土地报告格式剖析(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上7、估价报告7.0.1 估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。7.0.2 估价报告应包括下列部分：1、封面； 2、致估价委托人函；3、目录； 4、估价师声明；5、估价假设和限制条件； 6、估价结果报告；7、估价技术报告； 8、附件。 估价技术报告可按估价委托合同约定不提供给估价委托人。7.0.3 封面应包含下列内容： 1 估价报告名称，宜为房地产估价报告，也可结合估价对象和估价目的给估价报告命名。 2 估价项目名称，应根据估价对象的名称或坐落、估价目的，提炼出简洁的名称。 3 估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名。4

2、 房地产估价机构，应写明其名称。 5 注册房地产估价师，应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号。 6 估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。7 估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具年份，并应按顺序编排，不得重复、遗漏、跳号。7.0.4 致估价委托人函应包含下列内容： 1、致函对象：应写明估价委托人的名称或姓名。2、估价目的：应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。 3、估价对象：应写明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本状况。 4、价值时点：应写明所评估的估价对象价值对应的时间。5 价值类型：应写明所评估的

3、估价对象价值的名称；当所评估的估价对象价值无规范的名称时，应写明其定义或内涵。 6、估价方法：应写明估价所采用的方法的名称。7、估价结果：应写明最终估价结果的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终估价结果的单价。 8、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示。 9、致函日期：应注明致函的年、月、日。 致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。7.0.5 目录应按前后次序列出下列估价报告各个组成部分的名称及对应的页码： 1、估价师声明； 2、估价假设和限制条件； 3、估价结果报告； 4、估价技术报告； 5、

4、附件。估价结果报告、估价技术报告应在目录中按前后次序列出其各个组成部分的名称及对应的页码，附件应在目录中按前后次序列出其包含的各个文件的名称。按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告的，目录中可不列出估价技术报告，但在估价技术报告中应有单独的目录。7.0.6 估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。鉴证性估价报告的估价师声明应包含下列内容：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚

5、假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准以及与估价目的相应的房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。6、注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘的情况，应选择下列之一： 1）注册房地

6、产估价师、都对估价报告中的 2）注册房地产估价师中的对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，其他注册房地产估价师未对估价对象进行实地查勘； 3）注册房地产估价师、因，未进入估价报告中的估价对象内部，仅对其外部状况和区位状 4）注册房地产估价师中的因，未进入估价报告中的估价对象内部，仅对其外部状况和区位状况进行了实地查勘，其他注册房地产估价师未对估价对象进行实地查勘；7 获得外部专业帮助情况，应选择下列之一： 1）没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助； 2）对估价报告提供了专业帮助，其相关资格、职称或资质为，帮助的内容是。 非鉴证性估价报告的估价师声明的内容，可根据实际情况进行适当增减。表7.

7、0.7 注册房地产估价师7.0.7 估价师声明应按表7.0.7写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。表7.0.94 注册房地产估价师7.0.8 估价假设和限制条件应说明下列内容：1、一般假设，应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在

8、安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。2、未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当没有未定事项假设时，应说明没有未定事项假设。3、背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。当没有背离事实假设时，应说明没有背离事实假设。4、不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或

9、权利人、名称等的合理假定。当没有不相一致假设时，应说明没有不相一致假设。5、依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当没有依据不足假设时，应说明没有依据不足假设。6、估价报告使用限制，应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。7.0.9 估价结果报告应包含下列内容：1、估价委托人当为单位时，应写明其名称、住所、法定代表人姓名；当为个

10、人时，应写明其姓名和住址。2、房地产估价机构应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、估价资质等级和资质证书编号。3、估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。4、估价对象应概要说明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、利用现状、权属等基本状况；对土地基本状况的说明，还应包括四至、土地使用期限、开发程度；对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况。5、价值时点应说明所评估的估价对象价值对应的时间及其确定的简要理由。6、价值类型应说明所评估的估价对象价值的名称、定义或内涵。7、估价原则应说明

11、估价所遵循的估价原则。8、估价依据应说明估价所依据的有关法律、法规、政策和标准，估价委托书、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。9、估价方法应说明估价所采用的方法的名称和定义。10、估价结果除房地产抵押估价外，当估价对象为单宗房地产时，应参照表7.0.91说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果；当估价对象为多宗房地产时，应参照表7.0.92说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果。房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值，应参照表7.0.91或表7.0.92说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果。房地产抵押价值评估结果，应参照表7

12、.0.93说明最终估价结果。最终估价结果的总价应注明大写金额。当估价对象无法用单价表示时，可不注明单价。当币种为外币时，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并应注明最终估价结果的总价所折合的人民币价值。表7.0.91 估价结果汇总表表7.0.92 估价结果汇总表表7.0.93 房地产抵押价值评估结果汇总表11、注册房地产估价师，应按表7.0.94写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名。12、实地查勘期，应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。13、估价作业期，应说明估价工作的起止日期，具体为自受理

13、估价委托之日起至估价报告出具之日止。7.0.10 估价技术报告应包含下列内容：1、估价对象描述与分析，应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况。对土地的描述，应说明土地的名称、坐落、四至、用途、面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施、利用现状、规划条件、权属状况等；对建筑物的描述，应说明建筑物的名称、坐落、用途、建筑规模、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成时间、维护情况、利用现状、权属状况等。2、市场背景描述与分析，应有针对性地较详细说明、分析类似房地产过去、现在和可预见的未来的

14、市场状况。3、估价对象最高最佳利用分析，应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况，并说明以最高最佳利用状况为估价前提。当估价对象已做了某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发以及它们的组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用状况为最高最佳利用状况。当根据估价目的评估估价对象的现状价值时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。4、估价方法适用性分析，应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对于理论上不适用的，应简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，应充分说明理由。对于选用的估价方法，应说明估价技术路线。5、估价测算

15、过程，应详细说明价值测算的步骤、计算公式和计算过程，以及估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。6、估价结果确定，应说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果，并应详细说明最终估价结果确定的方式方法和理由。7、估价对象变现能力分析，应较详细分析、说明估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小、市场状况等影响其变现能力的因素及其对变现能力的影响，假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。当不是房地产抵押估价报告时，可不包含估价对象变现能力分析。7.0.11 附件应包括下列资料： 1、估价委托书

16、复印件； 2、估价对象位置示意图；3、估价对象状况照片，应包括估价对象的内部状况、外部状况、周围环境和景观照片，因本规范第3.0.7条第一款规定的情形未进入估价对象内部进行实地查勘的，可不包括估价对象内部状况照片，但应说明无该照片的具体原因； 4、估价对象权属证明复印件；5、估价对象法定优先受偿款调查资料，当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该资料；6、外部专业帮助的专业意见，当没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助时，可不包括该意见； 7、估价所依据的其他文件资料； 8、可比实例位置示意图和外观照片，当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片； 9 、房地产估价机构营业执照和估价资质证书

17、复印件； 10、注册房地产估价师注册证书复印件。7.0.12 对于成套住宅抵押估价、基于同一估价目的的大量同类房地产批量估价，估价结果报告可采取表格形式，其他的估价结果报告应采取叙述形式。7.0.13 估价报告应做到图文并茂，并应装订成册，纸张大小宜采用尺寸为210mmx297mm的A4纸规格。8、估价职业道德8.0.1 房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。8.0.2 房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应

18、在估价报告中说明。8.0.3 房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。8.0.4 房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。8.0.5 房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。8.0.6 房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人

19、的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。8.0.7 房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。8.0.8 房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。专心-专注-专业