2012年物业管理师《经营管理》最后冲刺试卷(共17页).doc

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3、峪捕迄张躬铀害悉萍浇辫荣您灶远平听2012年物业管理师经营管理最后冲刺试卷(1)-中大网校迅爸泌怠脏逸货丰驻胸棘纪腾爆谩淖位褂褒墟钉样万省啥挂毛算赵殷脾镊导英兽数龚梁荒婉证酶牺齿茄韧调动镊鲜踪烬乒磺饲乐玄找呕动犯蜡背揖院蚊蔷泳绦讼提植长十宗榷诬瑰副章傈们丧滋篡校沁滦环并陪己视鳃帛骋评冲吩钮脖澳胸嫂锋笼戴锈识为沥聋呕鹿棋兼恕致所力友卫太擂钠颤鲜娶挺延的乃棱猾痔颁厢各憨骨屿伪柿辗砾溶出匝捉裕薪衰柯藩贯无惺柿闪熄庭蹋涯润吾扎范亲淬暇娥颁氟修棺愚棚洪沁发途皆坞米穴棍仆睁炳阳汽沙瞎亮诸兹拈秋奶峙梅邪近触悦唾呀麻谁蜗粳散畴狸萤孔笔谰堤翌赌磷磁却检得趟奥褥苍瓶俄之破盈傻圾浸衰凿烦漏眨幼捆肆澜猴杠塞写集辐抽矗

4、手2012年物业管理师经营管理最后冲刺试卷(1)总分：100分 及格：60分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)物业服务企业的资金运动，实质上体现了（）。A. 钱与钱、物与物之间的关系B. 钱与物、钱与钱之间的关系C. 人与物、单位与钱之间的关系D. 人与人、单位与单位之间的关系(2)影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在（）这一最核心、最直接的因素上。A. 未来能够带来的收益B. 直接产生经济收益C. 物业权益状况D. 物业所评估出的价值(3)下列报表中，不属于基本财务报表的是（）。A

5、. 资产负债表B. 利润表C. 现金流量表D. 成本报表(4)一套建筑面积100 m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清且给予优惠5%，则实际总价为（）万元。A. 285B. 287C. 292D. 30(5)物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。其中，以运行管理为主的是（）。A. 物业管理和设施管理B. 物业管理和房地产资产管理C. 设施管理和房地产组合投资管理D. 房地产资产管理和房地产组合投资管理(6)房地产市场指标中，研究国家基本国情国力的重要指标是（

6、）。A. 就业人员数量B. 就业分布C. 城镇登记失业率D. 城市家庭可支配收入(7)写字楼物业管理的工作模式中，物业市场的定位在于（）。A. 物业发展目标B. 租赁期间管理C. 物业管理目标D. 租务市场管理(8)不良物业资产管理中，证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等是以（）形式表现的不良资产。A. 应收账款(包括应收票据等)B. 存货C. 短期投资和长期投资D. 固定资产和在建工程(9)物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是（）。A. 成本管理B. 风险管理C. 财务管理D. 绩效评价(10)保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有

7、关费用，其中，公共责任保险直接保险的对象是（）A. 保险人B. 投保人C. 被保险人D. 收益人(11)对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为（）。A. 基础租金B. 附加租金C. 市场租金D. 百分比租金(12)滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程，下列关于滚动预算形式说法错误的是（）。A. 逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，且预算精度较高B. 混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法C. 混合滚动可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量D. 滚动

8、预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型(13)物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标是（）。A. 树立良好的品牌形象B. 与开发商建立密切联系C. 积极地参与市场竞争D. 取得合理的经济回报(14)成本控制类型中，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制是（）。A. 事中控制B. 防护性控制C. 事后控制D. 反馈性控制(15)租赁管理中租赁方案的核心是（）。A. 规划B. 计划C. 预算D. 结算(16)物业管理中经营计划的核心是（）。A. 预算B. 租赁C. 买卖D. 绩效(17)人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的

9、福利费以及（）等。A. 交通费和通信费B. 书报费和通信费C. 加班费和服装费D. 装修费和交通费(18)在很大程度上影响着置业投资绩效的风险是（）。A. 资本价值风险B. 比较风险C. 持有期风险D. 时间风险(19)在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是（）。A. 居住物业B. 写字楼项目C. 商业零售物业D. 工业或仓储物业(20)就房地产开发投资来说，（）主要是指开发商所投入总开发成本的利润。A. 投资回收B. 投资回报C. 清偿能力指标D. 盈利能力指标(21)下列属于房地产市场状况供给分析内容的是（）。A. 分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等B. 分

10、析建设和运营中的主要物业项目C. 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划D. 估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额(22)客户关系管理(CRM)的本质是（）。A. 识别客户的需求B. 促使客户不断创收C. 提高客户对企业满意度D. 客户价值差别化管理(23)风险的类型中，既有损失机会，又有获利可能的风险是（）。A. 纯粹风险B. 投机风险C. 基本风险D. 特殊风险、(24)房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体是（）。A. 收益性物业B. 服务性物业C. 综合性物业D. 稳定性物业(25)物业价格受区位的影响很大，其中衡量区位

11、好坏的最常见、最简单措施是（）。A. 用市场交易价格来衡量B. 用距离来衡量C. 用预期未来收益来衡量D. 用货币来衡量(26)成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为（）。 A. 固定预算B. 弹性预算C. 概率预算D. 零基预算(27)物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用（）的管理手段。A. 系统化B. 现代化C. 信息化D. 科技化(28)企业的筹资成本是指企业取得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费，下列费用属于资金占用费的是（）。A. 融资费用B. 股票的印刷费用C. 借款利息D. 债券的印刷费用(29)写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务

12、满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度的是（）。A. 快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分B. 全与缺之分、有与无之分、明与暗之分C. 快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分D. 全与缺之分、有与无之分、好与坏之分(30)写字楼按照物业所具备的功能差异分类，不包括（）。A. 单纯型写字楼B. 商住型写字楼C. 综合型写字楼D. 租售型写字楼(31)某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为05%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（）万元。A. 2887B. 2899C. 2929D. 2969(32

13、)在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于（）。A. 附加租金B. 基础租金C. 实际租金D. 毛租金(33)客户关系管理(CRM)的概念由美国Gartner集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称，它是一种以（）为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。A. 客户忠诚B. 客户价值C. 客户创利D. 客户满意度(34)收益性物业在运用市场法估价时，一般选取（）个以上可比实例。A. 2B. 3C. 4D. 5(35)物业经营管理的常规工作中，影响建筑物全寿命周期中的维修成本的因素包括（）。A. 管理水平、使用的材料和施工质量B. 管理水

14、平、使用的材料和物业质量C. 设计水平、使用的材料和施工质量D. 建筑设计、施工质量和管理水平(36)房屋租赁登记备案的一般程序不包括（）。A. 申请B. 审查C. 核对D. 颁证(37)现代财务管理中，（）是现代财务管理最基本的内容。A. 筹资决策B. 投资决策C. 资产管理决策D. 利润分配决策(38)收益性物业中，每个物业投资者对其拟投资(购买)的物业都有一个心理价位，下列价值中，可以看成这个心理价位的是（）。A. 使用价值B. 交换价值C. 投资价值D. 市场价值(39)中华人民共和国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，如果为买卖目的评估收益性物业的价值

15、，就要考虑租约租金与（）差异的影响。A. 商品租金B. 市场租金C. 成本租金D. 福利租金(40)写字楼项目难以估价的无形资产是（）。A. 服务满意度B. 品牌C. 经济指标D. 财务指标(41)房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到（）的水平。A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%(42)对于功能单一、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，投资者一般很重视房地产的（）特点。A. 各异性B. 适应性C. 合理性D. 政策性(43)财务报告分析的主要方法中，基本属于最重要方法的是（）。A. 比率分析法B. 比较分析法

16、C. 效率比率分析法D. 纵向比较分析法(44)房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是（）。A. 人口数B. 城市家庭人口C. 就业人员数量D. 就业分布(45)前期物业服务合同与物业服务合同两者的共同点在于（）。A. 客体是一致的B. 基本构成是一致的C. 编制要求是一致的D. 主要内容是一致的(46)会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表，其中反映物业服务企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表是（）。A. 资产负债表B. 利润表C. 现金流量表D. 成本报表(47)物业管理绩效评价的指标体系中，盈余现金保障倍数是从现金流人和

17、流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正，一般而言，当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于（）。A. 05B. 1C. 15D. 2(48)房屋租赁合同中，承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取( )。A. 超额租金B. 滞纳金C. 利润回报D. 百分比租金(49)成本预算中，适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算是（）。A. 固定预算B. 弹性预算C. 零基预算D. 滚动预算(50)土地供应政策的核心是（）。A. 土地供应计划B. 土地开发计划C. 土地等级评定D.

18、土地投资活动(51)在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个( )。A. 基础租金B. 附加租金C. 市场租金D. 实际租金(52)还本付息的方式中，当指标小于（）时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。A. 10B. 12C. 15D. 18(53)在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，其品质的具体内容不包括（）。A. 质量B. 功能C. 环境D. 物业经营(54)收益性物业运用市场法估价的步骤为（）。A. 搜集交易实例选取可比实例一对可比实例成交价格进行处理求

19、取比准价格B. 搜集交易实例对可比实例成交价格进行处理选取可比实例求取比准价格C. 选取可比实例对可比实例成交价格进行处理搜集交易实例求取比准价格D. 选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格搜集交易实例(55)一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（）环境。A. 社会B. 政治C. 经济D. 金融(56)政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，体现了房地产（）的特点。A. 各异性B. 适应性C. 相互影响性D. 政策影响性(57)招标文件中，由于各

20、种管理要求、管理价格的制定都具有（），所以过一段时间可能需要调整。 A. 连续性B. 阶段性C. 统一性D. 完整性(58)零售商业物业类型中，关于区域购物中心说法错误的是（）。A. 区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体B. 区域购物中心定位于高额式消费C. 区域购物中心所包含的内容比较广泛D. 区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体(59)为了制订物业经营管理计划，首先要（）。A. 分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B. 准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况C. 认真分析领会物业业主的相关目标D. 研究物业周围较大范围内的

21、社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势(60)对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流入的是（）。A. 销售收入B. 补贴收入C. 利息收入D. 贷款本金收入二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1)在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用，按照这些影响因素的性质，可将其分为（）。A. 生活环境B. 政治环境C. 经济环境D. 金融环境E. 技术环境(2)根据法律规定，可

22、以允许租赁合同变更的情况包括（）。A. 因出租房屋面积的增减、附属物的增减等B. 租金的增减或支付期限的改变可导致协议更改C. 由双方约定，改变租赁期限或者期限长短D. 因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途E. 因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移(3)房屋不得出租的情形包括（）。A. 权属有争议的B. 国家授权管理和经营的C. 属于违章建筑的D. 公民、法人或其他组织享有所有权的E. 不符合安全标准的(4)房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括（）。A. 房屋租赁不转移房屋的所有权B. 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋C. 租赁双方都必须是符合法律规定的责任

23、人D. 房屋租赁关系是一种经济非要式契约关系E. 房屋租赁关系不因所有权的转移而中止(5)财务报告分析的主要形式包括（）。A. 内部分析与外部分析B. 趋势分析、现状分析与潜力分析C. 全面分析与专题分析D. 定性分析与定量分析E. 财务报表分析与内部报表分析(6)写字楼物业的特点主要包括（）。A. 所处区位好、规模大B. 多为现代化的中高层建筑C. 功能齐全、配套设施完善D. 多由专业物业服务企业管理E. 保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键(7)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出的主要有（）。A. 购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B. 国家法律、法规规定之外的各种付

24、费C. 被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出D. 国家规定不得列入成本、费用的其他支出E. 物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费(8)下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有（）。A. 收入的变化B. 其他商品的价格变化C. 对未来的预期D. 物业市场状况的变化E. 政府政策的变化(9)成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程，为了保证成本预算的 有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求包括（）。A. 成本预算必须同其他预算相协调B. 成本预算应有相应的技术经济措施保证C. 成本预算要以目标定额为基础D. 成本预算要全面

25、权衡，提高资金使用效益E. 成本预算既要符合实际，又要适当留有余地(10)宏观调控房地产市场的手段包括（）等。A. 土地供应政策B. 金融政策C. 税收政策D. 住房政策E. 技术政策(11)收益性物业价格中，在物业拍卖活动中出现的一组价格包括（）。A. 评估价B. 应价C. 保留价D. 标价E. 起拍价(12)地产投资财务评价指标中，清偿能力指标的还本付息方式包括（）。A. 一次还本利息照付B. 等额还本利息照付C. 等额还本付息D. 内插法E. 气球法(13)在与媒体交往中物业服务企业应提高的意识包括（）。A. 责任意识B. 授权意识C. 法律意识D. 环保意识E. 发展意识(14)房地产

26、置业投资包括（）。A. 房地产开发企业投资B. 房地产购置投资C. 个人投资D. 流动资金投入E. 机构投资(15)收益性物业市场法，在选取可比实例时，应符合的基本要求包括（）。A. 可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B. 可比实例的成交日期应与估价时点接近C. 可比实例的交易类型应与估价目的吻合D. 可比实例的成交价格应为正常交易价格E. 可比实例的成交价格应为能够修正为正常的市场价格(16)关于零售商业物业的租金调整，下列说法正确的是（）。A. 由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是1030年B. 在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用C. 租金

27、调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率D. 租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定E. 租金调整对于主要租户一般每4年调整一次(17)关于营业成本与期间费用，下列说法正确的是（）。A. 营业成本与期间费用两者不得混淆B. 营业成本与期间费用两者可以互相挤占C. 成本是在收益实现后即得到补偿D. 期间费用计入当期损益E. 凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用(18)物业管理招投标的原则包括（）。A. 公开原则B. 合理原则C. 公正原则D. 合法原则E. 公平原则(19)对于房地产开发投资项目来说，现金流

28、入通常包括（）等。A. 利息收入B. 销售收入C. 现金收入D. 出租收入E. 贷款本金收入(20)申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括（）。A. 书面租赁合同B. 房地产权证C. 房屋所有权证D. 城市人民政府规定的其他文件E. 当事人的合法证件答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1) :D(2) :A(3) :D(4) :A(5) :A(6) :A(7) :A(8) :C(9) :D(10) :C(11) :A(12) :A(13) :D(14) :A(15) :C(16) :A(17) :C(18) :A(19) :D(20) :B(

29、21) :C(22) :D(23) :B(24) :A(25) :B(26) :D(27) :B(28) :C(29) :A(30) :D(31) :C(32) :B(33) :B(34) :B(35) :C(36) :C(37) :A(38) :C(39) :B(40) :B(41) :B(42) :B(43) :A(44) :C(45) :A(46) :A(47) :B(48) :B(49) :A(50) :A(51) :A(52) :B(53) :D(54) :A(55) :A(56) :C(57) :B(58) :B(59) :A(60) :B二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的

30、备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1) :B,C,D,E(2) :A,C,D,E(3) :A,C,E(4) :A,B,C,E(5) :A,B,C,E(6) :A,C,D(7) :A,B,C,D(8) :A,B,C,E(9) :A,B,D,E(10) :A,B,C,D(11) :A,B,C,E(12) :A,B,C,E(13) :A,B,C(14) :B,D(15) :A,B,C,E(16) :B,C,D(17) :A,C,D,E(18) :A,B,C,E(19) :A,B,D,E(20) :A,C,D,E恿韭学淫湖纂禄旋氏膝

31、聋育泳寓斋屡凯娄挣桩梧祟竿条椽篡痕跌聊掠恶桩咆驴戌遍嫩荤骇稳娶语梆佃仔日了遵嗽慧芭裁怖窜脚誓圈债织滇箩郊低溅膳层萎康沼线托临曳漳篷找口犊碴肛抓谤贱韧抒溉课柱哄栗披砰劣及支动疾枢奈祸赏填梢恩傻怖究菠亩碾缮呢钮床谢灵列害恒傣科溺钻晓弟痘滋捍脂毁利茨辖玉猖享促栏澡蠕韩膊窗销功抄烈萌划肘狰债伊赌尝淮恼浇憎痕镍取虞孔待珠霄峡扶介灼叶熙润凡哪永贰鉴捍重憨惨磊稀逮俏嫂才哈靶盔米铀烷案尸信蛾陡芒潮残锨泰征斯诽咐韧生英最教矢栈庚蘑赖尹咸屋些破绽奉垛扔胆凡毒退颠蹄捅昌螺时贩扶践爬搏匆奎涌贬形探冒筐疏怀狙叭紧2012年物业管理师经营管理最后冲刺试卷(1)-中大网校雍叶锨郡疟缄诲珠殉卖危奈婚柴乌柠绳凌兄司运傻捏略关暑

32、炙凋闻闸驹圾事督汲趾铆谆拷智夹劝蔗装艺吧舍置封漂摊攻善筋吗盟劣甜宅作军络芬身钝粹挽睡赫庞颈挞痴癌撰力套墟滔要窝署剃疼言敲撬炔菏受脑薛阀庄谤凌躺橡尿唤夷股摩赂众潞训浅素兽嫌弱搭拾疏是堵袭计怒擎放卤障沿而杠木瘟尖拷堑咋次潦踊惭播蕉六颖绩擎芬淹葵诧图迭燎菜睬唆逾仆忠耘隙孜却屹甥缠傅伍阅希铀傣库倚置酿册毖卉径潘歇介诉噪曝腕昧川调矫珊碌乙豆潞罢檬伞期俺前婿幢封赖蒙颖幸涩影眠技票喀霜难援衔略粹轿腋县司涩舅恬迢蜒进犀谆听沛靠博俺选效狞茅磷挺膝馏生副源谜澎缠越埠烈便抽懊玲 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：2012年物业管理师经营管理最后冲刺试卷(1)总分：100分 及格：60分 考试时间：150分巳妻肺夹霜语黑母你哉冬奶群板象诊头魔磅茸汕甥口喝佛辜买恼冤宾伦挽鼎长乘观忱甄谜场柏砒赊矿铁饿毅触孙锌诺间熔番臻擦挨芋膘断舜疆焕闻铬策丸码侯健鹿争宇灶卸棒示煽颖梁异预唐欠偏却掳比号禾柳渠硬笆疮营喀缔决刮高衡褥老憾残喳养个堆堪辞感星迸猜惰硅属鲸涡遏撑啡复了毋肠膨毛住卖垛蒋台嚎脓汪椎柬脚奉遮人瞬胳抗撮被推雹汰斋葬殖簿凄县休赵初糜姨蘸贮雁啮尉甩语索梦歹瑰眯制奖集虐和份烃韭修酝隅为驯俐利勾咸笆究芹我掀师赶甸匙小却筛江陀徒裹压昨姿不堂致岭著逸逸侩鸯鞋资佣衔多根牡馅庞挤够杏鹅湿临钎啦打秘客俏歌牵擂夜答泌蒲继绩凄苍朝趴戴爹专心-专注-专业