万科房地产住宅批量精装修管理讲义(最完整版) (1).pdf

《万科房地产住宅批量精装修管理讲义(最完整版) (1).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科房地产住宅批量精装修管理讲义(最完整版) (1).pdf（94页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、提纲提纲1. 概述概述2. 设计设计3. 施工流程施工流程4. 采购管理采购管理5. 场地移交场地移交6. 进度控制进度控制7. 质量管理质量管理8. 文明施工与成品保护文明施工与成品保护9. 整改验收移交与保修整改验收移交与保修第一部分：概述第一部分：概述假定的管理对象假定的管理对象?广阔的分布：平面型，立体型，混合型?相似的设计?快速的施工?三大部品以工厂化生产为主，其余以传统工艺为主?具体技术应用与地域有关?基于工厂化的生产组织方式正在研究之中当前的进展当前的进展?2003年起开始关注装修房。?2007年交付装修房约7000套。?2008年春节后已交付装修房2462套（广万科蓝山213+

2、广万科城109+广万科天景278+广万科城南281+深万科城512+佛万科金色128+深金地名津532+广金地荔湖城409）?2008年目前在施装修房4126套（广万科天景360+广万科云山278+广方圆云山诗意118+广方圆荷塘月色176+广万科金色302+广万科城南380+广万科金色荔苑280+佛万科金色三期184+佛万科城二期152+佛万科城三期326+深万科第五园568+深万科城321+南京百胜东郊小镇256+中山万科城市风景425）?2007年5月2008年5月，所交付的装修房入伙时投诉率控制在0.30.9条/户左右（包含各种针对分包的投诉），一次性收楼率控制在90%98%之间。说明

3、：统计数字截止到2008年7月28日装修房评价指标装修房评价指标?客户满意是客户忠诚的基础?客户满意包括多个角度，多个维度?工程质量是构成客户满意的重要方面?可以用三个指标简洁有效地反映工程质量?用客户满意度作为评价指标，具有简洁、高效、收敛性好等特点客户忠诚客户忠诚客户满意客户满意工程质量工程质量.入伙日一次收楼率X%入伙日一次收楼率X%入伙日户均投诉Y条入伙日户均投诉Y条入伙后4个月内户均投诉Z条入伙后4个月内户均投诉Z条7主要的管理思路主要的管理思路8需要防范的风险需要防范的风险第二部分：设计第二部分：设计设计设计?目前的取得的成果?装修房设计导则?批量精装修的设计问题?标准精装修户型研

4、究?分档次装修标准研究?重要建筑材料、部品研究?当前精装修设计遇到的主要问题?毛坯房户型功能不全，不能满足生活需要?设计效果不能获得客户的价值认同?设计师缺乏足够的生活经验?设计过于复杂，或者过于简单?设计的节点没有容差?毛坯房验收与装修房场地移交之间的矛盾?选用的材料不适合大面积使用有关设计的其它话题有关设计的其它话题?由谁设计？?如何减少设计错误？?精装修不是“先毛坯，后装修”。装修设计从什么时候开始介入？?如何适当减少现场施工难度？?如何与采购密切配合，有效降低成本？?如何体现个性化？?如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？?设计如何实现标准化？如何实现工厂化？采用的材料品牌示

5、例采用的材料品牌示例1单层毛巾架隆迪士1单层毛巾架隆迪士28亚克力浴缸(含去水)CT-6598.00228亚克力浴缸(含去水)CT-6598.0022双层毛巾架隆迪士2双层毛巾架隆迪士29主卫洗手盆CP-030129主卫洗手盆CP-03013主卫剃须镜(小号)隆迪士3主卫剃须镜(小号)隆迪士30主卫马桶CP-209230主卫马桶CP-20924漱口杯隆迪士4漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板31餐厅、客厅灯具按样板5厕纸盒莎朗5厕纸盒莎朗32镜前灯32镜前灯6洗碗槽龙头摩恩6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯7翻盖式脸盆落水组件摩恩7翻

6、盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯8面盆龙头摩恩8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-935卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-99浴缸龙头摩恩浴缸龙头9浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y0236主卧、次卧室灯具MX350-Y0210阳台洗衣机龙头华友10阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯11S型面盆云水华友11S型面盆云水华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯

7、12角阀250112角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯39厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯1330CM软管121859带胶圈1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置14客厅地砖波打线亚细亚14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-281941淋浴房CP-281915客厅踢脚线亚细亚15客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E42排气扇正野APC15E16厨房墙面砖亚细亚16厨房墙面砖亚细亚43单联单控大跷板开关5TA020143单联单控大跷板开关5TA020117公卫地面砖建球17公卫地面砖建球44

8、单联双控大跷板开关5TA020644单联双控大跷板开关5TA020618主卫地面砖建球18主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA021145双联单控大跷板开关5TA021119主卫墙面砖欧神诺19主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA0216546双联双控大跷板开关5TA0216520公卫墙面砖欧神诺20公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5TA023147三联单控大跷板开关5TA023121公卫淋浴间马赛克21公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG050048空白面板5TG050022内墙面漆幻色家22内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG060049插座防溅面盖5TG060023内墙

9、面漆幻色家亚光A965/白色23内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB010050单相三极插座（10A）5UB010024内墙底漆幻色家24内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A）5UB010151单相三极带开关插座（10A）5UB010125公卫洗手盆CP-041625公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB010652单相二、三极插座5UB010626公卫立柱盆CP-054026公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB020053单相三极插座（16A）5UB020027公卫马桶CP-281927公卫马桶CP-281954单相三极带开

10、关插座5UB020154单相三极带开关插座5UB0201更多细节更多细节?某工程细部做法图片某工程细部做法图片?某工程交楼标准材料明细表某工程交楼标准材料明细表?一些改进的节点设计做法一些改进的节点设计做法第三部分：施工流程设计第三部分：施工流程设计3.施工流程：四阶段管理法施工流程：四阶段管理法流程设计流程设计从甲方角度编制的施工流程流程设计需考虑的主要问题流程设计需考虑的主要问题?第一阶段?通常来说，与土建单位的移交比较难。?如果有多家单位并行施工，则必须统一标准。?甲方在此阶段要抓紧时间做好大量的采购工作。?第二阶段?分工艺做施工样板。?乳胶漆的施工介入非常早。?木门及橱柜的安装被划分为

11、数个工序。?第三阶段?入户门上锁是一个标志性事件。?协调管理及成品保护的压力陡增。?三大部品可能严重地影响进度（尤其是木门）。?安全文明施工管理难度很大。?第四阶段?必须提早开展地毯式检查，组织强有力的整改。?业主预体验对降低投诉率很有好处。第一阶段工作第一阶段工作1.开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。2.工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。3.办公设备进场。按照办公设备进场。按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑

12、。4.施工队伍进场、队伍培训：当存在多支队伍并行施工时，此工作变得非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。施工队伍进场、队伍培训：当存在多支队伍并行施工时，此工作变得非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。5.图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。6.施工组织设计报审。施工组织设计报审。7.详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其

13、是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。8.与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位

14、应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。9.冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持

15、压状态。冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。10.总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。11.接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。第二阶段工作第二阶段工作12.开工。政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求开工。政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求13.工艺样板施工。工艺样板施工。14.轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其

16、中，泥水必须在第轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。15.乳胶漆刮腻子：实际上和第乳胶漆刮腻子：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。16.墙地砖铺贴，乳胶漆底漆施工。墙地砖铺贴，乳胶漆底漆施工。17.门槛石、窗台石、其他石材铺贴，楼梯间踏步砖铺贴。门槛石、窗台石、其他石材铺贴，楼梯间踏步砖铺贴。18.门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，

17、避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。19.墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。20.厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。21.正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。22.橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到

18、加工厂此时已经完成加工。橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。23.乳胶漆第一遍面漆施工。乳胶漆第一遍面漆施工。24.公共楼梯间墙面乳胶漆施工。公共楼梯间墙面乳胶漆施工。第三阶段主要工作第三阶段主要工作25.入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生费用建议由各分包按造价分摊。入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生费用建议由各分包按造价分摊。在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表

19、，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。26.煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。27.卫生洁具安装。卫生洁具安装。28.镜子安装。镜子安装。29.卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈

20、。卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。30.木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。31.撕

21、门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。32.最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例最高，故预留一遍面漆最后施工。最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例最高，故预留一遍面漆最后施工。第四阶段主要工作第四阶段主要工作33.施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能

22、破坏管道，因此要重新打压检查。蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。34.业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。35.小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。开放次数：天。开放次数：12次。次。小业主开放日的做

23、法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。36.入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，

24、整改要迅速得力。入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理

25、化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。37.结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！38.保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包

26、众多、投诉处理缓慢的缺点。第四部分：采购管理第四部分：采购管理采购管理采购管理?分判模式分判模式?由土建总包的模式由土建总包的模式?由装饰公司总包的模式由装饰公司总包的模式?装饰数个独立分包模式装饰数个独立分包模式?装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式?材料设备的集中采购材料设备的集中采购?与各合作的单位的战略合作与各合作的单位的战略合作?甲供材甲供材?关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式?关于石材等非工厂产品的供应模式关于石材等非工厂产品的供应模式?关于材料损耗的特别提醒关于材料损耗的特别提醒?装饰施工招标的注意事项装饰施工

27、招标的注意事项?当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？?编制完善的工程量清单编制完善的工程量清单?对于甲供材税费等的考虑对于甲供材税费等的考虑木门的采购木门的采购?对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一?关注的质量要点关注的质量要点?几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：?第一阶段第一阶段?第二阶段第二阶段?第三阶段第三阶段?第四阶段第四阶段橱

28、柜的采购橱柜的采购?关注的质量要点关注的质量要点?施工阶段的划分施工阶段的划分?第一阶段：第一阶段：?第二阶段：第二阶段：?第三阶段：第三阶段：衣柜及成品木作的采购衣柜及成品木作的采购?几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。?活动部件的可靠性需要认真把握。活动部件的可靠性需要认真把握。?防潮能力常常不足。防潮能力常常不足。?制作安装的时间比较长。制作安装的时间比较长。?安装时对现场有一定影响。安装时对现场有一定影响。木地板的采购木地板的采购?强化地板，实木复合地板，实木地板。?铺装方法：空铺法，龙骨法，毛地板法，架空法。?全屋满铺木地板时对房间方正性要求较

29、高。?对楼地面基层平整度要求。?成品保护要求很高。?木地板的维护比较难。瓷砖和石材的采购瓷砖和石材的采购?瓷砖?因排版原因而导致的瓷砖损耗非常大，采购时必须考虑这个问题。?大批量采购时，要做到同一型号、同一规格、同一批次、同一色号绝非易事，必须采取组织措施防止出现明显的色差。?无缝砖、经过切割的砖不容易保证平整度和缝隙的顺直度。?设计时，不宜采用复杂的切割、斜拼方式。?最好按照每一色号准备12的瓷砖用于物业维修。?瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。?石材?只有少量的石材适合大规模使用。?石材很难由甲方供货。水泥的采购水泥的采购?强度过低或者过高的水泥都有可能造成普遍的空

30、鼓。?用水泥粘贴石材时，其粘接强度更应重视，过高的强度可能导致石材开裂，过低的强度又可能导致石材空鼓甚至脱落。?与石材防水剂之间是否匹配也值得关注。腻子和乳胶漆腻子和乳胶漆?腻子?成品腻子存在的问题：可施工性差，遮盖力不足，等等。腻子出现质量问题比想象的要多得多。?土法上马，自己熬制的腻子也存在一些问题。?土建单位施工的腻子问题更多。?乳胶漆?乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病，差不多是最难管的工序。?建议采购时选择中档以上的产品。然而高档乳胶漆的反光问题又使得施工难度大大增加。天花角线天花角线?设置适当形式的天花角线，有利于遮盖可能的结构误差。?相反，扁平的天花角线非常容易凸显墙面的不平。?几

31、乎不可以采用木天花角线，也不可以采用密度板代替石膏板做天花角线。各类装饰胶合板各类装饰胶合板?有关裂缝问题有关裂缝问题?有关含水率问题有关含水率问题省份省份最大最大最小最小平均平均省份省份最大最大最小最小平均黑龙江平均黑龙江14.912.513.6湖北湖北16.812.915.0吉林吉林14.511.313.1湖南湖南17.015.016.0辽宁辽宁14.510.112.2广东广东17.814.615.9新疆新疆13.07.510.0海南海南19.816.017.6青海青海13.57.210.2甘肃甘肃13.98.211.1四川四川17.39.214.3宁夏宁夏12.29.710.6贵州贵州1

32、8.414.416.3陕西陕西15.910.612.8云南云南15.910.612.8云南云南18.39.414.4山西山西13.59.911.4北京北京11.410.811.1河北河北13.010.111.5天津天津13.012.112.6西藏西藏13.48.610.6山东山东14.810.112.9上海上海17.313.615.6江苏江苏17.013.515.3重庆重庆18.213.615.8安徽安徽16.513.314.9浙江浙江17.014.416.0江西江西17.014.215.6福建福建17.413.715.7河南河南15.211.313.2空调空调?必须事先进行系统设计。必须事先

33、进行系统设计。?目前家用空调安装的技术含量被大大低估。目前家用空调安装的技术含量被大大低估。第五部分：场地移交第五部分：场地移交5.场地移交场地移交?与当前毛坯房验收条件有矛盾。?希望的移交状态：?冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取连接措施使冷热水管道处于持压状态。?强电及弱电：开关插座预埋应正确，避免大规模改动。逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。?顶棚：最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。?墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。?地面：不要找平！保持结构

34、混凝土面即可。?防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。?保温层：先施工完毕。移交时可能出现的问题移交时可能出现的问题?土建单位拒绝整改，对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。?与土建进行场地移交的程序。?场地移交时可能发现的质量问题。?处理移交拖延的策略。?必须土建单位处理的质量问题：裂缝、渗漏、严重的大小头和不平整。?可以由装饰单位有偿处理的质量问题。?由装饰单位无偿处理的质量问题。第六部分：进度控制第六部分：进度控制进度控制概述进度控制概述?与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。?项

35、目发展整体计划项目发展整体计划?装修与主体施工之间的衔接计划装修与主体施工之间的衔接计划?封顶后粗装修与精装修并行的进度计划封顶后粗装修与精装修并行的进度计划?批量精装修的总进度计划批量精装修的总进度计划?单套房间的施工进度计划单套房间的施工进度计划?以周为单位的进度报表以周为单位的进度报表?以日为单位的工作安排以日为单位的工作安排几个里程碑节点计划几个里程碑节点计划?开工前的准备阶段：不宜超过开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。?泥水完工：自开工之日起，不超过泥水完工：自开工之日起，不超过5060天。天。?乳胶

36、漆：从开始就进场，第乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。?门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此能太晚。门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此能太晚。?木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。?门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。?卫生洁具

37、：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。天左右装完。?五金件：第五金件：第85天完工。天完工。?内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。?小业主开放：第小业主开放：第90100天左右比较合适。天左右比较合适。?监理、甲方的检查和整改组织

38、：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。影响进度的关键因素影响进度的关键因素?场地移交。场地移交。?甲供材及甲分包。假定精装修人工费为甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100，则甲供材为，则甲供材为135，甲分包为，甲分包为165。可见管理重点应该再甲供材及甲分包。可见管理重点应该再甲供材及甲分包。?泥水的进度。泥水的进度。?通水通电时间。通水通电时间。?整改开始的时间与力度。整改开始的时间与力度。?资金支付。资金支付。?平面分布对管理效率的影响。平面分布对管理效率的影响。?垂直运输的制约垂直运输的制约?水泥砂约水泥砂约

39、3趟趟?油漆等约油漆等约1趟趟?门约门约2趟趟?砖约砖约2趟趟?柜子约柜子约1趟趟?卫生洁具约卫生洁具约1趟趟?木地板 约木地板 约1趟约趟约1趟趟 11趟趟?假定三部电梯每日假定三部电梯每日12小时负责运输，每次小时负责运输，每次10分钟。则物资运输时间：分钟。则物资运输时间：运输时间运输时间5001110/60/12/3=25.5天天劳动力估算劳动力估算?估算工程量估算工程量?泥工人数泥水面积泥工人数泥水面积/（1520）/泥水工程给定工期泥水工程给定工期?乳胶漆工人数乳胶漆工钱总数乳胶漆工人数乳胶漆工钱总数/120/总工期的总工期的80?安装工、木工人数的估计。安装工、木工人数的估计。?

40、杂工人数装修总人工费杂工人数装修总人工费1/80/工期。电梯工另外计算。工期。电梯工另外计算。?任务的连续性对劳动力人数的重大影响：每年生产任务的连续性对劳动力人数的重大影响：每年生产7000套，要多少劳动力？多少管理人员？套，要多少劳动力？多少管理人员？300套同时施工时的劳动力估计套同时施工时的劳动力估计5d20d35d50d65d80d95d110d泥水工油漆工木工水电工焊工杂工合计020406080100120140160关注劳动力市场关注劳动力市场?批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶

41、颈不在于管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。?当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。?作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：?标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。?保持任务的连续性。保持任务的连续性。?避免恶性价格竞争。避免恶性价格竞争。进度管理进度管理?设计一个设计一个动态表格动态表格，掌握宏观进度，掌握宏观进度?设计一个表格，控制设计一个表格，控制移

42、交进度移交进度?提高管理班子的提高管理班子的执行力执行力?对影响进度的各种因素要有对影响进度的各种因素要有预案预案?整改验收阶段的应急措施整改验收阶段的应急措施第七部分质量控制第七部分质量控制检验标准检验标准?GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范?GB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范建筑地面工程施工质量验收规范?DB31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准上海市住宅装饰装修验收标准?各地政府发布的各地政府发布的分户验收标准分户验收标准?实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同?实用的检验标准是

43、实用的检验标准是菜单式问题清单菜单式问题清单?过程中搞一些有意义的过程中搞一些有意义的评比检查评比检查，做总结做总结，发，发奖状奖状和奖金和奖金建立统一的、标准化的管理体系建立统一的、标准化的管理体系沟通评估沟通评估沟通评估沟通评估统一的工程管理体系统一的工程管理体系客户的工程管理体系客户的工程管理体系供应商在本工程上的管理体系供应商在本工程上的管理体系咨询公司的管理体系咨询公司的管理体系关键流程管理程序关键流程管理程序P1，2.支持性流程管理程序支持性流程管理程序P-1.1,1.2.C:安装类工程作业指导书安装类工程作业指导书B:装饰类工程作业指导书装饰类工程作业指导书A:操作类工程作业指导

44、书操作类工程作业指导书协同工作的可能性一体化管理的范例一体化管理的范例第一部分：内部管理篇第一部分：内部管理篇1.6.4室内覆盖承建单位奖惩考评管理办法室内覆盖承建单位奖惩考评管理办法2.2.7基建工程监理工作详细内容及要求基建工程监理工作详细内容及要求1.1 职责1.6.5施工单位考评工作规范施工单位考评工作规范2.3室内覆盖工程1.1.1工程建设部及各室职责1.6.6基站钥匙使用处罚管理规定2.3.1室内覆盖工程监理工作规范1.1.2工程管理中心及各室职责1.7 综合管理2.3.2室内覆盖工程监理工作详细内容及要求室内覆盖工程监理工作详细内容及要求1.2 项目管理1.7.1工程设备管理工作

45、规范2.4传输工程1.2.1项目管理规范管理办法1.7.2工程资料管理工作规范2.4.1传输工程监理细则1.2.2项目经理人操作指南1.7.3公文收发管理办法2.4.2传输工程监理工作内容及要求传输工程监理工作内容及要求1.3 质量管理1.8 信息管理2.5无线工程1.3.1选址工作规范1.8.1工程管理中心服务器管理办法2.5.1无线工程监理细则1.3.2前期配套工程施工管理规范1.9 安全管理2.5.2无线工程监理工作详细内容及要求无线工程监理工作详细内容及要求1.3.3交换工程管理规范1.9.1工程管理中心安全生产事故申报制度第三部分 施工管理篇第三部分 施工管理篇1.3.4动力工程施工

46、管理规范1.9.2工程施工现场安全巡检管理制度3.1交换工程1.3.5基站无线工程施工管理规范1.9.3工程敏感操作界限界定表3.1.1搅浑工程施工作业指南1.3.6室内覆盖工程施工管理规范1.9.4交换及新技术工程安全管理规定3.1.2电源工程直流部分施工作业指南1.3.7传输工程管理规范1.9.5无线工程安全管理规定3.1.3电源工程交流部分施工作业指南1.3.8整改工程施工工作规范1.9.6传输工程安全管理规定3.1.4UPS电源工程施工作业指南1.3.9交换局拆除工程工作规范1.9.7基建工程安全管理规定3.2基建工程1.3.10网络物业维护工作规范1.9.8工程期间网络信息安全管理规

47、定3.2.1基站工程前期配套工程作业指南1.3.11A类工程建设工作规范1.9.9办理机房出入证补充管理办法3.2.2机房改造工程施工作业指南1.4 进度管理第二部分 监理管理篇第二部分 监理管理篇3.2.3结构加固工程施工作业指南1.4.1监理管理工作规范2.1交换工程3.3室内覆盖工程1.4.2委托施工监理工作规范2.1.1交换工程监理细则3.3.1室内覆盖工程施工作业指南1.4.3工程监督控制工作规范2.1.2电源工程监理细则3.3.2直放站工程施工作业指南1.5 成本管理2.1.3交换及动力工程监理工作详细内容及要求3.4传输工程1.5.1工程建设合同管理规范2.2基建工程3.4.1S

48、DH设备安装施工作业指南1.5.2工程结算管理规范2.2.1无线工程监理细则3.4.2传输光缆线路工程施工作业指南1.5.3工程预结算审计管理补充规定2.2.2土建工程监理细则3.4.3基站光端机工程施工作业指南1.6 考核奖惩管理2.2.3电力引入工程监理细则3.4.4数字小微波工程施工作业指南1.6.1监理工作考评处罚管理办法监理工作考评处罚管理办法2.2.4空调工程监理细则3.5无线工程1.6.2室内覆盖工程监理工作考评办室内覆盖工程监理工作考评办法法 2.2.5消防工程监理细则3.5.1基站无线工程施工作业指南1.6.3承建单位奖惩考评管理办法承建单位奖惩考评管理办法2.2.6防水工程

49、监理细则运用统计技术运用统计技术标准化简单化数字化ABC分析持续改进因素A因素C因素B80%100%因素N累计出现百分比累计出现次数M（A）M（AN）数字化的实例编制详尽的作业指导书编制详尽的作业指导书知识传播知识传播数百张相关图片质量通病质量通病基层裂缝基层裂缝?混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步。?砂浆表面强度不足、裂缝还相当普遍?道变形下沉也常常引起瓷砖开裂质量通病质量通病-墙砖空鼓墙砖空鼓?影响空鼓的诸多因素：瓷砖湿膨胀系数，背涂材料，瓷砖背部有蜡，瓷砖背部的纹理；水泥的品种，水泥纯浆的影响，其它可能的粘接材料；基层强度；施工工艺的影响，等等。?空鼓检查的尺度问题：?位于门边、门头的

50、墙砖不允许空鼓；?踢脚线不允许空鼓；?墙面瓷砖位于瓷砖边角的空鼓不允许，位于瓷片中央部位直径小于50mm的空鼓可勉强接受（瓷砖较大时）；?地砖空鼓应从严控制，走道部位的瓷砖更应从严控制。质量通病质量通病渗漏渗漏1.洞口移交。砌体洞口应洞口移交。砌体洞口应做抹成做抹成标准形状的窗套标准形状的窗套2.临时固定窗框，螺钉固临时固定窗框，螺钉固定，深度定，深度4050mm3.素水泥浆刷面素水泥浆刷面4.砂浆塞缝，充分密实砂浆塞缝，充分密实5.木砖部位塞缝，充分密木砖部位塞缝，充分密实实6.塞缝部位刷素水泥浆塞缝部位刷素水泥浆7.聚合物水泥基复合涂膜聚合物水泥基复合涂膜8.外墙抹灰收口（向外墙卷，接槎远