所得税和土地增值税关系分析(共4页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产开发企业的土地增值税和企业所得税的简单模型一 土地增值税税率和房地产企业所得税政策土地增值率税率不超过20%时免税不超过50%时，就全部增值额征税30%超过50%但不超过100%部分40%超过100%但不超过200%部分50%超过200%部分60%根据增值率计算的以土地增值额为基础的土地增值税的实际税负表实际增值情况土地增值税实际税负不超过20%时0%不超过50%时30%超过50%但不超过100%时30%35%超过100%但不超过200%时35%42.5%超过200%时42.5%房地产企业一些所得税相关政策国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题（国税发

2、200931号）第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业通过签订房地产预收合同所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在预收账款的概念，只要签订了销售合同、预售合同并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。二 当企业当年完成销售，不采用预征率时（一） 当土地增值率不超过20%，且为普通住宅时根据税法的规定，对于普通住宅增值不超过20%时，免于缴纳土地增值税。此种情况下，企业要缴纳的土地增值税税额为0。在以下的公式推理中假设土地增值率是20%，此时推算所得税的大致数额，除了

3、所得税、土地增值税和营业税暂不考虑其他税种，假设销售收入为S，当地规定的其他开发费用扣除率为5%，财务费用扣除比例是5%土地增值额=销售收入*20%/(1+20%)=S/6营业税税额=S*5%=5%S加计扣除额=20%*（销售收入-土地增值额-营业税）/（1+30%）=20%（S-S/6-5%S）/1.3=0.67S/6.5所得税税额=（土地增值额+加计扣除数）*25% =(S/6+0.67S/6.5)*25% =0.046S即：在题中假设的条件下，如果企业的销售净利率超过4.6%，那么土地增值率可能就超过了20%，企业可能存在少缴土地增值税的情况。（二）从已知的土地增值税估算出企业所得税在这

4、里假设企业开发的属于增值率在同一增值率的商品房，土地增值税均在当期缴纳，开发费用扣除比例是10%，不考虑城建税和教育费附加和。如果增值率是R时,实际增值税税负率r，假设土地增值税额是m，可以有以下推定：增值额为：m/r当期销售收入为：m/r /(R/1+R)营业税为：5%*m/r /(R/1+R)土地和开发成本合计：（增值额*2-营业税）/（1+r）= m/r)*2-5%*m/r /(R/1+R)/(1+r)加计扣除数为：土地和开发成本合计*20%= m/r)*2-5%*m/r /(R/1+R)/(1+r)*20% 应纳税所得额=土地增值额+加计扣除数-土地增值税 = m/r+ m/r)*2-

5、5%*m/r /(R/1+R)/(1+r)*20%-m 因此在此种假设下所得税=应纳税所得额*25% = m/r+ m/r)*2-5%*m/r /(R/1+R)/(1+r)*20%-m *25%但是这种模型只适用于特定的条件下，还要有已知的条件（能够知道土地增值率），这样可以在知道土地增值税的前提下估算出企业所得税。（三）从所得税估算出土地增值税还是假设企业目前开发的商品都为同一类型的房产，且增值率是已知的。与上面的假设不同的是这里假设企业所得税和企业当期总收入是已知的，增值税不是已知的。在这里设所得税为T,当期销售收入为S，应纳所得税所得额=所得税/25%=4T营业税=5%S加计扣除数=（土

6、地增值额/增值率-营业税）/1.3*20% =(土地增值税/增值率-5%S)/1.3*20%应纳所得税所得额=土地增值额+加计扣除数土地增值额=应纳所得税所得额-加计扣除数 =4T-(土地增值税/增值率-5%S)/1.3*20% =4T-(土地增值税/增值率-5%S)/6.5由上得：土地增值额=( 4T+5%S/6.5)/(1+1/6.5R)则：土地增值税=土地增值额*土地增值税实际税负率 =r*( 4T+5%S/6.5)/(1+1/6.5R)三 当企业达不到清算条件的，采用预征率缴纳土地增值税的根据国家税法规定，房地产企业凡是签订销售合同和预售合同的，都视同销售的实现；对土地增值税未实行清算

7、的或是不到清算条件的，应按规定预缴土地增值税。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。预征率规定，除保障性住房外，东部地区省份的预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。除了营业税、土地增值税和所得税以外不考虑其他税种，当地规定的毛利率是y。假设增值税预征率为r,销售收入为S增值税税额=预售收入*预征率 =Sr营业税税额=预售收入*5% =5%S应纳所得税额=（预售收入*毛利率-增值税税额-营业税税额）*25% =SySr-5%S =S(yr-5%) 专心-专注-专业