青海省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价依据考试试卷(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上青海省2016年房地产估价师理论与方法：估价依据考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、费用与收入相配比即为。 A：企业经营活动中取得的盈利 B：企业经营活动中取得的所有者权益 C：企业经营活动中的支出 D：企业经营活动中取得的负债 E：执行层的组织协调 2、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A差异性 B各异性 C特色性 D独立性3、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为5

2、00元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为_。 A4400元/m2 B4409元/m2 C4445元/m2 D4455元/m2 4、我国规范住房置业担保公司的组织法是_。 A公司法 B民法通则 C合同法 D住房置业担保管理试行办法5、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是_。 A拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼 B拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 6

3、、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是【2006年考题】 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期 D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格 7、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象_的方法。 A利润 B价格 C价值 D收益价格 8、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。 A政府政策性 B资产变现 C企业入股 D个人入股范围 9、下列属于概率抽样类型的是_。 A简单随机抽样 B随意抽样 C估计抽样 D定额抽样 10、_是指厂商把各种

4、生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。 A供给 B生产 C投入 D产出11、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2。 A700 B600 C500 D200 12、室内装修费科目不包括_。 A材料费、工器具、设备使用费 B人工费、管理费、承包商利润 C材料费、工器具、承包商利润 D健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等 13、对被征收房屋价值的补

5、偿，不得低于_被征收房屋类似房地产的市场价格。 A房屋征收确定之日 B房屋征收决定公告之日 C签订房屋征收协议之日 D房屋征收实施之日14、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是_。 A40% B50% C200% D250% 15、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。_ A可供租售量 B房屋空间使用数量 C城镇登记失业率 D国内生产总值 16、在房地产过度开发的诱因之中，并不

6、包括：_。 A媒体的夸大渲染 B开发商对市场预测的偏差 C开发资金的易得性 D开发商之间的博弈和非理性行为 17、保险的基本职能表现在_。 A分散危险、组织经济补偿 B分散危险、筹集资金、组织经济补偿 C组织经济补偿、融通资金 D分散危险、融通资金 18、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。 A1.2% B1.5% C12.5% D16.7% 19、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。 A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准 B：经批准使用的土地，可以

7、按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件 C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质 D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是【2005年考题】 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据加权算术平均法 E：工业用地的监测点评估价格 21、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12

8、%，则开发利润为_万元。 A180.0 B300.0 C309.0 D313.2 22、_对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A房地产的权益和区位 B房地产的权益 C房地产的实物和权益 D房地产的区位23、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20，报酬率为6，偿债基金系数为759。该房地产的价格为万元。 A：313 B：329 C：417 D：446 E：工业用地的监测点评估价格 24、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去_。 A管理费 B财务费 C经营费 D所得税25、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、

9、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65，该地块可转让土地的应计成本是元 A：310.61 B：321.60 C：477.87 D：494.77 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、新设项目法人融资形式的特点有(2005年试题) A：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险 C：从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力 D：从既有法人的财务整体状

10、况来考察融资后的偿债能力 E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产 2、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题) A：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为计税税基 C：商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税3、建立房地产中介服务行业信用档案的意义_。 A是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要 B为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务 C为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提

11、供投诉途径的管理系统 D是促进住宅与房地产业健康发展的需要 E是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要 4、城市用地评价内容包括_。 A自然条件评价 B建设条件评价 C经济评价 D社会评价 E环境评价5、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于_元/m2。 A3816 B3899 C4087 D4920 6、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用_方法进行测算。 A平均增减量法 B平均发展速度法 C移动平均法

12、 D指数修匀法 7、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。 A征地费及拆迁安置补偿费 B勘察设计及前期工程费 C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用 D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E住宅建筑、安装工程费 8、建筑物的物质折旧包括_。 A功能衰退 B正常使用的磨损 C环境恶化 D意外的破坏损毁 E城市规划改变 9、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含_。 A与原估价机构有利害关系 B本人就是当事人 C由拆迁当事人亲自委托 D与拆迁当事人有利害关系 10、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是_。 A(P/A，i， B(A/P，i， C(A/F，

13、i， D(F/A，i，11、无差异曲线的特点主要有。 A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值 B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小 D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交 E：无差异曲线凸向原点 12、某农村集体经济组织人均耕地面积02公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10 000 元公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。 A：不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助

14、费发放给个人 B：该耕地的土地补偿费最少为60万元 C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D：由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费 E：执行层的组织协调 13、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有。 A：大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式 B：双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C：总代理可以委托分代理 D：房地产开发企业不能直接委托分代理 E：房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式14、下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是（）。 A成本利润率 B投资利润率 C资本金利润率 D资本金净利润率 E资产负债率 15、已

15、知某地区某类商品住宅20002005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。 A10281.32 B13622.77 C9563.78 D10542.35 16、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。 A：销售利润率小于投资利润率 B：投资利润率小于成本利润率 C：成本利润率小于直接成本利润率 D：直接成本利润率小于销售利润率 E：年利润率小于总利润率 17、建设工程进度控制工作的主要内容包括。 A：施工现场的调研与分析 B：

16、编制项目建设工程进度计划 C：监督项目施工进度计划的执行 D：制订勘查计划 E：对项目建设总周期目标的论证与分析 18、处分抵押房地产所得金额，应首先_。 A扣除土地出让金 B支付处分抵押房地产的费用 C偿还抵押权人债权 D扣除抵押房地产应缴纳的税款 19、假设开发法是以_为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理 20、要做到现金流量折现，首先应做到_。 A后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B各项支出收入何时发生要估算准确 C各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E各项支出、收入发生的机率 21、下列有关存

17、款业务的说法正确的一项是_。 A活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日 B定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种 C单位活期存款以每月月末的30日为结息日 D单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息 22、用益物权包括_。 A承包经营权 B建设用地使用权 C债权 D典权 E所有权23、人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是_。 A空间直线距离 B水平直线距离 C交通直线距离 D交通时间距离 24、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是_时期。 A19491955年 B19561965年 C19661978年 D1978年之后25、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。中华人民共和国土地管理法中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。 A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院 E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书专心-专注-专业