沂南县房地产市场调查报告(共18页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上沂南县房地产市场调研报告一、沂南概况地理位置：县境南北最大纵距47公里，东西最大横距54公里，总面积1774平方公里，山区、丘陵、平原各占三分之一。 沂南地处，东距黄海80公里，属温带季风，四季分明。境内有沂、汶、蒙三河贯流，西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区，东部丘陵起伏连绵，中部是土质肥沃的平原，四季差别明显的气候和复杂的地形沂南县基础设施完善，投资环境良好，区位优势明显。境内公路四通八达，京沪、日东、东红三条高速公路及从境内穿过，205、206两条国道纵贯全境。产业、资源：沂南县工业基础雄厚。拥有电子、机械、化工、木业、冶金、纺织、食品、医药等20多个行业，产品近8

2、0个系列9000多个花色品种，有30种产品获国家、省、部优称号。清华大学、洛阳轴承研究所、等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。全县有上市公司2家，11家企业通过了。境内有沂、汶、蒙三河贯流，西部是山峦重叠、沟壑纵横的山区，东部丘陵起伏连绵，中部是土质肥沃的平原，四季差别明显的气候和复杂的地形，为种类繁多的植物提供了良好的生长条件，可谓是“五谷杂粮齐全，野生植物多”。有人工培植和野生中药材，不但品种多，而且质量好，如全蝎、蝉蜕、半夏、枣仁、香附等远近闻名。矿产资源非金属为多，石灰岩、等分布广、矿藏量丰富。上峪等地的黑色花岗岩大理石结构致密坚硬，间布蓝色斑点，庄重典雅，被命名为“中国蓝”

3、，下峪等地的大理石，色泽鲜明、细润似玉，被誉为“沂蒙玉”。县内石英砂的储量为全国第二，品位居全国之首。是制作玻璃的好原料。旅游文化：沂蒙母亲王换于纪念馆、诸葛亮故里、汉画像墓博物馆、孔明文化旅游区、山东省战时工作委员会、沂蒙影视基地、彩蒙山和孟良崮国家森林公园。人口：全县总面积1774平方公里，辖17个乡镇，980个行政村，90万人，其中县城（即界湖镇）人口约17万人，县城流动人口3万人。经济：2010年，全县完成地方生产总值131.5亿元（新口径），增长13.5%；实现地方财政收入4.26亿元、增长21.35%，税收占地方财政收入的比重达到81%；完成规模以上固定资产投资85.5亿元，增长2

4、2.6%；实现规模以上工业总产值186亿元，增长46%。城乡居民收入明显增加，农民人均纯收入达到6650元、城镇在岗职工平均工资25700元。二、2009年-2011年上半年房地产市场概况根据资料显示，沂南县2009-2010年房地产市场开发量较小，价格趋于平稳，稍有上升。2010年-2011年房地产开发量相比09年翻了5倍左右，但是市场需求量大，价格也开始逐步升高，在2010年8月-2010年12月期间，均价上涨了500元左右。2011年年初到现在，在2010年年底的房价基础上又上涨了600元左右。虽然房价上涨势头较快，但是由于需求量大，并没有影响楼盘的销售，而且政府在09年5月-10年5月

5、出台了一项优惠政策，农村买房优惠200元/，城镇人口买高层优惠200元/。这一政策的出台，加上房地产市场的升温，直接导致大多数楼盘被抢购一空，市场上出现了现房短缺，有市无房的现象。楼盘名称类型规划套数备案总套数已销售备案套数剩余备案套数2010年价格2011年价格银座花苑期房217-120972300悠山美域现房136-1279悠山美域期房共1100276-1361402680龙城华庭期房660214-120941900新星管业居住组团现房54-540振兴花苑小区期房16-142振兴花苑小区现房404金叶家园现房480-46713安福花园期房163-136272400商业6000阳都嘉苑期房3

6、9-40-1东城丽景期房224-190342850振兴佳苑现房29-128商业贵和源期房45076-542224002700司法局住宅区期房68-38301600康宁居期房一期1060438-1902482000西村卧龙小区现房144-1431望景嘉苑现房30-300壹品龙都期房360107-41662700居邻建设组团期房27-270居邻建设组团现房25-250蒙山温泉庄园期房170-151556800锦御.贵泰源期房98-8810芙蓉花园小区期房235-145902500永兴第一小区期房30-2731900财富广场（商业）现房135-67684400检察院老院住宅楼期房42-3012160

7、0检察院组团期房132-84481600荣华小区现房30-300粮食局居住组团期房50-455玉树祥石生态园小区期房245-232131600阳光新城期房177-621152000文化家园期房12-662100诸葛华府期房120诸葛亮城（商业）期房159-251344300富丽花苑期房53-512住2260商6600阳都明珠花园二期期房56-5062200朝阳佳苑期房360-294661780振兴源居住组团期房50-38121600香榭丽花园期房250140-105352700平安家园期房44-26182000永兴公寓期房44-16282900京北花园期房40040商4600住1690东方明珠

8、期房20411001102900人民医院居住组团期房176-21741500阳都国际期房2088景秀花园期房900城中御景期房72世纪花园期房548东村社区期房1800新星花园期房144营里社区期房3000贵祥源期房260山水芙蓉期房2500万豪佳苑期房350上上城期房460统计535533911964以上数据为2009-2011年的沂南房管局网上备案数据。根据上面的数据，在2009-2011年上半年期间，沂南县共在网上备案5355套，其中已经销售3391套（包含商业），剩余1964套（包含商业）。多以期房为主，现房的剩余房源基本以大户型为主。2011年年底到2012年年初，预计有3-5个盘推

9、出，总套数在500套左右，预计再市场健康的状态下消化周为3-5个月。已确定在年底推出的盘有：上上城、万豪佳苑、贵泰源等。政府团购自建楼盘较多，检察院、公安局、交警队、国土等政府机构均有集资自建楼盘。县政府团购了康宁居的楼房。所以沂南县的公务员住房基本饱和，这样就少了一大批中高端消费者。排屋楼盘只有一个：智圣汤泉，销售情况较为一般，大概已经售出排屋、独栋四十余栋，基本都是现房，楼盘品质也一般，价格在6600元/左右。总体来说，09-11年的沂南房地产市场正在一个升温期，市场健康，投资潜力较大。三、 市场预期分析明年（2012年），沂南房地产会继续升温，同时约有2000余套房源推向市场，虽然推出的

10、楼盘较多，但是因为乡村人口进县城，加上旧城的拆迁改造，应该会在年底前被消化干净。依旧保持房地产市场的火爆，房价会继续走高，但是考虑到往年的价格走势，价格预计不会上涨太多，预计在2012年底房价会达到3500元/左右。后年（2013年），2013年会有很多大盘开始往外推，阳都国际、山水芙蓉等盘就会开出，而房价也会继续走高，预计年中能达到3800-4000元/，市场房源也回处于一个充足状态。由于房价的提高和房源的增多，许多投资消费者就会进入观望心理，但是这种心理会在某个楼盘热销时被打破，加上乡镇人口往城里转移，以及旧城改造、拆迁。房地产市场会依然处于一个健康的销售状态。但是，由于楼盘众多，消费者就

11、开始“挑嘴”，想要拉拢消费者买自己的房子，就需要做好策划，打出楼盘的品质。所以2013年，是沂南房地产商真正开始大规模斗争的一年，是打房地产营销战、品质战、价格战的开始。政府规划：沂南县2010-2030年期间，总规划拆迁用地面积：平方米。规划拆迁用地十二块，部分以及开始拆迁（阳都国际）。四、 项目分析地理位置：玉泉路以北，朝阳路以西，中瞳路以东，金波路以南。在市区的东北面，在县委县政府的正北偏东方向，规划地块内为中瞳社区，附近有人民医院、沂南四中、实验二小等政府配套。规划用地1965亩，道路红线内用地平方米，容积率不大于2.6，绿地率不小于35%。预计拿地后一期面向市场的时间为2012年年底

12、到2013年年初（拆迁顺利的情况下）。相信此时的消费者，更注重的是性价比，而非价格了。而我们公司本着做高端小区的原则，在品质上就有了竞争力。我相信只要判断好市场、做好项目的包装、定位，肯定能再沂南房地产市场上分得一片天下。其实沂南这个项目和寿光的项目在地理位置上有些相似，沂南的城市发展也是往东、南面发展，我们的项目也同样是在老城区附近，南边就是马路，马路边上有很多餐馆、商店，人流量也比较大，有前期的项目优势。和寿光的区别就是当地的经济条件较差，人均收入不太高，同时也没有大型开发商来带动房地产的发展，相对而言比较难带动整个房地产市场变化的节奏。疑问：当地的房地产市场还能这样有活力几年？我们做高品

13、质楼盘的同时，价格拉不上去，成本倒挂怎么办？当地老百姓不认我们的高品质怎么办？我们的项目改怎么定位、包装？五、 项目定位我们在市调的过程中发现，楼盘多以多层为主、11层的小高层也不太多，18-31层的高层很少。在和当地的代理商的聊天中，也得知当地人比较抵触高层，原因是电梯费太高。但是在去年5月政府出台了购买高层优惠200元的政策之后，情况稍有好转，但是由于高层不多，也看不出到底有多少人接受了这种高层的生活环境和配套费。当地的别墅也卖的不是很好，但是也不代表没有人要，我觉得还是他们别墅的品质太差，我们也可以考虑在后期的时候做几栋排屋。我们在转了十几个楼盘之后发现，他们楼盘的外立面都非常相似，灰白

14、主色调（白色墙面+灰色砖瓦），多层上多有徽派建筑的感觉，好像跟当地政府的诸葛亮复古风格建筑有关，要做欧式建筑的话可能要和政府沟通。但是当地市场非常稀缺的是花园洋房，好像所有楼盘都没有花园洋房，特别是退台式的。我觉得应该不是当地消费者不接受，而是没有人作出这种品质的房子（成本过高？）。我觉得我们项目可以做这种花园洋房来作为一个卖点。其次，在整个县城都没有一个像样的广场、公园，由于我们项目用地大，可以弄一个公园或者广场来为我们的项目前期做铺垫，这也可以作为我们来吸引消费者的一大优势。以下是我对我们项目定位的看法：一期：多层、小高层、花园洋房。二期：多层、小高层、花园洋房、商业。三期：高层、小高层、商业。四起：排屋、花园洋房、商业。五期：高层、商业。专心-专注-专业