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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流w查封扣押评拍实务.精品文档.执行中查封、扣押和评估、拍卖操作实务（2010执行规范年）点多而细引言：08年4月之前，执行中不规范或违反法律规定的行为，当事人只能通过信访和执行监督程序反映问题。08年4月1日，民诉法修订稿正式实施之后，当事人、案外人、利害关系人可以对执行行为提出执行异议、案外人异议，救济途径宽泛和规范了，各地受理的执行异议、复议案件数量也呈大幅增加趋势，对我们的执行行为、执行程序的合法性和规范性提出了更高的要求。三个基本规定：关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）(简称)最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产

2、的规定最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定查封、扣押财产概述查封、扣押基本规定：民诉法：第二百二十条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。98执行规定第条 被执行人无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。裁定书应送达被执行人。 采取前款措施需有关单位协助的，应当向有关单位发出协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达有关单位。1、执行措施使用顺序根据我国民事诉讼法的规定，以及最高人民法

3、院的相关司法解释，现阶段的执行措施大致有三类十三种。第一类是对财产的执行措施。计有：1、查询、冻结、划拨被执行人存款；2、扣留、提取被执行人收入；3、查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人财产；4、对知识产权中财产的执行；5、对公司股票及其投资权益的执行。第二类是对行为的执行措施。计有：1、强制交付法律文书指定交付的财物或票证；2、强制迁出房屋或退出土地；3、强制完成法律文书指定的行为。第三类是保障性执行措施。计有：1、搜查被执行人隐匿的财产；2、加倍支付迟延履行期间债务利息和支付迟延履行金；3、剩余债务继续履行；4、办理有关财产权证照转移手续；5、代位执行。对金钱债权的执行应首先对金钱（现金、

4、存款、股票、基金等有价证券）采取冻结、划拨等执行措施，然后是扣留、提取被执行人的收入。在被执行人无金钱给付能力的情况下可以执行其它财产，即采取查封、扣押措施。因此，较之冻结、划拨被执行人存款，查封、扣押是后选的执行措施。同时，查封、扣押属于临时性措施，其使用目的在于促使被执行人履行债务，最终目的是为了拍卖、变卖等换价程序做好准备。2、查封、扣押的概念和区别查封，是将被执行人财产贴上封条，禁止被执行人及其他人转移或处理。查封一般是针对不易或不能移动的物品如机器、设备、厂房，包括不动产和动产。多为就地进行，必要时也可异地封存。一般由被执行人保管。扣押，则是法院将被执行人财产转移至另外地方加以扣留，

5、不允许被执行人占有、使用、处分。一般以容易移动物品为对象，仅适用于动产。扣押要异地进行，由法院或委托其他单位个人保管，被执行人不能占有和使用。实践中，两种措施混用的情况经常有。如对车辆、机器设备不贴封条、禁止处分、但允许被执行人使用的查封措施，称为活封或活扣，二者并无区别。对银行账户的冻结、对车辆房产过户手续的冻结也有称之为查封，因此没必要绝对教条的区分查封、冻结和扣押措施的概念，没有实际意义。(一)查封的方式1、动产的查封（执行规定与查封规定要求差别不大，合并讲）(1)执行规定的要求(第41条)对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。对有产权证照的动产或不动产的查

6、封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。 一般动产:加贴封条或张贴公告有财产权证照的动产:登记并可提取证照(必要时张贴封条或公告) 如：机动车。知识产权:登记(必要时，提取证照)(执行规定第50条)被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权裁定禁止被执行人转让其专利权、注册商标专用权、著作权（财产权部分）等知识产权。上述权利有登记主管部门的，应当

7、同时向有关部门发出协助执行通知书，要求其不得办理财产权转移手续，必要时可以责令被执行人将产权或使用权证照交人民法院保存。对前款财产权，可以采取拍卖、变卖等执行措施。投资权益:通知有关企业、发协助执行通知书(执行规定第53条、2001执协字第16号)对被执行人在有限责任公司、其他法人企业中的投资权益或股权，人民法院可以采取冻结措施。冻结投资权益或股权的，应当通知有关企业不得办理被冻结投资权益或股权的转移手续，不得向被执行人支付股息或红利。被冻结的投资权益或股权，被执行人不得自行转让。对抗:既未登记亦未贴封条或公告（执行规定41条）既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的

8、办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。(2)查封规定的要求(第8条、第9条) 第八条 查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。人民法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。第九条 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。一般规定:扣押或在动产上采取足以公示的查封适当方式特殊规定:特定动产及其他财产权查封登记如车辆、船舶、航空器等特定

9、动产及其他财产权包括商标专用权、专利权、著作权、股权等，查封时比照不动产的执行方法进行，应当通知有关主管部门登记后为有效，如车辆管理部门等。对抗:未登记的不得对抗已登记的。解决查封、扣押争议的原则，第9条第2款“未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为”，赋予了对不动产和特定动产及其他财产权在登记机关办理了协助查封登记手续效力优先的原则。符合物权法规定的物权设立、变更的原理，即特定动产、不动产只有依照法律规定进行登记，才能发生变更、转让的法律效力，否则不得对抗善意第三人。物权法第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应

10、当依照法律规定交付。第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。?未扣押或未以适当方式公示、但进行了查封登记，能否对抗实际扣押或以适当方式公示的查封可以对抗，登记机关协助登记优先的原则，如车辆被甲法院在车管部门查封了，但未能实际找到车，此后，乙法院找到该车并扣押了，按规定甲法院查封效力优先（查封规定第9条第3款），车辆应由乙法院交由甲法院处理，但实践中往往需要法院之间共同协调解决。2.不动产的查封执行规定的要求(第41条) 对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被

11、执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。查封规定的要求(第9条) 第九条 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。应当办理查封登记。应当张贴封条或公告。并可提取保存权属证照。实践中注意的问题：封条一般加贴在不动产上门缝上，实际就是禁止或限制被执行人对该不动

12、产的使用管理，剥夺了使用权，所以执行规定第41条第2款规定“必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”也就是不采取这种方法就无法达到强制执行目的，如债务人可能会存在恶意转移、变卖或毁损财产的行为。张贴公告指在不动产所在地张贴查封公告，使公众知悉法院查封的事实，一般张贴在不动产所在地上，有时也需要通知不动产的管理单位、如物业公司等。（对不动产或大批量动产查封时不张贴公告是实践中容易存在不规范的点）。294提取财产权证照的目的：证照是证明特定动产和不动产所有权、使用权的法定文件。对有证照的财产，法院可以要求有关单位不予办理过户手续。在这种情况，第三人有可能因不知情而向被执行人要求受让，或者被

13、执行人为逃避执行而欺骗第三人向其出让，不仅会造成被执行财产转移，还会造成第三人财产的损害。责令被执行人将有关财产权证照交法院保管，可以避免因其私下转让使得第三人因不知情而合法权益受到损害。对抗:未登记不得对抗已登记未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。通知有关登记机关办理查封登记手续是查封方法中最重要的方法。这些手续分别规定由不同主管部门负责办理，如车辆、房屋、土地、知识产权等。赋予了在登记机关协助登记优先的原则，公示效力优先的原则。?未张贴封条或公告、与已登记的效力与特定动产一样，在登记机关办理协助查封登记效力优先的原则。(二)、查封时被执行人财产权属的初步

14、认定1.动产的认定(查封规定第2、15条) 第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。占有查封规定的表述为被执行人占有的动产，用的是推定所有权的概念，是与现实生活中所有者的动产一般由其占有为基本原则的情况相吻合。因此，查封规定第2条第1款没有从所有权角度表述。如果被执行人或案外人现场提出异议，主张查封的动产不归被执行人所

15、有，应当由执行人员审查。简单易定的，当场决定。难定的，可以先行查封后，依法定程序审查处理。三种特殊情形的占有动产：（查封规定第15条）第三人为被执行人利益占有（物品代管）第三人为自己利益占有（物品有偿借用或租赁）第三人无偿借用第十五条 对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。2.不动产和特定动产权属的认定(查封规定

16、第2条、物权法第16、17条)第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。登记(权属证明权属登记)现实生活中，所有者的不动产一般登记在其名下，是常态，登记在第三人名下是例外，因此不会造成大量查封案外人财产的情况，对例外情况，通过执行异议、案外人异议予以救济。但实践中要注意对案外人证据的审查，避免出现案外人与被执行人恶意串通

17、，逃避执行。权属证明是权属登记的外在表现形式，不一致时，以权属登记机关的登记内容为准。案例：案外人不能证明登记在被执行人名下的车辆系其实际出资并独自享有权利的其执行异议不得对抗申请执行人的执行请求北京法院网 2006年04月05日申请执行人陈颖被执行人刘智平。执行异议人伊世勲、贾慎梅。一、案情 2004年1月14日，原告陈颖持被告刘智平于2002年10月23日书写的内容为“今收到陈颖先生人民币贰拾万元整”的收据一份诉至法院，要求被告返还上述款项，给付原告为诉讼而实际支出的律师代理费、差旅费、通讯费2万元，并承担本案诉讼费。一审法院于2004年3月16日作出判决：被告刘智平于判决生效后7日内给付

18、陈颖人民币20万元；同时驳回陈颖其他诉讼请求。刘智平不服，提出上诉。经二审法院审理，判决维持原判。二、执行情况 判决生效后，因刘智平未在判决确定的履行期限内履行义务，陈颖遂于2004年7月1日向法院申请执行。执行中，法院查封了登记于刘智平名下的车号为京FR9209的菲亚特轿车一辆。2005年4月12日，案外人伊世勲向法院提出执行异议，主张其对法院查封的菲亚特牌轿车享有所有权，要求法院解除对该车的查封措施。理由为，其妻贾慎梅患有疾病，为方便就诊，故用拆迁款购买小客车一辆，因家中无人会驾驶汽车，为方便使用，将该车登记在刘智平名下。同时异议人提出，其与刘智平签有由第三人见证的协议书，协议约定伊世勲对

19、该车享有所有权，刘智平只暂时持有使用权；待伊世勲之外孙刘博取得驾驶证后，该车过户至刘博名下。就上述意见，执行异议人向法院提供了双方签订的协议书、建设银行存折、危旧房改造货币补偿协议书。执行法院查明，执行异议人伊世勲与贾慎梅系夫妻关系。被执行人刘智平与执行异议人之女伊淑舫原系夫妻关系，1999年8月19日，双方协议离婚，其子刘博由伊淑舫抚养。2001年11月30日，贾慎梅与住宅发展中心签订危旧房改造货币补偿协议，获得补偿款339 361元。2002年2月，贾慎梅从帐户内支取人民币339 360元。2003年8月18日，被执行人刘智平从北京都灵沙龙汽车销售有限责任公司购买菲亚特NJ7152派力奥轿

20、车一辆，单价113 900元。2003年8月19日，北京市交通管理局车辆管理所为刘智平办理了车辆登记，车牌号为京FR9209。法院认为，伊世勲对法院查封的登记在刘智平名下的机动车主张所有权的执行异议，缺乏事实依据，不能认定其为争议车辆的所有权人，其异议不得对抗申请执行人的执行请求，遂裁定驳回异议。三、意见本案的关键问题在于，对登记在被执行人名下的机动车，案外人主张享有所有权的，能否对抗申请执行人的强制执行请求。2000年11月21日，最高人民法院就上海市高级人民法院关于执行案件车辆登记单位与实际出资购买人不一致应如何处理的请示的答复（以下简称最高法院2000执他字第25号复函）指出：“若被执行

21、人与第三人之间意思表示真实，并无转移财产之嫌；且第三人有充分证据证明其为实际出资人，并独自对该机动车享有权利的，不应确定登记名义人为车主，而应当依据公平、等价有偿原则，确定归第三人所有。”本案中，执行异议人所主张的理由及提供的证据是否符合上述情形，需要进一步分析。第一，依照我国道路交通安全法和机动车登记规定的规定，国家对机动车实行登记制度；申请机动车登记，应当提交机动车所有人的身份证明等证明材料；机动车所有权发生转移的，应当办理相应的登记。本案中，争议车辆在登记时，被执行人刘智平作为车辆的登记名义人向公安交通管理部门提交了其自己的身份证明材料，并已为交通管理部门所认可。第二，根据最高法院200

22、0执他字第25号复函的规定，第三人有足够证据证明其为车辆的实际出资人，并独自对该车辆享有占有、使用、收益和处分权，执行法院方可确定其为车辆所有人。本案中，执行异议人向法院提交的拆迁补偿款证明、存单等证据材料，仅能证明其对该部分财产享有权利，而与刘智平购买车辆行为缺乏法律上的关联性，更与争议车辆的所有权缺乏法律上的逻辑关系。这些证据不能证明异议人为该车辆的实际出资人。第三，执行异议人向法院提供的其与刘智平签订的车辆使用协议书，虽然约定了该车辆的权利分配，但也说明此前刘智平一直在占有、使用该争议车辆，即执行异议人对该车辆并不独自享有完全的权利。因此，执行异议人的主张不符合最高法院2000执他字第2

23、5号复函的条件，不能确定争议车辆为其所有。综上，执行法院驳回案外人的执行异议是正确的。实践中可能会存在为逃避债务，而找到亲属、朋友签订虚假协议，称车辆为案外人所有的情形，损害申请人的权益，因此，对此种情况下的权属认定，一定要慎重，总和证据全面分析。非因法律行为(物权法第2830条)第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这是要依据

24、事实行为发生和生效文书确定权属。未登记的建筑物、土地使用权的权属认定依据土地使用权审批文件和相关证据确定权属，同时，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。（查封规定第2条）295这里涉及到预查封措施的概念。预查封是最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知中创立的一项强制执行措施，它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管

25、理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。在预查封制度创设之前，登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以，参照房地产买卖过程中的预告登记制度，经与国土资源、房地产管理部门协商，创立了该项制度。预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别；一是人民法

26、院不能对预查封的房地产进行处分；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为正式的查封。3、被执行人所有的登记在第三人名下的动产或不动产(查封规定第2条) 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。即名义登记人必须书面确认该财产属于被执行人所有的，法院才可以查控。而不能仅依据申请人提供的证明材料进行判断。申请人如果有证据证明登记在第三人名下的财产属于被执行人所有，其可以另行主张

27、权利，三种途径，1、直接申请登记主管的行政机关撤销登记2、通过行政诉讼，申请行政机关撤销登记。3、提出撤销权民事诉讼（限于转让行为）。类似规定：最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第七条、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。4、特殊规定(1)被执行人保留所有权的出卖财产(查封规定第16条) 第十六条 被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求

28、继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。原则:可予查封例外:解除查封实际占有第三人交付全部余款单纯从所有权角度看，此时该财产仍属被执行人所有，属于责任财产范围，法院可以执行。但不可避免会影响第三人的利益。因此，在平衡申请人和第三人利益基础上，给第三人一个选择权，可以继续履行合同，将尚未支付的剩余价款交给法院，取得财产所有权，法院解封。如果第三人不这样做，将不能阻止法院执行，第三人与被执行人有争议的，双方另诉解决。如果第三人选择继续履行合同，应在合理期限内交付余款，合理期限由法院指定，视案情而定。两种观点有争议。一种，应由法院指定期限，避免合同

29、约定的付款期过长，影响执行。另一种，执行法院无权改变私权的合法约定，无权指定履行期限，应按合同约定。查封规定综合考虑执行案件的需要和第三人利益保护的平衡，规定“合理期限”，而不是合同约定期限，合理期限由法院视具体案情而定。297(2)被执行人购买保留所有权的财产(查封规定第18条) 第十八条 被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申

30、请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。原则:可予查封支付部分价款实际占有申请人向第三人支付余款或第三人余款享有优先受偿例外:解除查封第三人解除合同(执行到期债权，案例：京润水上花园，涉及到违约金、房屋使用费等情形，实际情况往往比较复杂)(3)、被执行人购买尚未过户的不动产(查封规定第19条) 第十九条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。与第18条类似原则:不可查封（因为财产权属仍

31、属于第三人所有）例外:可予查封被执行人已支付部分或全部价款被执行人实际占有申请人向第三人支付余款或第三人同意余款优先受偿(4)被执行人尚未过户的出卖不动产(查封规定第17条)第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。这是一个实践中经常遇到的问题，也是一个有争议的问题。（实践举例，金文聘一案）一种观点认为根据物权变动登记理论，原则上第三人未办理过户登记手续的

32、，第三人不能取得所有权，因为权属上该不动产仍属于被执行人所有，法院可以查封。另一种意见，我国物权登记制度不完备，不宜将其作为所有权转移的标准，第三人已经支付全部价款并实际占有的，即使未办理登记手续，也应认定其已经取得财产所有权，法院不应当查封。查封规定第17条实质上从保护正常交易秩序和善意第三人利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，引入适用第三人过错原则。实践中的理解与适用：原则:可予查封（因为财产仍登记在被执行人名下）例外:解除查封第三人支付全部价款（必须是支付了全款，而不是部分款项）并实际占有第三人对未登记没有过错上述三个条件缺一不可，也是为了避免被执行人与第三人恶意串通，逃避债务，损害申

33、请人的权益。如果第三人付清全款并实际占有，对没有办理登记手续本人没有过错的，而是由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当裁定解除对该财产的查封，以公平保护第三人的合法权益。对未过户登记第三人是否有过错，应严格认定。三种情况下要保护第三人的利益：1、买卖双方已在建设部城市房地产转让管理规定规定的期限内（房地产转让合同签订后90日内）向房地产管理部门申请房产变更登记，因房地产管理部门的原因尚未完成变更登记的，或因买卖的房屋被列入拆迁范围等原因房地产管理部门暂停办理相关手续的；2、查封时离被执行人与第三人签订房地产转让合同还不到90天；3、出卖人不配合买受人办理房产变更登记手续，买受人

34、已在执行法院查封该房屋前向人民法院起诉或申请仲裁机构仲裁要求出卖人履行配合办理相关手续义务的。除此以外，都可以执行。298(三)、查封的效力261查封的效力有相对无效和绝对无效两种情形。被执行的财产一经查封，被执行人即不得进行处分。通常情况下，被执行人对被查封财产处分又分为事实上的处分和法律上的处分。前者是指对查封财产施以毁损、隐匿变动等行为；后者是指对查封财产转移权属或者设定权利负担的行为。对于前者，人民法院可以妨害执行行为论处。对于后者的效力，即法律上的处分，学理界历来有两种观点：一为绝对无效说，该说认为查封是公法上的行为，为贯彻禁止被执行人处分的目的，其在查封期间的处分行为自属绝对无效且

35、确定无效，即使申请执行人撤回申请或者查封解除后，也不能变为有效。绝对无效说有利于查封财产的安全，增强申请执行人实现债权的力度，但也有使被执行人财产资源浪费的问题。二为相对无效说，该说认为，查封仅使被执行人在查封目的范围内丧失对于查封物的处分权，故被执行人对于查封物的处分行为，仅对于申请执行人不生效力，但在被执行人与第三人之间，仍属有效。我国目前采用的是查封效力的相对无效说。于被执行人:有碍执行的，不得对抗申请人(查封的相对性)；处以妨害民事诉讼的强制措施(查封规定第26条第1款、民诉法第102条)（查封规定）第26条第1款：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有

36、碍执行的行为，不得对抗申请执行人。（相对无效说）民诉法第102条 诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：刑法第314条作出专门规定。（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；查封的目的在于限制债务人的处分权，因此，一经查封，债务人不得处分查封扣押物。对违法的债务人可以罚款、拘留甚至追究刑事责任。但这种不得处分是相对的。具体来说，查封相对性是指，被执行人就查封物所为的处分行为并非绝对无效，只是不得对抗申请人，在被执行人与处分行为的相对人之间仍有效。查封规定26条采用

37、了查封效力相对性的观点。该规定两层意思：一、被执行人对查封财产转让、设定抵押、质押、出租等处分的，仍可以依申请人请求对该财产进行执行，无需考虑保护处分行为相对人的利益。二、在不妨害查封目的，保护申请人利益的前提下，为了维护交易安全和秩序，促进交易进行，被执行人对查封财产转让、设定抵押、质押、出租等处分的行为也可以有效。如：被执行人将其被查封的房地产出租、转让或者部分抵押给第三人的，凡不损害申请执行人利益的，一般视为有效。再如：被执行人卖了查封物品，用变卖价款清偿了所欠申请人的债务的情况下，该处分行为可以认定有效，第三人可以取得查封物品的所有权，人民法院可以解除查封。案例：擅自处分已被法院查封的

38、财产应根据情节轻重确定承担民事责任还是刑事责任申请人北京科宇通商贸有限责任公司。被执行人北京圆月园房地产开发有限公司。一、案情2005年9月13日，北京科宇通商贸有限责任公司（以下简称科宇通公司）与北京圆月园房地产开发有限公司（以下简称圆月园公司）签订买卖合同，约定由科宇通公司向圆月园公司供应钢材，货到付款。合同签订后，科宇通公司按照合同约定供应了价值565719.13元的钢材，但圆月园公司仅支付部分货款，余款一直未付。据此，科宇通公司诉至法院，要求圆月园公司给付剩余货款。诉讼中，双方达成调解协议，协议内容为：圆月园公司于2006年2月28日前给付科宇通公司货款301719.13元。二、执行情

39、况调解书生效后，圆月园公司未及时履行付款义务，科宇通公司遂向法院申请强制执行。执行过程中，执行法院依据申请执行人提供的线索，前往被执行人圆月园公司的经营场所，将存放在该地的20余吨钢材就地查封。后该经营场所的房屋产权人黄某提出执行异议，称法院查封的钢材属其个人财产。执行法院依法组成合议庭，采取听证会的方式进行审查后，裁定驳回了案外人黄某的执行异议。裁定作出后，执行法院发现黄某在异议审查期间已擅自将查封钢材转移并用于房屋修建。执行法院遂对案外人黄某采取了司法拘留措施，并责令其承担相应的赔偿责任。黄某在指定期限内将转移钢材的折价款足额交至法院。三、意见本案主要涉及的问题是：案外人黄某在法院对其异议

40、审查期间，擅自处分异议中所涉被查封钢材的行为应如何适用法律处理。我国民事诉讼法第102条第（3）项规定，“诉讼参与人或者其他人隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。最高法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）第44条亦规定，“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任”。据此，黄某的行为符合上述法律和司法解释规定的要件，执行法院可对黄某采取司法拘留强制措施；考虑到所查封钢材已被用于房屋修建，难以追回，执行法院责令黄某

41、承担相应赔偿责任的做法也是合法、合理的。需要注意的是：我国刑法第314条规定了“非法处置查封和、扣押、冻结的财产罪，即：“隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金”。该罪的构成要件是：侵犯的客体是司法机关的正常活动；客观方面表现为隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产；犯罪主体是一般主体，主要是被查封、扣押、冻结的财产的所有人、保管人；主观方面由故意构成。根据法律规定，非法处置查封、扣押、冻结的财产的行为，必须达到“情节严重”的程度，才构成犯罪，而现行法律及相关司法解释未对“情节严重”所包含的具体情况进行更

42、为细致的阐述或列举说明。对此，我们认为，如果非法处置查封、扣押、冻结的财产而使该财产难以追回且损失较大方可认定为情节严重。综合上述情况，具体到本案，黄某案发后能积极赔偿全部损失且认错态度较好，违法行为没有达到“情节严重”程度，故不宜以非法处置查封、扣押、冻结的财产罪追究其刑事责任，执行法院只采取司法拘留强制措施，并责令其承担相应赔偿责任是正确的。于第三人:追回财产或承担赔偿责任；处以妨害民事诉讼的强制措施(执行规定第44条、查封规定第26条第2款、民诉法第102条)262执行规定第44条：被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任

43、。查封扣押后第三人未经法院允许而占有标的物，或有其他妨碍执行效果行为的，执行法院可以申请或依职权排除，不必另行取得执行依据。查封规定第26条第2款：第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。这是查封、扣押效力的扩张。法院准备拍卖查封的动产时，可以采取强制措施使第三人交出，第三人占有查封的不动产的，法院应予拍卖前或拍卖后排除其占有。但第三人系法院查封前即具有合法依据占有的除外，如承租人的租赁权的保护，买卖不破租赁的民法物权原则，应尊重承租人的租赁权，拍卖、变卖一般应连同租赁关系一同处分查封物。

44、查封后出租的，根据被执行人不得减损查封物的价值，有害于执行债权人利益的原则，法院可以以职权除去查封物上的负担，即强制解除租赁关系，由此给承租人造成的损失，应由被执行人负担。案例：案外人无正当理由占有依判决应交予申请人的房屋拒不腾退的可以强制执行申请执行人陈安平。被执行人苏焕弟。案外人宗文金。一、案情陈安平与苏焕弟系表兄妹关系。苏焕弟之父苏文亮系陈安平之舅父。坐落在门头沟区城子大街72号院北房3间原系苏文亮之父母苏天元、韩荣共有财产。苏天元、韩荣共生有5名子女，即长子苏文亮、长女苏玉珍、次女苏文韵、次子苏文智、三子苏文军。1978年1月苏天元死亡。1995年3月，韩荣与苏文亮等5名子女就苏天元的

45、遗产继承进行公证，苏文亮等5名子女放弃继承权利，坐落在门头沟区城子大街72号院北房3间均归韩荣所有。1997年4月，经北京市门头沟区公证处公证，韩荣将上述房屋全部赠予陈安平。1998年9月，陈安平取得上述房屋的所有权证。2005年1月21日，韩荣因病死亡。2005年4月6日，苏焕弟占有使用上述房产中东侧1间。因该房屋属危房，陈安平急于修缮，但苏焕弟拒不搬出。为此，陈安平诉至法院，请求法院判令被告苏焕弟将上述所占房屋腾退。法院经审理认为，陈安平依法取得坐落在门头沟区城子大街72号院北房3间的所有权，对该房产享有占有、使用、受益、处分的权利。陈安平主张苏焕弟腾退房屋的诉讼请求符合有关法律规定，予以

46、支持。故依照中华人民共和国民法通则第75条第2款的规定判决：苏焕弟于判决生效之日起7日内将坐落于门头沟区城子大街72号院北房3间东侧1间腾空交予陈安平。一审宣判后，双方当事人均未提出上诉。二、执行情况上述判决生效后，苏焕娣未履行判决书确定的义务，陈安平遂向法院申请执行。法院在执行过程中查明：本案申请执行时实际居住在该房屋中的人是苏焕弟之弟苏振生。后苏振生从该房屋中搬出，但苏焕弟、苏振生之母宗文金在未告知申请人及执行法院的情况下自行搬进该房屋居住。宗文金以该房屋属其所有为由，拒不腾退该房屋。执行法院经审查认为，本案涉及的房屋权属已经判决确认，案外人宗文金无正当理由占有房屋妨碍了判决的执行，责令其

47、将房屋腾空后交付申请人。三、意见本案涉及的主要问题是：执行中被执行人已从判决确定应腾退的房屋中搬出，案外人占有该房屋的，应如何处理。对此，法院在执行中曾有以下两种不同意见：第一种意见认为，应当责令案外人将房屋腾空后交予申请人。腾房案件判决要求被执行人将房屋腾退给申请人，案外人占有被执行人应腾退的房屋，妨碍了生效法律文书的履行。法院应当责令案外人立即腾退房屋，拒绝腾退的可予以强制执行。第二种意见认为，申请人应另案起诉。由于执行时被执行人已经搬出了判决确定的应腾退的房屋，被执行人的义务已经履行完毕，不存在继续要求被执行人履行判决义务的问题。案外人是否应当腾退不宜由执行机构确定，应通过诉讼程序解决。

48、我们同意第一种意见。具体理由分析如下：（一）关于认定腾房判决履行完毕的具体标准腾房类民事案件中，原告的诉讼请求为要求被告腾退诉争的房屋，其胜诉的判决主文通常表述为“被告在限定期限内将诉争房屋腾空后交予原告”。从判决主文的文意看，被告应履行的义务包含腾空房屋和向原告移交房屋两个行为。从案件的诉讼目的看，原告起诉的本意是要求控制诉争的房屋。因此，如果被告仅将房屋腾空而没有移交原告，或者将房屋腾空后交予案外人，致使原告不能控制房屋，不符合判决主文的要求，也不符合原告的诉讼目的，不能视为判决已经得到适当履行。在此情况下，原告仍然有权要求被告移交房屋。被告逾期不移交的，原告可向法院申请执行。由于被告没有按照判决要求将房屋移交给原告而致房屋发生毁损的，应当向原告承担相关责任。（二）案外人占有人民法院已判决应