辽宁省2017年房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本考试试题(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上辽宁省2017年房地产估价师经营与管理：土地储备开发成本考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果_。 A直接归于该他人 B直接归于该行为人 C由该他人和该行为人按约定分担 D由行为人代该他人承担 2、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了_。 A关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知 B注册房地产估价师管理办法 C关于建立

2、房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知 D房地产抵押估价指导意见3、某建筑物建筑面积4 000 ，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2 500元，有效经过年数为15年，残值率为5，该建筑物现值为。 A：52345万元 B：59375万元 C：64375万元 D：1000万元 E：工业用地的监测点评估价格 4、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的_设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。 A房屋建筑物 B土地使用权 C在建工程 D房屋期权5、房地产拍卖业务主要来自_。 A企业委托 B个人委托 C法院委托 D政府委托 6、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，

3、年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。 A：合法原则 B：最高最佳使用原则 C：估价时点原则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格 7、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。 A-100 B50 C50 D100 8、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买

4、，这体现了拍卖活动应该遵循的。 A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则 D：诚实信用原则 E：执行层的组织协调 9、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。 A：易受限制 B：相互影响 C：独一无二 D：不可移动 E：工业用地的监测点评估价格 10、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。 A0 B Ca×n D∞11、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是_。 A无差异性营销 B差异性营销 C

5、定制性营销 D集中性营销 12、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是_万元。 A2500 B3500 C3600 D3000 13、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章14、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为万元。 A：160 B：300 C：425 D

6、：5525 E：执行层的组织协调 15、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。 A生活方式 B受教育程度 C购买动机 D自我形象 16、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是_的体现。 A经济学原理 B均衡原理 C替代原理 D对立原理 17、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：执行层的组织协调 18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D81562 19、根据，

7、债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。 A：发行主体的不同 B：偿还期限的长短 C：利息的不同支付方式 D：发行方式 E：执行层的组织协调 20、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 C不同 D大致相同 21、现金流入与现金流出之差称为_。 A现金波动值 B现金后期值 C净现金流量 D现金流量差值 22、一般来说，与长期投资相比，短期投资_。 A风险较大 B收益率较高 C流动性较好 D投资回收期较长23、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。 A：0.52.0

8、 B：1.52.0 C：0.51.5 D：1.01.5 E：工业用地的监测点评估价格 24、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。 A：1 B：1.5 C：2 D：2.5 E：工业用地的监测点评估价格25、某居民楼总建筑面积为5 000 ，房地总价值为1 000万元，其中土地总价值为500万元某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 ，房地总价值为35万元若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为【2006年考题】 A：3

9、 B：5 C：7 D：4 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。 A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目 C：所有者权益类会计科目 D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目 2、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向_发出保修通知。 A建设单位 B施工单位 C总承包单位 D监理单位3、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括_。 A潜在毛租金收入 B

10、空置和收租损失 C准备金 D经营费用 E抵押贷款还本付息 4、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了_的职业道德。 A独立、客观、公正 B诚实守信 C社会责任 D勤勉尽责5、中华人民共和国刑法第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大最毁坏的，。” A：处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 B：处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 C：处3年以上、7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D：处3年以上、5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 E：执行层的组织协调 6、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积

11、为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为_。 A80% B90% C85% D95% 7、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有_的特性。 A变现性差 B易受政策影响 C依赖专业管理 D效益外溢和转移 8、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。 A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产

12、投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 9、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题) A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益报酬率 10、下列不属于清偿能力指标的是_。 A借款偿还期 B利息备付率 C现金回报率 D偿债备付率11、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。 A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系 12、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过_。 A1年 B2年 C3年 D5

13、年 13、某房地产开发企业2002年初的应收账款为元，2002年末的应收账款为元，当年赊销收入为元，则当年的应收账款周转率为_。 A2.725 B3.475 C4.375 D5.25514、以下对房地产赠与的理解正确的是。 A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B：属于双务行为 C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D：属于单务行为 E：其受让人不需承担任何义务 15、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有_。 A私有住宅转让后用于商业经营的 B经济适用住房转让后

14、用于经济适用住房的 C同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D按照国务院有关规定出售公有住房 16、价格领先制通常有三种形式。 A：被支配型价格领先 B：支配型价格领先 C：成本最高型价格领先 D：成本最低型价格领先 E：晴雨表型价格领先 17、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为_。 A43万元 B112.5万元 C123.3万元 D150万元 18、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半

15、年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）万元。 A26.29 B27.29 C28.29 D29.29 19、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。 A：实际价格/理论价格 B：房地产价格增长率/实际GDP增长率 C：房地产价格指数/居民消费价格指数 D：房屋施工面积/新竣工面积 E：个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 20、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找_。 A建筑平面图 B建筑立面图 C建筑剖面图 D结构施工图 21、关于预算，下列说法错误的是。 A：可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动

16、，估算在某一时间上物业现金流的状况 B：当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C：预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D：年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化 E：借款合同 22、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的_登记申请予以核准登记。 A初始 B转移 C变更 D他项权利 E注销23、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2004年4月6日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期 24、_，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。 A商品市场 B生产要素市场 C服务市场 D潜在市场25、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率_。 A包含了对通货膨胀的补偿 B不包含对通货膨胀的补偿 C没有实际意义 D不能直接用于财务评价专心-专注-专业