南京喜年中心服务式公寓营运合作方案(初)(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上喜年中心项目规划运营合作方案前言：为服务于项目方加快主力楼盘销售进度，尽快实现资金回笼；针对公寓更多的用来作为投资、出租用，依托项目方信誉高，履约能力强，项目开发和经营均有可行性研究的保证的基础， 我公司将经营权以固定回报的形式从产权所有者手中收回，由我方进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。 租约托管模式保证了租约销售的透明度，对销售价格起到支撑作用，并能保证项目形象和定位，加快了销售进度从而实现资金周转，实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间；针对投资者：1、省去了投资者出租的风险

2、和收取租金的麻烦，得到极大的便利。2、免去了出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，规范管理的运营能力保障了房屋安全及业主的各项利益。3、确保了市场运作初期的业主利益。在市场启动初期的若干年限内，由我司向业主按固定返租支付租金回报，租赁期限相对稳定，使业主回避了市场形成初期风险和还贷压力。4、统一经营具备对经营业态、整体形象有利带动，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。目 录一、项目概述二、项目服务式公寓式公寓规划三、项目合作模式四、业主收益及权益五、前期介入及后期运营团队第一部分 项目概述（简）1、 项目未来可期，有一定的成熟周期；定位于南京主城重要的现代服务业集聚区，

3、集购物、办公、休闲于一体的“市民生活广场”。2、 项目实际交通有待进一步改善，因同期开工电建中储项目，小市新村河道路径封闭，项目明年年中交房，目前交通进出多有不便；（解决方案：合作共享单车出行）3、 精装挑高LOFT有稀缺性，直接定位了中高端路线，月租去到4500以上，日租去到260-300以上，有待市场接受考验；第二部分 项目服务式公寓式规划项目标的以投资为主导向，倾向于服务式公寓式规划，参照中高端服务式公寓的相关标准，功能配套规划如下：一、公共设施设备配套（略）二、前厅配套与水吧服务台相结合形成中高端服务式公寓接待，以服务化方式替代柜台式前台，同时人工、收益、形象和品牌效应更能高效体现；三

4、、房型配套1、设有单双人行政房、豪华房等差异化房型；2、给与配备功能间、仓库及消毒间；5、精装挑高LOFT及地面、墙壁、天花、艺术装饰材料与星级符合；6、配置家具有：床、沙发或扶手椅、茶几、写字台及坐椅、床头柜、衣柜、全身镜、裤架、裙架、窗帘遮光帘；7、配置灯具有：床头灯、台灯、落地灯、走廊灯、夜灯（房间入门口及床头柜位置有灯光总控开关）；8、配置家电有：电视、网络、小冰箱、保险柜、电热水壶；9、配置床上用品有：枕芯、枕套、床单、被子、毛巾、浴巾、地巾；10、卫生间配置有：面盆、淋浴、恭桶、梳妆镜、110V/220V不间断电源插座、浴巾架、电吹风等。四、水吧配套（略）五、共享商务会议室六、共享

5、娱乐配套第三部分 项目合作需求建议服务式公寓全权委托管理服务：公司派出以项目负责人为主组成的管理团队，形成职业化的管理队伍和员工队伍，全面负责服务式公寓的经营管理，严格按照服务式公寓管理模式推行，确保服务式公寓资产的保值增值和经营的良性运转。1、 收房：入场接收托管房屋loft精装房16套，接收按开发商精装交付标准（另给与交楼标准），后期与业主收房同标准；2、 用途：接收房屋用途为：服务式公寓长短租出租经营。3、 经营权：在大的物业管理规范框架下，具有自主经营管理权限，自主制定经营和管理模式；4、 功能场所：免费给与配备功能间、仓库及消毒间场所各一间；5、 成本：loft精装房返租标准为300

6、0元 /间；后期与业主收房以此做标准参考单独另行制定；6、 家私补贴：为保证产品定位完整性、品质保障和公寓经营的统一性，按照家私配置清单（*元/间）给与50%的家电家私补贴，合约期满赠送业主； 后期收房旗舰，以对照相应标准家私配置清单与业主收取进行统一代购；7、 免租期：鉴于目前工地现状和交通状况，在合同期内，酌情给与免租期8个月，后期每年2月固定免租；8、 共享设施：给与配套商务会议室、娱乐会所等场所的共享使用，采用分成方式，收益分配为7：3，我方7，定价遵照物业方标准；9、 物业维保：共享物业管理主线路水电管线基础设施设备维修保养；室内常规维保遵照物业费用标准；10、 费用承担：合作期限在

7、5年以上；我方承担托管期限内相关运营费用：1）、室内房间水电费（ 100 %），公摊费用按户计算分摊；2）、布草洗涤及打扫卫生、洗漱用品费用如下：（单间50元/次，两房80元/次） 3）、物业管理费、网络宽带费4）、非客人不正当使用造成家具，电器损坏或更换电器及配件等维修费用；5）、运营成本：公寓运营成本、推广费用及广告费及人力成本等由我方承担；11、 门头和广告位：免费给与公寓经营方符合物业规范的公寓店招位置1块；免费在户外合适商业体优势位置标准广告招牌位置至少1处；12、 门锁：经营托管期间，为更有利于出租，在不损坏入户门的前提下，需换装智能密码门锁系统以便管理，新装费用我方承担。13、

8、维修：经营托管期间，因附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管房屋装修等原因造成的损坏由物业方负责；经营托管过程中因我方经营使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失，由我方承担。14、 保险：房屋托管经营期间，购买相关财产险、安全险、意外险等保障（约30-50元/间）。15、 收房：后期随经营的扩张，我们会涉及到跟业主收房，即售楼返租协议，作为售楼后单独返租协议行使主体，售楼处给与积极配合；跟业主收房相关条款单独列举说明；16、 解约：合约期满或提前解约，书面通知到期日后至少需要给予乙方15天时间换锁和收拾相关用品。第四部分 业主收益和权益投资收益是购房者最为关注，为了给与定价提供

9、同口径的参考，每种房型的租金如下（模拟）：风格房型面积统一代购家私电器月返租金业主自住权益（现代风）6520003000元3天/月，累计30天/年（北欧风）6520003000元3天/月，累计30天/年（田园风）6520003000元元3天/月，累计30天/年备注说明：1、 上述租金水平同于市场同等租金水平；2、 业主使用自住房无需支付房费，只需按标准房100元/天承担服务费，免缴物业管理费；1、 在本房产受托期的完整年度，享有业主优惠入住权。每年自然享有30天入住权，其中淡季（11月4月）18天，旺季（5月10月法定节假日）12天；其中周末及法定假期5天，平日7天。业主返住需支付基本的服务费

10、用，收费标准如下：标准房房为100元/天。2、业主行驶入住权时，业主不得以任何形式出租或变相出租等扰乱客房销售管理和价格秩序的形式经营其优惠入住客房，并不得贩卖。由此造成的损失，按1日扣1月返租金方式计算，并有权保留违约责任的追究。3、预定时间：旺季提前7日预定；淡季提前3日预定；在确认订单后，一般在15分钟内确认，如有特殊情况在30分钟内给出答复。在入住日前24小时内可以对预订进行更改或取消，且不收取任何费用。4、入住权利仅限当年有效，不累积至下一年度。第五部分 前期介入及后期运营团队根据项目的进展情况和管理公司托管服务式公寓的成熟做法，拟按服务式公寓筹建、筹备、经营管理三个阶段介入，其中服

11、务式公寓筹建阶段集中了需开发商投资的项目内容，而服务式公寓筹备及经营管理阶段主要集中了服务式公寓管理公司投入的项目内容，每个阶段具体安排如下：一、服务式公寓筹建阶段（精装交付，略）1、具体任务：（1）收集和提供服务式公寓市场信息、明确服务式公寓各功能定位。（2）功能布局确立：服务式公寓项目的总体布局及服务式公寓功能流程分布说明。（3）协助对项目从基础设施水电管线投入使用的掌握、协调。（4）以服务式公寓专业角度,在交付期了解排水系统、电梯系统、消防系统、安防系统、弱电系统、强电系统、厨房设备系统、照明系统、智能化系统、特行管理系统等服务式公寓运营保障系统的掌握资料，并协助开发商完成设备运行调校、

12、验收。 二、服务式公寓筹备阶段1、介入任务：为服务式公寓顺利开业提前做好服务式公寓开荒、营运物资采购、人员招聘培训、VI设计应用、政策程序制订、宣传册及表单印制、公关策划等各个筹备环节的工作。 2、介入时间：计划开业前45-90天。3、介入人员：项目负责人，进驻现场办公，并视筹备进度，逐步安排整个经营管理团队入场。4、具体工作：略（管理公司自行组织）。三、经营管理阶段1、介入任务：开业后，由管理公司派出的经营管理团队对服务式公寓实施市场推广、内部运营及物业管理等日常运作管理。 2、介入时间：开业或指定开业日前7-15天，进行开业试业。3、介入人员：以负责制的整个经营管理团队全部到位。4、具体工

13、作：略（服务式公寓管理公司自行组织）。公司主要服务方式为：一、服务式公寓顾问咨询服务：根据业主的专项需求，委派专业顾问对其提供多元化的服务式公寓专业咨询服务，负责为服务式公寓解决品牌定位，服务式公寓经营方案、服务式公寓市场定位、营销策略制定、市场营销计划、企业形象策划等问题，使该专业领域的经营管理水平达到全面提升，从而提高经济效益。二、服务式公寓全权委托管理服务：公司派出以总经理和各主要经营部门经理组成的管理班子，全面负责服务式公寓的经营管理，严格按照*管理模式推行，确保服务式公寓资产的保值增值和经营的良性运转，为委托方培养一支职业化的管理队伍和员工队伍。三、服务式公寓专业培训：根据委托方提出的要求，负责制定和实施开业前员工系统培训 、销售培训、经理管理技能培训、员工服务意识培训、在岗职工技能培训。四、服务式公寓开业前期的整体规划及技术支持：根据服务式公寓开业筹备需要和相应服务式公寓的星级要求，全方位协助业主筹备服务式公寓开业前从工程到员工招聘培训及开业庆典的一切工作。五、品牌合作经营：委托方可使用*品牌标识，或使用“*服务式公寓管理公司”作为宣传。强势的品牌挂靠支持，公司有力的统一对外宣传力度，帮助委托方提升品牌价值。专心-专注-专业