房地产企业设立阶段会计处理(共7页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产企业设立阶段会计处理公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足(也可以一次性不足额的缴纳)；其中，投资公司可以在五年内缴足。 和开办费以及纳税业务的会计处理。 设置两个会计科目，“实收资本”和“资本公积”。实收资本简单地说就是公司的本钱。 这个项目反映的是公司所有者，投资人或股东，他们在公司才开业的时候，投到公司的钱。另外要关注的是资本公积项目，所谓资本公积，简单的说，这些钱确定是股东或投资人的，但没有明确说明，具体哪个股东或投资人应该分多少，可以把它看成是还没有最后分配到股东

2、或投资人自己帐上的公共的钱，共有的钱。为什么会有这处项目，这个项目是如何形成的，主要是几个方面，一个是股票或资本溢价，说简单一点，就是在公司成立后，后来加入的股东或投资人，应该要比公司成立时的股东或投资人支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司成立时的股东或投资人一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东或投资人相同的持股比例，当然要多付出一些钱来，后来的股东或投资人多付的那部分钱，就是股票或资本溢价。资本公积另外一个重要来源就是，公司以外的人捐赠给公司的东西，对方捐赠的是公司，而不是某一个股东或投资人，因此，这些东西是全

3、部股东或投资人公共的，于是做为资本公积。（一）新设立公司的会计核算1、投资者以货币出资在工商登记办理完公司名称预约后开立临时账户后，房地产企业收到投资人投入的货币资金，才能存入到这个临时账户。验资，办理完营业执照，刻章，开立基本存款账户，然后才能动用这笔资金。主管会计根据银行加盖受理章的现金缴款单或银行进账单的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本所占份额，贷记“实收资本”，按其差额，贷记“资本公积-资本溢价”。在这里需要注意的是，新办企业一般不存在资本溢价。2、投资者以非货币资产出资以非货币财产出资，需要注意投资方如期办理其财产权的转移手续，其中对于动产，原则上以交付为转移，对于不动产、机动

4、车，由于我国一般实行登记主义，则需要进行相应的过户登记，对于法律法规规定需要办理过户登记才能算为财产权转移的，如违反规定未及时办理过户登记的，即使非货币财产已实际交付给公司使用，仍将视为投资方未履行相应的出资义务。按照公司法规定，要先办理财产转移手续才能验资，但因为设立时法律主体尚未产生，无法办理财产转移手续。所以实践中一般是按分期出资的方式，先以货币资金出资成立公司，之后再短期内办理土地使用权、房产等非货币资产财产转移手续，然后再办理验资手续。以实物资产出资的，应在办理财产转移手续时，按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程的价值，借记“固定资产”或“无形资产”，按投入资本，贷记“实收资本”

5、。公司增加注册资本的核算房地产企业增加资本一般有三条途径：一是所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入；二是资本公积转为实收资本；三是将盈余公积转增资本。企业将盈余公积转增资本时，必须经股东会决议批准。在实际将盈余公积转增资本时，要按股东原有持股比例结转。这里要注意的是，资本公积和盈余公积均属所有者权益。公司为有限责任公司的，应按原投资者所持股份同比例增加各股东的股权。房地产企业在增加注册资本时按照增加注册资本的不同方式，进行不同的会计处理。1 所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入三、公司实收资本减少的核算 房地产开发企业实收资本减少有两种原因；一是资本过剩；二是企业发生重大亏损。按照股东

6、大会批准文件借记“实收资本”科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。四、开办费的核算房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。开办费在实际发生时，依据相关原始凭证，借记“管理费用开办费”，贷记“银行存款”等科目。房地产企业设立阶段税务处理房地产企业设立阶段涉及的税收主要有印花税和契税。税收筹划在设立阶段就应该准备了，筹划要做到前面，未雨绸缪啊。与当地税务人员处理好关系也是财务人员很重要的工作，从下面的笑话中即可看出企业会计怎么看税务人员的。 话说

7、某房地产公司财务部正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！把钱都交出来！是恐怖分子抢钱来了！肃然无声中。忽然有会计轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税局的呢”。言归正传一、印花税1、营业帐薄记载资金的帐薄按照实收资本和资本公积的合计金额0.5在帐薄启用时贴花；其他帐薄在启用时按件贴花，每件5元。2、权利许可证照房产证、土地证、营业执照，每件5元。3、土地使用权合同对于以土地使用权投资入股的，公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税，按照合同记载金额的0.5花。二、契税在房地产企业设立阶段，如果接受出资人额土地使用权等不动产出资的，接受出资的单位按照成交价格的3%-5%缴纳契税

8、。三、税收的账务处理房地产企业发生的印花税和契税，一般不通过“应缴税费”科目进行核算，印花税在实际缴纳时直接进入“管理费用”，契税发生时视土地使用权的用途计入不同的会计科目。2009年3月，致远房地产公司购买印花税票1000元。缴纳土地入股时的契税60000元。致远地产公司应作如下会计处理：借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费-契税 60000贷：银行存款 61000四、开办费的税务规定中华人民共和国企业所得税法2007年版本，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三

9、）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令2007年第512号）第七十条规定，企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。据此，2008年以后企业筹建期间发生的开办费，自支出发生月份的次月起，可以分期摊销，但摊销年限不得低于3年。因此，纳税人在会计处理时应在开始生产经营当月一次性摊销，但在当年的所得税纳税申报时，应在会计利润的基础上调增应纳税所得额，在以后年度的申报时，应相应调减应纳税所得额。（不明白这最后两端的意思）发生的开办费直接进入管理费用，但是税法规定，开办费的摊销期限不低于5年，这就是会计与税法的差异。年底需要纳税调整的。专心-专注-专业