市场前期调查报告(共19页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上市场前期调查报告 篇一：前期市场调研分析报告 关于宗地2006挂2号、3号宗地 前期市场调研分析报告 目 录 一、闽侯概况 1、 人口 2、 经济 3、 行政 4、 区域环境 5、 区域划分 6、 区域合优势 二、宗地现状 1、 地块基本情况及主要规划指标 三、福州市别墅的市场状况 四、区域楼盘分析 五、地块总结及建议 一、闽侯概况 闽侯县区域概况分析： 1.人口：闽侯县面积2133平方千米，辖9镇、7乡。人口万人，旅外华侨、华裔、港澳同胞约10万人。 2.经济：2004年，全县国内生产总值1013亿元，工农业总产值2133亿元，财政总收入1281亿元。截至2004年

2、底，全县现有外商投资企业309家，总投资1336亿美元，已投产232家，历年累计合同外资957亿美元，实际利用外资633亿美元，年出口总值26亿美元。 3.行政：主要城镇甘蔗：县人民政府驻地，曾名榕洲、瀛洲。白沙：新兴工商集镇，水陆交通枢纽。尚干：风港为民国国民政府主席林森故里。南屿：闽江南港工商业区。荆溪：古山洲为乳牛生产基地。上街：侨乡集镇，侯官为唐代侯官县治。 改革开放以来，充分发挥近郊和侨乡优势，大力发展外向型经济，形成以青口、上街两个省级投资区和荆溪福州农业科技园（海峡两岸农业合作试验区）三区为龙头的近郊经济繁荣带发展格局。工业形成发机械制造、工艺品、轻纺鞋帽、食品加工、建材等五大主

3、导产业，尤其是东南汽车城、福州大学新区、福州粮食批发市场、中央直属粮库、县城新区、闽兴公司、云飞公司、艺源公司、福州百事可乐公司等一批重点建设工程的建设和投产，使我县经济发展后劲进一步加强，2003年，县级经济实力跃居全国经济百强县、综合经济实力名列全省县（市）第九强、“经济发展十佳”居全省县（市）第一名。精神文明建设成效卓著，科技、教育、文化、卫生、体育等各项事业蓬勃发展，先后荣获全国科技工作先进县、全国广播电视工作先进县、全国计划生育工作先进县、省级文明县城、卫生县城、双拥模范县等荣誉称号。 4.区域环境：闽侯县地势从西南、北部向东南倾斜。南部属福州盆地，尚干、南屿、上街、甘蔗、白沙为冲积

4、海积平原，盆地边缘山地，在闽江两岸由丘陵、低山到中山作明显的层状分布，断层地貌普遍而显著；北部中低山地为鹫峰山脉东南延伸部分，以中山为主，全县最高峰牛母山（山东梯岭）海拔米，闽江流经境内千米，至南台岛分北港（白龙江）、南港（乌龙江），支流有源里溪、大目溪、上寨溪、小目溪、旗山港、荆江、大樟溪、青龙江、淘江。人工湖有三溪口、磅上水库。年平均气温；1月平均气温10，7月平均气温；极端最高气温，极端最低气温；10积温6414。年降水量1433毫米，无霜期330天。境内耕地万公顷，有林地万公顷，林木蓄积量万立方米，毛竹万根，森林覆盖率。可利用草山5327公顷。水力资源理论蕴藏量万千瓦，可开发万千瓦，矿

5、藏有明矾、钨、钼、硫磺、叶蜡石、石灰石、铁、铜、高岭土，南屿龙泉、白沙汤院、洋里坪坡、荆溪光明有温泉。 5.区域划分：福州城市化进程大步走，行政区划调整效应逐步凸显，到2020年建成区面积将达350平方公里左右，人口规模达到350万人口左右。而闽侯现有面积2136平方公里人口61万人。 撤县设区的具体方案为：设立福州市闽侯区；闽侯区管辖1个街道办事处，8个镇、6个乡，面积2136平方公里，人口61万人，区政府驻甘蔗街道。 6.区域优势：闽侯县历史悠久，有“八闽首邑”之称。闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，呈月牙形环绕着福州市城区。 缘由一：地缘环绕占地利 闽侯县东与长乐市、罗源

6、县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连，西与闽清接壤，南与福清市、永泰县毗邻，北与宁德古田县交界。是全省距省会城市最近的一个县。 缘由二：经济势头发展良好 改革开放以来，闽侯县充分发挥毗邻福州市的区位优势，大力发展县域经济，全县经济保持快速协调健康发展的良好势头。2001年至2003年连续三年被评为省经济发展“十佳”县。2004年跨入中国县域经济基本竞争力百强县。特别是青口汽车城发展壮大，使得闽侯县的工业有了飞跃发展。 缘由三：顺应“南进西拓”战略 目前，省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境内规划建设，其实际上已成为城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。随着福泉高速公路和京福高速

7、公路、规划中的三环路以及乌龙江上4座大桥的建成通车或动工建设，闽侯与福州的交通将更加便捷。 缘由四：闽侯：“南进西拓”主腹地 撤县设区后，闽侯将以2136平方公里的“疆土”成为福州最大的一个区，闽侯的城区布局、功能定位、交通规划已然成为当前人们最为关注的话题之一。未来的闽侯区到底是啥模样？记者昨日采访了闽侯县建设局规划科、村镇站，闽侯县计划局等部门，作了相关了解。 缘由五：行政中心将移至闽侯新区 闽侯县建设局规划科卓文清科长告诉记者，闽侯大城关规划面积约为60平方公里，包括老城区、新区、荆溪片区及竹岐。将来的闽侯行政中心将移至新区，新区规划面积平方公里，人口规模约为万人，定位为以行政文教为主、

8、工艺品加工和房地产开发为辅的生态型、现代化城市新区。 作为闽侯区未来的行政文化中心，新区从空间结构上规划为“一轴、一心、四区”，即一条沿江的江滨景观轴，一个中部的行政文化中心，至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。行政文化中心位于六号路以西第一支路到八号路之间，总面积约为公顷，包括行政中心和市民广场，并在周边布置行政文化和商业金融设施。文化中心布局在行政中心北侧，主要安排博物馆、科技馆、青少年活动中心。 缘由六：城北片区打造为“科技新城” 荆溪片区的规划面积约为2528平方公里，沿江部分将以文教、高尚住宅为主，其北片区沿铁路呈带状分布，规划面积约为平方公里，人口规模万人。

9、空间布局形成“一轴、两组团”，“一轴”为闽侯至福州快速交通轴，“两组团”为东部组团和西部组团。 中国城市建设研究院在对该片区的总体规划中提出，该片区定位为以科技为动力的集电子、研发和商贸服务于一体的科技工业新城，重点发展以电子软件为中心的产业，适当发展粮食加工产业。 据记者了解，荆溪片区沿江的住宅开发项目中，已经“接纳”了不少福州中心城区的市民。闽侯县计划局办公室主任张龙成说，在荆溪片区与福州中心城区交融部分，省、市一批重大项目正在闽侯县境内规划建设，闽侯实际上已成为福州城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。 缘由七：快速通道直达福州中心城区 据介绍，闽侯未来的交通网络中，将有一条城市快速

10、通道直通福州三环路。这条快速通道总长约11公里，从福州绕城高速公路的荆溪互通处起，通过闽侯城区，到甘竹大桥，过桥后，沿316国道和京福高速公路平行，其间与京福高速路的闽侯互通，过上街、南屿、南通，进入福州。篇二：XX前期市场调研报告 XXXX前期市场调研报告 XXXXXX部 报告时间：XXXXXXX 目录 一、调研目的 二、闽侯县概况及发展趋势 三、区域环境 四、项目概况 （一）、项目用地地理位置描述（附图） （二）、项目经济指标估算 （三）、地块现有物体及概况（附图） 五、周边个案分析表 六、总结 旗山文城前期市场调研报告 一、市场调研目的 通过对闽侯旗山环境、现有房地产运行状况，周边各楼盘

11、的调查研究，识别优劣势，随时关注各周边项目的动向；针对闽侯旗山目前的环境、开发情况、交通条件，并对区域各楼盘进行一次初步的市场调研，主要从发展趋势、区域环境、项目地理位置等方面进行分析。通过上述几方面对市场有大致的了解，从而为旗山文城项目的前期市场定位提供初步的依据。 二、闽侯县概况及发展趋势 概况：闽侯县地处闽浙丘陵山地的东部。闽江自西北向东南横贯中部，把境内自然分割成江南、江北两大块。江北山地属鹫峰山的东伸支脉，山脉由闽清、古田入境，蜿蜒延坪、大湖，然后折向西南，直抵洋里，白沙等乡镇，海拔高度大部份在800米以上，其中大湖一带千米以上的高山有43座，其中牛姆海拔米，为全县最高峰。江南山地属

12、戴云山的北延山麓，余脉自德化、永泰入境，分别绵延于鸿尾、竹岐、上街、南屿、南通等乡镇，在西南部与永泰接壤，形似一堵与永泰相隔的天然屏障，天台山海拔米,是闽侯县南部最高峰。 气候特征： 闽侯县属于亚热带季风气侯，在闽江沿岸的低海拔地区具有南亚热带海洋季风气候特征。全县温暖湿润，雨量充沛，冬季短暂，四季如春。 据县气象局资料，年平均气温，一月平均气温，七月平均气温，极端最高气温，极端最低报温-；年日照2028小时。东南部河口平原的祥谦、青口、尚干、南通、南屿、闽江、上街、甘蔗，海拔在5100米的平原、低丘地带，年平均气温。 发展趋势： 闽侯将撤县设区，撤销闽侯县，设立福州市闽侯区；闽侯区管辖1个街

13、道办事处，8个镇、6个乡，面积2136平方公里，人口61万人，区政府驻甘蔗街道。福州市原有13个县处级机构保持不变，不新增机构编制，不增加财政负担。 闽侯县历史悠久，有“八闽首邑”之称。闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，呈月牙形环绕着福州市城区。 缘由一：地缘环绕占地利 闽侯县东与长乐市、罗源县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连，西与闽清接壤，南与福清市、永泰县毗邻，北与宁德古田县交界。是全省距省会城市最近的一个县。 缘由二：经济势头发展良好 改革开放以来，闽侯县充分发挥毗邻福州市的区位优势，大力发展县域经济，全县经济保持快速协调健康发展的良好势头。2001年至2003年连续三年被评

14、为省经济发展“十佳”县。2004年跨入中国县域经济基本竞争力百强县。特别是青口汽车城发展壮大，使得闽侯县的工业有了飞跃发展。 缘由三：顺应“南进西拓”战略 目前，省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境内规划建设，其实际上已成为城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。随着福泉高速公路和京福高速公路、规划中的三环路以及乌龙江上4座大桥的建成通车或动工建设，闽侯与福州的交通将更加便捷。 闽侯：“南进西拓”主腹地撤县设区后，闽侯将以2136平方公里的“疆土”成为福州最大的一个区，闽侯的城区布局、功能定位、交通规划已然成为当前人们最为关注的话题之一。行政中心将移至闽侯新区 闽侯县建设局

15、规划科卓文清科长告诉记者，闽侯大城关规划面积约为60平方公里，包括老城区、新区、荆溪片区及竹岐。将来的闽侯行政中心将移至新区，新区规划面积平方公里，人口规模约为万人，定位为以行政文教为主、工艺品加工和房地产开发为辅的生态型、现代化城市新区。 作为闽侯区未来的行政文化中心，新区从空间结构上规划为“一轴、一心、四区”，即一条沿江的江滨景观轴，一个中部的行政文化中心，至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。行政文化中心位于六号路以西第一支路到八号路之间，总面积约为公顷，包括行政中心和市民广场，并在周边布置行政文化和商业金融设施。文化中心布局在行政中心北侧，主要安排博物馆、科技馆、

16、青少年活动中心。 城北片区打造为“科技新城” 荆溪片区的规划面积约为2528平方公里，沿江部分将以文教、高尚住宅为主，其北片区沿铁路呈带状分布，规划面积约为平方公里，人口规模万人。空间布局形成“一轴、两组团”，“一轴”为闽侯至福州快速交通轴，“两组团”为东部组团和西部组团。 中国城市建设研究院在对该片区的总体规划中提出，该片区定位为以科技为动力的集电子、研发和商贸服务于一体的科技工业新城，重点发展以电子软件为中心的产业，适当发展粮食加工产业。 据记者了解，荆溪片区沿江的住宅开发项目中，已经“接纳”了不少福州中心城区的市民。闽侯县计划局办公室主任张龙成说，在荆溪片区与福州中心城区交融部分，省、市

17、一批重大项目正在闽侯县境内规划建设，闽侯实际上已成为福州城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。篇三：XX前期市场调研报告 安厦房地产“安厦家园” 项目前期策划报告 上海宁发地产咨询有限公司 XXXX分公司 敬启者：XXXX市安厦房地产开发有限公司： 承蒙信任，现特向贵司提交项目前期策划报告，以供贵司了解我司的操作思路，以便在决策时参考并作为进一步合作的基础。 专此奉达，即颂商祺！ 上海宁发地产咨询有限公司 XXXX分公司 2006年10月3日 目 录前言 第一篇 市场分析 一、 XX区房地产市场整体状况及发展趋势 二、 XX各区域房产分析 三、 区域竞争市场状况分析 第二篇 项目自身分析

18、一、 本项目推广重点 二、 项目与市场的关系及吻合度 三、 SWOT分析 四、 劣势解决方案 五、 项目卖点整合 六、 项目增值空间 第三篇 项目整体定位 一、 项目主题定位 二、 项目开发目标 三、 规划定位建议 四、 户型定位建议 1、 户型结构定位 2、 面积定位 3、 功能定位 4、 环境规划建议 五、 配套设施几会所规划建议 第四篇 品牌发展战略 第五篇 工作重点 第六篇 价格策略 第七篇 费用预算 第八篇 营销推广策略 前 言本次提案主要针对XX房地产市场目前特征与项目的比较，从而阐明“安厦家园项目”在XX市场中将面对的形式和地位；挖掘自身优势，冷静审视不足，发挥优势，提炼及整合成

19、为本项目卖点，针对不足提出解决办法，利用各种积极的配合更大程度提升项目增值空间，使“安厦家园项目”不仅物有所值，更加物超所值。 推广策略不是一成不变的，必须审时度势及时作出针对性调整，保持营销策划的灵活性和延续性。在此，我司策划组结合市场现状提出现阶段营销推广策略。 第一篇 市场分析 一、 XX区房地产市场整体现状 1.城市简述 XX之名由古代名“胜州”而来，“胜”含有决胜、取胜之意，XX即表示原之东的意思。XXXX市XX区位于内蒙古自治区西南，地处古老的XXXX高原腹地，距首府XX257公里，距XX96公里，距北京800公里，区位优势十分明显。是呼（呼和浩特）包（XX）鄂（XXXX）经济金三

20、角的重要一极，是鄂市政治、经济、文化、交通、信息中心。XX总人口为万人，城区常住人口近40万，现有国土面积2530平方公里。 XX矿产资源富集，已探明矿种30多种。农副产品、林果山珍、中药材久负盛名，以盛产有纤维钻石之称的阿尔巴斯白山羊绒享誉海内外。1980-1990年XXXX市GDP年均增长率为%，“六五”、“七五”、“八五”、“九五”和“十五”期间的年均增长率分别为%、%、%、%和%。2001-2005年GDP增长率分别为%、%、%、%、%。利用拟和平均法，预测2006年GDP增长率将到达%，GDP总值达到亿元。 2开发市场总体情况 1）XX区宏观经济发展的各项指标与房地产开发指标的对比显示，XX区房地产市场未来将有巨大的发展和提高。随着城区总体规划和各项专业规划的确立，以及继续推进新城区、铁西区建设，加快旧城区改造，提高土地利用强度等各项战略措施的实施，XX区的房地产市场将面临着专心-专注-专业