浙江省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：最佳开发经营方式的选择考试试卷(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上浙江省2016年下半年房地产估价师理论与方法：最佳开发经营方式的选择考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、当供给增加量小于需求减少量时，则_。 A均衡价格下降，均衡交易量增加 B均衡价格下降，均衡交易量减少 C均衡价格上升，均衡交易量增加 D均衡价格上升，均衡交易量减少 2、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元，平均每套住房

2、的市场租金为1500元月，在受损情况下的市场价格为4500元；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。 A：该损害在经济上是可修复的 B：修复所能带来的价值增加额为500万元 C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元 D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为65万元 E：工业用地的监测点评估价格3、对出租物业来说，最主要的收入记录是。 A：空置率水平 B：租金清单 C：押金收入 D：欠租清单 E：借款合同 4、现对某期货房地

3、产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为时点的状态。 A：现在 B：未来 C：过去 D：B和C E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于投资函数，表述不正确的是。 A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额 B：资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率 C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素 D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的 E：执行层的组织协调 6、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于13，贷款利率为12，贷款期限为20年，按月等额还本付

4、息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。 A：2873 B：2911 C：34474 D：34931 E：借款合同 7、市场定义有六个层次，以下排序正确的是。 A：整个市场有效市场潜在市场合格的有效市场服务市场渗透市场 B：潜在市场整个市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场 C：整个市场潜在市场有效市场合格的有效市场渗透市场服务市场 D：整个市场潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场 E：借款合同 8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量 B：存量+新开发量+该类

5、房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格 9、某高层楼房占用的土地总面积为800，总建筑面积为2 000，某人拥有其中120的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为。 A：40 B：45 C：48 D：50 E：工业用地的监测点评估价格 10、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A60 B45 C30 D1511、用于物业大规模维修的资金来自于_。 A保证金基金 B资本

6、支出预算 C年度运营预算 D季度预算 12、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。 A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 13、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的。 A：长期住房储金 B：短期住房储金 C：临时住房储金 D：短期住房工资 E：执行层的组织协调14、资本化率=_+风险调整值。

7、A平均利润率 B安全利率 C经济增长率 D银行贷款利率 15、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而_。 A减少 B增加 C不确定 D不变 16、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。 A：38 B：42 C：58 D：60 E：工业用地的监测点评估价格 17、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的_。 A收回 B摊销 C减损 D补偿 18、房地产开发企业资质管理规定规定，如申领四级资质房地产开发资质等级，从事房地产开发

8、经营时间应不少于年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。 A：点源 B：面源 C：永久性污染源 D：暂时性污染源 E：执行层的组织协调 20、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0

9、.933 21、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。 A：抵御通货膨胀的影响 B：提高资本金的投资收益率 C：提高全部投资的平均收益率 D：降低借贷资金的资金成本 E：借款合同 22、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是_。 A空置率=合理空置率 B空置率合理空置率 C空置率合理空置率 D不能判断23、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于【2003年考题】 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧 E：工业用地的监测点评估价格 24、若某房地产投资项目的表面收益率为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该

10、项房地产投资的实际收益率为。 A：9.26 B：10 C：11 32 D：12 E：借款合同25、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是_。 A目标定价法 B领导定价法 C随行就市定价法 D认知价值定价法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：债券 B：股票 C：货币和货币资金 D：黄金 E：执行层的组织协调 2、市场经济条件下，物

11、业租金水平的高低，主要取决于_。 A业主希望的投资回报率 B承租人愿意承担的费用 C承租人的承受能力 D同类型物业的市场供求关系3、政府宏观调控房地产市场的手段包括。 A：土地供应政策 B：金融政策 C：诚信建设 D：税收政策 E：加强产权管理 4、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。 A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估 B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告 C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复 D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案

12、的记载为准 E：超过批准期限的临时建筑5、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。 A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补 C：产权调换房屋不存在多退少补问题 D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则 E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的 6、关于流动比率，下列说法不正确的是_。 A流动比率=流动资产总额流动负债总额100% B又称之为“银行家比率” C

13、又称之为“二对一比率” D在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上 7、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是_。 A比较风险 B收益现金流风险 C持有期风险 D时间风险 8、居住用地的使用权出让最高年限为_年。 A85 B30 C50 D70 9、房地产平面图包括。 A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房屋分层分户平面图 E：房产分幅位置图 10、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。 A：建设用地使用权期间届满而收回 B：因公共利益的需要而提前收回 C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D：因土地

14、使用者履行土地使用权出让合同而收回 E：司法机关决定收回建设用地使用权11、房地产档案资料是由组成。 A：房地产法律、法规 B：房地产平面图 C：房地产卡片 D：房地产有关证明和文件 E：房地产权属账册 12、融资方案分析包括。 A：资金来源可靠性分析 B：融资结构分析 C：融资成本分析 D：融资风险分析 E：融资能力分析 13、假设开发法的操作步骤包括_。 A调查待开发房地产的基本情况 B选择最佳的开发利用方式 C估计开发前的房地产价值及开发经营期 D进行具体计算，求出待开发房地产的价值 E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费14、城镇最低

15、收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的_。 A30% B40% C50% D60% 15、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。 A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据 B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务 C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统 D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生 16、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有_。 A所有权 B土地使用权 C地役权 D典权 E租赁

16、权 17、商品房预售合同应当由_向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 A预售人 B预购人 C预售合同约定的一方 D预售人和预购人共同 18、房地产估价机构组织形式包括。 A：合伙制 B：股份制 C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业 19、房地产开发项目融资过程包括（）。 A资金筹措 B直接融资 C间接融资 D资金供应 20、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策 21、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取_年。 A35

17、 B45 C48 D50 22、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B1.5% C2% D3%23、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。 A：房地产抵押估价 B：房屋征收评估 C：房地产转让估价 D：房地产火灾保险估价 E：房地产司法拍卖估价 24、报酬资本化公式的假设前提不包括（）。 A净收益A每年不变 B收益年限n为有限年 C报酬率y不等于零 D价格V符合评估时点市场情况25、市场法的原理和技术可以用于求取。 A：投资价值 B：经营收入 C：开发经营期 D：成本期 E：资本化率专心-专注-专业