平顶山房地产市场调查报告(共17页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上关于平顶山房地产市场的调查报告 一、 调查背景与组织实施 1.调查背景2011年以来，在一系列调控政策的作用下，过热的楼市逐渐降温。进入2012年，对楼市中存在的诸多问题，很多人不能清晰地知道答案。政策走向会如何？面对政策，开发商怎 样应对？ 对于购房者来说，现有的调控政策是否让买房更加困难?平顶山房价今年究竟是涨还是跌?平顶山市场楼盘越来越多，特别是新城区的开发，新区房价最高涨至一万左右，是否会形成有价无市的局面？购针对这些问题采用问卷调查的方法，对平顶山每个楼盘的信息和平顶山市场购房者对平顶山房地产市场的态度进行调查。 2.组织实施编制平顶山楼盘信息调查表调查进行

2、调查。在四月一号到四月十五号采用平顶山楼盘信息调查表，进入平顶山市各个售楼部进行明调，了解平顶山市场的基本信息。我的工作是置业顾问，利用工作便利，四月一号到四月三十号的上班时间，对我接待的客户和我的来电客户采用访问调查法对平顶山市场购房者态度调查，从而更好地了解平顶山市房地产市场。 3.调查方法 问卷调查与访问调查法。 4.调查目的对平顶山各个楼盘的信息和平顶山市场购房者对平顶山房地产市场的态度进行调查，了解平顶山房地产市场走势，为开发商经营提供几点建议，为购房者指明方向，帮客户挑选最满意的房产。 二、调查对象构成及情况简介 1.调查对象平顶山楼盘信息调查表的调查对象是平顶山市的每个房地产项目

3、。平顶山市场购房者态度调查的调查对象是亲自接待的购房者及购房意向强烈的来电者。 2.情况简介 根据平顶山楼盘信息调查表结果显示，平顶山市场楼盘较多，参差不齐大大小小项目有三十个，其中新城区市场以改善性需求为主，老城区以刚性需求为主。新城区楼盘报价高于老城区，环境较老城区有较大优势，老城区配套设施比新城区齐全。 根据平顶山市场购房者态度调查显示，平顶山市场的刚性需求大于改善性需求。购房者希望房价低一些，很多人持币观望，目的就是等房价降下来。的确，一部分购房者认为，只要房价降到自己的心理价位，自己就会出手。然而，大多数购房者虽然抱着“抄底”的心态，但不知道“底”在哪里。 对已经出手的购房者来说，他

4、们当然不希望降价，因为降价只会让他们资产贬值。对大部分改善现有住房条件的购房者来说，虽然希望房价下降，但如果因为降价而导致产品品质跟着降，他们宁愿多花点儿钱买品质好的产品。很显然，不同类型的购房者对于房价的走势预期有不同的答案。 三、 调查的主要统计结果 1.平顶山楼盘信息调查表结果此次调查，采用问卷调查方法，亲自对平顶山三十个售楼部运用问卷调查进行明调， 发出问卷三十份，回收问卷三十份,其中老城区项目17个，新城区项目13个。老城区项目情况项目名称报价（元/）销售情况及优惠活动龙腾国际均价4500无优惠,共10栋楼高层，分两期开发，一期5栋21层，二期5栋32层，600个地下车位，一期已基本

5、售完。建工盛世华庭均价410018层以上优惠10平方米的价格，18层以下一次性优惠1个点，按揭无优惠一期剩余1套128，其余房源已售罄。春华国际茗都均价3700按揭3%，一次性5%，占地150亩，总建面35万平方米，共23栋楼，10栋17层高层，6栋11层小高层，5栋22层高层，现一期房源已基本售罄。贵人国际紫荆城均价4500一次性付总款的80%，优惠2%；按揭没有优惠。尾盘销售，一期紫荆城，二期巴黎春天，一期基本销售完毕，2梯7户，一共33层，1-5层商铺，二期正在积累客户，工程仍未动工，拆迁进程缓慢。豫森时代新城均价4100一次性付款优惠5个点、首付50%的优惠2个点、首付30%的优惠1个

6、点、首付80%的21层以下优惠总房款中的1888元，21层以上的优惠8000元9栋高层，73-90平米两房，90-120平米三房，20层以下房源已基本售完，销售90%。金建悦和园均价4000无优惠,一期3栋高层正式开始销售，分两期推售，一期主推4栋楼22层，2梯4户，约300余套房源，现已售70%，95.59两房、101.86三房、112.64三房去化速度较快，已基本售罄；二期正在客户预约阶段。金基馨怡揽月均价4100按揭无优惠，一次性2%,两栋楼，1栋六层，1栋33层高层。已售60%主要集中在73-95两房，10-20层的中层去化速度最快，73左右小户型已基本去化完毕，仅剩余大户型。中建嘉天

7、下均价4500无优惠,项目定位为中高档社区，分两期实施，一期共14栋建筑，其中包括8栋多层和6栋11层小高层，共约900余套房源，一期经过较长时间的积累，为集团内部团购约500余套，剩余房源现已基本去化完毕。二期正在咨询期，未开始销售立威山4100起价首付30%，每平方优惠80元；首付50%，每平方优惠200元；首付80%，每平方优惠300元, 2梯6户，约3600余户，户型面积有 39.7一房、86.51两房、110.51三房等，面积区间为39-124,开始销售。百合金山均价3800总建筑面积：128.6万；容积率为3.5；建筑密度38.4%；绿化率为25%；总户数达7198户；户型面积有5

8、0多一房、70多两房、80多三房、110多三房、140四房、180多五房；现已通过办理会员的方式排号，排号已排约800余号。鹰城商贸中心5000起价优惠为，5万银钻卡每月增值500元，10万金钻卡每月增值1000元，20万金钻卡每月增值2000元,占地面积为13.78万；建筑面积：约105.4万；计划分三期开发，一期推出鹰城商贸中心的1#、2#、3#、4#楼。帝佳尚城4100起价30%无优惠，40%每平米优惠80元，60%每平米优惠160元，一次性每平米优惠250元,占地约230亩，建筑面积约52万，户型面积有56.67一房、87.14两房、105.18-114.23三房等，面积区间为45-1

9、14，项目先期推出2#、3#、9#楼三栋，约500余套，已去化约65%，剩余房源主要集中在高区、大户型房源。千田新开元4200起价推出绿色环保旧电池回收活动，凡订房客户收集1个旧电池可享受总房款减100元，最高可享受6200元的优惠；一次性优惠7个点。项目共40余栋楼，总占地面积.96,总建筑面积.90，容积率4.32，绿化率50%，总6649户，户型面积有51.71一房、75.71-86.42两房、110.94.18-141.66三房、119.52-172.86四房等，先期推出6栋30层房源，层差约30元，交8万元前期预订。中远国贸中心均价5000无优惠, 总占地面积为.5平方米，建筑面积约

10、100万平方米，绿化率45%；约37栋楼，其中住宅面积约85万平方米，酒店写字楼5万平方米，沿街商铺、步行街商铺5万平方米，5000平方米的社区超市，2万平方米的幼儿园、小学，5000平方米的会所,开始预售。康达彩虹小区均价4000按揭无优惠，一次性2%,6栋楼，4栋33层普通高层，1栋33层公寓，1栋18层小高层。2梯3户，每栋3个单元，每层9户，现主要推售4#、5#、6#楼，交3万元订房，5天内交首付。世纪春城5000起价规划4栋楼，2栋26层高层，1栋23层，1栋24层，户型区间为89-198，以两房、三房为主，沙盘、户型模型、置业顾问等已到位，户型单页、项目单页等销售物料近期也已到位，

11、仍在咨询期。天河盛世均价5600买商铺，再买住宅，优惠500元/；2套以上组团优惠400元/；买住宅，再买公寓，优惠300元/；老客户带新客户新老客户各送空调一台。在售，2梯2户或3户，10栋18层小高层，2栋23层高层，1栋30层高层，1栋5层多层，1288户，全面施工。新城区楼盘信息项目名称报价（元/）销售情况及优惠活动金石九天城平层价格5000电梯小洋房价格7300三期18栋6层多层，1梯两户，200余套房源，现已排号约400余位，排号需缴纳订金10万元，现房源已基本去化完毕；现主要推售三期嘉苑，项目包括住宅400余套和55000商业；住宅及商铺已销售完毕，剩余土地规划用于电影院等配套设

12、施。明珠世纪城均价4000按揭无优惠，一次性3%在售，城中村改造项目，50万方体量，皆为多层，最高7层，一期已售完，二期即将售完，剩余7#楼、8#楼、50#楼的1-5层有房源，销售90%，三期房源已基本售罄，仅余200左右顶层复式。君临天下均价5800无优惠 ,共5栋楼，工程已全部封顶。商铺均价约15000元/，商铺面积区间为50-6000，部分商铺已签订意向协议，剩余铺位约10余个；项目工程主体已基本完工，外立面墙体刷漆、门窗已基本安装完毕。更换公正路户外道旗，主推商铺。水岸豪庭均价4600一次性3%，按揭1%，首付40%,二期3栋小高层，2梯2户或2梯3户，外销2栋楼，共剩10余套房源，2

13、栋11层小高层主体已建成，一期部分别墅绿化正在进行，三期3栋高层将在近期推出，户型、价格等仍未定.龙腾冠顶均价4100因地块土地使用证未拿到，现无法销售。长安道壹号均价6200已正式销售，楼栋外立面已基本粉刷完毕；悬挂楼体条幅，内容为：“长安道壹号”；公交站台、报广推广主题为：“仰望领袖”；现房源已基本售罄。西堤漫步均价4700无优惠,现推1栋19层高层，共约100套房源，已开始销售，位置较偏，体量较小，赠送面积较多，现已基本售罄，二期仍为1栋楼，已开始预约排号。一期现正在打地基，2012年交房。二期工程未动工，交房时间未定。和盛时代广场起价6000建筑面积约30多万；具体物业规划未出，定位为

14、新一代城市综合体；现在曙光街鹰城之夜旁建立售房部，户型未出。佳田名仕会馆均价100006层多层；共计100余套房源，房源一次性全部推出；推售户型：两种户型，66、96一房。精装修，明年开始销售，预计均价10000元/（信息来自置业顾问）。金玉花园起价4300最高5600按揭优惠5%，一次性优惠8%,外销4栋楼，分别为1#、6#、7#、14#，1#33层，6#、7#楼18层，14#楼11层，两梯四户或三户，总户数约为336户。项目14#已销售完毕，1#、6#、7#剩余楼层集中在10层以下低区，1#楼2梯5户，户型设计较差，20层以下部分房源受6#楼视野阻挡，观景效果较差；7#楼观景效果较高的楼层

15、皆已销售完毕，均价为5600元/；工程进度平稳，外销四栋楼主体基本建成，正在进行外立面窗户安装。一品澜山起价5300平层东北、西北向房源与东南、西南向房源相差600元，价格区间跨度较大，北向房源起价5300元/，南向房源起价5600元/，层差40元/，总价区间跨度较大，为5200-6760元/，层差为40元除复式之外顶层价格为6760元/；1#、2#、3#楼已封顶，4#楼未动工；近期推出4#楼，开始预约排号。蓝湾新城10#楼王均价为4800其余房源4300按揭优惠3%，一次性优惠5%；老带新客户，可优惠5000元。共24栋楼，9栋楼为安置房，外销15栋。现主推12#，23层，每层8户，2层底商

16、，约有房源168套，已去化约90%。10#楼，共29层，推出两个单元房源，以D1、D3的134-160大户型为主，户型面积较大，交1万抵两万，因10#为项目楼王，价格约为4800元/，总价较高，正在销售中。另仅剩余6#、7#、11#三栋楼，其他房源皆已售罄。商铺面积在31-363之间，价格区间为9000到13000元/之间，已小订约30余套，小订金额为5万元，现正在催促这些小订并已选定房源的客户交付50%首付并签订合同。2 .平顶山市场购房者态度调查情况在2012年四月一号对我接待的客户进行交谈以及对老客户的来电回访调查，基本了解平顶山的购房者心态，在这一个月里，个人接待客户三十七批，电话回访

17、700批。房产态度重点采访320人，其中公务员42人，平煤集团职工167人，军官2人，大学教师27人，商人72人，退休老人10人。注：访问调查问题有：1 您为什么感觉房价会不会降，为什么？2 您买房的有用途是什么？3 您意向的户型面积是多大?4 您的工作，居住区域？5 家庭成员，买房几口人住?6 您不出手的顾虑什么呢？ 这些购房者中，平煤集团70%人持币观望，目的就是等房 价降下来，只要房价降到自己的心理价位，自己就会出手，因为大多是刚性需求的消费者，平煤集团的职工，基本是外地户口分配到平顶山，基本全家都迁到这里，住房是急需解决的问题，平煤集团一般职工工资在5000左右，热衷于100以上的户型

18、，但是工人爱喝酒打牌，存款较少，加上单位分配集资房价格较低，国家调控政策，这些工人一直在等房价降。对已经出手的购房者来说，他们当然不希望降价，因为降价只会让他们资产贬值。这部分购房者主要是公务员，商人，以及退休老人，他们现在购房属于改善性需求，需求面积是小户型集中在30-70，他们在市区或其他地区已有一套或者多套房，来新城区购房主要因为新城区环境好，空气清新，周六日或者节假日来这里住，修身养性，其中也不乏有投资客，自己住一段时间了把房子卖出去，升值保值，对大部分改善现有住房条件的购房者来说，虽然希望房价下降，但如果因为降价而导致产品品质跟着降，他们宁愿多花点儿钱买品质好的产品。素质群体较高消费

19、者，如大企业老板，大学教师，公务员在观念上认为房价不会降，但是很多人因为国家政策的调整，不愿意出手，利率过高，外地户口买房受限制，特别是新城区规划发展很多人害怕有不确定性因素。因为平顶山处于山地，又是煤炭城市，老城区的负荷大大超载，需要建立新区，解决城市发展需要，但是，平顶山依山而建，新城区建在半山之上，依平西湖而建，平西湖是平顶山的引用水源，很多人害怕为保护水源而放弃建新城区。新区的规划是把建成两区一中心，就是以新城区为中心，宝丰鲁山两个县划为新城区，这样一来，本来就东西狭长的平顶山就长了，很多人传言新城区会停建，虽然政府有文件发展新城区，但是，很多消费者会有顾虑，加上新城区的改善性需求大于

20、刚性需求，新城区的购房者多数在观望。整个新城区楼市较老城区较为冷清，但是，因为刚性需求的购房者占据65%，所以不会出现有价无市的局面。四、综合分析与建议 1.综合分析本人根据对平顶山市场项目信息，购房者态度以及宏观政策等方面，站在冷静、客观的立场对平顶山楼市进行分析，希望给房地产开发商提供参考，为购房者指明方向。对平顶山楼市来说，2011年是典型的政策年。虽然对调控已有心理准备， 但在一系列政策调控和行政干预下，房地产开发商普遍反映调控力度过大。从“限价”、“限贷”政策的推出，到信贷收紧、利率上调，在调控政策的作用下，房地产开发商叫苦不迭。受资金的限制，部分房地产开发商提前进入了“寒冬”。调控

21、政策是否真的过于严厉，我们不急于下结论。但是，有一点儿很明显，在系列调控政策的作用下，房地产开发商明显放缓了开发节奏，进而调整营销策略;购房者逐渐冷静了下来;楼市的非常规现象逐步消失，整个楼市是向着平稳方向发展的。调控之初，政府就表明，调控的目的是打击投机和过度投资购房行为，让楼市健康、稳定地发展，让更多普通百姓买得起房。在现有政策下，楼市的非正常需求已得到有效抑制，房价也维持在一个稳定的水平。在这种情况下，新问题出现，现有的调控政策对购房者是否完全有利?会不会让购房者买房更加困难?要回答这两个问题，我们还需一分为二。一方面，二套房首付提高、三套房暂停贷款发放，为购买首套房的刚性需求购房者开辟

22、了绿色通道，也抬高了正常投资者投资的门槛儿。从这个层面来看，政策调控对刚性需求购房者是有利的，却让投资者更加困难。另一方面，利率提高，加上银行收缩对房地产开发商的贷款、部分热销楼盘提高首付款比例，导致部分购房者买房更加困难。今年，购房者最关心的问题依然是房价是涨还是跌。从去年下半年开始，平顶山房价维持在一个稳定的水平，外地楼市频频降价的现象并没有在平顶山出现。平顶山楼市最近的价格波动期是临近春节的那段时间，房地产开发商为回笼资金，推出了多种优惠措施。虽然很多人盼“跌”，但平顶山尚未出现真正意义上降价的楼盘。平顶山楼市和那些降价城市的楼市有着本质区别。一方面，平顶山是三线城市，楼市还处于快速发展

23、阶段;另一方面，中原经济区核心城市的定位决定了平顶山房地产市场有很大的发展空间，平顶山的房价和周边城市相比并没有处于高位。近些年，平顶山房地产市场虽然出现过一些波动，但并没有发生恶性事件，总体上是比较稳定、健康的。今年，平顶山楼市既受大环境影响，又遇大楼盘集中放量，在买方为主导的情况下，房价上升的可能性不大，整体上还是以“稳”为主。哪些楼盘价格会坚挺?换句话说就是，哪些楼盘抗跌性强?就目前而言，楼市处于低潮，购房者观望心态重，但刚性需求购房者依然大量存在。在这种情况下，很多“等不住”的人开始注意抗跌性强的产品。不论楼市如何发展，品质永远是“王道”，只有把握这个原则，抗跌性才能有保证。2.建议目

24、前的市场情形是，想卖房的不好卖，想买房的不出手，整个房地产市场略显冷清。但是，房地产开发商如果积极采取措 施，如改变营销策略、提升自身品质、加大宣传力度，那么，就有可能赢得市场。比如建业桂圆，依托建业的大品牌，积极改变营销策略，推出一个月的优惠活动，房价打八折，针对中等收入人群，而不仅仅是高端客户，赢得更多的客户，从而在四月份实现销售业绩1300万。在这期间，开发商可以加大宣传力度，每天针对自己楼盘的客户群体发抢购短信，如，西堤漫步群发短信内容：“零距离亲水美宅，起价3？，限时抢购，先到先得，抢购热线0375-”利用价格模糊，环境优美，吸引客户的好奇心，打电话咨询，从而推广自己产品。在市区人流

25、量集中的地区做宣传散发宣传单页，适时推出特价房源，挑选那些户型，位置一般的房源，低于起价销售回馈客户，刺激消费者购买。针对不同的客户群体采取不同的营销策略，针对普通职工，重点宣传户型面积使用率高及优惠幅度，改变其观念，让其在思想上树立房价不会降的观念，对于这类客户采用价格分析法，分析价格成本，比如君临天下拿地，地价每亩618万，每亩地大约666.7，高层容积率一般为3，这样的话，每平米成本价=618万/666.7/3=3089元/，地价成本就这么高，加上建筑成本之类的房价怎么可能会降呢。针对商人重点强调配套设施及升值保值的功能，如常绿的娱乐会所，健身房，泳池等。针对公务员与、大学教师、退休老人

26、，重点强调周围环境的无法复制性与项目配套设施齐全，新城区的平西湖，天然氧吧，湿地公园，30万平方米的绿化景观。强调高品质生活的方式。而对于购房者来说，特别是对于刚性需求的购房者来说，日益理性固然是好事，但是持币观望带来得可能是更大的损失，如果开发商相继崩盘，开发商越来越少，就会转化为市场，当需求大于供给时，房价会继续上涨，到时候可能出现想买房买不到的局面。对于刚性需求的消费者，要果断的出手。附 录平顶山楼盘信息调查表项目名称项目地址开发商代理公司电话建筑风格总建面得房率绿化率优惠活动销售情况户型面积配套设施A 24热水 B 燃气 C 暖气 D 有线电视 E 宽带F 会所 G 游泳池 H超市 I物业 J 公园备注参 考 文 献1房地产宏观动态监测2常绿.九鼎项目部内刊3市场调查与预测，朱艳平、弓峰山，中国新时代出版社，2007.8指导教师评语：论文成绩：指导教师签名：年月日论文答辩小组意见：组长签字：年月日系审核意见：主任签章：年月日河南商专教务处制专心-专注-专业