度假村管理与运营(共28页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上度假村管理与运营罗伯特克里思蒂米尔著大连理工大学出版社目录第一部分 娱乐设施第一章 度假村概述第二章 度假村客源第三章 娱乐设施：开发和管理第四章 设计原则第五章 山区度假村第六章 水上度假村第七章 高尔夫和网球度假村第二部分 运营和管理第八章 度假村的营销第九章 度假村运营第十章 度假村经济第三部分 客人的活动方案第十一章 客人的活动方案和形式第十二章 活动管理与评估第十三章 温泉的开发和运营第十四章 度假村的未来第一部分 娱乐设施第一章 度假村概述度假村可分为海洋度假村、湖泊/河流度假村、山川/滑雪度假村和高尔夫度假村。按住宿设施和旅馆组合体分类表度假旅馆分时/假

2、期所有权“家外之家”开发多用途度假区不超过25个房间25-125个房间125-400个房间超过400个房间分时假期所有权俱乐部所有权时段所有权部分所有权度假俱乐部度假公寓小型低密度住宅区单一家庭式住宅大型规划社区度假旅馆分时/度假所有权“家外之家”开发分时度假村起源于20世纪60年代法国。散步于80多个国家的4100多个分时度假村为300万个家庭所拥有。分时度假观：固定周观要求客人购买指定的一周；变动周观要求客人在给定的时段买一周；合并观要求高需求时段的购买周固定，低需求时段的购买周可以变动。客人们可以存储、借用、分配如何以及何时使用这些点数。“家外之家”开发是以下四种类型：度假公寓，通常是坐

3、落于海滨的高耸建筑；小型低密度住宅区，一般靠近沙滩或湖泊；单一家庭式住宅，与高尔夫球场或俱乐部住宅结合；大型规划社区，包括多样化的住宅类型和一系列的娱乐设施。巡游其实就是漂游度假。度假村寻求能满足以下三个基本要求的客人：渴望换一种活法，离开人群；渴望自己娱乐方面的兴趣得到满足；渴望旅游地充满兴趣和魅力。度假村的简短历史表明：交通在很大程度上决定了度假村在何时、何地、以何种类型形成：游客对娱乐旅游的欲望是根深蒂固的；度假村全年运营是为了躲避每年单季运营的风险；度假村按生命周期运行。生态旅游是在自然界中进行的有目的旅游活动。通过更好地了解环境自然史及进化史来创造经济机会，有效使用自然资源，使当地在

4、保持生态完整的前提下得到收益。第二章 度假村客源基于实际行为的市场细分能更好地反映出市场。美国研究认为人们认定的三大主要细分市场为：度假/家庭性旅游者愿意去的地方是：对孩子有益处的地方；朋友和家庭居住的地方；景点；能得到休息和放松的地方；居民很友好的地方；在驱车行程范围内；能学到新东西的地方；安全的地方；条件优越的山区；交通不拥挤的地方；冒险/教育性旅游者愿意去的地方：他们了解的人以前去过的地方；有许多可以观看和可参与活动的地方；著名城市和地方，享受美食的地方；提供多种档次住宿的地方；赌博者/迷恋性旅游者豪华旅游度假的形式：冒险性旅游、家庭性旅游、教育性旅游、高频率短程旅游、矿泉旅游、巡游、国

5、外骑车旅游或步行旅游。市场细分：集合型客人、会议型客人和休闲度假型客人“玛瑞那”源于意大利语，意思是小海港，现在意指所有娱乐性质的划船运动。玛瑞那国际机构把玛瑞那划分为5个商业类型：港口权威机构、私人“玛瑞那”、市立“玛瑞那”、造船厂、目的地度假村。人们把目的地“玛瑞那”定义为“由陆地和水路都可以进入的一片水上人间。可以为旅客提供住宿、餐饮设施、游泳池和其他娱乐设施，这些都为旅客创造了一种度假村的氛围”。高尔夫球游客可划分为公务型、休假型和专门高尔夫球型三个类型。高尔夫球手可分为：狂热型、适度型和偶尔型。高尔夫球手在选择目的地时，所考虑的重要因素是：旅行的总费用、目的地的天气或气候情况。在努力

6、增加打高尔夫球的经历时，经营者们可考虑以下5项计划：服务项目计划，针对不同的目标市场，制定差异性经营计（比如，专门为妇女、单身男女、父母/孩子、夫妻等制定的计划）；产品计划，开发一些产品来吸引更多的球手；价格计划；技巧培训计划；知识培训计划。如果没有产业的帮助和合作努力，单单了解信息并不能达到目标。只有通过形成战略性伙伴关系、共同做广告宣传和共享信息等方式，比以往更有效地相互协作。视觉偏好理论（VPT）表明人们喜欢以下景色：公园式的风景，带有修剪好的草坪和有特色的大片树林；能从外面看到的风景；引人入胜的风景；带有神秘色彩的风景；含有特殊文化因素的风景；海拔高度有变化的风景；包含有水景的风景。激

7、烈的冒险旅行活动包括下面几项：背包穿越崎岖地形，划木筏或皮艇漂流、乘热气球、攀岩或登山、去郊外或山间骑自行车、悬挂滑行、架帆伞滑行或风帆滑行、跳伞或做空中造型、玩溜冰板或滑雪板、打曲棍球、蹦极、洞穴探险、带上水中呼吸器潜水、做生存游戏。柔和的冒险旅行活动包括以下几项：野营、骑自行车远足、“文雅的”徒步旅行、观鸟、观赏动物、坐飞机航行、骑马、滑雪、滑水、划独木舟、参观养牛场、狩猎运动并摄影、野外旅行。冒险活动中，年龄在18-34岁的人的参与率为2/3，在35-54岁的人为1/2，而55岁或以上的人的参与率为1/4。进行激烈的冒险活动的旅行者平均年龄35岁。加拿大旅游业协会对游客制定的道德要求：请

8、观赏我们丰富多彩的自然和文化遗产，并帮助我们保护它们；请有效地利用包括能源和水在内的自然资源，协助我们保护它们；请接受我们的人民对您的友善和我们的社区对您的欢迎，并请您尊重我们的传统、风俗和地方法规，帮助我们继续保护这些特色；请不要做出危害野生动物或者植物的举动，也不要对自然环境造成潜在的破坏；请选择那些与社会、文化和环境高度相关的旅游产品和服务。国际油轮协会把海上巡游市场分为6部分：狂热型顾客、不知疲倦型顾客、追求豪华型顾客、完美购物型顾客、探险型顾客、航行专家型顾客。海上巡游所带来的三大好处是：参观目的地的安逸感（占91%）、参与许多活动的新鲜感（占83%）、和相对于价值来说价格的合理性（

9、占83%）。第三章 娱乐设施：开发和管理度假村开发规划的三个阶段：可行性分析和计划阶段；建造阶段；运营/管理阶段。在度假村的开发规划中最常见的错误是没有一个好的土地使用计划，包括适宜的娱乐设施和其他设施。制定娱乐设施策略的目的是通过挖掘土地份额的最大潜力，来提高土地的使用价值。娱乐设施是一个相当广泛的概念，实际上包括任何吸引特定市场并因此给土地增值的产品。娱乐设施增加了房地产的实际价值。通过娱乐设施可获得市场的杠杆作用，一个良好的有吸引力的娱乐性设计增加了开发本身和开发商的可信度，并有助于吸引客人拥有它或者来开发它。在促销具有季节性吸引力的娱乐设施时，实际成本会呈下降趋势。这是因为促销娱乐设施

10、的成本与其吸引的销售额之间获得了平衡。成本与销售额之间是否平衡，时间是核心。娱乐开发都适用且可接受的原则：提供市场所需要的东西；在整个开发的生命周期过程中，不断变化娱乐设施的角色；保持娱乐设施的成本和它们所带来得收益之间的平衡；保证开发商对规划早期阶段的控制；实施从开发控制到住客后运营控制的有秩序的转变。低成本、独特的设计和对环境的较少侵扰在任何自然资源可被用来作为娱乐设施基础的地方都会出现。在度假村经营者尤其是滑雪度假村的经营者选择自己拥有和经济娱乐设施时，有四种典型的结构可供选择，即，公正俱乐部、使用权俱乐部、可转换俱乐部或协会会员资格。公正俱乐部。开发商可以把娱乐设施的所有权转移到一个独

11、立的非赢利性公司，同时保持经营这些设施的权利，直到大部分资产都被卖掉为止。使用权俱乐部。开发商保留对设施的所有权和控制权。可转换俱乐部。项目以使用权俱乐部的形式开始，但一开始会员们就意识到了它会变成公正俱乐部。协会会员资格。开发商把娱乐设施交给居民所有者协会，协会会员并不购买会员资格，但可以通过评估和缴纳使用费来还清债务。会员结构可分为等级会员制、单一会员制和附加会员制。第四章 设计原则通常认为设施的设计和发展是与其管理和维护相分离的。然而，在设计这一观念上所做的决策往往对维护成本和管理成本产生重大的冲击作用。因此，场地设计是“预测土地使用中会出现的问题，并提出建筑上的解决方案，以确保这些问题

12、永远不会出现”。设计方案须遵守的8条原则：万事都应该有一个目标；方案的设计应该以人为中心；实用性和艺术性的统一；构造丰富的景观；构造适合的景观；满足技术要求；成本最小化需要；利于监管。一般来说，每个户外娱乐场所都由六个部分组成：自然资源，比如工地、水和植物；使用地区，比如停车场、道路和娱乐地区；主要结构，如建筑等；次要结构，如多用途路线、标识和可饮用的泉水等；人和动物；自然力，如风、阳光和雨等影响其他因素的东西。在落基山地区，Oz建筑学会为公用设施的建造制定了以下的通用规则：文化影响包括乡村、农场、土著美洲人、西班牙领土、畜牧、铁路、矿山等各方面的影响；自然力包括不同的雨水、长的解冻周期、大风

13、、缺少多种植被等；建筑充足的阳关带来的光和热、简单的设计、户外购物中心和门廊；色彩玫瑰红、浅绿、褐色和浅灰色；使建筑坚固耐久原始的建筑材料自然、无毒的建筑材料和日光设计。在娱乐场所内，各种活动场所的位置必须确定在与活动相一致的地区内。在娱乐地区所发展的活动，可以按照它们的需求特点进行划分：斜坡（平坦程度、倾斜程度）、土地类型（稳定性、肥沃性、渗透性）土地可分为粒土、沙土和淤泥；植被覆盖。小路的职能系统：1、主要职责多目的：远足、骑自行车、骑马、健身、慢跑、滑雪；单一目的：讲解（历史、自然）自我导游型（声音、路标、小册子）、导游型；远足长距离、循环；机动车ORV、ATV、四轮车、微型自行车、雪上

14、摩托车、骑马。2、次要职能入口：控制性入口、开放性入口连接循环：只步行、步行或骑自行车以下是几个关于小路设计的重要问题：循环型设计比线性设计更可取；使用单一的进入或退出点；小路入口尤其重要；比较可取的做法：即在进入入口后，小路的前一半设计为一个缓慢上升的斜坡（因为这时参观者精力较充沛），而斜坡的后半部分则逐渐下降（因为这时人们都感到累了）；人们的自然趋向是向右转，这个趋向可以通过适当的路牌得到加强；如果小路的主要职能是散步的话，对灵活多变的要求就尤其重要了；还应该考虑太阳的方位和风等因素。场所可以按照它的优势和劣势来定义。应该对各个使用地区之间的兼容性进行检查、安静的活动和喧哗的活动应该分别聚

15、集在一起，并且彼此隔离；另一个考虑是按照用户类型把活动场所划分为几个区，如白天进行活动的可以分在一个区里，与晚上的活动的地方分开。不管它们是主要的（如一座楼房），还是次要的（如一个垃圾箱），结构都会影响一个设施的设计。结构的不同组成部分与户外活动地区的关系是很重要的。一些专家认为，鼓励合作而不是竞争的娱乐活动对整个社会有积极影响。当把这种个人哲学强制性地引入设计过程中，结果是理论上正确，但用户并不喜欢。混合型路径可由旅行者自由选择路径长度。设计者可以不为路径长度所限而向旅行者提供不同的选择，从而吸引更多的游客。为了反映游客的个性需要和一般需要，设计者必须考虑不同设施所不同位置的目的。在明显的位

16、置放置标示牌可使游客容易并且迅速获得重要的信息。规范化处理这样的信息是可行的。既要向其提供互动的空间，又要向其提供独处的空间。既要保证安全性，又要富于挑战性；既要符合标准，又要进行创新。三种类型的游乐设施可用来满足游客的需要：固定设施、操纵设施和运动设施。固定设施由爬梯、水平阶梯、平衡木和隧道组成，这种设计能激发游客在不同游乐设施间流动，因为这些游乐设施本身是固定的。操纵设施包括马车、自行车、球类以及玩具类。运动设施指游客可以借此运动的设施。在实用性和艺术性的平衡中，重要的是平衡货币价值与客户满意度。前者可由货币价值来体现，后者可由人们的满意度来反映。J.G.帕尼说：在这方面，如果你满足了客户

17、需要而不能获得利润，你很快就会退出商界，如果你获得了利润而没有满足客户的需要，你很快就会失去客户。设计者通常利用以下四个要素构造丰富的景观：线条单线条表明直线运动；形状用线条围成的物体的外形；质地物体表面上暗或亮的分布状况；颜色反射到眼中的物体表面光的质量。竖线给人支配感，横线给人平和感；90度角线给人一种向上延伸感，斜线和折线给人活力感，而曲线给人宁静感。构成一处景观的不同要素在视觉上不是彼此分离而是相互关联的。一旦确定了一处景观的风格，那么各种要素的设计都应该支持这种风格，而不是违背。围墙的类型有三种：静止或封闭型、直线型和自由型。静止型通常是正方形或长方形，具有隔离空间或将注意力引向中心

18、位置的作用，适合于不太活跃的娱乐场所或会议室，特征是“停止”。直线型围墙按特定方向延伸，两端开放，可以用来激发运动感和循环感，特征是“前进”。自由型围墙适合那些无组织的活动，因为它可以使视线投射于不同方向，特征是“漫游”。利用自然界所赋予的景观来构造丰富的景观比人工创造新的景观更容易。之后再根据我们的感觉对景观进行修饰。生态旅游设计：利用当地的建筑技术、材料和主导文化；建筑物外观与自然环境协调一致；利用树冠层在建筑物之间使用率高的道路上形成遮盖，从而使自然力影响程度降到最低；避免使用耗能高的产品和危险的材料；使用低技术的设计方法；在显著位置为游客和工作人员张贴环保规章；利用当地资源，选择室内陈

19、设品及各种设备；设计路径体系时要尊重旅行模式及野生生物地区；在河流之间最近的两点设置道路；建筑物之间保持一定距离的间隔，从而利用野生生物及树木的生长；在寓所周围的树木及其他植物上贴上标签，以便观光者了解他们所见到的植物；控制单区间的光线以避免干扰野生生物的生命循环。二重使用是利用同一块地在不同时期满足不同需要。建筑材料的选择应建立在以下质量基础之上：耐用性它是否能耐磨损和撕扯；外观是否与周围环境相协调可获得性是否在当地可获得触觉感摸起来感觉怎样气候适应性在当地气候条件下是否能保持稳定防水性暴雨之后是否可用植物的需要有以下几类：土壤难耕种的、易耕种的、酸性、碱性湿度高还是低适应性在极端温度下的生

20、存能力生命期生存期的长短对灾情的敏感度第五章 山区度假村设计学概念涉及一种平衡，首先，是一种自然平衡，即滑雪场和市场之间的平衡，其次是一种经济平衡，即投资和盈利能力之间的平衡。滑雪场的开发过程：1、建立投资理念2、决定目标市场3、营销可行性分析、地理位置探寻及可行性分析、财务可行性分析4、选择最理想的位置5、地理位置详细分析自然条件。气候、地质和地貌、地形、土壤、水理、植被、雪崩、野生生物和渔业、环境和生态、可进入性、公共服务和设施、娱乐场所、土地使用权、土地所有权、考古和历史、观赏性非自然条件。市场营销、财务6、制定总体设计方针7、确定滑雪期及主旅游区的大致客容量8、制定详细设计方法9、设计

21、滑道10、设计并确定缆车容量11、设计总旅游区12、设计路线强调以下几点：公有/私人合股开发娱乐设施；公有土地的多用途经营；社区的可持续发展；可行的当地经济条件；生态系统健康发展。地理位置的可行性取决于以下四个要素：区域范围和吸引力；与目标市场是否接近以及交通情况；环境限制；非正常方位特定成本。地势是影响地理位置吸引力强弱的又一要素，地势等级应当与所需服务的市场需求相一致，变化万千的地势与风景可形成美丽的、令人愉悦的景观，开发商必须注意以下几点：陡峭、不坚固的滑坡以及岩石滑落区；丰富的降雪；雪崩；小气候条件，例如大风危险；分水岭及湿地；洪水及可变水流；由于空气倒流，冷空气落到地面暖空气之下而导

22、致褐色云所产生的控制质量问题；远景；光线方向及阴影；季节变化对活动的影响。好的设计具有确定的目标和标准，统一明确设计力量，以战略性优先考虑为目标，设计概念和所用设备随时间而调整，不会对山区本身造成任何损失。度假村的设计受到自然的、艺术的、社会的因素的决定性影响。在进行设计时必须考虑以下因素：交通设施；人员规模；步行道路及景观；旅游区与自然资源蕴藏地之间的自然的、可视的联系；提供久住人口所需要的设施。缆车系统的理想垂直高度为1000-2000英尺，其理想的滑道长度为4000-5000英尺。从经济角度看，随着缆车长度的增加，成本下降，盈利潜力提高。四种类型的缆车：拖车式缆车、地面揽索缆车、座椅式缆

23、车和吊船式缆车。道路的运载能力由车辆的速度和车辆之间的安全距离决定的。进而，这又取决于车道的数量和宽度、人行道的宽度和拥挤程度、铺筑路面的材料、道路的向上倾斜程度以及天气条件。在开发滑雪场过程中，必须注意维持一种平衡，即山区对滑雪者自然客容能力和开发商盈利需要之间的平衡。理想的地理位置可以降低建设和维护成本。开发决策必须依照一定的顺序进行。首先，山区的客容能力由山区的自然特征和所服务的目标市场决定。其次，山区的客容能力又决定了滑道的种类和树目，缆车网的规模以及平地区所需各种服务摄制的种类和数量。第六章 水上度假村以水上活动为主的娱乐活动包括：天然海滩。日光浴、游泳和沙滩冲浪、用水下吸气管潜水和

24、用自携式水下呼吸器潜水。开放的空地和山路。垂钓和野营或观察野生动物等生态旅游。高尔夫球场帆船、冲浪居住地的开发商业开发、旅馆、零售商店和饭店导游船温泉胜地理想的设计应当是将一系列不同的休闲活动组合起来，从而满足不同人的不同需要。海滩开发包括六个方面：海洋、海岸、海滩、远滩、外延部分及周边乡村。影响海洋吸引力的因素如下：气温；海风与阳光；水温；水流、潮汐、海浪，包括他们的方向、强度和季节性；生态系统，包括海渠和鱼类；污染；水质的清澈；其他因素，如岛屿、珊瑚与水上娱乐设施情况。和缓、均匀的7%斜坡对于海岸的这个深度来说是最理想的。海岸指由水面开始延伸到6英尺深的部分。海滩的坡度应该是2%-10%，

25、而5%是最理想的。沙滩12英寸厚的细沙或细砂与细砾的混合物纯度和颜色以及稳定性是最为重要的。海滩的客容能力某种程度上会受到深度和长度的影响。海滩的最佳利用方法是将海滩分区。从地理学上讲，峭壁、山丘以及平地能够显著地增添景物的可看性。植被与微气候效应由于自然资源的脆弱性必须引起重视。在开发海滩的选址上，需注意以下几点：靠近持续性或季节性的人口；靠近主要交通路线；气候；开发前后的水质分析。海滨地区的生态指标：衰退海滩退化、侵蚀的比例；使用强度每英尺能容纳的人数；岸上或海里的生物群可观察到的主要物种数量；水质细菌或重金属含量。船坞的开发过程包括下列五个步骤：市场分析；市场开发战略及船坞的概念；明确地

26、点；进行可行性分析和初步设计；设计与开发船坞。船坞既可算作岸上景点，也可算作离岸景点。离岸部分开发的两个尤为重要的方面在于水深和水波浮动程度。船坞必须具备以下一些条件；适当的人口基数；主要公路的畅通性；船坞内充足的水资源；足够的水深和表面积；建设适当的保护设施；防止大风、暴雨和洪流等自然力的侵蚀；稳固的海岸线；温和的南风；良好的水质；周围环境的美观；水面适当的波动，高水位会构成安全威胁；浮冰。船坞设计的4条原则：地理条件决定工程；工程决定构想；构想决定布局；布局决定建筑。船坞设计的4个基本形式：离岸船坞、隐蔽船坞、嵌入式船坞及陆地围绕式船坞。建议在决定提供何种设施前线思考以下几个问题：在当地自

27、然特征和环境局限下，什么是可能的？从市场需求角度看，什么是流行的？对于开发商来说，什么是盈利的。地里决定工程、工程决定构想、构想决定布局、布局决定建筑。第七章 高尔夫和网球度假村高尔夫球场对环境的负面影响：土地使用不集中及土壤侵蚀、化学杀虫剂的使用以及过量用水问题。高尔夫球场对环境的正面影响：减少水分流失；地下水再利用；水过滤系统；废水利用；产生氧气；温度，一个球场的降温作用与大量空气调节作用相当；减少噪音，草坪的吸音作用会减少噪音污染；野生动植物，球场是野生动植物的栖息地；微尘控制，草坪可以减少灰尘和花粉在空气中的浓度；防火，草坪对火势蔓延有缓冲作用；开阔空间。高尔夫球场是大多数度假村运营的

28、发动机。理想的选址应该是在峡谷的山坡上，坡长为200250码（1800-2300米），坡度小于10%，海拔50-100英尺（15.24-30.48米）。这里有利于植物生长的条件、雨后易干的沙土地，还有湖泊及有利于高尔夫运动的高大树木。120-130英亩（728亩-789亩）的土地足够建造一个标准18洞球场，但相同规模的球场在不好的地势上则需要150英亩的土地。窄长的西北东南走向的球场意味着无论在上午还是下午，球洞总是对着太阳，给打球者带来难度，相反，南北走向则比较合理。理想的场地不仅应有平地、缓坡，还应有与之相配套的发球台、果岭、球道。设计者应首先勘查现场地形，然后确定适合建造发球区、果岭区和

29、球道区的位置，保证有效击球，顺利停球，以及不打出界外。最好的球道高度应从发球台、球道区至果岭依次递减。几种类型的土地不适合建造高级高尔夫球场。如湿地、水冲击形成平原、排水沟、干涸的河床等，它们的缺点是建造费用过高，其中排水设备费用明显偏高。高尔夫球场不应该有太多的过于肥沃的土壤，因为这种土对草坪生长不利，最好是排水行良好的沙土地。建设一个一流高尔夫球场的成本大约为1个洞20万40万美元，也就是说，总建设成本为360万720万美元，占了度假村建设成本的10-12%。这个数字包括了土地的开垦、修整、排水，修筑发球台、球道、果岭、沙坑、灌溉系统以及球僮车车道、播种和植草的费用。在正常情况下，一个18

30、球洞高尔夫球场每周的用水量为150万350万加仑。这个数量取决于草皮的类型、灌溉系统和气候。每一个模型都建立在标准球场的基础上，也就是建立在标准杆的基础上。标准杆数量是“无失误地把球打进指定的球洞中的杆数，或者一个专业的高尔夫球者预期打出的杆数”。美国高尔夫球协会已确定了如下的标准杆的距离标准标准杆男子女子码米码米3250227.5210191.14251-470228.41-427.7211-400192.01-3645471以上428.61以上401以上364.91以上标准型高尔夫球场总标准杆为6973杆，72杆是比较理想的标准杆。根据球员水平不同，球场可能设有三套发球台使用，长度为520

31、07200码。球场的球洞分为3标准杆球洞、4标准杆球洞和5标准杆球洞。通常来说，标准高尔夫球场有4个3标准杆球洞，10个4标准杆球洞，3个5标准杆球洞。这样的组合的目的是创造一个公正、愉悦的打球环境，球洞平均分成两个半场，每半场9洞。核心型高尔夫球场。最古老和最基本的球场设计。球洞的设计是统一并且连贯的。起始球洞与结束球洞都在俱乐部会所附近，是最有效率的布局。单球道连续型高尔夫球场。是一个有着连续18个球洞的球场，这些球洞排列在一起形成一个圈。这种球场占用极大的土地，能提供最大的球道场地，可操作的弹性较小。由于较少的固定因素，这种布局能提供最大的布局弹性，只有会所以及起始和结束球洞有固定位置。

32、这种球场的设计要求复杂的地形。有9个返程球洞的单球道型高尔夫球场。球场有18个球洞的单球道球场，9个返程球洞。它的开阔地在第二个球道，使用了两块相邻的土地。球场的维护成本要比双中心球道球场和核心型球场高些，因为发球台和果岭占了更大的面积。双中心球道连续型高尔夫球场有9个返程球洞的双中心球道型高尔夫球场。总之，连续的布局增加了开阔地的面积，但降低了可操作的弹性。9个返程球洞能提供更大的弹性，却牺牲了开阔地的面积。单球道能给设计者最大的弹性，只要关注布局，就能设计出最大的开阔地。缺点是维护成本很高，而且打高尔夫球的人打球的质量可能降低，双中心球道节省了维护成本，又能给打高尔夫球的人提供不错的打球经

33、历，但却是牺牲开阔地的开发为代价。高尔夫球场类型的比较球场类型土地消耗量开阔地弹性/容量维护成本完整性核心型低低低低高单球道连续型高高低高低有9个返程球洞的单球道型高高高高低双中心球道连续型中中低中中有9个返程球洞的双中心球道型中中高中中高尔夫球洞的类型有惩罚型、战略型和英雄型。高尔夫球场设计时需要考虑的因素：安全保证打球的人和过路的人的安全；弹性同一长度的发球台可供不同水平球手打球；球技各种各样击球、长度和标的；公平位置及障碍难度的设置；进级球洞的次序；流动球手在场地上的运动；平衡标准杆的分配维护成本施工计划美感比赛水平一个标准的网球场：内界：2808平方英尺；外界：4392平方英尺；总和：

34、7200平方英尺。第二部分 运营和管理第八章 度假村的营销美国市场营销协会把营销定义为：关于构思、货物和服务的设计、定价、促销和分销的规划和实施过程，目的是创造能实现个人和组织目标的交换。开发营销计划的6个步骤：进行市场分析；选择目标市场；资产定位；确定营销目标，开发和执行行动计划；监督与评估营销计划。市场分析包括了分析顾客、资产和竞争资产分析是一种对经营实力和弱点客观的评估，涉及服务的种类、服务的要求、质量、连续性、定价、服务效率、服务质量、服务的亲切感、清洁、促销活动、可见度、图像、气氛、便利。竞争分析的目的在于发现，还在竞争者研究中的、没有使用的，对我方有利可图的细分市场；一些有竞争收益

35、或优势，还没有被竞争对手赶上的业务；竞争对手可以利用的我们市场策略中的不足之处。选择目标市场市场经营者在一个或几个可变因素的基础上细分市场，他们使用的主要的可变因素是地理、人口统计、心理、使用或行为及追求收益。地理细分包括确定贸易地区的地理界限。人口细分把年龄、收入、性别、年收入、家庭规模、家庭成员所处阶段、受教育程度、职业、民族、宗教、国籍和社会阶层作为市场细分的基础；心理系分把人群按照性情、爱好和观念来划分；使用或行为细分是按照人们消费多少产品或服务来划分，典型的划分是分为轻度、中度和重度使用者。利益细分是按照人们在度假村获得的好处来划分的。选择细分市场应该在规模、发展的可能性、竞争能力、

36、细分所带来的成本以及如何细分才能使公司的发展目标和资源相一致的基础上进行的。定位是公司试图创立的、想要获得的形象。一个好的定位可以完成以下几件事情：第一，它为客人创立了这样的形象，即度假村代表的是什么？其次，定位可以描述出度假村给客人带来的利益。第三，定位将资产和竞争区别开来。相对偏僻的位置、季节因素、山区和有效的建筑场地限制了度假村的扩建。确定营销目标开发和执行行动计划实施一个行动计划涉及一个具体的、混合的、适合每个目标细分市场的营销策略的开发和实施。它包括考虑进行工作的方法，制定一个实施计划的预算，以及分配计划的责任。下面这些因素是与成功的新产品和服务联系在一起的：确定顾客需求的能力；对公

37、司现有技术和资源的利用；在公司的核心市场开发新产品；在开发阶段，进行测算；在向开发投资之前，要对计划进行审查和检验；调研、开发和营销之间的协调；一个有组织的环境，鼓励开发和冒险；将新的产品开发和公司目标联系在一起。促销交流组合由在企业与顾客之间的所有的信息工具组成，包括媒体广告、口碑相传、推销、促销、公共关系、宣传品、个人销售，在传播过程中，确定一个目标市场，就是确定了一个目标，建立信息专题，决定促销组合，选择适当的媒体，建立预算。为了控制好目标市场，目标应该灵活，就是指应该具体、适当、可行、现实、有时间限制。促销组合的主要要素有：广告由明确的组织者主办的任何付费形式的非个人的展示和计划、货品

38、、服务的促销；个人销售对话，无论是通过电话，还是面对面的交流，必须是在销售人员与预期的顾客进行；促销短时间的诱发、鼓励购买或者销售产品或服务；推销使用进入家庭的材料刺激购买，包括产品演示说明、招牌、海报、顾客资料卡和其他购买促销项目；公共关系与公众无需付费的交流活动，涉及到维持或加强与别的组织或个人的交流。生态广告，即基于正确环境主题的广告支持战略；加强执行商业利益的同时，也强调环境利益；对环境表现出的有责任感的行为，作为成本意识，能节省资金和其他资源；强调质量、耐久性和使用寿命；帮助顾客减少浪费；给顾客提供可以维修、更新产品的便利；开发可以再度利用的产品。推销与促销的区别是：促销常常在客人的

39、家中就可以发生，而推销只有当客人进入度假村内才发生。推销包括产品展示的小册子、招牌、海报、登记卡以及有促销卖点的项目。推销的目的是双重的，一方面维持度假村忠实地客人基础；另一方面增加由这些忠实客人带来的总的商机。把连接企业与各个顾客的渠道当作分销组合。中间人的形象。分销产品的人和组织，对客人所表现出的形象，就是销售度假村的形象。经营者应当确保这些形象与他所需要的形象一致。第九章 度假村运营在一个业主度假村，可使用的单元数量由乡瑶出租或者交换他们单元的业主的人数决定的。在与客房管理相联系的问题上，传统度假村与业主度假村有几个主要区别：单元的规模与位置；客人到达和离开的模式；员工的模式；业主关系。

40、酒店的标准房测量面积要达到400平方英尺，包括卧室区域和1个卫生间，折合37.16平方米。一个酒店管理员每天的基本任务是清扫15-20个房间。零售商店有三个方面值得注意：设计（经营场地）、商品（放在经营场所的东西）、经营（员工要做的事情）。一个好的标语设计要遵循以下原则：没有多余的词语；合适的标语放在合适的位置；标语足够多，不会让顾客看不到；标语不会多得让人感觉混乱或者产生混淆。传统旅馆：豪华；普通风格；以休息放松为中心；以设施为基础的活动；开发独立的小块土地；群体或合作所有；利润的最大化建立在对客人的高接待量、高服务水平和高价格上；高投资；吸引客人的地方主要在设施上，环境其次；精选的美食；一

41、流的服务和表现；连锁市场；导游和当地翻译的特色不显著或者不存在。生态旅馆：舒适、基本的需要；独特风格；以活动教育为中心；以大自然、娱乐为基础的活动；开发当地环境作为一个整体；个人所有；利润的最大化建立在战略型设计、地理位置、低接待量、低服务水平和低价格的基础上；中等或较低投资；吸引客人的地方主要在环境上，设施其次；可口的或者健康的食物、好的服务和文化影响；独立的市场；导游或翻译也集中在经营范围内。第十章 度假村经济四个主要变量决定了一个度假村是否会获利：客容量、销售季的长短、资本投资的数额以及从每个到访客人那里获得的收入。安全的上限，会在其中一个因素达到使用的最大程度的时候发生。滑雪地区的客容

42、量依据是：地域范围的容量、山坡的容量和设施能接受的容量、山坡的容量是计算每小时需要垂直移动的英尺数。这个容量是由滑雪地区的自然条件和滑雪者的能力和水平决定的。偿付能力和资产变现能力是计算商家解决短期债务的能力。制定生态旅游计划有四个步骤：选择目标、评估成本和收入、定价、管理和调试。总的来说，滑雪面积大的地区更多的收益来自教学、房地产出售、住宿以及滑雪设备和服装，而滑雪面积小的地区更多的收益都来自食品、饮料、出租设备和住宿。管理人员应具备的条件：经验、教育、交际能力、领导能力、组织能力。为了发挥度假村的潜力，应当不断检查那些相对较小的比率，从经济上削减度假村的开销；低偿付能力和资产变现能力；高负

43、债与资产净值；低经营利润；低利润与员工；低税前利润边际；低资产收益率；低资产回报率；低投资回报率；低应收账款周转率。第3部分 客人的活动方案第十一章 客人的活动方案和形式娱乐是指“发生在空闲时间里的活动，这些活动是让人愉快地、可以自由选择的、人们能从中获得个人情感上的、社交上的、身体上的、认知上的和精神上的益处”。一项活动必须包括：自由客人们可以自由地选择那些他们想要参与的活动；能力的认识客人必须能将他们的能力水平作比较，参加那些他们感觉能成功的活动；内在动力真正让人满意的活动是那些被选择出来满足其内在动力的活动；控制地点客人们需要对活动有一定的控制，在活动中可以选择队友或者活动开始的时间和地

44、点；积极影响一个令人满意的活动的结果是客人们在参与活动之后，在经历中感到了快乐；娱乐方案是为了产生一定的行为结果而设计和构建的有目的的活动。客人活动的方法由指挥者来选择，员工们会影响到活动的设计和管理。客人活动方案包括5个步骤：估计客人的需要；确定会满足客人需要的活动项目；对能满足客人需要的活动项目进行分析；管理活动；评估活动中关于成功地满足客人需要的方面。评估一项活动就会引起对前几个步骤地重新评估。制订和经营方案都是在相互关联中发生的，还要受外部的一些因素影响：历史影响度假村的传统和哲学；环境影响年度和气候等的时间长短；文化影响客人的种族、年龄和宗教信仰；社会影响时尚、潮流和新闻；组织影响公

45、司的价值和使命。客人、工作人员、设备和设施都是要给客人传递经历的。人们在他们的自由时间选择的活动要适应他们的社会文化体系。文化价值是确定什么目标和行为会赢得社会的造成或是不赞成。新教徒道德：高尚的价值是与工作、活动和节约相关联的，工作是相对于空闲来说，活动是和懒散相比较的，节约对应的是浪费。快乐定义是为了快乐本身而追求快乐。马斯洛的基本需求层次：身体饥饿、口渴、休息、活动安全安全，从恐惧和紧张中获得自由归属感和爱事情、给予和接受爱尊重自尊和受到别人的尊重自我实现个人价值的实现知道和理解学到知识美感欣赏美需求评估是指“有计划地调查参与者和未参与者的需求、态度、行为和方式。目的是识别什么对客人重要

46、，以便更好地设计和表现客人活动方案，在客人离开后对活动满意，从而也对度假村满意”。客人活动方案的目标和对象是与度假村本身的目标和对象构建在一起的，目标是开阔的、普遍的，是最终的结果。让客人满意，度假村的整体目标就会产生利润，在这个体系下，客人活动的目标应该是，为客人提供满意的经历，帮助发展技能；使客人更健康、更快了；鼓励客人间的社会交往。布鲁姆分类法。对象是有认识力的、有感情的或者是与精神运动相关的。认识的对象涉及思想，包括记忆、再现事物或者解决智力问题。各个水平的认识越来越复杂：即了解、理解、运用、分析、综合、评估。感情对象是处理情绪和情感的：即接受、响应、价值、组织、特点。精神运动或行为技巧是关于身体行为的，即模仿、操作、精确、清晰、自然反应。活动分析是确定活动的每一部分使之达到目标和对象。根据下面的标准，细分每一个活动：行为领域认识、情感和精神运动；技术水平，从低到高；相互作用的模式，从个人到群体；领导的要求，从最小到最大；设备的要求，从无到有；持续时间，从确定的时间、自然结束到持续进行；设施的要求，从无到有；参与者，从1到某个数；年龄的适当性。类别分析是将产生相似利益的活动分成一类。每项活动都是一个变量，计算出的两个变量之间存在相关性，每一个类别都是根据这个相关的结果划分的。使用下面的标准来确定类别：技术要求的程度；活动水