资产评估分类模拟题房地产评估(三)(共10页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上第五章 房地产评估考点预测题一、单项选择题： 1工业用地土地使用权出让的最高年限是( )年。 A70 B60 C50 D40 2在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于( )。 A大型的建筑物 B价格较高的建筑物 C账面成本不实的建筑物 D单位价值小、结构简单的建筑物 3单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( )。 A楼面地价 B总价格 C单位价格 D土地使用权价格 4下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( )。 A商服繁华因素 B道路通达因素 C环境状况因素 D产业结构因素 5按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度
2、百分率为( )。 A160% B140% C120% D100% 6某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1%，则评估值最可能为( )万元。 A1250 B1400 C1500 D1000 7对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。 A假设开发法 B成本法 C形象进度法 D市场法 8如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为( )。 A8% B7.5% C6% D10% 9用成本法评估土地价格时，土地取得费
3、的计息期应为( )。 A整个开发期 B整个销售期 C整个开发期和销售期 D整个开发期和销售期的一半 10在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是( )。 A单纯深度百分率 B累计深度百分率 C平均深度百分率 D标准深度百分率 11评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。 A不可位移 B使用时间长 C不易变现 D规划限制严 12对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。 A功能性贬值 B建筑物增值 C经济性贬值 D经济性溢价 13土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的 A稀缺性 B用途多样性 C不可再生性 D价值增值性 14某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8
4、%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。 A5% B6.9% C6% D7.1% 15运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。 A管理费+折旧费+保险费+税金 B管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C管理费+维修费+保险费+税金 D管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 16待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。 A700 B800 C833 D752 17在地产估价中通常把( )作为收益还原法评估中的收益额。 A地产收益 B客观收益 C
5、总收益 D总费用 18从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为( )。 A宗地价格=路线价深度百分率宗地面积 B地产价格=地产重量成本-各种贬值 C地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费 D待估地产市场价格=参照物交易价格正常交易情况参照物交易情况 19利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为( )。 A个别因素系数修正法 B区域因素系数修正法 C容积率修正系数法 D基准地价系数修正法 20确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择( )个以上的参照物。 A
6、三 B四 C两 D六 21假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该地产的评估值最接近于( )万元。 A28 B32 C25 D30 22运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是( )。 A特别位置 B特殊动机 C特殊环境 D特殊交易时间 23某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。 A0.6 B5.1 C2 D6 24某一土地使用
7、权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于( )万元。 A100 B80.32 C102.21 D94.27 25根据有关规定，基本完好房的成新率是在( )之间。 A80%99% B70%89% C60%79% D50%69% 26下列关于土地的描述中，错误的是( )。 A在我国，所有土地的所有权均属于国家 B国有土地使用权可以转让 C科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年 D凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让 27土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最
8、迟于届满前( )个月内申请续期。 A3 B6 C12 D18 28假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1 000万元一建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为( )。 A7% B7.50% C7.67% D14% 29土地“三通一平”是指( )。 A通水、通热、通路、平整地面 B通水、通路、通电、平整地面 C通水、通路、通气、平整地面 D通气、通电、通讯、平整地面 30以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( )。 交易实例 纯收益(元/平方米/年)售价(元/平方米) 1 419 59000 2 450 6000 3
9、394 5700 4 460 6300 A6.8% B7% C7.1% D7.2% 31某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产综合还原利率应为( )。 A5% B6% C6.9% D7.1% 32土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于居住用地；工业用地；教育科研文化卫生体育用地；商业旅游娱乐用地；综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。 A70年、50年、50年、40年、50年 B70年、50年、50年、40年、40年 C60年、50年、50年、40年、50年 D60年、50年、40年、40年、50年 3
10、3某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为( )万元。 A500 B300 C280 D360 34某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。 A建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米 B建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米 C建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米 D建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400
11、平方米 35在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是( )。 A实际总收益-实际总费用 B实际总收益-客观总费用 C客观总收益-实际总费用 D客观总收益-客观总费用二、多项选择题 1下列特性中，属于土地经济特性的是( )。 A供给的稀缺性 B位置固定性 C可垄断性 D效益级差性 2下列特性中，属于土地地理特性的是( )。 A利用方向多向性 B质量的差异性 C不可再生性 D效用永续性 3地价的特征包括( )。 A地价是地租的资本化 B地价是权益价格 C地价具有增值性 D地价具有稳定性 E地价与用途无关 4应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。 A征地费用 B
12、建筑总成本 C利润 D租金 E利息 5下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是( )。 A经济因素 B社会因素 C环境状况因素 D心理因素 6下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是( )。 A区位因素 B交通便捷因素 C面积因素 D容积率因素 7运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有( )。 A交易情况修正 B区位因素修正 C个别因素修正 D一般因素修正 8运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是( )。 A地产的实际收益 B地产的客观收益 C地产剩余使用权年限 D地产的资本化率 9运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是( )。 A新开发地 B学校用地 C公园用地 D商业用地
13、 10运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是( )。 A待开发土地 B已开发建筑完成的土地 C将生地开发为熟地 D待拆迁改造的再开发土地 11基准地价系数修正法需修正的主要因素是( )。 A年期修正 B区位因素修正 C容积率修正 D其他因素修正 12房地产价格中属于政府制定的价格是( )。 A基准地价 B标定地价 C房屋重置价格 D交易底价 13土地使用权出让可以采用( )方式。 A协议 B招标 C划拨 D拍卖 14在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。 A供电工程费 B红线内自来水设施建设费 C雨水处理费 D管理费用 E容积率 15国家征用集体土地而支付给集体经济
14、组织的费用包括( )。 A土地补偿费 B拆迁费 C安置补助费 D地上附着物补偿费 E青苗补偿费三、判断题 1地价是土地的购买价格，即地租的资本化。( ) 2土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。 ( ) 3国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。 ( ) 4一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。 ( ) 5运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。( ) 6标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。( ) 7房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部
15、门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。( ) 8贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。( ) 9土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。( ) 10成本法中的基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。( ) 四、简答题 1简述土地的经济特性。 2房地产评估应遵循哪些原则? 3影响房地产价格的区域因素包括哪些内容? 4房地产投资的风险性表现在哪些方面? 5基准地价有哪些作用? 6简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。 五、计算题 1某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为
16、2年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。 2有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。 3有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费用为建筑费的10%，建筑费和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼
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