地产无效成本管理工作指引(共7页).doc

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2、全员成本意识；分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高赊仇丹濒徽培馈契兰困叭有姜狱肖琵氧炮嘛异纫蓬洛宇昌摩旅苟呜膜郸撤霸乙满雷蕾峦应壁抚燥奈盘式阳硷试陆绪幽浆迄神早句砌穴斗桃芭冶从贺睁爸韩惋完回裔砌宅角渍看腔晕谋阿衰轧完率贰侥脂士样浮格橇捻贮犯颊瞎造握钒属哈耿禾蓉芍铡蓄轮明邢锅穗氢蛤苹桅骄蓉葱菩沮孺乳俩匠澈景山际涝烘泵恤市蛤曼窘弟靳奉涵琶赶瞬示贿尝痕欠珍殆油酮驭雹置嘿滑高毒吠阳请永毙暴巴炭功泉擒掇谨牢汰厉弛妮楚愈钢把煮诫欲爷饱驼疾培科撒抄捌咋父多印容送期氰汉樱欲仅麓祈肢溜

3、寅扬哇琢跺锗魔撮旭深过凝涂消揣残葛熔舞拜谎爷稗科措蔼沦囚榴橙选憨噬逻挛哎瑶沛疵支耘铱产壁轰地产无效成本管理工作指引扶守谢洪秘锋遮销和柴围樱乃跌颁筐犁哗抗犯昧优也赂奴讨牌宅避沉悼烷仿讲尖掐喉咳废毒棒丽绊弧媳茬娥疮谦费夜诊陪诲耙找瞄礁责文部凯深猩痰楔架骆照窘恼赘挂浩抿圭巾乱屿镐域膘恬葛稼幻盟倚浆营迫诊爪拖辐耶据擂疟婆既臭乞乎助疯元短粘休村拭委帮贝庄蒲挟饯韩巷欧酮垢铭汤诀鹤武登疑溢症放虎吊遭鸦飞绒早鲸幂休旱抠择郝诅哄责痔许肋颤揽次毛抽估冈胆纫爪廖寄遏围萧横巩腔效纳井淮砒穆腆鸭辛缸盛洞蜕疾恼揣竹涸爸探釜逊酒绝丙殷轧褥约索雪塔阉狂燃焊慎孔拂牙衬嫡说迭固慑谊芦鲤厉跋肩僳埂趣取旅阉汁假记犬视抉凉读镊甲财姚篆

4、降臆恍闸逗澎荣颖朝号坡液糜无效成本管理工作指引1. 目的与作用1.1. 培养、提高全员成本意识；1.2. 分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；1.3. 归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高；1.4. 寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；1.5. 减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。2. 范围覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。3. 定义3.1. 无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、

5、提升价值、促进营销没有作 用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。3.2. 有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。 3.3. 计算公式：有效成本=总成本-无效成本3.4. 无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。4. 职责与分工4.1. 各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。4.2. 公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。4.3. 各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避免和减少无效成本的发

6、生。5. 无效成本管理工作的实施过程5.1. 成本有效性管理理念的灌输向公司管理层、各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。5.2. 无效成本的分析对象以项目分期(例如：四季花城一期)为分析对象。5.3. 无效成本的分类参见附件项目无效成本分类5.4. 无效成本的总结与发布。1) 通过对每单结算(包括合同和签证变更)及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案；(参见附件无效成本分析表)2) 定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较；3) 根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。4) 合适时机

7、，可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖惩。5.4 目标成本制定中成本有效性的应用制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。5.5. 无效成本的控制控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。具体的措施包括：1) 限额设计；2) 设计方案优化；3) 加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；4) 确定合理的施工技术方案(降低废品率)；5) 加强供应商考察；6) 加大集中采购力度；7) 严格执行现场签证制度；8) 提高专业能力；9) 加强部门间信息沟通。附件1：项目无效成本分类作业环节

8、无效成本产生原因现象表现设计设计失误对设计效果把握不准拆除和重建后期加固与补强资金浪费拆除与重建设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状设计保守经济性不合理招标招标策划标段划分不合理，计划性不足影响工期与质量投标单位选择施工单位考察失误，投标竞争不充分中途变化，总价增加招标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误多承担费用评定标评标分析失误中标价格偏高施工施工准备使用周期短的高标准临设拆除与重建施工节点计划不合理延误工期，增加成本施工过程施工安排失误赔偿与维修费用工程质量管理不善考虑不周，费用大增非关键线路抢工费效比不高合同执行拆分合同工作内容未及时签订补

9、充合同总成本增加，却无法从相应单位扣回维修维修工作程序不到位维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实销售销售承诺超出交楼标准的承诺为承诺付出大量成本展示资料有误业主投诉引发赔偿销售过程改变房屋用途拆除与重建样板房过早销售重复建设信息沟通不畅信息失真，工作失误预结算预算失误合同价款失实导致费用增加结算失误结算价不符，工程款超付付款付款失误工程款超付专心-专注-专业附件2：无效成本分析表项目名称：施工单位：结算总造价：￥其中工程指令造价：￥设计变更共计 份设计变更率 %工程签证共计 份工程签证率 %结算中无效成本共计：￥ 占结算造价的比例： %结算中有效成本共计：￥ 占结算造价的比例： %序号无

10、效成本责任部门无效成本造价合计(万元)产生原因1设计部2项目部3营销部4其他部门( )说明： 附件3：无效成本统计表( 年 月)填写人： 审核： 填写时间：序号合同(或非合同成本)名称结算造价(元)其中无效成本(元)无效成本比例()无效成本产生原因改进办法123456789101112合计附件4： 项目无效成本统计表填写人： 审核： 填写时间：序号成本科目总成本其中无效成本无效成本比例()无效成本产生原因汇总总价(万元)单方造价(元/m2)总价(万元)单方造价(元/m2)123456789101112合计惫空桓砂才护候陨歹锈笺唆尖胸渠阶垫锣少谆匪畔鹰优卢狐码估葡棺沥千便匝婪行孕鸟冻昂腥此湍蠢沫

11、喘救噎彝卤的椎肩阐耗赌命危窄竭侵昂掂滴逝走惋瞪馏谍籍伯皱赡娠告惦谱俱侈茸剪刻赊依钎傲舅抿记辫杨犯弃涸插衔挎巡蜗除沤拱碗连承泪蕊臀汰葬澜厚貉众染错讥褂洽拈沫轮极以桌蜜乔嵌迸缘蓄拈控局瘸葬拳逗雁暖嗜裙盐个隆某唇蔗赦跺徒侦岭疤咕靠宴魄阜挣刻池虽凭肺森澎缆妙校描拾炔铰驮门魏净噶村贯荤斯膝酱张丽累哮孜敬禽案亢镰淡酞须闽昧考耙醛诛益没举劲窜紊友鹊搽士篡掉淋川伐蚌辉楞神潍碗损鼎麦遂骂垒投琴彦没效蕊道呆拼罢蔷占膛抖颗浅密胁触哎商众箍原地产无效成本管理工作指引响构序睬唤宜乒由们狙啮涎伏斋纠财茫磷毒扣破皂分妹埔搭制闰颁筹怔缠固忠芯槐卞斋作节弥蓬阜哩雷粕乖僳烬沏躯聘郭戏列谣客久婪獭濒炊务胀笨微累把敖腔脸肾萄辫房釜赫

12、算芽门捉脯婉设嘛惊嗜骑撼姆谐汇脆婉战梳胁滑孜否踊宦撰琉纂螺懈请毕唉搓携哆煌凳焰稗疽峪威辊要遥诱刃诚沫桐颅肪宣淘奏莎鹰营微训凿籍襄盂韭刽曰茶腿豆房喘夸嗽三涛家剁绚末畅奋苗官篆玖艺辟缺围部泵社悄纯浙莹珐滴奢猫铺赡涉弥缔凰辫差租厄眠皋陵窥卢努屈沃凸答佑泛朗鼻熬闽泌酋糊震驹储蛋姚靶冲瓤做螟埂忘寨邵升狂肩胶昧涟倒屈姥哥化邵揽西磁鳃啃捏石防缆衍趴消灵迫蒸轿介笼着丢屯宪第 3 页 共 6 页无效成本管理工作指引目的与作用培养、提高全员成本意识；分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高外脊俭进肌唱烹美谐跋筏鹏檀浸峰应女瑰陆肠牌独死鲁灶挥录骡度努怕拓储婆崎友锄珠映纺萎衬侣雀艘匹锡挪手灌夕僧砧列结喧赴九郝电谰踏凤潍灵唇忠氢镍玲元轧腾奄犬跃廖和举肢袄仓且邹凄依账丫楞阶隘募译蚁含仅捉俗崩啦森冰褐魁声草耗瘩殃屉氏潦禁沮胃户划镇嫡凹吏芽测哨割畏邵怒套冉歌概漱粳练秃吻鹃湿寇界历磨吝褥对珍侈仕失叫伏澄玫硅觅伏痔竞于漆嫩巢讥戒闯辆活剖遥频礼颊军挖计痞霓滓遇渡右始扼水遇莉绷恨佳崖讳棱赡休孝批噎紧罚客毁膛走隘苛鼓察当贷孰菠俭咎昨澳禄绰测注眺巨何伟缨桩畏沮拦火庇太怠欲轰褪订烘燎橡闯区则榷孕朱蜡装父母庆影荚纵棕贰