房地产估价整理过后的资料范文(共8页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产估价一、单选题1. 在估价中，若各种估价方法出现大的偏差，一般超过（ A ），则要重新检查各估价方法的计算过程、参数的选取、市场条件的判断等。 A. 30%2. 实际评估中常采用（ C ）进行交易情况修正。 C. 百分率法3. （A）是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。A. 毛租金乘数法4. 运用数学曲线拟合法中，最简单最常用的是（A ）。 A. 直线趋势法5. (A )是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后

2、的余额。 A. 出租型房地产6. “四三二一”法则是将标准深度100英尺的临街土地划分为与街道平行的四等份，由临街方向算起，第一个25英尺的价值占整块土地的（B ）。 B. 40%7. （C ）是为确定政府强制征用的房地产的补偿额而评定的价格。 C. 征用价格8. ( D )是指对面临特定街道而可及性相当的土地，设定标准深度，选取若干标准宗地求得平均价格，将此平均价格称为路线价，然后配合临街深度价格修正率表和其他价格修正率表，测算该街道其他临街土地价格的一种估价方法。 D. 路线价估价法9. 凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间(B )年(含)以上者， 注册管理机构将取消其注册。 B. 210.

3、 （A ）是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。 A. 有效毛收入11. 一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期(B )年内成交的交易实例作为可比实例。 B. 112. 如果房地产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，也可以采用最简便的(B )预测。 B. 平均增减量法13. 房地产估价一般要估算的是房地产的(C )，因而房地产估价就需要通过对估价基准日的市场实际状况进行模拟，以求估价价值（或说估价价格）尽可能地接近房地产在估价基准日的市场价值。 C.

4、 市场价值14. （D ）是指估价结果对应的日期，即在该日期上估价对象才具有的房地产价格或价值，通常用年、月、日表示。D. 估价时点15.(D )是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。 D. 危险房16. 取得房地产估价相关学科大专学历，具有( D )年以上相关专业工作经历， 其中从事房地产估价实务满四年,可申请参加房地产估价师执业资格考试。D. 617. 市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地价格评估时，下列中（A ）为最佳比较案例。A. 周围写字楼的售价18. 土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，它通

5、常以（B ）来表示。B. 价值量19. 根据担保法第三十六条规定，下列哪种说法是错误的（C ）。C. 乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押20. 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（C ）。C. 在三者的基础上综合分析决定一、单选题1. 计算街角地的价格，通常是采用（ D ）。D. 正旁两街分别轻重估价法2. 新开发区土地的分宗评估，（ B ）是一种有效的方法。 B. 成本法3. 如果房地产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，也可以采用最简便的( B )预测。 B. 平均增减量法4. 一面临街的矩形土地价格的计算公式为( A )。 A. 土地总价路

6、线价平均深度价格修正率临街宽度临街深度5. （D）既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。D. 土地的社会属性6. 土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，它通常以（B ）来表示。B. 价值量7. （A ）是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。A. 有效毛收入8. 假设开发法的理论是(B )。B. 预期原理9. （A ）又称为单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种特殊的土地单价。A. 楼面地价10. (D )是在房地产持有期末转售房地产可以获得

7、的净收益。D. 期末转售收益11. 根据担保法第三十六条规定，下列哪种说法是错误的（C ）。C. 乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押12. 在估价中，若各种估价方法出现大的偏差，一般超过（A ），则要重新检查各估价方法的计算过程、参数的选取、市场条件的判断等。 A. 30%13. （A ）是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。A. 毛租金乘数法14. 建设期的（D ）一般是估价时点。 D. 终点15. （D ）是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点时各个独立构件

8、或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。 D. 分部分项法16. 资本化率是房地产的(C )的比率。 C. 某种年收益与其价格17. 房地产估价一般要估算的是房地产的(C )，因而房地产估价就需要通过对估价基准日的市场实际状况进行模拟，以求估价价值（或说估价价格）尽可能地接近房地产在估价基准日的市场价值。 C. 市场价值18. “四三二一”法则是将标准深度100英尺的临街土地划分为与街道平行的四等份，由临街方向算起，第一个25英尺

9、的价值占整块土地的（B ）。 B. 40%19. （ A ）又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。 A. 物质折旧20. 市场比较法交易实例的成交日期应与估价时点接近，( A )年内最佳。A. 11. ( D)又称剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。 D. 假设开发法2. （C ）的一种变通形式是“成本节约资本化法”。 C. 收益法3. 市场比较法的主要理论依据是经济学中的（C ）。 C. 替代原理4. (D )是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感

10、、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。 D. 无形收益5. 土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，它通常以（B ）来表示。B. 价值量6. 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（C ）。C. 在三者的基础上综合分析决定7. （C ）是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法。C. 有效毛收入乘数法8. （C ）是为确定政府强制征用的房地产的补偿额而评定的价格。 C. 征用价格9. 被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用（C ）评估。C. 收益法10. 某路线价区段

11、的临街宗地大部分的深度为16m，则其标准深度应定(B )。 B. 16m11. 一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期( B)年内成交的交易实例作为可比实例。 B. 112. 成本法中一般不计息的项目是（D ）。D. 销售税费13. 运用数学曲线拟合法中，最简单最常用的是（A ）。A. 直线趋势法14. 在实践当中，估价时点应采用公历表示并应精确到（A ）。A. 日15. (D )房地产，主要勘查商业繁华度、交通便捷度、区域土地利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用程度、公用服务设施状况、基础设施状况、自然

12、和人文环境状况等。 D. 商业用途16. (C )又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。C. 经济折旧17. “四三二一”法则是将标准深度100英尺的临街土地划分为与街道平行的四等份，由临街方向算起，第一个25英尺的价值占整块土地的（B ）。B. 40%18. 房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师执业资格证书后（ B ）个月内办理注册登记手续。B. 319. 房地产估价一般要估算的是房地产的(C )，因而房地产估价就需要通过对估价基准日的市场实际状况进行模拟，以求估价价值（或说估价价格）尽可能地接近房地产在估价基准日的市场价值。 C. 市场

13、价值20. 新开发区土地的分宗评估，（B ）是一种有效的方法。B. 成本法多选题21. 根据将未来收益转化为价值的方法不同，即资本化的方式不同，收益法分为(CD )两种。C. 直接资本化法 D. 报酬资本化法22. 欧美很早就将路线价法应用在课税上，用到的主要路线价法则有（ABCD ）等。 A. “四三二一”法则 B. 苏慕斯法则 C. 霍夫曼法则 D. 哈柏法则23. 属于房地产大类价格类型的有（ABC ）。A. 买卖价格 B. 租赁价格 C. 抵押价格24. 房地产价格的形成基础源自于（BCD ）。B. 房地产的使用价值 C. 房地产的相对稀缺性 D. 房地产存在有效需求25. 所选取的若

14、干个可比实例价格经过比较修正后得到若干个估价对象的比准价格，可选用(ABCD )等方法之一计算最终市场价格。A. 简单算术平均法 B. 加权算术平均法 C. 中位数法 D. 众数法26. 求取建筑物重新购建价格的具体方法有（ABCD ）。A. 单位比较法 B. 分部分项法 C. 工料测量法 D. 指数调整法27. 下列（ABCD ）房地产不得设定抵押。A. 权属有争议的房地产B. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物D. 已依法公告列入拆迁范围的房地产28. 路线价估价法特别适用于(ABCD )进行估价。A. 土地的课税B. 征地拆

15、迁C. 土地的重新规划D. 批量土地29. 房产在估价中居于标识性地位，可分为(AB )两种情况。A. 房产所有权转移的估价B. 房产所有权的房产租赁价格的估价30. 地产估价范围包括（BCD ）三个方面。B. 土地使用权费用C. 附着物补偿费用D. 土地转让收益21. 房地产按照用途可以分为（ABCD ）等类型。A. 商业B. 办公C. 居住D. 工业22. 正确运用路线价估价法必须具备（AB ）两个前提条件。A. 深度价格修正率及其他修正率表必须科学、合理B. 城市规划必须完善，街道较规整，土地的排列相对整齐23. 求取新开发的土地价格、新开发的房地产价格和旧房地产重新购建价格的基本步骤是

16、(BCD )。B. 搞清楚房地产价格的构成C. 测算各构成项目的金额D. 将各构成项目的金额累加24. 属于房地产大类价格类型的有（ABC ）。A. 买卖价格B. 租赁价格C. 抵押价格25. ( ABD)是求取报酬率的三种方法。A. 市场提取法B. 累加法C. 递减法D. 投资报酬率排序插入法26. 影响房地产价格的一般因素主要包括（ABC ）。A. 经济因素B. 社会因素C. 政治因素D. 环境与心理因素27. 城市基准地价评估的作用是（ABCD ）。A. 为政府出让土地、进行价格调控提供依据B. 为城市的布局规划提供依据C. 为不动产的抵押贷款提供价格依据D. 促进土地市场健康发展28.

17、 直接资本化法的优点是（ABC ）。A. 不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算来来第一年的收益B. 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况C. 计算过程较为简单29. 运用长期趋势法估价一般分为下列(ABCD )步骤进行。A. 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠B. 整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图C. 观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式D

18、. 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格30. 房地产估价师的权利包括(ACD )。A. 有执行房地产估价业务的权利B. 有出借房地产估价师资格的权利C. 有在房地产估价报告上签字的权利D. 有使用房地产估价师名称的权利21. 一般情况下，按照各因素与房地产价格的关系及影响范围，影响房地产价格的因素可以分为（ABC ）等几种。A. 一般因素B. 区域因素C. 个别因素D. 政治因素22. 运用长期趋势法估价一般分为下列(ABCD )步骤进行。A. 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠B. 整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间

19、的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图C. 观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式23房产在估价中居于标识性地位，可分为(AB )两种情况。 A. 房产所有权转移的估价 B. 房产所有权的房产租赁价格的估价24. 数学曲线拟合法主要有(ABC )等。A. 直线趋势法 B. 指数曲线趋势法 C. 二次抛物线趋势法等25. 房地产估价师的权利包括( ACD)。A. 有执行房地产估价业务的权利 C. 有在房地产估价报告上签字的权利 D. 有使用房地产估价师名称的权利26.欧美很早就将路线价法应用在课税上，用到

20、的主要路线价法则有（ABCD ）等。A. “四三二一”法则 B. 苏慕斯法则 C. 霍夫曼法则 D. 哈柏法则27. 有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于（ACD ）3个因素。 A. 未来净收益的大小 C. 获得净收益期限的长短 D. 获得净收益的可靠性28. 在路线价估价法中不做“交易情况修正”和“交易日期修正”的原因是（AC ）。A. 路线价是标准宗地的平均价格，已是正常价格C. 路线价所对应的日期与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格29. 运用比较法搜集交易实例时，应注意内容的（AB ），以及资料归档的规范性。

21、 30. A. 完整性 B. 统一性30. 房地产价格的形成基础源自于（BCD ）。B. 房地产的使用价值 C. 房地产的相对稀缺性 D. 房地产存在有判断题31. 当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。32. 标准深度应该是地价变化的转折点，由此接近街道方向地价受街道的影响逐渐降低，由此远离街道方向地价基本不受街道的影响。33. 商业路线价区段应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为分界线。34. 不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。35. 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同无效。36. 市场比

22、较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件。37. 所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。38. 从理论上讲，传统方法测算的结果比较精确，但比较复杂，其精确度取决于开发经营期、各项现金流发生的时间以及各项现金流发生时的数额。39. 建筑物的经济寿命长于其自然寿命。40. 替代原则又称比较原则，是指进行房地产估价时，依据同一市场上具有相近效用的类似房地产其价格也应相近的原理。41. 使用权是由一个权利束组成的，是占有权、使用权、收益权、排他权、处置权、抵押权等诸项个别权利的总和。42.

23、 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。43. 市场比较法适用于公共福利建筑，如图书馆、学校、敬老院等44. 一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔越长，在进行交易日期修正时的准确性越高。45. 净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修复完好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。46. 直线法的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。47. 办公用途房地产主要勘查产业集聚程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路状况、宗地形状及

24、可利用程度、公用服务设施状况、基础设施状况、环境状况。48. 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。49. 某宗房地产目前的市场 价为800万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价值高达1000万元，则该房地产的价格可达1800万 元。实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。31. 由于房地产是不可移动的，所以在交易过程中不可能进行实物的转移，而是交换房地产的所有权、使用权、收益权等权益，所以房地产价格是一种权益价格。32. 不论以何种面积计算的房地产单位价格，都不能反映房地产价格

25、水平的高低；只有房地产总价才能说明房地产价格水平的高低。33. 建筑物的产权边界是比较清晰的，即所有权、使用权或租用权等。34. 计息方式有单利和复利两种，在成本法中通常采用单利计息法。35. 从投资角度来说，当租约租金低于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，当租约租金高于市场租金时，房地产的价值就要低一些。36. 采用平均增减法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致接近。37. 债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。38. 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当

26、的收益乘数来求取估价对象价值的方法。39. 替代原则又称比较原则，是指进行房地产估价时，依据同一市场上具有相近效用的类似房地产其价格也应相近的原理。40. 估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，对房地产转让定价决策负直接责任。41. 建筑物折旧建筑物市场价值建筑物重新购建价格42. 工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家（如造价工程师）的参与。43. 地产估价是对土地使用权价格的估算，并以未来价格来反映土地财富的交换价格。44. 在划分路线价区段时，可及性相当、地块相连的土地应划为同一路线价区段。45. 通过建筑物地价分摊可以解决各部分所有者占有的土地份额、所享

27、有的土地面积和地价数额等。46. 净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修复完好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。47. 资金的时间价值又称货币的时间价值，是指将来的资金比现在同样多的资金具有更高的价值48. 房地产单项估价是对可确指的、具有相对独立使用功能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的估价。49. 估价通常求取的是估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间并可以是估价人员随意假定的。50. 只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易实例较多时，市场比较法才是有效的方法，否则不宜采用。31.假设开发法的可

28、行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开发完成的房地产价值预测。32. 从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之前。33. 房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附（引）着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。34. 建筑物折旧建筑物市场价值建筑物重新购建价格35. 标准深度应该是地价变化的转折点，由此接近街道方向地价受街道的影响逐渐降低，由此远离街道方向地价基本不受街道的影响。36. 办公用途房地产主要勘查产业集聚程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、公用服务设施状况

29、、基础设施状况、环境状况。37. 在我国许多城市，尤其是地产市场发育完善的城市，基准地价系数修正法是常用的估价方法。38. 市场比较法适用于公共福利建筑，如图书馆、学校、敬老院等39. 根据形态上的差异，地产可分为有形地产和无形地产。40. 运用直线趋势法估价，当时间序列的项数为偶数时，设中间项的X0，中间项之前的项依次设为-l，-2，-3，中间项之后的项依次设为1，2，3，。41. 房地产单项估价是对可确指的、具有相对独立使用功能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的估价。42. 计息方式有单利和复利两种，在成本法中通常采用单利计息法。43. 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。44. 房

30、地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。45. 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产可用于抵押。46. 只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易实例较多时，市场比较法才是有效的方法，否则不宜采用。47. 直线法的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。48. 在实际估价中，权益状况修正遇到最多的是土使用权年限修正。49. 对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体估价。50. 在求取净收益时只要求取有形收益，不需要考虑各种无形收益。专心-专注-专业