重庆别墅市场调研及分析(共13页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上重庆别墅市场调研及分析一、重庆别墅市场简要回顾1政策出台2003年2月18日,国土资源部发布(国发200345号)关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知,其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应”。由此,拉开了别墅“限地令”的帷幕。5年间,国家分别于06、07两年持续强调“停止供应别墅用地”。如今5年过去了,08年1月3日,国务院发布国务院关于促进节约集约用地的通知,继续叫停别墅用地,再次印证政府对别墅用地严控禁批的决心与恒心。2别墅市场表现特征 市场简要回顾 07年是重庆楼市具有历史性转折的一年,自“618”后,全国各地投资客蜂拥而至,本地恐慌性购
2、房者剧增,房价疯长。在市场众多利好的大环境下,重庆别墅物业销售异常红火,从7月份开始,别墅类项目频繁入选月销售冠军,例如:绿地翠谷、保利国际高尔夫花园、常青藤、龙湖蓝湖香颂、重庆棕榈泉国际花园等项目均榜上有名。表1:入选月销售排行榜别墅项目当月销售数据一览(2007.7-2008.9)名称物业类型成交面积(平方米)成交金额(万)绿地翠谷(2期)洋房别墅23361.3412207重庆棕榈泉国际花园洋房别墅10877.32龙湖悠山郡别墅23308.969158.39保利国际高尔夫花园别墅8817.598782.83绿地翠谷(3期)洋房别墅12291.336967.28龙湖蓝湖香颂别墅8846.57
3、6112.39常青藤别墅6764.985706.69 据统计,2007年重庆别墅放量虽然相比06年同期有所下降,但成交价格增长近五成以上。例如,2006年10月别墅项目伽蓝艺墅开盘均价4500元,而2007年10月,均价达到8600元/平方米。位于回兴农业园区某别墅项目06年销售一度紧张,开盘价每平米仅4200元,却仍然无人问津,2007年“618”后,价格突破6000,且开盘劲销50%。 2008年,房地产市场逆转,宏观调控效应显现、销售量萎缩、价格回落,市场观望气氛浓郁。相较于普通住宅市场的打折促销,别墅的销售显示出其从容的一面。 从供应量来看,根据重庆当地统计机构的数据显示,截至10月份
4、,重庆主城9区在售的别墅项目有18个,其中渝北区别墅占据7席居首位,沙坪坝区和大渡口区无别墅项目。以上项目在08年放量达30.776万平方米,均价10672元/平方米。不少一线的开发商都推出别墅楼盘,如龙湖睿城、保利国际高尔夫花园、协信彩云湖1号、融科橡树澜湾,以及下月即将开盘的奥山别墅、蓝光十里蓝山,预计今年重庆的在售别墅就高达21个。 据不完全统计,08年即将面市或者已达销售条件的独立别墅1000套,联排1800套。预计未来市场当中有近3000套别墅及类别墅项目在售。根据历史数据显示,07年别墅的年销售量约为1500余套,以此推算,需要近2年的时间消化上述别墅项目。 由在售的别墅价格来看,
5、联排别墅均价为8000元-10000元/平方米,而独立别墅的价格上升到18000元-20000元/平方米,部分有特殊景观和花园资源的独立别墅价格更是可以接近3万元/平方米。而叠拼类产品的均价约为5000-8000元/平方米,以其较高的性价比,成为相对热销的类别墅产品。 重庆别墅市场特征提炼 重点分布区域目前,重庆市别墅主要分布在北部新区板块、渝北板块、南山板块、巴南板块、北碚板块、中心城区板块。其中“三北一南”是重庆别墅供应的主要集中地。“南”指的是南岸区,南岸区当中又以南山板块为主。 主题风格近年推出的别墅项目在立面打造上都拥有独特的风格,一部分选择洋派路线,以北美小镇、英伦田园、法国贵族、
6、托斯卡纳等西式风格为主;另一批则以中式风格为主。此外,还有少量的日式别墅。无论西式风格还是中式风格,都充分融合了稳重、成熟、大方、优雅、融入自然的元素为主体,注重与景观的呼应与和谐。 小区景观、配套 多数别墅项目注重景观设计,提供中心广场、公共园林、散步小径等别墅的基本配套。景观主题与项目风格相呼应,例如龙湖睿城打造中国大院别墅;金科中华坊是通过对中式园林的营造来体现项目的中式古典风范,而棕榈泉国际花园则是以棕榈泉树为景观主线营造南加州式的尊贵生活。 别墅项目的开发商普遍认可环境和配套设施对别墅项目的支撑越来越强,除了建设商业、会所、幼儿园、健身房、医院等常规配套外,部分开发商独辟蹊径,增加高
7、尔夫球场、马术场、五星级酒店、温泉、游乐场等配套设施。 建筑格局兵营式和排列式格局逐渐退出市场,转向“组院式”和“依托自然”的格局打造,着重营造亲和力和邻里氛围,将自然景观与建筑融为一体,借助重庆城市依山傍水的先天优势,打造出风格各异的别墅社区。以龙湖蓝湖郡西岸“组院”式的私家庭院设计为例,提倡“温馨聚拢”替换“蛮疏旷大”的庭院生活方式。既有纯“私密”的庭院空间,也有家庭公共庭院空间,还有邻里之间交流的空间。而保利高尔夫国际花园更多的则是顺应自然地形条件,挖掘千亩高尔夫球场,应用景观焦点进行别墅的规划和布局。 户型设计特点 面积趋于奢侈,独立别墅的面积远大于联排别墅的面积。独立别墅的面积主要集
8、中在300-400,联排别墅则以150-250为主力面积,叠拼面积更小一些,集中在150-180。叠拼别墅因为面积的优势,所以总价相对更低,从目前市价来看,一般在70-120万之间,与独立别墅相比消费群体更广泛,销售速度相对更快。 错跃结合,以二层和三层为主(不包括地下层)。 注重对家庭娱乐空间和休闲空间的打造,保姆房、健身房、视听室、地下室等功能房一应俱全。 每一户都配有私家车库。 随着家庭结构趋于小型化,别墅面积设计更加趋于合理化,甚至出现了只有100多平方米的户型,让产品最广程度的面向消费群体。此类情况多发生在叠拼和联排的设计上。 别墅品位和生活氛围的营造 首先是对优美环境的打造。其中突
9、出对稀缺自然资源的占有,体现别墅拥有者的特权和资源独享。在众多消费者眼中,别墅作为第一居所,是高品质生活的象征。随着物质需求的不断升级,人们对生活的追求开始向精神层面发散,向往接近自然,融入自然,正是由于此,具有稀缺景观资源的别墅极大的满足了消费者远离喧嚣、回归自然的追求。 其次是追求主题文化。引进其它国家别墅生活样板,在项目设计中融入主题风格和文化元素,是目前重庆别墅项目运用较多的手法。例如棕榈泉国际花园通过对南加州棕榈泉文化起源、生活模式、棕榈泉精神的呈现,为大众展现未来的生活情景,激发社会高端人士的认同感和归宿感。 第三是物业管理品质的体现。除了出色的产品设计,别墅品位的体现必须要有优质
10、服务作保障,特别是普通大众不能享有的特色化服务以及增值服务。例如为每户配置专职“管家”,根据不同情况提供一对一服务等。随着重庆市别墅市场的日渐成熟,独到的物业服务很有可能成为今后别墅竞争的焦点。 开发商的品牌备受重视除了对自然环境和产品本身的选择,开发商的品牌也是别墅置业者重要的考虑因素。 实力:有实力的开发商,在产品研发及后期建设中有能力选择更强、更有经验的设计和施工团队,对产品(包括产品本身及产品外围)的投入力度大,产品品质更有保障。 品味:开发商的品味体现在多个方面,如建筑设计、景观设计、卖场包装、广告推广、企业行为等。别墅置业者大多见识广博、经历丰富,他们对产品及环境的品味要求也是比较
11、高的,而别墅产品的整体美感需要极强的专业把控能力,因此他们对有品味的开发商更有信心。 责任感:别墅置业一般都是作为长期使用而非过渡性居住,物业的维修、维护、托管工作必须长期持续,物业的服务水平必须上档次,这不仅影响到物业本身的使用,对物业的保值、增值也具有重大的意义。因而业主对别墅产品后期的管理要求远高于普通商住房,对开发商的责任感也寄予莫大的希望。3.小结整体而言,重庆别墅市场供应旺盛,需求量与同期相比有所上升,特别是在十年直辖和试验区双重利好的前提下,重庆的高端客群呈逐年上升趋势,越来越多来渝的外籍人士、高级管理人员、城市精英等,都有望成为别墅的拥有者。二、重庆别墅市场发展趋势预测1顶级别
12、墅步入个性化、量身定做的时代。顶级别墅与普通别墅相比,不仅要体现出差异性,别墅之间的个性化差异也应该得到充分体现。从2006年开始,龙湖蓝湖半山率先推出定制别墅,在重庆别墅市场卷起了一阵热潮。蓝湖半山定制别墅是在客户购得地块后,根据客户的具体需求委托建筑设计。根据项目介绍,该设计师在美国一向只接受私人委托设计最顶级的别墅,建筑设计后,如果业主需要,还可要求由龙湖委托美国顶级室内装修设计师继续服务,完成个性化的装修设计,甚至还可以委托龙湖代购美国设计师选定的所有饰品和家具。实现真正的“一生一栋”的终极品质。今年8月份的成交亚军东原香山在其举办的“琢玉行动”中,根据客户的需求,从景观细节、建筑细节
13、,甚至包括指示牌都进行调整,赢得市场好评。未来,别墅市场将呈现更加细分,各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争,从卖形态转向卖需求。2别墅产品形态朝多元化发展从目前市场供应来看,主要以独栋和联排为主,产品和消费群体都趋向高端,但由于高端客户基数有限,别墅项目开始将注意力对准社会中产一族,针对其喜爱别墅但支付能力有限的矛盾,推出叠拼、空中别墅、经济型联排等更丰富的别墅衍生产品,以及花园洋房等别墅类替代产品。这些产品形态有效降低购房成本的同时,又很好的保持了别墅的舒适特征以,以最低的代价换取别墅级别的居住环境,预计此类产品将成为非顶级别墅项目的主力产品。3别墅物业发展将迎来新的市场契机从重庆
14、市别墅发展历程来看,2004、2005年别墅呈集中放量,2006年市场供应量略有下降,07年较06年供应量再次收缩,直到08年下半年,别墅集中放量,在经历了此轮小幅调整后,别墅市场逐步走向成熟。 政策驱动。在国家颁布“限地令”后,别墅逐渐成为稀缺资源,不仅用于满足居住和精神需求,更有着极高的投资价值。在此期间,别墅价格一路看涨,甚至个别项目的均价在两年之内翻了两番,成为新的投资热。 地震因素。据调查显示,地震后消费者对以别墅、花园洋房为代表的低密度住宅的需求比震前提高了近四成。购房者普遍认为别墅、花园洋房之类的物业安全性会更高,出入便捷。 经济环境。股市受挫,投资渠道狭窄,资金流向相对稳定的楼
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