房地产出租市场调查报告(共28页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 学院 信息检索与分析技术 项目文档课题名称：周边房地产出租市场调查报告专 业:房地产经营与估价 班 级: 指导教师： 项目组名：组 组 长： 组 员： 20年月日专心-专注-专业前 言 住房是人类生存发展的必需品。它为人们遮风挡雨，是人们进行家庭生活和社会交往的场所。较好地满足和引导居民的住房需求也是一个社会健康有序发展的重要条件。随着中国政治、经济、国外环境等现实因素的变化，与住房制度有关的价值观也呈现一个由“政治”向“经济”，由“生产”向“生活”，由“居者有其屋”到“住有所居”，由“住房通过商品市场解决”向“逐步重视保障”的不断修正过程。由于住房商品的特殊属性，

2、市场经济国家中也存在着针对贫困居民的住房福利措施，但这些措施并没有脱离买和租两种基本方式。由于各个学校大都处于交通便利的地方，人流量大，对出租房需求量旺盛，所以我们这次主要是针对各高校周边房地产出租市场调查进行报告，这次报告能使我们更进一步加深对房地产出租市场了解。目 录1 项目简介11.1调研项目11.2调研时间11.3调研流程11.4项目分工22 调查背景43 房地产出租市场调查53.1长沙市房地产出租市场分析53.2生物机电周边房地产出租市场分析64 调查问卷分析84.1调查对象的比例及年龄84.2租房考虑的因素104.3关于租房者心中理想的租金114.4关于租房渠道135 项目总结15

3、5.1问卷分析结论155.2关于扩展出租房市场的建议156 附录171.项目简介1.1调研项目：房地产出租市场调查与分析1.2调研时间：2013年6月4日6月21日【共十七天】1.3调研流程：1.3.1文案调查法：在中国知网、中国房地产信息网、湖南住宅与房地产信息网、焦点房地产网等网站中了解到近两年来一些关于长沙市出租房市场的一些信息，通过这些信息我们对长沙市芙蓉区生物机电周边的出租房市场进行了调查与分析；1.3.2写策划书：6月4日6月7日用时三天，主要是为出租市场的调查拟定一个计划，明确调研目标，确立调研内容，怎样分配调研人员，计算好调研时间与经费等，经过四次修改，确立了最终方案；1.3.

4、3问卷设计：6月8日6月11日用时四天，首先在问卷设计之前我们收集了生物机电周边一些租房者对这周边出租房的一些看法及建议，再针对他们提出的问题结合出租房市场的现状来设计问卷，在问卷设计出来后我们对问卷进行了排序和问题的反复修改，然后发给同学试做，请同学提出建议并再次进行排序修改，在经过反复十多次的问题修改与排序后，得出了一份租房者对出租房条件要求比较客观全面的一份问卷；在问卷设计好之后，用了一天时间（6月12日）影印了200份问卷。1.3.4调查地点：湖南农大、农科院、生物机电周边1.3.5发放调查问卷时间：6月13日6月15日用时三天，我们分成三小组分别生物机电周边、农科院、湖南农业大学去进

5、行问卷调查，安枚在生物机电周边发放50份问卷调查表；唐曦、雷雨在农科院发放75份问卷调查表；李精文、王兴宇在湖南农业大学发放75份问卷调查表。1.3.6资料整理分类：6月16、17日用时两天，两个人一组，将问卷分成两份，分别把问卷进行编序，将问卷中的无效问卷剔出来，有效问卷进行数据统计。1.3.7数据统计：6月18日用时一天，我们把整理出来的有效问卷，先将问卷的问题的选项数据分区域进行统计，再进行整体统计，将统计的数据做成电子档保存，便于撰写报告时数据资料的查询。1.3.8撰写调研报告：6月19日6月21日用时三天，报告是以问卷调查得出的信息为主，结合长沙市和芙蓉区以及生物机电周边出租市场现状

6、来撰写的。1.4项 目 分 工子课题检索与分析人策划书撰写安枚问卷设计 唐曦问卷影印李精文资料整理分类雷雨、王兴宇数据统计李精文调查报告撰写安枚、唐曦、李精文2.调查背景 房屋出租是房地产市场组成的重要部分，对发展居民住房形式的多样化，提升城市服务功能，构建和谐稳定的社会，对住宅消费市场的发展都具有重要作用。然而，随着城市经济的多元化发展，企业产业结构的调整，投资创业、外来务工人员的不断涌入城市，使得房地产出租市场需求巨大，也导致房屋功能性质发生巨变，从过去单一居住和自由转向了投资和经营，促进房屋出租市场以至于整个房地产市场的稳定健康发展都具有非常重要的意义。 随着土地供应量的日益减少，新房供

7、应速度也在减慢，这与长沙市城市化进程加快，住房需求增加形成矛盾。房屋出租市场作为房地产市场的重要组成部分，是推动房地产健康发展的另一动力。短期内，大力发展房屋租赁市场，能够缓解住房供需矛盾，是满足房地产市场有效需求，提高人民群众生活居住水平的必然选择。而从长期来看，当房地产出租市场的需求上升后，整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手作用下，自动产生房地产存量市场进而是增量市场以致土地市场的均衡，最终提高存量房的供给。因此，加快发展房地产出租市场是促进房地产市场持续发展的关键。3.目前房地场出租市场分析3.1长沙市目前房地场出租市场分析3.1.1房屋出租市场迅速发展是由于城市化水平的提高 据

8、长沙市统计局数据显示，长沙市城镇人口稳步快速增长，年平均增长率约6.4%，每年新增的城镇人口约有21万余人，这部人口的增加必将带来更多的住房需求，而在短期内，只有依靠租赁才能满足这部分新增的住房需求。3.1.2外来投资和务工人员的增多 每年都有12万左右的人口迁入长沙，其中有很多省内其它地区到长沙求学、打工、经商的，而“3+5”城市群规划的启动，以及武广铁路的开通所打造的经济圈将使未来流入长沙的人口越来越多，可供租赁房源的增多。据统计，长沙市有房者中，拥有两套以上房子的人占比约有16%，其中有许多业主都是投资性需求，通过买房出租来获得租金收入，待机再将房屋出售以获得投资回报，这部分房屋构成了出

9、租市场的主要房源之一。另一方面，许多企事业单位修建的单位房，由于部分房屋未能售出或者业主重新置业等情况造成了闲置，这些房屋房龄大都都比较长，在难以卖出的情况下，业主更乐于通过出租的方式来获得资金回报。3.1.3商品房价格居高 长沙市品房均价的平均增长率为 12.25%，商品房价格的高企，使得许多人根本无力购房，租房成为了他们的首要选择。目前长沙市选择租房的群体主要包括本地户籍的低收入者、无力购买住房的“夹心层”以及更多的外来人员，如刚步入社会的大学生，包括农民工在内的务工群体。 3.1.4租房区域、房源集中 目前，租房者选择租房的区域主要集中在芙蓉区（占比34%）、雨花区（占比24%）和天心区

10、（占比23%）三大区域，这几个区域都处于长沙市商业繁华区域，交通比较便利，出租的房源也比较多，房屋类型 从租用房屋类型看，租房者租用住宅类房屋占绝大部分（占比90%），这说明目前长沙市租房者中绝大部分都是住房需求。其次为商用房屋，占比7%热门户型与面积。从出租房源的户型来看，市场上租用一居室的占比最大，达到42%，这部分大多为外地来长沙经商、求学者租用；其次为二居室和三居室，占比分别为31%和14%，这部分多为已婚成家者租用；而租用4居室和其他类型房屋的比较少，总共占比为13%。3.2生物机电周边目前房地产出租市场分析 芙蓉区位于湖南省长沙城区，位于中心城区，交通便利，有众多娱乐场所和商业街，

11、总面积40.8平方公里，常住人口60多万，其中五万多人是选择租户居住，12万左右的外来人口选择在此租房居住或者经营。生物机电职业技术学院占地面积 2070 亩,毗邻湖南农业大学，学生众多，许多同学为了有个安静的、单独的学习环境选择了在校外合租单或者独租房，75%以上的年轻老师为了方便上班，也纷纷在校内或校外租房，由于两校相邻，学生众多，许多经商者也纷纷的在学校周围租了门面开餐馆、精品店、超市等，从而就形成了“生机一条街”和“红旗广场”等。一部分学生则选择在离学校近的地方单独租房或合租。房屋租金价格以3室为例，配备家电的话每个月价格在1200元左右，不配备家电的话每月租金在800元/月左右，不仅

12、价格便宜，而且空间独立，不会被打扰。由于两校交汇处有一个公交车站，可直达火车站、汽车南站、高桥市场、马王堆大市场、商业步行街等地方，交通方便，对学生而言，外出游玩方便省时；对经商者而言，进货方便，这周边的出租房供不应求。4.调查问卷分析4.1调查对象的比例及年龄图一（a）图一（b） 根据这次问卷调查所得到的数据分析结果及相关资料可看出，在农大和生物机电周边选择租房的主要是学生，其次是年轻老师最后是经商者，在农科院租房的主要是事业职员及经商者。而在所有调查租房人员中： 学生所占比例是最大的，为30%，年龄在20-25岁之间，他们租房时有85%的人选择租带有单独厨卫的80平方米左右的单间，主要是方

13、便合租；年轻教师，所占比例为25%,年龄在25-30岁之间，他们租房时有75%以上的人选择租在离学校最近，有餐馆、有商店的地方，这样一来方便了；经商者占15%，年龄在30-35岁，而且人流量多、靠近学校、交通方便的路边等地段是90%以上的经商者租房时的首选；事业职员和自由职业所占比例为30%，年龄在25-35之间，他们在选择租房时60%左右的人选择租在交通方便且比较安静的地方，利于休息。 根据整个调查结果及结合图一分析得出有一半以上的人选择2-3个人合租。由此可看出当前我国居民的平均水平并不是很高，很多刚出社会工作的年轻人、在校学生及一些家庭没有购房能力，且各个地区流动人口的居住方式欠缺稳定、

14、带有临时性质，成为了某一地区房屋出租市场的主要需求者。随着城镇流动人口的不断增加，再加上本地区部分居民对租房的需求，租房俨然成为居民解决住房问题不可缺少的方式之一。4.2租房考虑的因素 根据所得资料数据分析显示，尽管人们职业的不同，会对租房的选择造成一定的影响，但租房时的考虑的主要因素没有很大的别动，如：交通方便，周边环境，安全问题，家电配备，自身工资水平，具体见图二。图二 根据图二结合资料数据分析可清晰的看出方便的交通，良好的治安与物业管理，周边优越的地理环境和文化环境，家电的配备是大多数租房的人最为看重的几方面，至于租金的高低，人流量大小，单独厨卫，周边的配套设施也只有小部分人看重，然而对

15、于房子的户型及大小相对大多数租房者而言不怎么在意，这几点在上图中清楚的表达出了。当然除此之外租房内配备些什么家电、良好的物业管理，便宜的物业费也是租房者租房时所考虑因素之一。4.3关于租房者心中理想的租金 关于理想租金包括两方面： 配备家电1000元/月是50.5%一半多的人心中理想的租金，1000-1500元/月是37%一部分人人心中可接受的租金范围，1500-2000元/月是8%少数人心中勉强可接受的租金范围，2000元以上/月是4.5%及个别人可接受的租金范围，详情见图三。图三 未配备家电的800元/月是60%一半多的人心中理想的租金，800-1200元/月是27%一部分人人心中可接受的

16、租金范围，1200-1600元/月是9%少数人心中勉强可接受的租金范围，1600元以上/月是4%及个别人可接受的租金范围。详情见图四。图四4.4关于租房渠道 在我们的问卷调查中租房者主要是通过出租房中介公司和朋友介绍来了解出租房信息或租房的，只有极个别的租房者是通过电视报纸杂志来了解出租房的，见图五。图五 54%的租房者通过出租房中介公司来了解租房信息或租房，因为他们觉得中介公司是一个正规的媒介公司;它有着专业的出租房团队，一切的出租房交接程序都是按照正规的法律程序来办的，更具有保障性、安全性;中介公司的出租房房源广，租房者选择的余地比较大；还可避免一些可能发生的纠纷，如：物业纠纷等。 44%

17、的租房者是通过熟人朋友来了解出租房信息或租房的，因为通过熟人朋友介绍的出租房租金相对而言比较便宜;他们可以从熟人朋友那了解到更多关于房主和房子的一些真实的情况，使自己住的更放心。5.项目总结5.1问卷分析结论 通过这次房地产出租市场调查问卷分析,使我们对房地产专业有了更深的了解，在实践中学到了更多知识，并且经过进一步的数据分析让我们了解到：在生物机电周边选择租房的主要是学生、年青教师以及经商者。学生在校外租房主要是为了有个独立的空间学习和有个安静的休息的地方；年轻教师在校外或者校内租房则是为了方便工作，省去了早晚上下班打车的麻烦；而经商者则是看重了在生物机电周边的学生多，消费市场较大，商机重重

18、，因此在这里租房开店、开超市，但开得最多的是餐馆,而且距离学校越是近的门面租金就越贵。5.2关于以后扩展出租市场的建议如果生物机电周边要更好的开拓房地产出租房市场，我觉得除了出租房本身硬件要加强以外，（如：建立一些面积较宽的房子，这样一来，租房者做生意的话不会太拥挤）；软件也要加强，（如：周边环境和配套设施，环境方面：环境卫生要好，空气新鲜；配套设施方面：在出租房周边可设立一些健身器材和一些石桌石凳，可供紧张学习了一天的学生、工作了一整天的的人在下班后运动一下，轻松一下，也可以坐在石凳上几个人在一起聊聊天等）另外房主可以购买二手房，将其翻新，利用二手房来做出租房，这样一来资源得到了充分利用，并

19、且房主可以节约大量资金，而且省去了建新房子的时间，可以在这段时间内迎来更多租户。同时也可以在人流量多的地方开一家出租房中介公司，便于学生和外来人口对周围出租房的信息咨询。6.附录周边房地产出租市场问卷调查表尊敬的先生、女士：您好!我们是房产班大一的学生，为了完善“房屋出租市场”这方面的学习资料，了解学校周边人对出租房的需求，设计了本问卷调查表，这个调查表不涉及任何商业活动，希望您能抽出宝贵的几分钟时间来为我们填写此问卷表，提出您宝贵的意见，此外，您的信息我们绝不外泄，谢谢合作！1.您是否需要租房（填否，请终止填写，谢谢您。）是（）否（）.您的性别是 男（ ）女（ ）3.您的年龄是20-25（

20、） 25-30（ ）30-35( ) 35-40( ) 其它（ ）4.您的职业是学生（ ） 老师（ ） 事业职员（ ）自由职业（ ） 私企业主（ ） 其它_(请填写)5.您的月收入是（学生填写每月生活费）1500以下（ ） 15002500（ ） 25003500（ ） 3500以上（ ）6.您会选择怎样的租房方式合租（）单租（）其它：_7.合租的话是几个人租(单租免填) 2个（ ） 3个（ ） 4个（ ） 5个（ ） 其它_8.您租房选择的小区地理位置农大旁（） 生机旁（）农科院（ ）其它_9.您租房的目的居住（ ） 学习（） 开店（） 其它_10.您租房的类型是 安置房（ ） 商品房（ ）

21、 经济适用房（ ） 单位房（ ）其它_11.您租房会选择怎样户型的房子单间（ ） 两房（ ） 三房（ ） 四房（）其它_12.您希望多大面积的租房70以下（）70100（ ） 100130（ ） 130以上( )13.您理想中每月租金是000元以下（）000500元（）500000元（）000元以上（）14.您租房考虑的因素有（最多选三项）周边环境（）自身工资水平（）交通方便（）租金高低（） 人流量大小（ ）周边配套设施（）房子户型及大小（）安全问题（ ） 其它_15.您觉得租房需要的配置（最多选三项）单独卫生间（）单独厨房（）书桌（）床铺（） 家电（ ）其它_16.您租房需要配备哪些家电（最

22、多选三项）冰箱（ ） 电视机（ ） 空调（ ） 洗衣机（ ） 电脑网络配置（ ） 其它_17.您租房时对物业管理水平是否看重看重（ ）很看重（ ） 一般（ ） 不看重（ ） 非常不看重（ ） 其它_18.您可接受的物业管理费范围是 1.1元/平方米以下（ ） 1.11.4元/平方米（ ） 1.41.7元/平方米（ ） 1.72.0元 /平方米（ ） 2.0元 /平方米以上（ ）19.您获取租房的渠道信息是中介公司（ ） 朋友介绍（ ）其它_20.您选择中介租房的原因房源充足（ ） 更具保障性（ ） 住房安全性（ ）团队专业（） 其它_21.您选择直接从房主手中租房的原因 价格便宜（ ） 对房子了解更清楚（ ） 对周围环境熟悉（ ） 其它_ 22.您对于出租房还有什么看法或好的建议吗？(请填写，谢谢)_非常感谢您对我们的大力支持，如若方便请您留下联系方式：姓名_电话_手机_Q Q _(以上填写的信息，我们将予以绝对的保密！)