住宅小区物业管理的目标与原则(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 住宅小区物业管理的目标与原则 住宅小区物业管理的目标与原则提要：居住小区物业管理的原则物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、独立核算的企业更多建筑学堂 住宅小区物业管理的目标与原则 依据建设部城市新建住宅小区管理办法的要求，居住小区的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。” 为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”

2、第六条规定“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。 一、管委会的组建及其权利与义务 管委会的组建 该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 管委会的权利与义务 管委会的权利： 1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利； 2.决定选聘或续聘物业管理公司； 3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施； 4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。 管委会的义务： 1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行

3、检查和监督； 2.协助物业管理公司落实各项管理工作； 3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督； 4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作 城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理；房地产开发企业与物业公司签订合同分别同步管理；居住小区物业管理。其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。 三、居住小区物业管理的目标 建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的：一是“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居

4、住环境”；二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。第一是社会效益。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、维护社会安定团结具有重要的意义。 第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来：一是从政府方面来说，不仅它改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长其使用寿命，

5、从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的。 第三是环境效益。居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。 四、居住小区物业管理的原则 物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是： 1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首

6、先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。 2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点：服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流 住宅小区物业管理的目标与原则提要：居住小区物业

7、管理的原则物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、独立核算的企业更多建筑学堂动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。 3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。 4.企业经营、独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。 5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金。资金的主要是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。 专心-专注-专业