地崛起环渤海总部基地崛起片区规划为城市精品湿地，片区规划为城市精品湿地，稀有稀有9090平米全功能三居产品平米全功能三居产品万科万科C C标精装交房标精装交房享受优质中小学幼儿教育资源享受优质中小学幼儿教育资源站前综合区将建成集教育、文化、医疗、体育、绿地为一站前综合区将建成集教育、文化、医疗、体育、绿地为一体的多

5、功能区体的多功能区第七页，共62页。3 31 14 45 52 26 67 7产品价值排序产品价值排序第八页，共62页。核心命题：核心命题：在一个传统低价区域卖火一个均价三万的盘在一个传统低价区域卖火一个均价三万的盘！第九页，共62页。问题之一：问题之一：距离距离1、东南5环化工桥南行4.6公里，接近6环，北京人传统认为的大亦庄片区。2、区域、地块位置市场认知度低，固有认知被列为偏远。第十页，共62页。问题之一问题之一价格价格1、传统认知的低价区域，3万的单价是一个挑战。2、单套总价近300万，最低首付90万，月供1.2万以上，有一定市场门槛。第十一页，共62页。问题之一：问题之一：客群客群1

6、、因为单间/总价、地块区域、交通等原因，客群面相对较窄。2、诸如城市精英，高级白领，个体私营业者。第十二页，共62页。瑞博观点：瑞博观点：去亦庄化去亦庄化+ +区隔化品质形象区隔化品质形象+ +广告价值补强广告价值补强第十三页，共62页。客群是原点！客群是原点！第十四页，共62页。寻找本案寻找本案产品客群产品客群的种种可能的种种可能主城溢出客户。主城溢出客户。首次置业，两居、和紧凑型三居为主首次置业，两居、和紧凑型三居为主.追求居住环境，装修品质，成品配套追求居住环境，装修品质，成品配套.首改客户。首改客户。在现居住于在现居住于80/90年代老房子客户，面积功年代老房子客户，面积功能需求经济能

7、力决定能需求经济能力决定90平米三居，是其最佳选择。平米三居，是其最佳选择。投资养老客户。投资养老客户。预期后市地产价格稳步上涨，资金寻预期后市地产价格稳步上涨，资金寻求保值，投放优质项目；部分养老客户，注重居住生态求保值，投放优质项目；部分养老客户，注重居住生态环境，偏好安静，绿色健康环境，偏好安静，绿色健康。第十五页，共62页。对他们的进一步深挖对他们的进一步深挖第十六页，共62页。第十七页，共62页。第十八页，共62页。我们称他们为我们称他们为CBD新青年新青年阶段性成功之后，用什么样的居住阶段性成功之后，用什么样的居住印证社会和自我的认同印证社会和自我的认同？阶段性成功之后，用什么样的

8、好房子阶段性成功之后，用什么样的好房子奖赏自己的人生奖赏自己的人生时光？时光？阶段性成功之后，用什么来让阶段性成功之后，用什么来让儿女和父母儿女和父母分享生活的芬芳？分享生活的芬芳？第十九页，共62页。25-35岁之间，外表光鲜的岁之间，外表光鲜的CBD新青年们，新青年们，其实正面临种种其实正面临种种困惑与危机困惑与危机第二十页，共62页。来看近年来一系列令人惋惜的悲剧性事件来看近年来一系列令人惋惜的悲剧性事件英国伦敦金融城前首席代表、现中国区负责人刘莹自杀；英国伦敦金融城前首席代表、现中国区负责人刘莹自杀； 申银万国自营部投资经理、年仅申银万国自营部投资经理、年仅33岁的赵立臣跳楼身亡；岁的

9、赵立臣跳楼身亡； 浦发银行资金部副总因长期抑郁导致跳楼身亡；浦发银行资金部副总因长期抑郁导致跳楼身亡；北大高材生、大成基金北大高材生、大成基金“非在职非在职”研究员袁健因遭遇末尾淘汰制在试用期内被解聘研究员袁健因遭遇末尾淘汰制在试用期内被解聘，跳楼自杀；，跳楼自杀；25岁的普华永道上海办事处初级审计员、交大女硕士潘洁因病毒性脑膜炎去世，引发网友岁的普华永道上海办事处初级审计员、交大女硕士潘洁因病毒性脑膜炎去世，引发网友“过劳死过劳死”猜想；猜想； 以以生命日记生命日记打动千万人的海归博士复旦大学青年教师、打动千万人的海归博士复旦大学青年教师、33岁的于娟，终于没能岁的于娟，终于没能躲过死亡的魔

10、咒，悄然离世；躲过死亡的魔咒，悄然离世；第二十一页，共62页。随着高职位、高薪而来的随着高职位、高薪而来的巨大巨大压力压力和永无休止的和永无休止的竞争竞争，已经成为时刻威胁他们的隐形已经成为时刻威胁他们的隐形“杀手杀手”！第二十二页，共62页。在哪儿生活？怎样在哪儿生活？怎样生活生活？成了当下一件需要成了当下一件需要重新学习重新学习的的重要的事重要的事。第二十三页，共62页。人生途中跑，人生途中跑，他们值得更好的生活。他们值得更好的生活。第二十四页，共62页。但，没赶上新世纪北京头一个十年但，没赶上新世纪北京头一个十年“平价平价”入市的机遇，入市的机遇，年轻的他们不得不面对年轻的他们不得不面对

11、尴尬的现状尴尬的现状第二十五页，共62页。城市核心住宅？城市核心住宅？力不从心！力不从心！2012年来，五、六环之间的普通住宅签约占比达到了年来，五、六环之间的普通住宅签约占比达到了56.45%，在六环外成交，在六环外成交更是达到了更是达到了26.14%，合计高达，合计高达82.6%。 2013年年3月月11日日-17日北京新建商品住宅网签量为日北京新建商品住宅网签量为3952套，五环外成交占比为套，五环外成交占比为91.24%。通州贵、通州堵，燕郊是河北，难道就这样随着大多数人被通州贵、通州堵，燕郊是河北，难道就这样随着大多数人被溢出城市溢出城市，买个买个远郊每天交通耗费远郊每天交通耗费4小

12、时度日小时度日？*数据来源数据来源2013年年3月链家地产市场研究部统计统计月链家地产市场研究部统计统计第二十六页，共62页。心底那个心底那个“安家梦安家梦”越发强烈！越发强烈！ 2013年春，国五条出台，使得主城区内二手房购买成本再度升高，直接导年春，国五条出台，使得主城区内二手房购买成本再度升高，直接导致致5环环-6环新房价格大幅上涨，众多房企大战天宫院，均价逼近环新房价格大幅上涨，众多房企大战天宫院，均价逼近2万万.单位比自己年轻的同事都已经安家置业单位比自己年轻的同事都已经安家置业，自己职位、收入都已经跟上，自己职位、收入都已经跟上，唯独房子没有得到解决，确实觉得是低人一头。唯独房子没

13、有得到解决，确实觉得是低人一头。城市打拼几年，心已归属于此，但没有一个落脚的地，始终城市打拼几年，心已归属于此，但没有一个落脚的地，始终觉得没有扎根，为下一代考虑、丈母娘催促都在发作。觉得没有扎根，为下一代考虑、丈母娘催促都在发作。*数据来源地产中国网联合中国房地产信息集团数据来源地产中国网联合中国房地产信息集团(简称简称CRIC)统计发布统计发布2013年年1-2月北京别墅市场报告月北京别墅市场报告第二十七页，共62页。更要探查他们实际的更要探查他们实际的内心渴求内心渴求第二十八页，共62页。第二十九页，共62页。第三十页，共62页。第三十一页，共62页。提前十年，助提前十年，助年轻年轻的的

14、CBD新青年新青年圆满一个圆满一个居住梦居住梦！第三十二页，共62页。而我们要做的，就是针对他们的而我们要做的，就是针对他们的内心向往内心向往一场从肉体到精神的一场从肉体到精神的心灵唤醒心灵唤醒！第三十三页，共62页。用他们的眼光再看我们的用他们的眼光再看我们的核心价值核心价值第三十四页，共62页。核心价值发现一“东五环”第三十五页，共62页。2009年年10月月16日，日，CBD东扩的最终规划方案敲定并公布。东扩的最终规划方案敲定并公布。2010年年3月，月，CBD东扩的详细规划方案正式对外公布。东扩的详细规划方案正式对外公布。2010年年9月，在首届城市规划设计论坛上，月，在首届城市规划设

15、计论坛上，CBD东扩方案被再度细化。东扩方案被再度细化。6平方公里的储备区制定详细的规划，为传媒高地、商务办公、国际文化剧场预留项目用地。CBD东扩举措之快，效率之高，前所未有！东扩举措之快，效率之高，前所未有！CBD东扩进程加速，预享成熟未来东扩进程加速，预享成熟未来第三十六页，共62页。家乐福、全聚德等城市商核家乐福、全聚德等城市商核5分钟步行圈，环球影城、运河、书城、宋庄，公园等国家级配套，通州实验一中重点学区划片。分钟步行圈，环球影城、运河、书城、宋庄，公园等国家级配套，通州实验一中重点学区划片。我们有最成熟的生活配套我们有最成熟的生活配套第三十七页，共62页。草草/花花/灌灌/林林/

16、园五重全生态园林、成树全冠密植、千米级园艺配置，地中海陶艺点式水景。所见即所享，社区主体园林景观业已全面成熟呈现。园五重全生态园林、成树全冠密植、千米级园艺配置，地中海陶艺点式水景。所见即所享，社区主体园林景观业已全面成熟呈现。我们有最成熟的景观和建筑我们有最成熟的景观和建筑第三十八页，共62页。我们雍享城市湿地公园我们雍享城市湿地公园2022-5-22第三十九页，共62页。我们的社区拥有成品便利配套我们的社区拥有成品便利配套第四十页，共62页。核心价值发现之二“90平米全能三居”第四十一页，共62页。空调位空调位三分离卫生间三分离卫生间厨房和餐厅互动性较好厨房和餐厅互动性较好卧室都带凸窗卧室

17、都带凸窗独立工作阳台独立工作阳台独立玄关收纳独立玄关收纳“90平米全能三居”2022-5-22第四十二页，共62页。1、90平米三房二厅2、得房率85% 3、11层电梯公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透，明厨明卫6、独立玄关，带收纳7、U型厨房使用效率更高8、四件套分离式卫生间，9、卫生间距离卧室较近10、卧室都带凸窗11、舒适的室内尺度12、独立生活阳台13、家庭成员合理互动14、万科C标精装，品质保证。“90平米全能三居”其中采光、通风、家庭生命周期延长、室外活动空间、居家空间感受等都是设计亮点。第四十三页，共62页。核心价值发现一“优”享生活家第四十四页，共62页。“优”享万科C标

18、精装价值第四十五页，共62页。“优”享 社区便利配套第四十六页，共62页。“优”享 湿地公园、社区园林生态环境第四十七页，共62页。“优”享 体育公园 生活乐趣第四十八页，共62页。结合差异化物理价值与客群需求的结合差异化物理价值与客群需求的项目定位项目定位区位区位&人群划界人群划界阐述科学户型设计阐述科学户型设计能买得起，吸引来电来访能买得起，吸引来电来访反映精装品质，反映精装品质，呼应其心中呼应其心中 安家梦安家梦东五环东五环 90平全能三居平全能三居 优享生活家优享生活家第四十九页，共62页。备选备选1：东五环东五环 20万平米低密花园万平米低密花园 三居首选三居首选区位区位&人群划界人

19、群划界区域生态环境价值区域生态环境价值说明产品说明产品直接有效吸引客户直接有效吸引客户第五十页，共62页。备选备选2：东五环东五环 城市新贵城市新贵 生态社区生态社区区位占位区位占位人群划界，拔高身份人群划界，拔高身份反映居住品质第五十一页，共62页。SLOGAN年轻有为年轻有为 邻居国贸邻居国贸第五十二页，共62页。第五十三页，共62页。第五十四页，共62页。第五十五页，共62页。2022-5-22第五十六页，共62页。第五十七页，共62页。第五十八页，共62页。第五十九页，共62页。第六十页，共62页。不追求过度的奢华，只为不追求过度的奢华，只为有天有地有天有地的感受，的感受，不强调过度的繁华，只为不强调过度的繁华，只为一家人一家人的团聚，的团聚，不执着过度的标榜，只为一个不执着过度的标榜，只为一个必须要实现的别墅梦想必须要实现的别墅梦想！第六十一页，共62页。谢谢！第六十二页，共62页。