（专科）第7章 土地增值税教学ppt课件.ppt

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1、（专科）第7章 土地增值税教学ppt课件2第七章第七章 土地增值税土地增值税第一节第一节 概述概述 第二节第二节 征税范围、纳税人和税率征税范围、纳税人和税率第三节第三节 土地增值税计税依据土地增值税计税依据第四节第四节 应纳税额的计算应纳税额的计算第五节第五节 减免税优惠减免税优惠第六节第六节 申报和缴纳申报和缴纳331.1.定义定义 是对是对有偿有偿转让转让国有国有土地使用权土地使用权及及地上建筑物和其他附着物地上建筑物和其他附着物产产权并取得增值性收入的单位和权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。个人所征收的一种税。 一、土地增值税的概述一、土地增值税的概述4（1）以转让房地产取

2、得的）以转让房地产取得的增值额增值额为征税对象为征税对象（2）征税面比较广）征税面比较广（3）采用扣除法和评估法计算增值额）采用扣除法和评估法计算增值额（4）实行超率累进税率）实行超率累进税率（5）实行按次征收）实行按次征收2.2.特点特点55 （一）纳税义务人（一）纳税义务人 土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第二条规定：第二条规定：转让国有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物土地使用权、地上的建筑物及其附着物( (简称转简称转让房地产让房地产) )并取得收入的单位和个人，并取得收入的单位和个人，为土地增为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税的纳税义务人，应当依照本条

3、例缴纳土地增值税。值税。 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第六条规定：第六条规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。第二条所称个人，包括个体经营者。66（二）征税范围（二）征税范围土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第二条规定：第二条规定：转让国有土转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，应当依照本条例缴纳土地增值税。应当依照本条例缴纳土地增值税。7

4、土地增值税暂行条例实施细则第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。根据上述规定，企业转让厂房、草坪、围墙、道路、自来水工程、天然气工程及管道、配电工程，属于转让地上建筑物（厂房、围墙、自来水工程、天然气工程及管道、配电工程）及其附着物（草坪，道路），应缴纳土地增值税。81.一般规定一般规定（1）土地增值税只对转让）土地增值税只对转让国有国有土地使用土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。土地的行为

5、均不征税。（2）土地增值税既对转让土地使用权课）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让税，也对转让地上建筑物和其他附着物地上建筑物和其他附着物的产的产权征税。权征税。（3）土地增值税只对）土地增值税只对有偿有偿转让的房地产转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。地产，则不予征税。9不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：况： （1 1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务权、土地使用权赠与直系

6、亲属或承担直接赡养义务人的行为。人的行为。 （2 2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。业的行为。1010企业将建好的幼儿园的产权通过国家机关无偿转让企业将建好的幼儿园的产权通过国家机关无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？

7、税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？收土地增值税？ 1111有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.1.以房地产投资联营以房地产投资联营（作废）财税（作废）财税【2015 2015 】5 5号文号文1.1.凡所投资、联营的企业凡所投资、联营的企业从事房地产开发从事房地产开发的，的，征征2.2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征和联营的，征3.3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征投资联营企业将投资联营房地产再转让，征4.4.非房地产开发企业将房地产投资到投

8、资联营非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，企业，暂免暂免2.2.合作建房合作建房1.1.建成后自用，暂免建成后自用，暂免2.2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征让），征3.3.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产（作废）（作废）暂免暂免4.4.房地产交换（详见后）房地产交换（详见后）1.1.单位之间换房，征单位之间换房，征2.2.个人之间互换自住房，免征个人之间互换自住房，免征 5.5.房地产抵押房地产抵押抵押期不征抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，以房；抵押期满，不能偿还债务，以房地产抵债，征地产抵债，征征税范围的若干具体规定征税范围

9、的若干具体规定1212有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围6.6.出租出租 不征（无权属转移）不征（无权属转移）7.7.房地产评估增值房地产评估增值不征（无收入）不征（无收入）8.8.国家收回房地产权国家收回房地产权不征不征 9.9.房地产的代建行为房地产的代建行为 不征不征10.10.将房屋产权、土地使用将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人赡养义务人 不征不征13房地产交换政策规定房地产交换政策规定v根据根据中华人民共和国土地增中华人民共和国土地增值税暂行条例值税暂行条例的规定，纳税人的规定，纳税人之间互换房屋的行为，发生了房之间互换房屋

10、的行为，发生了房产产权、土地使用权的转移，交产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围，属于土地增值税的征税范围，交交易双方应缴纳土地增值税。易双方应缴纳土地增值税。v但对个人之间互换自有居住用房但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地地产的，经当地税务税务机关核实，机关核实，可以免征土地增值税。可以免征土地增值税。 1414思考？思考？1 1、某公司是一家房地产开发企业，拟、某公司是一家房地产开发企业，拟用一宗住宅楼置换另一家工业企业的用一宗住宅楼置换另一家工业企业的工业厂房，请问土地增值税如何处理？工业厂房，请问土地增

11、值税如何处理？ 2 2、老李有五间较偏僻的住房，准备与、老李有五间较偏僻的住房，准备与小王位置较好的三间住房进行互换，小王位置较好的三间住房进行互换，并再付给小王并再付给小王50005000元，请问这种情况元，请问这种情况是否缴纳土地增值税？是否缴纳土地增值税？1515案例案例某公司两年前向银行抵押贷款，将公司所属的一栋某公司两年前向银行抵押贷款，将公司所属的一栋房产抵押给银行，获得贷款房产抵押给银行，获得贷款700700万元。最近，贷款万元。最近，贷款到期，该公司无力偿还，根据贷款协议，银行委托到期，该公司无力偿还，根据贷款协议，银行委托拍卖行将该公司抵押房产进行了拍卖，并以拍卖所拍卖行将该

12、公司抵押房产进行了拍卖，并以拍卖所得用于偿还我公司贷款本金及利息。请问该公司应得用于偿还我公司贷款本金及利息。请问该公司应缴纳土地增值税吗？缴纳土地增值税吗？ 1616问：企业将开发的一套房产用于职工食堂，需要征问：企业将开发的一套房产用于职工食堂，需要征土地增值税吗？土地增值税吗？ 1717合作建房土地增值税处理1818问：某房地产开发企业开发了一栋问：某房地产开发企业开发了一栋2020层商用写字楼，层商用写字楼，1-81-8层层销售销售，9-129-12层层自用自用，13-1413-14层用于层用于出租出租，15-15-1616层用于层用于抵偿债务抵偿债务，17-2017-20层层赠送赠送

13、给某关联企业，给某关联企业，哪些行为需要征土地增值税？哪些行为需要征土地增值税？ 1919问：某房地产公司为某学校建造一栋教学问：某房地产公司为某学校建造一栋教学楼，房地产公司与该学校签订楼，房地产公司与该学校签订代建合代建合同同，由学校出土地、材料、设备，房地，由学校出土地、材料、设备，房地产公司收取代建手续费，不垫付资金。请产公司收取代建手续费，不垫付资金。请问房地产公司是否要缴纳土地增值税？问房地产公司是否要缴纳土地增值税？20下列各种情形，不征收土地增值税的有（）。下列各种情形，不征收土地增值税的有（）。A.A.继承房地产继承房地产B.B.房地产的评估增值房地产的评估增值C.C.房地产

14、公司的代建房行为房地产公司的代建房行为D.D.房地产开发企业将自建的商品房用于职工福利房地产开发企业将自建的商品房用于职工福利 E.E.企业将自有房产等价交换其他企业的土地使用权企业将自有房产等价交换其他企业的土地使用权答案：ABC2121 级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率（税率（% %）速算速算扣除扣除系数系数（% %）1 1不超过不超过50%50%的部分的部分30300 02 2超过超过50%-100%50%-100%的部分的部分40405 53 3超过超过100%-200%100%-200%的部分的部分505015154 4超过超过200%200%的部分的

15、部分606035352222细则第三条细则第三条 土地增值税按照纳税人土地增值税按照纳税人转让房地产所转让房地产所取得的增值额取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。和本条例第七条规定的税率计算征收。细则第四条细则第四条 纳税人转让房地产所取得的纳税人转让房地产所取得的收入收入减除减除本条例第六条规定本条例第六条规定扣除项目金额扣除项目金额后的后的余额，为增值余额，为增值额。额。 2323计算公式：计算公式：土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额适用的税率适用的税率- -扣除项目金扣除项目金额额速算扣除系数。速算扣除系数。具体公式如下：具体公式如下：( (一一) )增值额未超过扣

16、除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%50%的：的：土地增税税额土地增税税额= =增值额增值额30%30%24v( (二二) )增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%，未超过，未超过100%100%的：的：v土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额40%-40%-扣除项目金额扣除项目金额5%5%v( (三三) )增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%，未超过，未超过200%200%的：的：v土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额50%-50%-扣除项目金额扣除项目金额15%15%v( (四四) )增值额超过增值额超过200%200%的：的

17、：v土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额60%-60%-扣除项目金额扣除项目金额35%35%v公式中的公式中的5%5%、15%15%、35%35%为速算扣除系数。为速算扣除系数。土地增值税应纳税额的计算土地增值税应纳税额的计算2525( (一一) )确定转让房地产收入额确定转让房地产收入额转让房地产收入额转让房地产收入额= =货币收入货币收入+ +实物收入实物收入+ +其他收入其他收入( (二二) )确定扣除项目金额确定扣除项目金额新房、旧房、土地的扣除项目构成不同新房、旧房、土地的扣除项目构成不同( (三三) )计算土地增值额计算土地增值额转让房地产的收入总额减除扣除项目金额后的余

18、额转让房地产的收入总额减除扣除项目金额后的余额( (四四) )计算土地增值比率计算土地增值比率土地增值比率土地增值比率= =土地增值额土地增值额/ /扣除项目金额扣除项目金额x x100%100%( (五五) )根据土地增值比率对照税率表，查找适用税率和速算根据土地增值比率对照税率表，查找适用税率和速算扣除系数扣除系数( (六六) )套用公式计算应纳土地增值税额套用公式计算应纳土地增值税额2626收入的确认 土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第五条规定：纳税人转第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入货币收入、实物收入和其他收入。和其他收入。

19、 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第五条规定：第五条规定：条例第二条所称的收入，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。款及有关的经济收益。27282929注意问题：注意问题：代收费用是否作收入处理？代收费用是否作收入处理？以房抵债、抵息是否确认为收入？以房抵债、抵息是否确认为收入？关于收入确认的相关规定关于收入确认的相关规定? ?30v代收费用是否作收入处理？代收费用是否作收入处理？v答：答： 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企

20、业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时,可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。v国家税务总局关于印发的通知（国税发2007132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理： （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计

21、税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。注意问题：注意问题：31以房抵债、抵息是否确认为收入？以房抵债、抵息是否确认为收入？答：答：房地产开发企业房地产开发企业“以房抵债以房抵债”、“以以房抵息房抵息”应当依照应当依照细则细则第五条的规定，第五条的规定，视为取得了视为取得了“经济收益经济收益”，应当将其所抵应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济收益作为偿的债务额、利息额和其他经济收益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。转让房地产

22、的收入，据以计缴土地增值税。32v注意问题：注意问题：v关于收入确认的相关规定关于收入确认的相关规定? ?v 答：答： 纳税人有下列情况之一的，根据房地产评纳税人有下列情况之一的，根据房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估机构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估价格计算收入额，或者由税务机关参照同类房估价格计算收入额，或者由税务机关参照同类房地产的市场交易价格地产的市场交易价格核定收入额：核定收入额：v 1 1、隐瞒、虚报房地产成交价格；、隐瞒、虚报房地产成交价格；v 2 2、转让房地产成交价格低于房地产评估价格、转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由。又无正当理由。

23、 33甲企业转让一厂房，转让价款甲企业转让一厂房，转让价款30003000万元，其中万元，其中20002000万元属于万元属于土地价款土地价款，600600万元是万元是房屋的价款房屋的价款，400400万万元属于元属于机器设备的价款机器设备的价款。问：缴纳土地增值税时，应当确认的收入是多少？问：缴纳土地增值税时，应当确认的收入是多少？思考：如果另外还取得思考：如果另外还取得青苗补偿青苗补偿收入收入2020万元，是否万元，是否计入土地增值税收入？计入土地增值税收入？20112011年年4747号公告号公告地上附着物地上附着物34 房地产开发企业将开发产品用房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖

24、励、对外投资、于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性换取其他单位和个人的非货币性资产等，应该征土地增值税吗？资产等，应该征土地增值税吗？如果应征如何确定收入额？如果应征如何确定收入额？问题问题35解析：解析： 依据依据国家税务总局关于房地产开发企业土地增国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知值税清算管理有关问题的通知( (国税发国税发2006 2006 187187号）号）第三条，上述行为发生所有权转移时应第三条，上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：视同销售房

25、地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的房地产的平均价格确定。平均价格确定。 2.2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的的市场价格或评估价值确定市场价格或评估价值确定。36扣除项目扣除项目第一类情形：新建房扣除项目（第一类情形：新建房扣除项目（涉及房地产企业的清涉及房地产企业的清算算）。）。 第二类情形：转让土地使用权的扣除项目。（第二类情形：转让土地使用权的扣除项目。（将未建将未建建筑物或其他附着物的土地使用权出售建筑物或其他附着物的土地使用权出售。）。） 第三

26、类情形：销售存量房产，即销售旧房的扣除项目。第三类情形：销售存量房产，即销售旧房的扣除项目。37扣除项目及金额的确定扣除项目及金额的确定 1.1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 2.2.房地产开发成本房地产开发成本 3.3.房地产开发费用房地产开发费用 4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5.5.财政部确定的其他扣除项目财政部确定的其他扣除项目38土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第六条规定：第六条规定：1 1、取得土地使用权所支付的金额；、取得土地使用权所支付的金额；土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第七条第一款第七条第一款规定：取

27、得土地使用权所支付的金额，是指纳税规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的人为取得土地使用权所支付的地价款地价款和按国家统和按国家统一规定交纳的一规定交纳的有关费用有关费用。问问：房地产开发企业房地产开发企业为取得土地使用权所支付的为取得土地使用权所支付的契税契税能否扣除？能否扣除？国税函国税函20102010220220号号3939 2 2、开发土地的成本、开发土地的成本 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第七条第二第七条第二款规定：开发土地和新建房配套设施款规定：开发土地和新建房配套设施( (简称房地简称房地产开发产开发) )的成本，是指纳税人

28、房地产开发项目实的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本际发生的成本( (简称房地产开发成本简称房地产开发成本) )，包括，包括土地土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用用。401.1.注意看注意看土地出让合同土地出让合同，土地成本有没有包含，土地成本有没有包含拆迁费拆迁费。2.2.开发间接费用：类似于工业企业的制造费用，注意开发间接费用：类似于工业企业的制造费用，注意不能将总部的管理费用计入不能将总部的管理费用计入。3.3.利息费用：注意开发间接费用中

29、有没有包含利息费利息费用：注意开发间接费用中有没有包含利息费用。用。41 3 3、 开发土地和新建房及配套设施的费用开发土地和新建房及配套设施的费用 开发土地和新建房的开发土地和新建房的销售费用、管理费用、财务费用。销售费用、管理费用、财务费用。 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第七条第三款规定：开第七条第三款规定：开发土地和新建房及配套设施的费用发土地和新建房及配套设施的费用( (简称房地产开发费用简称房地产开发费用) )是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。费用。 问：房产开发期间的借款利息支出问：房产

30、开发期间的借款利息支出以及逾期罚息，土地增值税前如何以及逾期罚息，土地增值税前如何扣除？扣除？42利息支出能按转让房地利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供产项目计算分摊并提供金融机构证明金融机构证明利息支出不能按转让房利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明不能提供金融机构证明销售费用销售费用不超过（不超过（1 12 2）5 5不超过（不超过（1 12 2）1010管理费用管理费用财务费用财务费用利息支出据实扣除，但利息支出据实扣除，但最高不能超过商业银行最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算同类同期贷款利率计算的金额的金额43v注意注意v一是利息

31、的上浮幅度按国家有关规定执行，一是利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超过超过上浮幅度的部分上浮幅度的部分不允许扣除不允许扣除。v二是对于二是对于超过超过贷款期限的利息部分和贷款期限的利息部分和加罚的利息加罚的利息，不允许扣除不允许扣除。44案例：案例：某公司从事房地产开发，项目已经基本完工，某公司从事房地产开发，项目已经基本完工，住户已经入住，为使住户有更好的居住环境，该公司住户已经入住，为使住户有更好的居住环境，该公司聘请了一家物业公司，并支付启动费聘请了一家物业公司，并支付启动费100100万元，物业万元，物业公司已开具发票。该公司在计算土地增值税时，这笔公司已开具发票。该公司在计算土地增

32、值税时，这笔费用是在开发间接费用中列支？还是在销售费用中列费用是在开发间接费用中列支？还是在销售费用中列支？支？45【解答】 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，条例第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公

33、共配套设施费、开发间接费用。费、开发间接费用。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 因此，物业启动费不是直接组织、管理开发项目发生因此，物业启动费不是直接组织、管理开发项目发生的费用。在计算土地增值税时，不能作为开发间接费用列的费用。在计算土地增值税时，不能作为开发间接费用列支，应属于销售费用。支，应属于销售费用。 46 国家税务总局关于土地增值税清算有关问国家税务总

34、局关于土地增值税清算有关问题的通知题的通知（国税函（国税函2010220号）规定：号）规定：“全部全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除扣除”，而不是按照上述规定扣除。根据土地增，而不是按照上述规定扣除。根据土地增值税利息扣除必须有利息支出的前提条件，如果值税利息扣除必须有利息支出的前提条件，如果房地产企业未发生利息支出，开发费用只能按照房地产企业未发生利息支出，开发费用只能按照取得土地支出和开发成本的取得土地支出和开发成本的10%扣除扣除问：问：没有发生利息支出时，房地产开发费用如何计算？没有发生利息支出时，房地产开发费用如何计算？47转

35、让房地产时缴纳的转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加设税，教育费附加也可视同税金扣除。也可视同税金扣除。注意房地产行业可扣除的税金中注意房地产行业可扣除的税金中：房地产开发企业按照房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务施工、房地产开发企业财务制度制度的有关规定，其房地产转让时缴纳的的有关规定，其房地产转让时缴纳的印花税印花税列入管理费用列入管理费用，故在此，故在此不允许单独扣除不允许单独扣除。48土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第七条第六款第七条第六款规定：根据条例第六条规定：根据条例第六条( (五五) )项规定，对从事

36、房地项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计百分之二十的扣额与房地产开发成本之和，加计百分之二十的扣除。除。加计扣除数为：加计扣除数为：（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）20% 20% 即：（即：（“1 1” ”+ +“ “2 2” ”）20%20%非房地产开发企业不得加计扣除非房地产开发企业不得加计扣除49 金科地产公司出售一栋写字楼，收入总金科地产公司出售一栋写字楼，收入总额为额为1000万元。开发该写字楼的有关支出：万元。开发该写字楼的有关

37、支出：支付地价款及各种费用支付地价款及各种费用100万元；房地产开万元；房地产开发成本发成本300万元；财务费用中的利息支出为万元；财务费用中的利息支出为45万元（可按转让项目计算分摊并提供金融万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计55.5万元；该单位所在地政府规定的其他房万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为地产开发费用计算扣除比例为5%,计算该房计算该房地产开发公司公司应纳的土地增值税。地产开发公司公司应纳的土地增值税。计算扣除项目金额50某房地产开发企业位于市区销售新建商品房，取得销某房地产开

38、发企业位于市区销售新建商品房，取得销售收入售收入2000万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用包括：包括： （1）支付土地使用权价款）支付土地使用权价款400万元。万元。 （2）取得土地使用权时缴纳契税）取得土地使用权时缴纳契税12万元。万元。 （3）前期拆迁补偿费）前期拆迁补偿费30万元，直接建筑成本万元，直接建筑成本210万元，万元，环卫绿化工程费用环卫绿化工程费用20万元。万元。 （4）开发销售期间发生管理费用）开发销售期间发生管理费用150万元、销售费用万元、销售费用140万元、利息费用万元、利息费用170万元（利息费用虽未超过同期万元（利息费用虽未超

39、过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为比例为8%。求增值额？求增值额？51例：某房地产开发企业位于县城例：某房地产开发企业位于县城,2011,2011年度委托建筑公司年度委托建筑公司承建住宅楼承建住宅楼1010栋，其中：栋，其中：80%80%的建筑面积直接对外销售，的建筑面积直接对外销售，取得销售收入取得销售收入76487648万元；其余部分暂时对外出租，

40、本年万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入度内取得租金收入6363万元。与该住宅楼开发相关的成本、万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用包括：费用包括： （1 1）支付土地使用权价款）支付土地使用权价款14001400万元。万元。 （2 2）取得土地使用权时缴纳契税取得土地使用权时缴纳契税4242万元。万元。 （3 3）前期拆迁补）前期拆迁补偿费偿费9090万元，直接建筑成本万元，直接建筑成本21002100万元，环卫绿化工程费万元，环卫绿化工程费用用6060万元。万元。 （4 4）开发销售期间发生管理费用）开发销售期间发生管理费用450450万元、万元、销售费用销售费用280280万

41、元、利息费用万元、利息费用370370万元（利息费用虽未超万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%9%。 52（1）取得土地支付价款及有关费用（1400+42）*0.8=1153.6（2）开发成本（90+2100+60）*0.8=1800 （3）开发费用（1153.6+1800）*0.09=265.82（4）相关税费（76

42、48*5%）*（1+5%+3%）=412.99（5）加计扣除(1153.6+1800)*20%=590.72 (6)增值额 7648-4223.13=3424.78（7）增值率3424.78/4223.13=81.10% (8)土地增值税3424.8740%4223.135%=1158.79书本1755354( (一）一）房地产开发企业房地产开发企业取得土地使用权后未进行任何形式的开发即取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：转让的，其扣除项目如下：1 1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，有关费用

43、，包括契税包括契税；2 2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税、城建税、教育费附加。城建税、教育费附加。（二）房地产开发企业取得土地使用权后进行了（二）房地产开发企业取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、实质性的土地整理、开发开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，但未建造房屋即转让土地使用权的，允许加计扣除允许加计扣除。如果如果是房地产开发企业销售未经开发的土地或非房地产开发企业转让是房地产开发企业销售未经开发的土地或非房地产开发企业转让土地，都不适用加计扣除土地，都不适用加计扣除5555案例分析案例分析：某房地产开发公司某房地产开

44、发公司20092009年以年以700700万元的价格取得一万元的价格取得一幅地块的土地使用权，未进行开发。幅地块的土地使用权，未进行开发。20102010年底以年底以10001000万元的价格转让上述地块的土地使用权，缴纳万元的价格转让上述地块的土地使用权，缴纳相关税费相关税费6666万元，支付贷款利息万元，支付贷款利息1515万元。请计算该万元。请计算该纳税人应缴纳土地增值税税额。纳税人应缴纳土地增值税税额。56土地增值税清算纳税申报表土地增值税清算纳税申报表 （房地产开发企业）（房地产开发企业）30.55四、增值率（）234三、增值额财政部规定的其他扣除项目 66与转让房地产有关的税金 房

45、地产开发费用 房地产开发成本 700取得土地使用权所支付的金额 766二、扣除项目金额合计 1000一、转让房地产收入总额 非普标普通标准非住宅住宅合计 类型 项目 利息不可以利息不可以扣除扣除5757扣除项目金额为：扣除项目金额为：(1)(1)取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额(2)(2)旧房及建筑物的评估价格（重置成本旧房及建筑物的评估价格（重置成本x x成成新度折扣率）新度折扣率）(3)(3)转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）设税、教育费附加、印花税）(4)(4)其他（评估费用）其他（评估费用）5858旧房

46、及建筑物的评估价格；旧房及建筑物的评估价格；土地增值税暂行条例实施细土地增值税暂行条例实施细则则第七条第四款规定：旧房第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。新度折扣率后的价格。评估价评估价格须经当地税务机关确定。格须经当地税务机关确定。5959例：某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收例：某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入入500500万元，办公楼原价万元，办公楼原价48

47、0480万元，已提折旧万元，已提折旧300300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费税费3030万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。税（）万元。6060解：解：可扣除项目可扣除项目80080050%50%3030430430（万元）（万元）增值额增值额5005004304307070（万元）（万元）增值率增值率7070430430100%100%16.28%16.28%应纳土地增值税应纳土地增值税

48、707030%30%2121（万元）（万元）61某企业某企业( (非房地产单位非房地产单位) )转让原自建厂房取得收入转让原自建厂房取得收入 50005000万元，补交土地出让金万元，补交土地出让金10001000万元，经评估机万元，经评估机构评估厂房价构评估厂房价20002000万元，评估费用万元，评估费用3030万，交易手万，交易手续费续费5050万元。求应缴纳的土地增值税？万元。求应缴纳的土地增值税？ 练习练习62收入：收入：50005000万元万元 扣除项目总额：扣除项目总额： 1000+2000+50001000+2000+50005%5%(1+7%+3%)+5000(1+7%+3%

49、)+5000* *0.05%+30+500.05%+30+503000+275+2.5+80 3000+275+2.5+80 3357.5(3357.5(万元万元) ) 增值额增值额 5000-3357.55000-3357.51642.5(1642.5(万元万元) ) 增值额占扣除项目金额的比率增值额占扣除项目金额的比率 1642.5 1642.5 338049% 338049% 适用适用30%30%税率税率 实际缴纳土地增值税：实际缴纳土地增值税： 1642.5 1642.5 30% 30%492.75 (492.75 (万元万元) )63财政部、国家税务总局财政部、国家税务总局关于土地增

50、值税若干问关于土地增值税若干问题的通知题的通知（财税（财税200621号）第二条规定：号）第二条规定： 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，认，条例条例第六条第（一）项、第（三）项规第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴计算。对纳税人购房时缴纳的纳的契税