昆明市芳华园房地产项目策划报告(共20页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上昆明市芳华园房地产项目策划摘 要房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，2010年，由于政府出台了一系列抑制房地产投资过热的调控措施，预计房地产将发生结构转变。但就整个房地产发展的现状来看，房地产仍然处在一个快速发展的时期。项目策划是房地产开发的重要环节，策划的可行性及有效性对项目开发具有重要意义。房地产项目策划包括项目开发条件分析、项目环境分析、项目的市场定位、项目方案策划、项目营销方案等。该报告是对昆明市芳华园房地产项目进行策划分析。关键词 项目开发、策划报告、房地产The Real Estate Project Planning Of Kunming Fangh

2、uayuanABSTRACTReal estate has become a pillar industry to promote economic growth， in 2010, the Government introduced a series of inhibitory control measures overheated real estate investment, real estate is expected to structural changes will occur. However, the current situation of the entire real

3、 estate development, real estate is still in a period of rapid development. Project planning is an important part of real estate development, feasibility and effectiveness of planning on the project development is important. Real estate project development planning, including analysis of conditions

4、of the project environmental analysis, the projects market positioning, project program planning, project marketing programs. The report is a project of Kunming fanghuayuan real estate planning analysis.Key words project planning real estate project development目 录1、项目基本开发条件分析1.1项目基本情况本项目位于昆明市北市区，占地约

5、12.25万，开发项目定位为中高档住宅小区，设计居住户数约2000户。地块场地平整，交通条件较好，生活方便，配套设施较齐全。场地北侧为70年代建造的67层住宅；东侧、南侧为现代城市商业区；西侧为新建住宅，住宅层数1216层。1.2项目模式与合作方式本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售，写字楼，商铺和车位部分全部租赁，20年后转售。1.3项目周边环境情况北市区，10余年的地产开发建设，这里已然成为了各品牌商家竞相进驻的“黄金宝地”。 从最初的江东花城碧水云天到现在的欣都龙城；从最初的单一居住产品，到现在大型商业体的陆续投入使用，再加上政府公共配套资源的陆续建设，都给北市区的

6、居住及商业氛围骤然之间呈现了量变至质变的飞跃。写字楼、酒楼、健身中心等满足区域商务需求的配套陆续完善，而电影院、书城、娱乐城、餐饮等满足居民购物、娱乐、消遣的休闲区也已逐渐形成气候。从目前发展趋势来看，北市区商业目前处于从社区商业向商业中心过渡阶段，商铺一楼均价已接近10000元/m2，从销售价格的走势来看，该区域的商业已初具雏形。而北市区一部分住宅密度较高，容积率达到4，房源较多。从这些基本情况来看，随着轻轨一号线建于此地的利好消息传开，该片区今后的楼盘价格均会处于一个上升期。1.4项目市场研究1.4.1昆明市房地产市场走势分析（宏观）从2004年开始昆明市的商品房市场已经开始显现出了很大的

7、优势，施工面积也逐年增加，投资力度也加强了，并且商品用房的销售情况也非常好，市民对于住宅的需求量也看出商品房开始逐渐走向理性和成熟。受2008年全球经济危机的影响，许多购房者的刚性需求受到压制，造成市场整体成交量萎缩，但随着房地产刺激政策利好以及行业变化，改善型购房者开始入市，推高了楼市成交量。2009昆明楼市摆脱了2008低迷状态，呈现了量价齐升态势。成交面积上比2008高出214万平米，增幅达42%，成交金额比2008高出144亿元，增幅61.43%。2009是昆明城市发展进程加速一，环快速交通系统全线通车，新机场开工，轨道交通建设提上日程，城中村改造有条不紊进行，昆明宜居性越来越突出，为

8、昆明楼市发展提供了硬件支持。再加上国家宏观调控力度加大，在12月底连续出台遏制房价快速上涨等相关政策，在一定程度上造成了恐慌性购房需求，促进楼市成交量上升。昆明经济连年高速增长，居民的有效购房能力增长，外资房地产公司的不断涌入，昆明的商品房投资和销售将继续保持增长态势，昆明的房地产竞争将更加激烈，市场也将逐渐走向成熟。 1.4.2北市区房地产市场走势分析（中观）北市区，在其十余年房地产发展的黄金岁月里，一直是昆明市民首选的置业区域。十年间，先后有60多万人迁入这一区域居住。相对于南市区，北市区算不上是昆明最宜居的区域。但正因为如此，北市区虽然没能绝对地把握住昆明住房消费的高端群体，却得到了最主

9、流消费群体的认同，因此，北市区也成为昆明近年来发展最快的区域。作为新型城市发展区域，北市区从大规模的居住类项目开发，逐渐形成满足区域内居住群体的生活、休闲、购物消费的商业开发项目。 昆明主城北市区规划概要的出台，进一步巩固了北市区作为昆明副中心的战略地位。根据规划，昆明主城北市区方圆52公里将建成一文化教育、商务活动、居住为主，无污染第二产业为辅的新CBD。重点控制和建设区域是世博园周边地区、北京路延长线地段北京路核心区和银河片区。此规划出台无疑使北市区的居住大环境升值。 目前该区域的新盘较多，且多数的楼盘已成为现房，由于区域楼盘间的竞争较大，所以价格的上幅较小。该区域目前销售的楼盘多数为中档

10、住房，并以多层和小高层为主，也有部分别墅。由于市政规划和配套设施的完善，该区域将拥有较强的区域竞争力。1.4.3本项目临近地段房地产市场走势分析（微观）本项目位于昆明市北市区，用地西邻城市主干道龙泉路，东邻30米宽的烟草二号路，北邻城市规划道路，并距烟草一号线约200米，南面为40米宽的北辰大道。地势佳，周边房地产项目发展迅速，许多大品牌的房地产商均在该地块有开发项目，如江东集团，银海地产等。随着轻轨一号线的动工，该地段的发展更加无可限量。1.5对手楼盘分析和谐世纪价格是最大的优势 潜力分析：规划中轻轨2号线终点站就在项目地旁 楼盘地址：北市区银河大道中段 在售户型:一房、三房、四房面积为55

11、至200平方米电梯房楼价：约4800元/平米周边配套: 典型的高层低密度建筑，小区内下沉式的商业，创新的儿童游乐设施、体验式公园，风雨休闲购物廊 给业主提供了一个休闲、居住、娱乐的全新社区。 银河片区的整体环境较好，且有大型超市、医院、学校、休闲场所等配套，还有月牙塘公园和大雁湖公园，生活休闲都很方便。 实力郡城北市区难得的水景住宅 潜力分析：小区周边有云师大、财贸学校、北辰云大附中、金星小学、幼儿园等教育资源 地址：北市区银河大道北段 在售户型：三房、五房楼价：约70.8万元/套 周边配套：商业、医院、学校、公园等配套较为齐全，有128路、136、150路、96路、119路等公交车可以直达。

12、小区周边有麦德龙、家乐福，家人购物就医、孩子上学都很方便。 小区内环境优美，据说是北市区惟一有水景的住宅区，除此以外，紧挨着江东步行街，早已形成的北市区商圈让房子价值倍增。 龙江雅苑楼盘地址： 北依盘龙江，东临沣源路，南接北京路，西靠昆十中周边配套 ： 云南省四所升级重点中学之一“昆十中”紧邻项目地块的，距项目400米处就是残奥会省级游泳馆，金融配套和商业配套突出，北市区沃尔玛等商业配套。社区内：幼儿园，20000平米商业。项目优势 ：揽教育、交通及景观三大稀缺资源为一体，融入德国新现代主义风格，倾情打造北市区最后的纯多层洋房社区。龙江雅苑拥有多达17种户型，囊括了从一房到四房的多样设计，可供

13、单身贵族、大户人家等不同类型家庭作出选择。以洋房为主的高品质社区，项目整体线条简洁、色彩鲜明，强烈的现代感迎合北市区的都市形象。占地面积： 11万平米 容积率：2.49 绿化率：45.6% 范围：5216元/平方米8500元/平方米小高层：均价6000元/平方米，花园洋房：均价7800元/平米 天骄北麓地址：盘龙区烟草二号路红云小区旁起价3660元/平方米、均价4300元/平方米占地面积：平方米总户数：10000交通状况：119、84、79、9、115路等公交可直达天骄北麓是一个集住宅、商业、休闲为一体的大型项目。其中，25000平方米商业广场、小区超大型水景观、学校、超市等基本配套让生活在其

14、中的人们能感觉到舒适、便捷。目前售楼部已开放，项目总共有1万户左右，户型从17.70平米的公寓到126.80平米的4房。2、项目环境分析2.1地块环境条件本项目位于昆明市北市区，占地约12.25万，地块场地平整，交通条件较好，生活方便，配套设施较齐全。场地北侧为70年代建造的67层住宅；东侧、南侧为现代城市商业区；西侧为新建住宅，住宅层数1216层。用地西邻城市主干道龙泉路，东邻30米宽的烟草二号路，北邻城市规划道路，并距烟草一号线约200米，南面为40米宽的北辰大道。 项目东侧紧邻月牙塘公园，公园占地十六万平方米，其中水面积五万余平方米，绿化率达百分之七十，是一座以自然风光为主体的现代园林公

15、园。整园设计精巧，独具匠心,园中还设有羽毛球馆、篮球场、网球场、溜冰场、儿童乐园以及2000平方米的月光喷泉广场，是一个漫步静思、休闲游乐、运动健身和赏景观花的好地方。月牙塘公园必将成为本案开发的一大优势。 2.2周围交通条件 金色大道完全开通后将连接北京路、龙泉路，从此不再为塞车烦恼，尽享通畅无阻。北辰大道与北京路延长线、龙泉路、昆曲高速、穿金路等多条城市主干线，构成一横四纵的立体交通网络，出行高速便捷。毗邻公交北市区车场，十几条公交路线通达全城。2.3配套设施商业环境：北辰财富中心、江东商圈、中汇商业广场、沃尔玛等，城市一流商业配套密布，品质生活尽情享受医疗条件：昆明第一人民医院北市区医院

16、，已不容置疑的优质条件让全家人放心生活，畅享健康教育资源：小区设有幼儿园及中学，昆十中求实校区、昆八中龙泉校区，昆明一流的学校就是在家门口，孩子的希望就在眼前生活配套：恒业游泳馆、市政公园、月牙塘公园、云南野生动物园、金殿公园，以三面维和之势保障充分的悠闲生活菜市场：本地块附近有综合农贸市场，江东农贸市场银行，邮局，酒店：本地块附近有各家银行的自动取款机，也有中国邮政业务点。其他：本项目地块附近还有许多的药店、书店、服装店等种类繁多的店铺。配套设施综述：本项目所处地段是居住人口比较集中地区域，各种的生活设施十分完善，衣、食、住、行等都可以满足居民的需要，本区域现在还有大规模和高档次的购物中心。

17、2.4 SWOT分析2.4.1优势分析在对项目进行营销策划前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优势的分析。本项目用地面积较大，如此大的地块进行小区的开发,无疑形成了规模效应。一方面有利于开发商降低项目单方面开发成本费用。另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的生活配套设施，优雅的绿化环境，营造好小区的生活氛围，必能增强该项目的市场竞争力。与名校区完全连接为一体，使校区几乎成为了小区内的配套设施。再加上本地块所处地段文化气氛浓厚,对于那些渴望自己的孩子以后能够得到更好的教育的家长来说,无疑是最佳的选择。小区交通条件良好，处于北市区的核心地段

18、，购物广场、娱乐中心、银行、医院等轻松步行可达。有足够的开发规模，进行创新的规划，改变北市区原有居住中高尚但缺少环境好社区的不足。2.4.2劣势分析 北市区竞争楼盘较多，而本案属于中高档的项目，在价格上没有竞争的优势。在中高档市场的争夺中，同在北市区中各有特色，本项目的地块优势并不明显。比之好的地块和比之差的地块容易造成对本项目的夹击攻势。2.4.3机会分析 随着轻轨一号线建于此地的利好消息传开，该片区今后的楼盘价格均会处于一个上升期。 与北市区其他楼盘相比，本案因在用地中规划了教育用地，独特的人文环境能为孩子提供最佳的成长条件，必将吸引大批的的消费者。从规划角度上说，因为本项目地块面积较大，

19、可挖人工湖，可以堆山，可以做大绿化等等，这对于进行小区的整体规划提供了有利的条件。昆明四季如春，得天独厚的自然条件让昆明成为较有影响力的宜居城市之一。近年来，外来人口在昆明购房比率日益上升。2.4.4威胁分析多地块开发同期竞争，将来会出现供需失衡。供需平衡的破坏，会造成消费者的持币观望和客源的分流。本项目周围地段的一些楼盘：如和谐世纪、实力郡城，这些楼盘的规模都很大，而且现在社会上的口碑都不错，所以，这些楼盘也会给项目造成较大的威胁。两会后，国家关于房地产调控的政策相继出台，对项目开发会有一定的影响。2.4.5结论该地块是比较理想的住宅建筑用地。根据SWOT理论分析，该地块在市政配套、交通设施

20、及区位位置有较大的优势。另一方面，根据本地块附近的楼盘定位都是中档楼盘，因此，本地块的定位不会偏离中档路线太远，但本项目不应被周围楼盘的定位限制了自己的思路，因为该小区地块占地面积较大，这样更利于小区的规划设计，营造良好的居住环境，所以该小区在设计上，环境规划上创新，从品质上超过周围楼盘，这样，该项目的售价也比周围楼盘价格高，从而最终使本楼盘在该地段形成“领头羊”地位。3、项目的市场定位3.1项目形象定位几年前的昆明北市区，色彩斑斓的彩色涂料充斥于大多数建筑物的外立面上，各个项目色彩看起来十分复杂，地中海风、西班牙风、欧陆风等建筑风格主导着整个城市。然而，当繁而杂的建筑风格成为城市主流的时候，

21、简单的东西却往往能带给人们更多的享受。所以，综合考虑，本案引入“开放、生态、现代、文化”的概念创造四个“对话”绿与芳华、绿与城的对话文明与目标对象的对话繁华与清幽的对话历史与未来的对话力求打造北市区最为生态、和谐的家3.2项目市场细分随着城市化进程的不断加快，人们对烦嚣的城市生活已经有点厌烦，人们越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往，对于一些收入较高的白领阶层，他们往往把目光投向一些郊外楼盘。我们可以引入现代化、智能化的设计，把它建设成为以“绿色-生态-健康”为主题的生态家园，以迎合昆明春城的理念。所以我们的目标客户就是锁定收入较高的白领阶层。我们的主力户型主要集中在两房

22、两厅和三房两厅，面积在90-120平方米左右，因为现在市场上对这两种户型的需求最大。项目一期的市场细分：1、 从地理上细分：昆明市盘龙区、五华区一带的居民。2、 从年龄上细分：以25-55岁的人群为主。3、 从工作环境上细分：以在昆明市内工作的中高收入白领阶层以及个体经营者为主。4、 从经济状况上细分：家庭月总收入在6000元以上的家庭为主。5、 从购房心理细分：以二次置业、自主购买及投资为主。项目二期的市场细分：1、 从地理上细分：以昆明市地区原居民为主。2、 从年龄上细分：以25-55岁的人群为主。3、 从工作环境上细分：以在市中心大中型工资，外资公司工作的白领阶层及个体经营者为主。4、

23、从经济状况上细分：家庭月收入在10000元以上的家庭为主。5、 从购房者心理分析：以自主购买及用于投资置业为主。3.3目标市场目标客户的年龄应以2555岁的 人群为主目标客户的 经济状况以家庭月收入在600010000元左右的家庭为主主力市场1目标客户的职业为中高收入的白领阶级和个体经营为主2、北市区周边居民3、在北市区周边工作的教师、公务员等成长市场1、对昆明气候印象深刻，希望在昆明拥有房子的外地投资者2、希望到昆明安享晚年的消费者 3.4项目市场定位目前昆明人购房有两大偏爱：一是越来越多的消费者对板式小高层青睐有加。板式小高层既有高层物业的建筑结构优势，又有多层物业的高得房率和采光及通风优

24、势。二是消费者在选择小区规划布局时，偏向于各类物业形态相结合的形式。比如小区内有多层、高层、小高层、联体别墅等，其中尤以多层、小高层相结合的小区独占鳌头。最受欢迎的楼型是小高层，在可以复选的情况下，有76.9%的人选择了小高层，有50.5%的人选择了多层。通过与受访者的交流，发现小高层更受有“一步到位”消费倾向人士的偏爱，他们普遍认为此类物业结构好，寿命长。在所有受访者中，选高层的比例为15.2%，而30岁以下的人选择高层的比例达到了30%，明显高于其他年龄组的人，这与年轻人特有的审美心理、生活习惯有关。选择多层的人看中的则是多层的得房率较高、物业管理费较便宜等因素。本案采用小高层、高层相结合

25、的设计方案。1、小高层和高层销售价约：8000元/；2、幼儿园、中学建设成本价约：2000元/。3、餐厅、会所建设成本价约：3000元/。4、项目方案策划4.1产品分析本案产品将面临3大矛盾，一是高档住宅的高总价和小房型的总价市场承受力；二是高档住宅和小房型如何在同一小区兼容；三是目标市场的产品明朗化与大量的2房3房过渡型产品熟轻熟重。本案的区域位置、土地价值和建筑成本都限定了本案的价格市场，而这样的价格市场决定了本案只有走高档住宅、加大房型面积及其他住宅指标的路线，如果按照这样的分析来规划产品，这将是比较符合目标市场对产品的定位，但同时也大大增加本案的风险，因为购买小房型的消费群是较难承受本

26、案的高总价，而能承受高总价的消费者往往有房型豪华的要求。从本案目前的规划来看较多的是2房到3房的过渡型产品，有可能在今后面临的困难是购买2房或小房型的消费者不能承受80万左右的总价，而购买3房或更大房型的消费者又不满于房型、居住功能结构的不足。大小房型由于面对的是不同的消费群，如果大小房型共存会加大本案目标消费者的差异性，不利于本案的同一形象和造成购买大房型的消费群因与其他消费群混居而造成对本案的不满，但是如果规划成单一产品类型优惠大大增加本案的风险。产品规划：1、适当增加大房型和小房型的数量，主要是考虑到不排除2房3房之间的过渡产品仍可能占有一定的市场比例和风险因素。2、大房型与小房型在布局

27、上采取“同区不同楼”的方法，尽量将小房型集中在一起，杜绝大房型和小房型同楼的情况出现。3、从原则上看，由于小房型极易造成热销，建造小房型是为了降低风险；而大房型高标准配置又能够保证小区的品质。4、小房型应以不超过60万的总价为宜、大房型可以在100万以上。4.2规划设计小区由四大功能区域组成，分为住宅区由四个各具地方特色的住宅组团组成；文化教育区包括中学校区、幼儿园校区；休闲娱乐区社区活动中心、会所、底层架空休闲场所和中心花园等；商业区位于裙楼内有各种商铺。本小区在设计上要符合“十化”（1） 规划超前化。（2） 户型合理化。（3） 建筑艺术化。（4） 质量标准化。（5） 建材环保化。（6） 配

28、套完善化。（7） 服务酒店化。（8） 环境公园化。（9） 生活科技化。（10） 社区人性化。项目规划设计要点1、 建筑密度：16%2、 容积率：2.033、 人口密度：494人/公顷4、 绿化要求：绿地率58.7%5、 建筑红线退让道路边线及建筑间距：按照昆明市城市规划管理办法实施细则有关要求执行。6、 规划道路：小区内主要道路应不少于7米。26米以上道路建筑物退缩应不少于5米，15米以上道路建筑物退让应不少于3米。7、 小区交通主要出入口方向：北、西、南8、 停车场（库）配置及停车要求：每户住宅配一个机动车位（每车位建筑面积30平方米）。9、 小区公共建筑配套项目要求：会所，占地面积1200

29、，建筑面积约2500。餐厅，占地面积1200，建筑面积约2500。中学：用地面积19200平方米幼儿园：用地面积3700平方米，建筑面积3700平方米垃圾压缩站：用地面积200平方米、建筑面积200平方米（三箱）社区文化中心：用地面积200平方米、建筑面积200平方米，含图书馆、文化馆、小电影院、体育活动中心。物业管理所：建筑面积2000平方米居委会：建筑面积各100平方米，含文化站、卫生站，分三处设置。储蓄所：建筑面积150平方米变电房：按用电负荷设置公厕：用地面积100平方米、建筑面积100平方米变电站：用地面积1050平方米、基底面积46米*23米（变电站高度25米），退缩间距按昆明市城

30、市规划管理办法实施细则有关要求执行，且不得少于7米。煤气调压站：一至两个（4*5米距多层建筑应不少于6米，距高层建筑应不少于15米，距重要建筑应不少于25米）为配合本小区建造全国住宅小区智能化系统示范工程，我们具体提出本小区的建筑要求：A.改变传统建筑墙体模式，采用国际先进的240承重空心砖外贴苯板保温墙体技术，大大提高节能效果，提高建筑质量，令居住更舒服。B采用水、煤气、电三表出户系统及IC卡收费系统。C小区内高层建筑、中高层建筑和小高层建筑全部配置豪华电梯。D.多高层每栋前面都设置草坪自动浇灌水嘴多个，草坪浇灌由微机自动控制。E小区给排水、电管网、暖通管路全部由地下传送，一次性规划到位。给

31、水管采用UPVC管以防生锈，并采取双路供水，饮用水经臭氧处理为纯净水。F整个小区配置综合布线系统，每户室内均设置IDD直拨电话、传真、计算机专用线路，另设互联网专线12条。G.建立小区MIS全面信息管理系统，通过小区内部的网络可完成网上购物、网上图书订阅、网上订票等琐事，足不出户，方便快捷。同时在市区内设立本小区网上购物服务站，实现住户在市区内的生活需要。H实现小区保安系统智能化、现代化。园区内配置保安电视监视系统，在主要道路及主要出入口处设置电视摄像机自动监控，录像带保留一周，周围及各角落设双轨式红外线探测装置，有保安中心联网控制。室内配置可视对讲系统，门厅与室内或室内与物管保安中心可实现可

32、视对讲。室内门窗玻璃破碎可自动报警，室内遭遇突发事件可紧急呼叫，遇火灾、煤气泄漏也可自动报警。4.3项目技术经济指标项目数量 单位总户数2016户 居住人口6048人总建筑面积住宅总建筑面积公建总建筑面积13305商业总建筑面积4675车位2016个平均每套建筑面积116平均每户人口3人户人均居住面积38.8人口密度494人公顷住宅建筑面积毛密度1.92万公顷住宅建筑面积净密度18.46万公顷绿化率58.7%容积率2.03地下车库建筑面积730005、项目营销方案5.1战略策划1、品牌统一化，主题多元化，市场多轮次，问鼎第一2、以整盘定位上市，抢占北市区的代表地位，分期开发。3、统一品牌，多主

33、题系列，对应多个市场。把握大盘开发的特点，将每个分期分为两大销售阶段，开盘快速吸纳客源，延长中期，保持持续旺销的人气。（1）创造明确的蓄势、引爆阶段。 严格要求开盘条件，以使开盘即能去化相当部分盘量，建议现景发售（2）在产品营销的基础上，迅速进入对象强销阶段。 步序一：地缘市场、总价市场 步序二：地缘市场和外地市场、全市市场和总价市场 （3）中期采用波段进攻的方式，创造多次去化组团。5.2广告策划5.2.1 媒体组合战略针对不同的推广需要制定专门的媒体策略A、针对品牌推广主线电视、报纸辅线大型路牌、软性宣传等B、针对客层的促销推广主线航空杂志、星级酒店派送、高级娱乐会员辅线车体，户外导示，单片

34、投递等多种方式1、报纸媒体报纸具有信息量大、及时的特点，是房地产传统媒体，因此还作为主媒体。2、充分运用电视媒体电视具有形象直观、到达率高、形式丰富的特点，因此在本案的操作中可以作为报纸媒体的补充。在品牌宣传、形象展示上发挥作用。另外，与电视媒体合办一些栏目、活动，对销售促进有较大的作用。3、户外媒体户外媒体在信息的发布上具有时间长、受众多、渲染气氛的特点。比如车体、看板、灯箱、横幅、刀旗：在开盘时以及进行大型活动时，主要路段悬挂横幅、刀旗可以快速的发布信息、营造气氛。4、 其他媒体根据实际情况可以添加广播、声讯电话等作为辅助媒体。5.2.2投放力度原则： 开盘期间集中兵力，急攻快打30天强销

35、期间保证频率，根据房源形成节奏化进攻持续期间降低频率，以保证持续沟通为前提在整个的运做过程中，应保证频率，以便始终保持与消费者的沟通。但“全部用力等于全不用力”，应该集中兵力于一些重要的节点，集中投放，媒体的综合运用、篇幅都应该力度较大；而普通时段则可采用单一媒体、低频率运作的策略，只要保证持续形象展示即可。6、评估结论通过上述对该项目经济，社会和环境效益的分析可知，该项目的社会效益与市场前景很好的。项目所处地点的交通，市政及配套设施较为完善。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目住宅销售部分盈亏平衡点的

36、销售率在80%左右（大于70%），说明其风险程度较高，而商铺与车位租赁部分盈亏平衡点的租（转售）率在30%左右，说明其风险程度较低。但是，本开发方案不一定是最理想的，如果条件允许，还应修订规划和项目开发经营方案，力争提高项目的经济效益。 参考文献【1】陈放.房地产营销策划学M .天津:蓝天出版社,2001【2】谭新政，陆培法.中国房地产顶级策划案例全集M.北京：中国物资出版社,2007,89-123【3】本书编委会.房地产广告策划分析与运作技巧M.吉林：吉林电子出版社,2003,22-36【4】誁永富.房地产投资分析与决策M.北京：中国物价出版社,2001,31-39【5】本书编委会.现代房地

37、产广告策划全集M.广州：暨南大学出版社,2008致谢：本论文是在导师付云松副教授的悉心指导下完成的。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！ 本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢胡朝英老师、蒋正跃老师的指导和帮助；感谢同组同学的关心、支持和帮助。专心-专注-专业