2016年下半年海南省房地产估价师《经营与管理》：土地开发考试试卷(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2016年下半年海南省房地产估价师经营与管理：土地开发考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。 A：业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续 B：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验 C：物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会 D：业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料 E：执行层的组织协调 2、下列土地状况中，不

2、属于土地权益状况的是。 A：土地使用期限 B：土地使用管制 C：土地面积大小 D：土地权利性质 E：工业用地的监测点评估价格3、混凝土的主要性质是。 A：水灰比 B：水泥品种 C：和易性 D：砂率 E：执行层的组织协调 4、按照最新政策，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的。 A：23 B：25 C：58 D：510 E：执行层的组织协调5、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A：市场价值 B：清算价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测

3、点评估价格 6、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格 7、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是_。 A10.38% B11.07% C12.45% D13.62% 8、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。 A：折价发行 B：平价发行 C：溢价发行 D：逆价发行 E：执行层的组织协调 9、会计的基本职能不包括_。 A反映职能 B监督职能 C管理职能 D控制职能 10、某宗房地产交易中，买方

4、支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。 A：276 B：282 C：290 D：299 E：工业用地的监测点评估价格11、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象；选定估价方法测算：确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告：出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。 A(11) B(11) C(11)

5、 D(11) 12、某套住宅建筑面积为100，套内建筑面积为92，使用面积为80，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工业用地的监测点评估价格 13、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。. A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值 D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格14、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。 A：中华人民共和国

6、土地管理法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：中华人民共和国农村土地承包法 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1 000元，容积率为3。后经批准容积率扩大至36，此时开发商应补交地价为元。 A：100 B：200 C：300 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 16、下列关于住房公积金税收政策，说法错误的是。 A：住房公积金是政策性资金，实行免税政策 B：住房公积金收益也并入住房公积金，实行封闭管理和使用，不免征收所得税和营业税 C：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税 D：个

7、人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税 E：执行层的组织协调 17、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。 A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价 B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价 E：工业用地的监测点评估价格 18、某房地产的报酬率为8，收益期限为30年时的价格为4 000元。若报酬率为6，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元。 A：3 800 B：4 500 C：5 200 D：5 600 E：工业用地的监测点评

8、估价格 19、_是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A开发建设投资 B正经营资金 C国家资产及其他资产 D开发产品成本 20、收益法适用的条件是房地产的。 A：收益能够量化 B：风险能够量化 C：收益或风险其一可以量化 D：收益和风险均能量化 E：工业用地的监测点评估价格 21、下列不属于土地增值税扣除项目的是。 A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用 C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产无关的税金 E：执行层的组织协调 22、假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为：_。 A潜

9、在收入 B潜在毛收入 C有效毛收入 D净收益23、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。 A：房屋总登记 B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调 24、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为_。 A交易情况修正 B交易日期调整 C房地产状况调整 D区域因素调整25、关于房屋施工面积的说法，正确的是。 A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C：房屋施工面积指

10、报告期内施工的全部房屋建筑面积 D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、我国物权法规定的物权主要有等。 A：使用物权 B：他物权 C：所有权 D：担保物权 E：用益物权 2、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8，则该商铺15年租金收入的现值为万元。 A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同3、从静态的角度来

11、说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的。 A：一种经济行为 B：投资具有时间性 C：目的是获取收益 D：具有风险性 E：借款合同 4、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。 A：房地产抵押估价 B：房屋征收评估 C：房地产转让估价 D：房地产火灾保险估价 E：房地产司法拍卖估价5、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为_。 A167% B80% C200% D60% 6、某房地

12、产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于_。 A试探性调查 B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查 7、业主公约由制定并修改。 A：业主大会 B：业主委员会 C：一半以上业主 D：全体业主和物业管理企业共同 E：执行层的组织协调 8、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。 A1.4 B1.5 C1.6 D1.8 9、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。 A资本价值风险 B未来运营费

13、用风险 C时间风险 D持有期风险 10、下列费用中属于运营费用的有。 A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额 B：房地产税、人员工资、维修费、所得税 C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税 D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费 E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额11、测量学按照专业可分为。 A：空间测量 B：陆地测量 C：地籍测量 D：房产測量 E：矿山测量 12、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于_阶段。 A投资机会研究 B初步可行性研

14、究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 13、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。 A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场14、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的_。 A区位 B用途 C搬迁补助费 D建筑面积 15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，挣收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。 A85.45 B87.16 C88.50 D88.9

15、0 16、某收益生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为_万元。 A86 B26 C126 D70 17、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样 18、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。 A：土地所有权 B：依法承包的荒山的土地使用权 C：宅基地使用权 D：固有汽车加油站 E：乡镇企业用房 19、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。 A：经济学中的成

16、本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本” B：经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬 C：会计成本(显成本)=经济成本+隐成本 D：若销售收入超过经济成本，则厂商可获得正常利润 E：边际成本的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加 20、房地产估价中的价值，一般是指_。 A使用价值 B交换价值 C投资价值 D账面价值 21、房地产开发项目策划的主要工作内容有。 A：开发内容和规模的分析与选择 B：评价方案构造 C：区位分析与选择 D：开发时机的分析与选择 E：融资方

17、式的分析与选择 22、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有。 A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C：理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化 E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降23、长期趋势法可以用于。 A：推测、判断房地产的未来价格 B：预测收益法中未来的租金、空置率等 C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整 D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 24、下列_工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。 A从事各类房屋建筑及其附属设施的建造 B从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装 C城镇市政基础设施工程的施工 D从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰 E工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程25、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且_的一种分配方式。 A应急物品 B一般物品 C特殊商品 D稀缺物品专心-专注-专业