荣昌汇宇建材市场营销策划报告(共25页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上荣昌汇宇建材市场整合营销策划案前言房地产市场从短缺价值竞争价值整合价值的变化之迅速,是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆,一方面零星店铺惨淡经营;一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀,一方面专业市场相继开业人头攒动人们无论如何也不能明白:同在一块蓝天下,同处一段热销期,甚至同处一块黄金区域,何以有如此大的差异?其实,这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们:“凡事预则立,不预则废。”越是规模宏大的项目,越是寸土寸金的位置,越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划,才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。纵观荣昌房地产市场,我们可以清晰的看出荣昌的房地产开发已经进入
2、了一个新的时代,老百姓对房地产投资的认知开始体现,客户开始关注产品的质量、品质、包装、广告、信誉等一系列问题,市场竞争已从单一的产品时代进入了营销时代。一个好的房地产项目特别是商业项目,不仅要拥有高品质的产品和独特的竞争优势,更需高规格的系统包装和炒作。目前汇宇市场现状并不是犹如“皇帝女儿不愁嫁”,根据大规模走访和了解,许多目标客户都知道汇宇市场,但又都担心市场是否能经营成熟,投资是否有保障,所以更多的人选择了持币观望的态度。从整个7万方的体量来看,常规操作模式下,项目的销售前景并不十分乐观。不可否认,汇宇市场的确拥有较大的商业潜力,但问题的关键是怎样把这种商业潜力体现出来并让客户能接受。人生
3、本就是一个不断寻找的过程,也是一个不断舍弃的过程!就像真理和谬误只是一步之遥一样,买或不买只是几秒钟的时间误差,你的上帝和撒旦永远只是一个事物的正反面。实际的问题是该怎么寻找那些愿意掏钱给我们的上帝呢?一、项目的SWOT分析(针对物业销售)(一)优势:1. 规模性,7万方占地百亩,具备明显的规模优势。2唯一性,渝西唯一的专业化综合性建材家私市场,占据稀缺资源。(二)劣势:1就传统的消费观念来说,其消费距离较远。2由于才开业,商业氛围、人流不足,影响客户投资信心。(三)机会1荣昌2005年GDP达到58.5亿元,人均GDP达到8999元,2005年,全县全部在岗职工人均工资年收入12509元,良
4、好市场购买力基本已经具备。2“十五”期间荣昌固定资产投资累计完成76.26亿元,房地产开发和投资将依然是荣昌的热点,根据发展趋势,商业地产将异军突起,成为人们投资的焦点。(四)威胁1.荣昌人传统意识较强,投资意识淡薄,缺少胆量,缺乏投资眼光。2市场开业后有一个较长的培育过程,相对不火热的场景将直接影响客户的投资信心。 二、项目定位(一)总体定位高品质多元行业市场中心,现代综合性建材家私集散地以项目为支点,做荣昌新型现代化市场的新地标,使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能的,以展示和推介为主题的、经营多种品牌商品的、引入电子商务系统的、大型和规范的、现代化行业市场中心。主题概念:颠覆传统,
5、全面升级,现代化商业新格局支撑依据:根据对荣昌市场的深入研究,我们不难看出,目前荣昌商业仍然处于发展初级阶段,整个商业市场中零售业占主导,区域集中型专业市场稀缺,商品辐射能力不强。荣昌城区现有的各个专业市场大多数规划散乱,基本为自发形成,仍然属于“马路商铺”时代,根本不能形成核心的竞争力,生意只是处在小零售状态,无法发展做大。落后、零散的市场令到行业的发展受到很大的局限,很多消费者因为在低劣的市场环境中选不到合格、齐全的商品而再不光顾市场,导致许多市场生意前景越来越不稳定。随着荣昌经济的飞速发展,整体商业的升级换代成为必然趋势。荣昌汇宇建材家私市场完全可以构建以专业市场、仓储中心、物流配送、商
6、务配套等为中心的一站式行业市场服务体系,成为现代化、多功能、综合性、辐射整个荣昌甚至渝西地区的超大型建材家私物流集散地。(二)形象定位:荣昌现代专业市场旗舰突出现代化、创新化、专业性综合型的商业新形象(1)宏观层面:荣昌汇宇家私市场全国建材家私产品进入区域市场的门户。区域市场龙头行业的制高点。(2)中观层面:荣昌汇宇建材家私市场荣昌城市的新城标荣昌汇宇建材家私市场荣昌城市商业经济的新引擎。荣昌汇宇建材家私市场的出现,必将引领荣昌建材家私等行业全面升级,从产业带动和城区经济上给荣昌带来一次快速的启动和提升。(3)微观层面:大从建筑规模上,荣昌汇宇建材家私市场是荣昌地区迄今为止最大的商业建筑。所以
7、说它是商业航空母舰一点也不为过。全从商品品类上,荣昌汇宇建材家私市场集多种产品之大成。旺每年1000万的市场培育基金,为营造浓厚的商业气氛提供了条件,是当仁不让的商业旺地。万千商机,尽蕴其中。优无微不至的“一站式”服务。即对经营者有非常大的意义,也对将来的消费者有意义。高这里的高是指高额的投资回报率。这一点对于投资型客户有着非常大的吸引力。(三)功能定位功能说明(1)展示、交易功能区该功能区是荣昌汇宇建材家私市场的主功能区。展示功能与交易功能区,依托荣昌县城对于周边乡镇及县市极强的辐射作用,通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径,使本项目成为辐射渝西地区的建材家私综合商品交易中心。展示、交易功
8、能将成为本项目的核心引擎。(2)广告推介功能区 该区域是市场的配套功能区,主要是提高荣昌汇宇建材家私市场的档次和水平;市场可以邀请商委、经委、知名经济学者等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会,为商家有计划、有主题地组织各种会展和广告推介。(3)产品批发、零售功能这是荣昌汇宇建材家私市场的核心功能区,综合性、多元化专业建材家私市场,集中荣昌二级以上的商品代理商和经销商,使市场年交易额在5亿元以上,商圈人口100-150万辐射整个渝西川地区。(4)仓储物流功能荣昌汇宇建材家私市场作为荣昌最大、辐射渝西地区的商品交易中心,仓储物流功能是重要组成部分。结合目前荣昌市场“多批次、小批量”的特点,可以为
9、这种类型的交易形式提供小包装,并集中配送。(5)信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情,及时为入驻的企业发布信息,以指导企业生产经营活动,建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标,主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体(杂志、报)、Internet网络。(6)商务办公服务功能区荣昌汇宇建材家私市场的广大商家在经营过程中,必然有的需要一定的办公空间,同时也存在诸多的商务活动。大多数市场的商家由于规模较小,资金能力有限,在商务活动中,迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。(7)管理功能管理是
10、保证交易的正常化的基本保障。组织由政府有关部门、商业管理公司和经营主体共同参加的市场管理委员会。制定和修改市场的管理规定;解决市场纠纷和分歧;检查、监督产品的质量;处理紧急情况的问题;组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动;争取政府的优惠政策,创造良好的市场平台环境;成立具有行业特点的中介服务组织,专业商会,行业协会。(四)客户群定位1城区中小个体经营户及投资者(约占35%)根据我们对市场的调研显示:目前中心商圈的商铺75%以上为租赁经营,但这些经营户60%以上想拥有自己的商铺,而目前能够满足他们要求的物业并不多,他们要求物业性价比较高,而且有较大的升值潜力。还有相当一部分有一定存款的非经营
11、户或买断工职者,都有投资或租赁经营的要求。这类投资者一般较理性,他们能够承受的总价在25万以内,多选择一次性付款或银行按揭。2周边乡镇投资者(约占15%)这类投资者多是爆发户或乡镇干部,他们的投资理性比前者要差,只要广告传播鼓动力强,就足以打动其投资,但这类投资者更看重物业位置和外立面,所以在推广上要注意区位优势的渲染、案场包装和现场气气氛的营造,这类投资者分期付款或一次性付款的较多。3政府中、高层公务员(约占20%)这类投资者比较看好的商业发展前景,他们大多是灰色收入者,隐性收入较多,投资行为较谨慎,考察和观望期较长,但如果抓住他们的“心理”之后,是能够争取的。4市场经营商家(约占10%)这
12、类投资者在乎市场长久经营的可能性,在乎购买与租赁间的成本划分,投资比较谨慎,主要看中物业的保值和市场的持续经营。5外出务工返乡者(约占5%)值得一提的是荣昌的外出务工者众多,每年对荣昌的回款超过2亿人民币,且荣昌外出务工者的就业档次较高,非简单的出卖体力,因而购买力强大。这类投资者属于典型的冲动型客户,主要凭借自己的判断,比较好引导。6专业投资型客户(约占15%)这类投资者的投资行为非常理性,有着丰富的投资经验,他们主要看中物业的价格和增值空间,同时担心投资的风险和收益。三、项目整合营销的战略构思我们寻找房地产市场营销的规律性,我们预测市场,但我们仍然强调风险,特别是在激烈竞争的市场环境下。我
13、们认为,再周密的计划,都有可能被突变的市场侵袭得全盘崩溃,所以,在一般规模的项目开发中,我们规避风险的基本原则是:兵贵神速。强调尽量缩短销售周期,且用市场的资金去运作项目,减少开发商自身资金的风险投入,以资本的低投入获取高回报。商业物业要想销售成功,首先必须经营成功,在推广过程中不能只考虑物业销售,而重点要考虑如何经营,经营氛围的形成与否,直接影响着投资者的信心和物业的销售。只有成功的经营,才能赢得投资者、经营者和顾客,最终才会因商业价值的抬高而提升物业价值,获取理想的收益。根据我们长年操作商业地产项目的经验和荣昌县域以及项目自身的特性,可以看出,项目所有销售和招商的难点、问题都集中在人们对于
14、市场的“信心”上,因此我们所有的工作都将围绕着这一核心问题展开。那么怎样增强人们心目中对于市场的信心呢?经过对荣昌广泛的市场调研和对相关经济、人文、民风等要素的把脉,我们发现要想树立百姓心中的“信心”,必须利用高规格、大气势的炒作,通过公关活动、广告、促销三大手段,在硬性广告的铺垫下,凭借政府营销等“亲民”手段(政府效应是百姓最容易接受的引导方式),树立市场品牌,增强投资信心,有效制造并利用“羊群效应”等多种因素,方才实现到预期目标。综合各方利弊,我们最终将市场整合营销的总体战略运营思路总结如下:第一,以新闻公关、“政府营销”等公关活动制造等系列新闻大事件吸引全城关注!第二,以立体式轰炸广告、
15、新闻报道、促销活动,炒作规模外销带动火热内销;制造大压力氛围促成本地客户迅速成交!(一)广告以独立广告为主,凭借多种媒介载体,配合公关、促销活动,形成硬性广告和软性宣传交替使用,在使百姓强制性接受信息的同时,营造更好的企业形象,增强对项目的投资信心。独立广告(硬性广告)利用多种广告媒介,大规模发布销售相关信息,进行全方位立体式轰炸宣传,引动全程关注(投资)。(1)大型户外广告 (2)灯箱、刀旗广告 (3)电视广告、滚动字幕、手机短信广告 (4)汽车(长途汽车)内吊旗、车身广告(5)规模DM单和带有宣传性质的高品质纸巾。(二)公关活动 新闻公关:开业及外资新闻炒作目标:塑造项目品牌形象,强化项目
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