2015年房地产估价师基本制度与政策考试真题.doc

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1、2015年房地产估价师基本制度与政策考试真题(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：40，分数：20.00)1.保障性住房不包括_。（分数：0.50）A.商品住房B.公共租赁住房C.限价商品住房D.经济适用住房2.下列_项目的建设用地使用权期间届满，自动续期。（分数：0.50）A.宾馆B.超市C.住宅D.加油站3.某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取_年。（分数：0.50）A.40.5B.44.5C.45.5D.60.5解析 工业用地法定最高出让年限为50年。收益年限

2、=50-5-0.5-4=40.5(年)。4.国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是_。（分数：0.50）A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.房地产行业主管部门D.房屋征收实施单位5.对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在_之日的市场价格。（分数：0.50）A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达6.在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市_。（分数：0.50）A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线7.建设工程竣工验收，应由_单位组织实施。（分数：0.50）A.设计B.施工C.建设D

3、.监理8.某房地产开发公司2014年开发保障性住房项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应不低于_万元。（分数：0.50）A.2000B.4000C.6000D.8000解析 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200927号)规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。2亿元20%=4000万元。9.某商品住宅楼于2013年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2014年10月1日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至_。（分数：0.50）A.2014年10月29

4、日B.2015年9月30日C.2018年10月29日D.2019年9月30日解析 施工单位对房地产开发企业的外墙面防渗漏最低保修期为5年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从2013年10月30日起计至2018年10月29日。房地产开发企业对买受人的墙面渗漏最低保修期为1年，从2014年10月1日起计至2015年9月30日。按照“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以2018年10月29日为准。10.房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以_作为缴纳税费的依据。（分数：0.50）A.重置价格B.实际价格C.评估价

5、格D.挂牌价格11.商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同期内，出租人不得_。（分数：0.50）A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同12.抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期问，保险赔偿的第一受益人是_。（分数：0.50）A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人13.不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是_。（分数：0.50）A.30年B.50年C.70年D.永久14.下列不动产登记类型中，不属于本登记的是_。（分数：0.50）A.更正登B.预告登记C.异议登记D.注销登记15.以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的

6、是_。（分数：0.50）A.更正登记B.查封登记C.变更登记D.异议登记16.房地产估价机构资质有效期，为_年。（分数：0.50）A.1B.2C.3D.517.某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以_万元的罚款。（分数：0.50）A.1B.2C.3D.6解析 涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书，属于注册房地产估价师禁止行为，注册房地产估价师有禁止行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款。18.住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方

7、式是_。（分数：0.50）A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证19.占用业主共有道路而增设的车位，属于_。（分数：0.50）A.买受人所有B.业主共有C.房地产开发企业所有D.房地产开发企业与业主共有20.华某受让一套面积150m 2 的二手住房，需缴纳的税是_。（分数：0.50）A.契税B.个人所得税C.房产税D.土地增值税解析 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。21.下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是_。（分数：0.50）A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房22.2014年秦某将其原

8、值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是_元。（分数：0.50）A.576B.1728C.3360D.4800解析 从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。14400元4%=576元。23.2014年王某缴纳“两税一费”的合计税率为5.4%。据此可知其所在地位于_。（分数：0.50）A.城市市区B.独立工矿区C.县城D.建制镇解析 营业税、城市维护建设税和教育费附加俗称“两税一费”。销售不动产的营业税税率为5%。城市维护建设税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7

9、%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。24.2014年李某将居住满5年的住房出租，应按租赁所得的_缴纳个人所得税。（分数：0.50）A.0B.3%C.10%D.20%解析 2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。25.根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用地的是_。（分数：0.50）A.存在冲沟、岩溶等现象的地段B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段C.地下水位低于建筑物的基础埋置深度的地

10、段D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段26.下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是_。（分数：0.50）A.医院B.疗养院C.商场D.住宅区27.下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是_。（分数：0.50）A.建筑详图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图28.利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是_。（分数：0.50）A.功能提高小于费用提高B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降D.功能不变，费用增加29.下列房地产图中，作为房屋所有权证附图的是_。（分数：0.50）A.地藉图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图30.某市某类住

11、房供给价格弹性系数为1，表明该城市该类住房的供给价格弹性类型是_。（分数：0.50）A.完全弹性B.单一弹性C.富有弹性D.缺乏弹性31.厂商经营决策的利润最大化原则是_。（分数：0.50）A.边际收益大于边际成本B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益D.边际收益等于边际成本32.判断经济陷入通货紧缩的依据是_。（分数：0.50）A.货币供应量持续下降B.价格总水平持续下降C.经济增长率持续下降D.有效需求严重不足33.委托贷款的风险，由_承担。（分数：0.50）A.委托人B.借款人C.贷款人D.受托银行34.关于股票和股单的说法，正确的是_。（分数：0.50）A.股票和股单同属于证

12、据证券B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行的D.股票和股单都可以在市场上自由流通35.下列保险原则中，不适用于人身保险的是_原则。（分数：0.50）A.近因B.最大诚信C.保险利益D.权益转让36.某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为_。（分数：0.50）A.102%105%108%107%-100%B.102%105%108%107%C.2%5%8%7%-100%D.2%5%8%7%37.某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资

13、产负债率是_。（分数：0.50）A.27.78%B.40.00%C.66.67%D.83.33%解析 资产=权益=债权人权益+所有者权益。资产=负债+所有者权益。资负债率是负债总额与资产总额的比率。资产负债率=负债总额资产总额100%=500万元1800万元=27.78%。38.下列文书中，不属于要约邀请的是_。（分数：0.50）A.拍卖公告B.中标通知书C.招股说明D.寄送的价目表39.关于抵押权的说法，错误的是_。（分数：0.50）A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权40.

14、下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是_。（分数：0.50）A.抵押的房地产B.未经共有人书面同意的共有房产C.未依法取得不动产权证书的房产D.用于城市基础设施建设的划拨用地二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)41.下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有_。（分数：2.00）A.科技产业园B.青少年文化宫C.垃圾填埋场D.军队训练基地E.中药制造厂42.国有土地上房屋征收补偿内容包括_。（分数：2.00）A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费43.关于国有土地上房屋征收评

15、估、鉴定收费的说法，错误的有_。（分数：2.00）A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担44.工程建设监理活动中的控制主要有_。（分数：2.00）A.合同控制B.质量控制C.投资控制D.进度控制E.设计控制45.商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是_。（分数：2.00）A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋46.王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，

16、关于优先受偿顺序的说法，错误的有_。（分数：2.00）A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序47.房屋发生下列情形时，应办理所有权房屋所有权转移登记的有_。（分数：2.00）A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称48.二级资质房地产估价机构不得从事以_为估价目的的房地产估价业务。（分数：2.00）A.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿49.教育费附加是随_附征的税。（分数：2.00）A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税5

17、0.下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有_。（分数：2.00）A.宇宙线B.电焊眩光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波51.决定消费函数的变量有_。（分数：2.00）A.储蓄B.国民支出C.国民收入D.自主消费E.边际消费倾向解析 消费函数的表示：C=C(Y)；C=A+BY；C=Y-S。其中A表示自主消费或基本消费，BY表示收入引起的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，B表示边际消费倾向，S表示储蓄，Y表示收入。52.关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有_。（分数：2.00）A.记名，并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的

18、定期存款利率高53.国债属于_债券。（分数：2.00）A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用54.下列诉讼中，诉讼时效期间为1年的有_。（分数：2.00）A.延付或拒付租金的B.无故不履行合同的C.身体受到伤害要求赔偿的D.因环境污染损害赔偿的E.出售质量不合格的商品未声明的55.关于拍卖保留价的说法，正确的有_。（分数：2.00）A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价解析 保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。保留价一般低于目

19、前市场上的交易价。三、判断题(总题数：40，分数：20.00)56.购买经济适用住房满一定期限后，购房人可依法转让。 （分数：0.50）A.正确B.错误57.国家重点开发项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。 （分数：0.50）A.正确B.错误58.因政府调整规划导致动工开发日期推迟两年的土地不认定为闲置土地。 （分数：0.50）A.正确B.错误59.被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 （分数：0.50）A.正确B.错误60.评估被征收房屋价值时，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （分数：0.50）A.正确B.错误61.商品住房建

20、设项目中保障性住房的配建比例等建设条件，应纳入建设用地使用权出让合同。 （分数：0.50）A.正确B.错误62.办理住宅小区工程竣工验收备案时，应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。 （分数：0.50）A.正确B.错误63.国家重点扶持的能源、交通等项目用地，必须由省级以上人民政府依法批准划拨。 （分数：0.50）A.正确B.错误64.未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。 （分数：0.50）A.正确B.错误65.承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。 （分数：0.50）A.正确B.错误66.承租人转租商品房屋的，应至少征得出

21、租人的口头同意。 （分数：0.50）A.正确B.错误67.集体土地上的房屋禁止抵押。 （分数：0.50）A.正确B.错误68.跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。 （分数：0.50）A.正确B.错误69.不动产登记费按照不动产的面积收取。 （分数：0.50）A.正确B.错误70.利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。 （分数：0.50）A.正确B.错误71.注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期。 （分数：0.50）A.正确B.错误72.一级资质的房地产估价机构至少应有12名以上的专职注册房地产估价师。 （分数：0.50

22、）A.正确B.错误73.注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。 （分数：0.50）A.正确B.错误74.年龄超过65周岁的，不予办理房地产估价师注册。 （分数：0.50）A.正确B.错误75.管理规约对全体业主具有约束力。 （分数：0.50）A.正确B.错误76.农村居民占用耕地新建住宅，耕地占用税税额减半征收。 （分数：0.50）A.正确B.错误77.甲企业因分立新设乙企业，乙企业承受甲企业房地产的评估价格超过原账面价值的，需全额缴纳契税。 （分数：0.50）A.正确B.错误78.选择货币补偿方式，居民用征收

23、房屋补偿款重新购置住房，且购房成交价格不超过货币补偿款的，免征契税。 （分数：0.50）A.正确B.错误79.张某转让雇主李某无偿赠与的房产，应以转让收入作为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。 （分数：0.50）A.正确B.错误解析 受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%，的适用税率计算缴纳个人所得税。80.从城市用地分类来看，银行、电影院和体育馆涉及的用地都属于公共设施用地。 （分数：0.50）A.正确B.错误81.电磁辐射对人体的危害程度随

24、电磁波波长的缩短而减少。 （分数：0.50）A.正确B.错误82.建筑物非承重墙包括自承重墙、框架墙和隔墙。 （分数：0.50）A.正确B.错误83.磷元素的含量提高，钢材的塑性和韧性可以得到提高，但强度则会明显下降。 （分数：0.50）A.正确B.错误84.工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。 （分数：0.50）A.正确B.错误85.房产图的测绘是按照“先碎部后控制”的原则进行。 （分数：0.50）A.正确B.错误86.经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本计入产品的经济成本之内。 （分数：0.50）A.正确B.错误87.国内生产总值(GDP

25、)通常大于国民生产总值(GNP)。 （分数：0.50）A.正确B.错误88.现实货币M 1 是最活跃的货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。 （分数：0.50）A.正确B.错误89.利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。 （分数：0.50）A.正确B.错误90.开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。 （分数：0.50）A.正确B.错误91.保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。 （分数：0.50）A.正确B.错误92.抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。 （分数：0.50）A.正确B.错误93.在企业短期偿债能力指标中，流

26、动比率越高表明企业的获利能力越强。 （分数：0.50）A.正确B.错误94.当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的25%。 （分数：0.50）A.正确B.错误95.“荷兰式拍卖”是一种价格上行的报价方式，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。 （分数：0.50）A.正确B.错误四、综合分析题(总题数：3，分数：30.00)(一)陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某

27、因无力清偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。（分数：10.00）(1).在交易活动中，属于陈某应尽的义务为_。（分数：2.00）A.缴纳契税、营业税B.如实申报成交价格C.签订房屋买卖合同D.按3元/m2标准缴纳交易手续费解析 营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，如营业税，应由江某缴纳。该学区房为存量房，存量住房转让手续费为每平方米6元。(2).下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纳税义务的为_。（分数：2.00）A.房产税B.教育费附加C.印花税D.城市维护建设税解析 城市维护建设税是随增值税

28、、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。印花税的征收范围具体包括：产权转移书据；权利、许可证照等。(3).不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为_。（分数：2.00）A.要求陈某、江某提供身份证明B.要求对交易的房屋进行评估C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某解析 不动产登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。(4).

29、关于赵某评估行为的说法，正确的为_。（分数：2.00）A.应该主动申请回避B.直接赔偿有关税金损失C.将受到行政处分D.将作为不良行为记入信用档案解析 行政处分是指国家机关、企事业单位对所属的国家工作人员违法失职行为尚不构成犯罪，依据法律、法规所规定的权限而给予的一种惩戒。行政处分种类有：警告、记过、记大过、降级、撤职、开除(六种)。注册房地产估价师有签署具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪

30、的，依法追究刑事责任。(5).人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某_个月的腾空搬迁宽限期。（分数：2.00）A.1B.2C.3D.6解析 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。(二)2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司(以下简称甲公司)签订合同，购买了建筑面积为80m 2 、售价23000元/m 2 的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测量机构测量，该房屋套内使用面积为60m 2 ，未封闭阳台面积为6m 2 ，套内墙体面积为8m 2 ，分摊的共有建筑面积

31、为15m 2 。（分数：8.00）(1).张某所购买房屋的套内建筑面积为_m 2 。（分数：2.00）A.71B.74C.86D.89解析 套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。张某所购买房屋的套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积=60+8+6/2=71(m 2 )。(2).关于房屋面积误差，张某合理的处理方式为_。（分数：2.00）A.购房价款维持不变B.应补缴购房款13.8万元C.要求甲公司双倍返还定金D.应补缴购房款5.52万元解析 成套房屋的建筑面积由套内建筑面

32、积及共有建筑面积的分摊组成。张某所购买房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=71+15=86(m 2 )。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积100%=(86-80)/80=7.50%。根据面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。张某应补缴购房款=80m 2 (1+3%)23000元/m 2 -80m 2 23000元/m 2 =5.52万元。(3).签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请_。（分数：2.00）A.房屋所有

33、权初始登记B.房屋预告登记C.房屋所有权转移登记D.房屋抵押权设立登记解析 物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。(4).张某购买住房可以享受的税收优惠政策为_。（分数：2.00）A.按照成交价1%缴纳契税B.出租该房的所得，免征城镇土地使用税C.2014年7月1日转让该房，免征营业税D.2015年7月1日转让该房，免征个人所得税解析 此题依据的政策是：自2015年3月31日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。但是2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房

34、地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知(财税201623号)规定：对个人购买家庭唯一住房，面积为90m 2 及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m 2 以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90m 2 及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m 2 以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照财政部、国家税务总局关于调整个人

35、住房转让营业税政策的通知(财税201539号)执行。2016年3月23日，财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定明确：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住

36、房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。(三)甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m 2 ，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m 2 ，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m 2 ，平均户型面积120m 2 ；地下一层建筑面积80000m 2 ，其中停车位60000m 2 (平均30m 2 /车位)，其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m 2 ，计划销售价格为：住宅10000元/m 2 ，车位15万元/

37、个，停车间20000元/m 2 。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。（分数：12.00）(1).该项目的住宅建筑容积率为_。（分数：2.00）A.4.54B.5.66C.5.78D.6.58解析 容积率还可以根据建筑的用途不同分为全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等。容积率=总建筑面积/土地面积。住宅建筑容积率：住宅建筑面积/土地面积=(1600+176021)15/100000=5.78。(2).按照规划方案设计的户数，该项目的居住区级别为_。（分数：2.00）A.社区B.居住区C.居住小区D.居住组团解析 居住小区一般称为小区，是指被城市道路或自然分界线所围合

38、，并与居住人口规模(1000015000人、30005000户)相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。该项目的住宅套数1760/12021(层)15(栋)=4620套，即可容纳4620户左右，该项目的居住区级别为居住小区。(3).该建筑物设计时必须设计的建筑构造为_。（分数：2.00）A.采光井B.伸缩缝C.沉降缝D.防震缝解析 地震烈度6度以下地区的建筑可不予设防；9度以上的地区，一般避免进行工程建设，A市地震烈度为7度，因此应设防震缝。(4).该项目的金融杠杆率为_。（分数：2.00）A.1.67B.1.81C.2.50D.4.40解析

39、 杠杆率定义为所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值。L R =V/E=V/(V-L)。其中：V为所投资的房地产价值，L为贷款值，E为权益值。该项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目的金融杠杆率L R =V/E=1/40%=2.5。(5).该项目以下各类合同属于从合同的为_。（分数：2.00）A.借款合同B.施工合同C.保证合同D.抵押合同解析 从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。(6).该项目的销售净利率为_%。（分数：2.

40、00）A.43.00B.44.80C.48.00D.50.00解析 销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率。销售净利率 。计算停车位总售价。车位15万元/个，停车位=60000m 2 30m 2 =2000个，车位总售价=2000150000=30000(万元)。计算停车间总售价。停车间20000元/m 2 ，停车间总售价=15160020000=48000(万元)。计算住宅总售价。住宅10000元/m 2 ，住宅总售价=2117601510000=554400(万元)。计算项目建安成本及各项税费投入总和。项目建安成本及各项税费投入5000元/m 2 ，项目建安成本及各项税费投入总和=(176021+1600)15+800005000=329200(万元)。计算销售净利率。销售净利率= 100%=(停车位总售价+停车间总售价+计算住宅总售价-项目建安成本及各项税费投入总和)(停车位总售价+停车间总售价+计算住宅总售价)=(30000+48000+554400-329200)(30000+48000+554400)=0.4794。18