泰州肯德基商圈调查报告(共19页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上肯德基万达广场店商圈调查报告一、 调查背景 肯德基经过十余年的发展，已成为中国最大、发展最快的快餐企业；另据全球著名的 AC 尼尔森调研公司在中国三十多个城市的问卷调查显示，肯德基被中国消费者广泛熟知和喜爱，被公认为“顾客最常惠顾”的名牌，名列前十名国际知名品牌的榜首。肯德基可以说是 在市场占有率和美誉度上双丰收，这与其远景目标制定上的正确可行是息息相关的。到现在，中国餐饮业已有很大发展，国际连锁餐饮巨头纷纷抢滩中国，国内餐饮也跃跃 欲试，而中国餐饮业的市场潜量还很大，肯德基要做中国餐饮业第一品牌的远景目标依旧适用，指导肯德基迈向新的征程。肯德基计划进入泰州，就先通过

2、专业调查公司收集泰州地区的资料。把资料收集齐了，就开始规划商圈。二、 调查目的 将肯德基成功进入泰州万达商场，抢占麦当劳市场，获得市场效益。三、调查的对象及方法（一）调查的对象万达广场周边（二）调查的方法 1.问卷法 2.观察法比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽 度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。 肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专

3、用的计算机软件，就可以测算出，在此地投 资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。 3.文献调查法四、 商圈的划分与选择 1、划分商圈 商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在 1000 万元算一分，5000 万元算 5 分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。 通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商 业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。 2、选择商圈 即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考 虑餐馆

4、自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸 引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。 肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。 可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。 商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址， 将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店 三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。 3、聚客点的测算与选择 1、要确定这

5、个商圈内，最主要的聚客点在哪。 肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人 流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不 了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。 人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。 2、选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。 因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就吃肯德基看见麦当劳就烦，好像还没有这 种情况。只要你在我跟前

6、，我今儿挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃别的，我先进你这 儿了。除非这里边人特别多，找不着座了我才往前挪挪。 但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就有 影响。如果是两个一样，就无所谓。例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果往西 一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在那 边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。 3、 聚客点选择影响商圈选择 聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主

7、要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比 较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。 为了规划好商圈，肯德基开发部门投入了巨大的努力。五、周边调查1地理调查和商业调查 肯德基属于万达广场中的一部分，位于与海陵南路之间的济川路北侧的泰州万达广场，是一个汇集商业、商务、娱乐、办公、居住5大机能为一体的庞大，包括商铺、高档住宅、写字楼、大型超市、五星级酒店、大型百货商场、KTV、电玩城、国际影城共9大业态。 在这么多的一体化的服务的包围下，肯德基也就扮演着自己不可或缺的地位，它以提供人们以吃饭休闲、品茶等服务为一体的服务。在顾客逛街累了之后有一个休息吃饭的场所，这样也就体现

8、了它的重要价值。2、商圈的形态商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。周边商店的聚集状况：多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及银行的聚集）、（1）有利于产生放大的聚集效应（2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈3、商圈所覆盖的范围泰州万达广场凭借强大的品牌号召力，引进上百家知名品牌，除上述主力店外，室内步行街引进了国际化妆品领导者丝芙兰、亚洲流行品牌屈臣氏、SASA、苹果专卖店等。此外，泰州万达广场还汇聚了C&A、杰

9、克琼斯、ONLY、百家好、MindBridge以及太平鸟、卡宾、ASOBIO等知名服装品牌，以及珠宝首饰周大福、美丽华鞋业、雅呵雅、ELAND、Masfer.SU、PLORY、耐克等，星巴克咖啡、味千拉面、上海第一食品“品颂”等品牌 。而我们的肯德基位于万达广场的一楼东门，刚好方便周边的人流和车流所需要的方便，在其周围还有一些大型的住宅，如美好上郡等等，这么多的住宅区的人口，刚好肯德基也满足那些年轻的夫妇。所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。4、人口规模及特征一公里范围内常住人口6万人、流动人口2万人，二公里范围内常住人口17万人、流动人口6万人，三公里范围内常住人口30万人、流动人

10、口10万人流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为万达广场各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。5、周围交通道路情况(1)经过 万达广场 的线路: 18路 19路 20路 28路 113路 118路 168路泰州18路市区线路 泰州公交去程：黄金家园 - 金鹰国际 - 市二中 - 鼓楼路小学 - 泰州书城 - 人民医院北院 - 升仙桥 - 鸿发小区 - 万达广场 - 人民医院南院 - 莲花二号区 - 莲花三号区 - 市政府西门 - 市民服务中心 - 恒景国际 - 海陵南路口 - 西谢 - 军甫 - 园博园西大门 - 园博园 (20站)回程：园博园 - 园博园西

11、大门 - 军甫 - 西谢 - 海陵南路口 - 恒景国际 - 市民服务中心 - 市政府西门 - 莲花三号区 - 莲花二号区 - 人民医院南院 - 万达广场 - 鸿发小区 - 升仙桥 - 人民医院北院 - 泰州书城 - 鼓楼路小学 - 市二中 - 金鹰国际 - 黄金家园 (20站)泰州19路市区线路 泰州公交去程：新东站 - 嘉诚家具广场 - 白马庄 - 迎春路 - 机械厂 - 标准件厂 - 纵四路 - 紫东花园 - 莱茵东郡 - 碧水玉景 - 体育馆(北门) - 莲花五号区 - 世纪联华 - 美好上郡 - 万达广场 - 明珠小区 - 鑫泰花园 - 社会福利中心 - 泰翔路口 - 鲍九路 - 明珠

12、派出所 - 鲍徐小学 - 明珠实小 - 鲍徐 (24站)回程：鲍徐 - 明珠实小 - 鲍徐小学 - 明珠派出所 - 鲍九路 - 泰翔路口 - 社会福利中心 - 鑫泰花园 - 明珠小区 - 万达广场 - 美好上郡 - 世纪联华 - 莲花五号区 - 体育馆(北门) - 碧水玉景 - 莱茵东郡 - 紫东花园 - 纵四路 - 标准件厂 - 机械厂 - 迎春路 - 白马庄 - 嘉诚家具广场 - 新东站 (24站)更新日期为 泰州20路市区线路 2元 泰州公交去程：黄金家园 - 金鹰国际 - 市二中 - 鼓楼路小学 - 泰州书城 - 望海楼 - 三水湾 - 莲花八号区 - 美好上郡 - 万达广场 - 明珠

13、小区 - 鑫泰花园 - 凤凰21 - 中国医药城医院 - 泰河名府 - 左岸名都 - 苏源花园 - 盛和花园 - 消防支队 - 客运南站 - 西湖翠苑 - 世茂花园 - 周山河桥 - 泰州国际汽车城 - 寺巷 - 人民东路口 - 泰事达路口 - 姜高路口 - 海泰尔 - 医药城管委会 - 东方小镇 - 怡乐食坊 - 三期厂房 - 翰林学院(宿舍区) - 翰林学院 (35站)回程：翰林学院 - 翰林学院(宿舍区) - 三期厂房 - 怡乐食坊 - 东方小镇 - 医药城管委会 - 海泰尔 - 姜高路口 - 泰事达路口 - 人民东路口 - 寺巷 - 泰州国际汽车城 - 周山河桥 - 世茂花园 - 西湖

14、翠苑 - 客运南站 - 消防支队 - 盛和花园 - 苏源花园 - 左岸名都 - 泰河名府 - 中国医药城医院 - 凤凰21 - 鑫泰花园 - 明珠小区 - 万达广场 - 美好上郡 - 莲花八号区 - 三水湾 - 望海楼 - 泰州书城 - 鼓楼路小学 - 市二中 - 金鹰国际 - 黄金家园 (35站)泰州28路市区线路 百饰得-客运中心 1元 泰州公交去程：明珠小区 - 万达广场 - 美好上郡 - 世纪联华 - 莲花五号区 - 南师大(西门) - 市二附中 - 梅兰芳公园 - 城东小学 - 泰州书城 - 鼓楼路小学 - 海陵区政府 - 财富广场 - 建设银行 - 实验小学 - 石油公司 - 安定

15、书院 - 西门桥 - 华林装饰城 - 丁家庄 - 明珠小区 (21站)回程：明珠小区 - 丁家庄 - 华林装饰城 - 西门桥 - 安定书院 - 石油公司 - 实验小学 - 建设银行 - 财富广场 - 海陵区政府 - 鼓楼路小学 - 泰州书城 - 城东小学 - 梅兰芳公园 - 市二附中 - 南师大(西门) - 莲花五号区 - 世纪联华 - 美好上郡 - 万达广场 - 明珠小区 (21站)泰州113路市区线路 泰州公交去程：牧院(南门) - 牧院(东门) - 同济家园 - 南理工 - 莲花七号区(南门) - 广电中心 - 广电中心(西门) - 市委党校 - 美好上郡 - 万达广场 - 梅兰芳影剧院

16、 - 文峰千家惠 - 安定书院 - 西门桥 - 江洲路口 - 景光小区 - 林机大院 - 海光南村 - 海光新村 - 交警一大队 - 九龙桥 - 海陵大桥东 - 海陵大桥西 - 西堤阳光 (24站)回程：西堤阳光 - 海陵大桥西 - 海陵大桥东 - 九龙桥 - 交警一大队 - 海光新村 - 海光南村 - 林机大院 - 景光小区 - 江洲路口 - 西门桥 - 安定书院 - 文峰千家惠 - 梅兰芳影剧院 - 万达广场 - 美好上郡 - 市委党校 - 广电中心(西门) - 广电中心 - 莲花七号区(南门) - 南理工 - 同济家园 - 牧院(东门) - 牧院(南门) (24站)泰州118路市区线路

17、泰州公交去程：森园小区 - 智堡小区 - 森园路口 - 城东派出所 - 启鼎花园 - 东进小区 - 阳光新城 - 迎春小区 - 金通梅园 - 梅兰芳公园 - 城东小学 - 人民医院北院 - 海陵学校 - 文峰千家惠 - 梅兰芳大剧院 - 万达广场 - 人民医院南院 - 莲花二号区 - 人民公园 - 广电中心 - 新塘小区 - 烟草公司 - 省泰中附中 - 东润第一城 - 上海大花园 - 百饰得装饰城 (26站)回程：百饰得装饰城 - 上海大花园 - 东润第一城 - 省泰中附中 - 烟草公司 - 新塘小区 - 广电中心 - 人民公园 - 莲花二号区 - 人民医院南院 - 万达广场 - 梅兰芳大剧

18、院 - 文峰千家惠 - 海陵学校 - 人民医院北院 - 城东小学 - 梅兰芳公园 - 金通梅园 - 迎春小区 - 阳光新城 - 东进小区 - 启鼎花园 - 城东派出所 - 森园路口 - 智堡小区 - 森园小区 (26站)泰州168路市区线路 无去程：西湖翠苑 - 客运南站 - 消防支队 - 盛和花园 - 金水湾 - 莲花二号区 - 花园桥 - 万达广场 - 美好上郡 - 莲花八号区 - 三水湾 - 望海楼 - 泰州书城 - 鼓楼路小学 - 市二中 - 黄金家园 - 东站 - 斜桥 - 泰州师专 - 五里桥 - 七里桥 - 温泰市场 - 苏北商业广场 - 新东站 - 交警三大队 - 运河大桥南

19、- 泰和园 - 站前路 - 公交公司 (29站)回程：公交公司 - 站前路 - 泰和园 - 运河大桥南 - 交警三大队 - 新东站 - 苏北商业广场 - 温泰市场 - 七里桥 - 五里桥 - 泰州师专 - 斜桥 - 东站 - 黄金家园 - 市二中 - 鼓楼路小学 - 泰州书城 - 望海楼 - 三水湾 - 莲花八号区 - 美好上郡 - 万达广场 - 花园桥 6、商业发展潜力商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间, 有发展潜力。商圈饱和度:IRSCRERF IRS商业圈的零售饱和指数； C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均零售支出；RF商圈内商店的营业面积。假设,在商圈内有

20、10万个家庭，每周在食品中支出100元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有30000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:IRS6000010030000200元 (这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。)六、市场调查1、消费群体的调查 回顾肯德基的发展历程后发现，肯德基非常重视市场分析的重要性，而正是这一点让它取得了另人羡慕的成功。它将整个市场划分为不同的消费群，每一个消费群便是一个细分市场，每一个分市场都是由需求与欲望的消费者群体构成。在它的细分市场主要是按地理，人口，年龄，性别，收入细分等来划分的目标市场，已达到企业营销目标。消费群体的调查

21、 消费者组成：学生 、青年人、中年人、老年人 消费群体的特点 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人 根据在肯德基门店的调查统计不难发现，大多数进入肯德基就餐的目标顾客主耍足20-40之间的青午顾客，其中以男性为主，主要学生和刚进入公司工的白领为主。他们没什么负担，对价格不敏感，对就餐地点的环境耍求比较高。所以，我们可以选择青年男士作为目标顾客2 其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例3中老年人少 根据我们在肯德基门店的调查统计，我们将进入就餐的顾客的收入进行了细致的划分 在图表中可以发现，进入肯德基就餐的顾客中，大部分顾客收入处于中等水平客流量调查1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势2影

22、响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、收入水平 根据我们的调查统计与分析可以发现，环境在顾客心中占的比重为38 4%.食日质量为18.3%。所以肯德基以优雅干净的环境，良好的食品质量，人们都乐意接受的价格赢得了消赀青的青梅在顾客心中树立了良好的形象，顾客都乐意到肯德基里去消费。消费者个人偏好 肯德基能受中国人的喜欢，主要是肯德基的主打产品（炸鸡）和中国人本身就喜欢吃的鸡肉的特点相符合，其次是肯德基所销售的百事可乐深受中国人喜欢经过我们小组对肯德基消费者的点餐情况观察，肯德基的消费者消费的食物种类及所占比例情况如下表所示 不难发现肯德基的消费者更偏好于鸡腿汉堡，

23、接着是可乐和薯条可见消费者并不是为了吃饱而去肯德基，主要是看重肯德基享受式的就餐方式，其舒适的环境也招揽了不少的消费者，消费者感到疲倦时，为寻求一个舒适的歇脚地和进餐地而进去消费肯德基位于城市中心地段，为商业繁茂区人们进街逛累了就自然会想进去休息吃点东西。 总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好 品牌知名度和忠诚度七、店铺周边环境调查店铺地址 海陵南路与济川东路交叉口 面积120m2年租金 50万房屋类型自有 租赁5年内有无拆迁可能有 无A绘出店铺内部结构图 BE店铺外部及周边图（相邻店面、街道、单位等） C绘出店铺区域（半径500米内）的商圈图（包括居民区、机

24、关、学校、公司公布及名称） 八、SWOT分析S（优势）： 1目括店所在地自北方500米内没有出现类似西式快餐，附近有吸引人群的机构或设施。 2在其一层商圈范围内有一个公交站台。 3品牌知名度较高。 4产品围绕“鸡肉”展开，迎合了中国人喜欢吃鸡肉的特点W（弱势）1店址所在地其他店铺较少，从而店面吸引力收到影响。 2与麦当劳的市场定位出现太多的相似。 3与其自西式快餐店食品结构相似性太大，替代性较强。O（机会）1交通方便 2临近万达，人流量大T（威胁） 1肯德基万达店选址与目标店铺距离过近。 2周围竞争者众多。九、竞争对手调查 从上表目标市场一格来看，肯德基与麦当劳的目标人群的展开都是以家庭为中心

25、，不过肯德基侧重于夫妻，麦当劳侧重小孩百富的目标人群直接面向的是所有大众人群肯德基面向家庭建店遗一点决定了他的附加产品是为顾客提供一个温馨的环境和安逸的谈话氛围麦当劳重于儿童的建店目标，为顾客提供附加产品集中在让大家处于一种高兴的环境中百富的目标人群则收定了它旨在为顾客提优质的食品是典型的为吃而吃的价值核心。十、调查分析纵览全文，我们不难发现。作为直接面对顾客服务业。选址成为其成败重中之重。若选址不成功。其带来的短板所需弥补而付出的代价并非一点点。但是，我们在建店上也要放远目光，看到地区长远发展趋势，要考虑城市在发展过程。十一、财务预算 人员数目 工资 时间 2位 100元 1个月 总计 60

26、00元 附表商圈调查表市县名泰州总人口505万人 城市类别三级城市城市面积5797平方公里 加盟店店址海陵南路与济川东路交叉口 加盟店所在城市或地区经济发展水平高 中 一般 低小区资料小区名称小区档次（注明价）居民户数距店距离（步行）中低档居民所占比例中高档居民所占比例美好上郡 高545m东明花园 中328m锦绣华庭 中164m鹏欣丽园 中1020m消费者情况分析年龄层次老年 中年 中青年 青年收入水平（月）3000元以上 2000元-3000元 1000元-2000元 1000元以下职业情况白领 工薪 公务人员 工商业人士 其他消费特征注重品牌 注重价格 注重服务 注重流行风尚出入工具私家车 33 % 公交 42 % 其他 25 %加盟店所在位置的交通和车流量情况车流情况（ 10 ）辆/小时店周围交通情况便利 好 一般门前是否有隔离栏红绿灯情况（若有请注明地点）无 有 数量（2 ）地点：店门前是否停车可 不可商圈内其他服务行业和企事业单位情况类型数量详细情况（规模、人流量、经营情况）机关、院校情况1城南小学 、金融单位1农行新区分理处 医院等其他事业单位7泰州市人民医院-门诊楼 写字楼1万达商场消费休闲类7三六五乡土酒楼 、华丰饭店 、天外天酒楼、沐春浴城 、新天地超市海陵南路店 等专心-专注-专业