《物权法》实施对房地产业的影响.doc

《《物权法》实施对房地产业的影响.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《物权法》实施对房地产业的影响.doc（35页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流物权法实施对房地产业的影响.精品文档.物权法实施对房地产业的影响吴静 律师物权法已于2007年3月16日第十届全国人大五次会议高票通过，并将于今年10月1日起实施。物权法是一部定纷止争、充分发挥物的效用的基本法律，它与老百姓的日常生活息息相关，也将对房地产业带来巨大的影响。笔者认为，物权法对房地产业的影响主要有以下几个方面：一、关于土地出让方面：开发商获得建设用地的成本将有所提高。1、土地出让市场将更加规范。物权法第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方

2、式出让”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”实际上，早在2002年7月国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定就已经有此类规定，物权法将这一部门规章的内容上升为国家法律，使之具有了更强的法律效力。这说明国家将切实加强土地调控，制止违法违规用地行为。该条款也意味着开发商获取土地的途径将更加公开化和阳光化。以往，一些没有经济实力的小开发商依靠某种关系拿到低价地块，进行房地产开发获取暴利，最后因资金不到位造成烂尾。这种现象在房地产市场屡见不鲜。物权法实施后，对于有较强经济实力的房地产开发商而言，应履行好。2、严格的土地管理制度

3、预示建设用地更加紧缺。物权法第43条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”对于耕地的保护问题，我国的土地管理法专门在第四章规定了国家实行总量控制、耕地保护的制度。物权法再一次强调严格限制农用地转为建设用地的行为，这预示着以后建设用地将更加紧缺，国家需要加快存量地和闲置土地的开发和利用。在建设用地紧缺，建设前期投入的成本上升的同时，开发商在开发过程中需要更加充分地了解法律及政策影响，合理、规范地规避投资风险。二、关于征地拆迁方面：被拆迁人权益得到更好保障，征地拆迁难度增大。物权法第42条规定：“征收集体所有

4、的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这些规定突出保护被拆迁居民的权益特别是弱势群体的权益。但是对于没有大量土地储备的开发企业而言，意味着取得土地的代价会越来越高。比如，拆迁户将更多地拿物权法保护自己的权益，城市拆迁的难度会增大，不仅会增加开发成本，而且会延缓房地产开发的速度。而对整个行业，洗牌加速在所难免。此外，值得注意的是，房地产开发可能遭遇项目

5、开发是否属“为公共利益需要”之争。物权法第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产”。对于开发商而言，不得不考虑拟投资的项目是否存在该法律风险。三、关于商品房小区建设方面：商品房的质量和相邻权将更受重视。1、关于住宅建设用地使用权到期后自动续期对开发商的影响。物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满，自动续期”。“自动续期”延续搜狗的是建筑物使用权的权限，如果土地使用期届满，土地上的住宅仍然完好，土地使用人无需再申请，也无需进行繁琐的审批程序，就可以维持原有的建筑物的状态，继续使用住宅。该条款的规定，使得老百姓更加青

6、睐牢固的商品房，质量就成为老百姓购买住房的一个尤为重要的因素。以前，开发商更多的是关注商品房是否通过验收合格，物权法的实施，基于老百姓对房屋质量和私有产权的强烈关注，开发商就不应仅仅只是关注是否验收合格问题，而应更加注重产品质量，提升房屋的内在价值。在对外营销中，应着力推出“耐久性”更强的优质楼盘，这样开发商才会立于不败之地。从长远来看，此规定对于促进房地产市场的发展也是大有好处的。2、关于相邻权对开发商的影响。物权法第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”以前，开发商在土地出让后往往通过修改或调整总平规划方案等方式提高宗地的容积率，以达到

7、谋取更大利润的目的。容积率的改变往往会造成对业主相邻权利的影响，而开发商往往只考虑修改或调整总平规划方案如何通过行政主管部门批准的事宜。物权法实施以后，开发商不仅要考虑行政主管部门的合法审批问题，同时也应充分考虑到相邻权的通风、采光和日照问题。因为即使规划设计得到批准，如果影响了他人的通风、采光权利的，他人也可以权利被侵害为由追究开发商的责任。四、关于商品房销售方面：设立预告登记制度，商品房交易市场更加规范。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效

8、力。”预售商品房是房屋销售的一种重要形式。商品房的预售，使开发商能及时回笼资金。但在实践中，一些不诚信的开发商一房多售或将已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。物权法规定的预告登记制度，则从源头上防止了“一房两卖”的可能性，从法律上对开发商的行为进行制约，促使开发商沿着诚信的方向发展。预告登记制度的实行将促使商品房销售市场逐渐规范，购房者的利益得到切实保护，一房二卖或多卖、预售的房屋被开发商用以抵押贷款的现象将会逐渐得到控制。五、关于商品房建成后，物业的权属和管理方面：明晰小区建筑物共有部分及其附属设施权属，减少纠纷，促进物业管理。物权法第73条规定：“建筑区划内的道路，属

9、于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”以前，车位、车库和绿化等一些公共设施的产权不明晰，权利和义务不清楚，一直是开发商和业主争议的焦点。物权法出台以后，这个争议终于得到平息。根据物权法的规定，车位、车库的初始所有权和支配权依然由

10、开发商控制，开发商可以选择出售、赠与或出租的方式来利用，但其在行使其权利时会受到相应的制约，即必须首先满足业主的需要，也就是说开发商必须保障配置停车设施提供给小区业主使用，在保障小区业主使用的前提下，方可许可小区以外的人使用。但实际操作中如何准确的把握尺度，还需司法解释进行具体明确的规定。对于会所的产权问题，物权法并没有明确的规定，但根据物权法142条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构造物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，会所的产权应属于开发商所有。除非有相反的证据证明会所的建设用地面积的成本已经分摊到业主的头上了。总之，物权法的出台，理顺和明晰了产权关系，带来了诸多改革因素，将

11、对房地产业产生深远的影响，为房地产开发提供新的运作规则。【法治动态】物权法三部部门配套规章今年制定完成为配合物权法实施，国土资源部已经启动了这部法律配套法规的制定工作。今年，结合物权法的颁布实施，国土资源部将重点做好确定土地所有权和使用权规定、土地登记规定和划拨土地使用权管理办法等三部部门规章的制定工作。 该部负责人表示，根据物权法的规定，国土资源部将展开现行法律、法规的清理。对于现行不少法律、行政法规、地方性法规、规章以及规范性文件中有关物权的规定都要依照物权法进行修改或者废止。 国土资源部提出，法律法规清理工作将在2007年10月1日前全部完成，并将清理结果向全社会公开。物权法施行后的物业

12、管理覃卓君 律师物权法刚刚尘埃落定，物业管理行业已在酝酿着一场新的革命。遥闻京城地产已经率先掀起了第一轮“物业革命”，给业主分钱的有之，派驻“爱心大使”的有之；而广东省则提出来要根据物权法修改物业管理条例。毫无疑问，物权法的制定和颁行，对物业管理行业必然会产生深刻的影响。那么，对于物业管理公司来说，在新的法律框架下，又将发生怎样的故事？首先，业主“家”里的事，物业公司也能管。有的人只强调所有权是绝对权利，任何人不能侵犯所有权、不能妨碍所有权的行使，甚至有一些业主在行使所有权的时候，根本不考虑他人的利益。野蛮装修者有之，家里养猪者有之，物业公司若劝阻，他反而不满：我在我家里想怎么样就怎么样，你管

13、得着吗？现在，物权法第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。这就是限制不合理行使所有权、保障他人权益的法律依据，依据这一条款，物业公司就可以理直气壮地阻止某些不自觉、不讲公德的行为。其次，绿地、道路、车库的权属有了说法，物业公司不再受“夹板气”。小区绿地、道路、车库的权属永远是开发商和业主争吵不休的问题，开发商认为这些东西没有出售，就理应属于开发商的，而业主认为自己交的房款里实际已经包含了这部分设施的摊销，应该属于全体业主所有。业主与开发商一旦开战，物业公司就“无所适从”，一方面是开发商得罪不得；另一方面业

14、主是自己的“衣食父母”，更是得罪不起，最后往往造成业主拒交物业费，把本是对开发商的气撒在物业管理公司头上。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些规定首先从法律上明确了各方对

15、绿地、道路、车库的所有权，结合“区分所有”理论的引入，物业公司可以在相当程度上摆脱在车位之争中“第三人”的地位，随着行政立法、地方立法、部门立法对草案的细化，对业主或开发商取得车位的条件将进行进一步的规定，物业管理公司将真正从“车库、车位之战”中解脱出来。再次，业主大会和业主委员会获权，物业公司“维权”不再孤军奋战。长期以来，有一个困扰大家的问题，对一些业主缺乏公德、损害社区公共权益的行为，由谁来进行法律救济？对此大多数人会认为，物业公司责无旁贷，但实际上物业公司对小区并不享有物权，要对此提起侵权诉讼显得名不正言不顺。而业主大会和业主委员会的诉讼主体资格在法律上又无明文规定，导致物业管理陷入僵

16、局。物权法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”这样一来，赋予业主大会和业主委员会维权的依据。另外，业主可以用自己的名义直接起诉无公德业主，这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面，也避免了物业公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬，能够有效地遏制这些业主不讲公德、损人利己的行为，使物业管理更规范。但是我

17、们又必须看到，在物权法的框架内，业主行使物权权利仍会存在很多可能发生的物权纠纷进而导致物业管理困境，这需要物业公司及早预见并做好应对措施：第一，对于专有部分与共有部分的产权纠纷，关键是需要进一步明确这些建筑物、附属物的权属，是属于法定专有部分还是属于约定专有部分，抑或是共有部分，抑或是共有部分约定专用？其使用处分的限度是什么？物业公司要加强对管理人员的培训，提高专业素养，增强服务能力，在遇到权属纠纷时，应尽可能站在中立的角度，依照法律的规定去处理问题，避免卷入权属纠纷中。第二，对于业主使用专有部分而损害其他业主利益发生的纠纷，物业管理企业应当协助业主制订符合法规的业主公约及其制度并予以宣传、解

18、释，对各类行为加强预防工作。同时还要制定科学周密的巡查制度并严格执行，及时发现违规行为，加以劝阻。对于不听劝阻的行为，一定要书面劝阻并请求业主委员会主导劝阻工作；无法劝阻的，应敦促业主委员会或根据业主委员会授权，提交并敦促建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门予以处理，最终达成行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失的效果。物业管理企业要切记自己是没有行政处罚权的，现实中有的物业公司以暴力制止业主违规行为以及进行罚款，是不明智，也是不合法的。第三，对于道德、文化、习俗性侵占共有部分引起纠纷，物业管理企业需要按照业主公约及相关制度，予以耐心劝阻。对于因爱好相互冲突引起的共用部分使用冲突，只能

19、敦促少数方业主适当调整自己的习惯以适应大多数业主的需要，予以协调解决。企业融资新途径应收账款可质押袁海兵 律师物权法与担保法在权利质押上最大的区别就是扩大了出质的范围应收账款可以作为出质对象。允许应收账款质押具有重要的社会现实意义，以应收账款为质押物，从金融信贷机构或其他处获得贷款以避免其资金的断流，这不仅为众多企业提供了另一个重要的融资渠道，解决了许多中小企业融资难的问题，同时，也为社会创造了多赢的局面。在此，本文就何为应收账款？应收账款如何质押、如何进行登记等问题作个简单阐述，希望能与大家一起探讨。一、应收账款质押概述应收账款，是企业为扩大业务量，把产品或服务赊销给客户，为客户垫付资金而还

20、未收回的款项。按照会计准则，同时满足商品已发出和收到货款才能确认为收入，如果尚未收到货款，即应当确认为应收账款。用法律上的语言表述，应收账款就是指权利人因提供一定的货物、服务或者设施而获得的要求义务人付款的权利，不包括因票据或者其他有价证券而产生的付款请求权。可见，应收账款实质上为一种付款请求权，属于债权，而债权可以转让，因此将应收账款设定为权利质押的一种，已无法律上的障碍。从国外的立法上来看，允许应收账款做担保已经成为国际主流趋势。应收账款质押，是指应收账款的债权人为向银行将其对债务人的应收账款之债权向银行等信贷机构提供质押担保并获得贷款的行为。二、应收账款质押的现实意义允许应收账款出质，这

21、不仅符合国际惯例，而对于我国的现实来说，也是具有重要的社会经济意义，既为企业提供了新的融资渠道，也有利于银行业的发展。首先，允许应收账款质押有利于企业融资。一般来说，绝大部分的企业都会有应收账款，特别对于高科技企业和中小企业来说，其没有多少不动产或者动产，但一般都会有应收账款，而且这些应收账款数目庞大。据统计，我国企业现有5.5万亿元的沉淀资本，但由于法律限制，这部分资本的作用发挥很小。如果允许应收账款出质，不仅能盘活这些资本，也有利于高科技企业和中小企业的发展。其次，允许应收账款出质也有利于银行业的发展。一些基础项目如公路建设、电网建设等，往往需要大量资金，需要依靠融资来解决，而其收费权的收

22、益也比较稳定，如果允许以其收费权来出质，银行也是愿意接受的，也将会提高银行的理财水平。三、以应收账款出质的，应当注意以下几点1、当事人之间必须签订书面合同。依据物权法第229条和210条的规定，以应收账款出质的，应当采取书面形式订立应收账款的质权合同，这也是物权法的一个强制性规定。应收账款本质上是属于债权的范畴，但是与普通的债权有明显的区别，就是应收账款没有物化的书面的记载，也没有对方当事人确认的债权，质权人对于质物主张质权的依据主要是依据质权合同的内容约定。因此，以应收账款的质权合同应当详细的记载应收账款的有关要物：包括了金额、期限、支付方式、债务人名称和产生应收账款的基础合同，以及基础合同

23、的履行情况。同时，应当提醒质权人注意的，在签订应收账款的质权合同时应当对基础合同履行情况，对方当事人的偿还债务的能力等情况进行必要的法律尽职调查，以避免法律风险。2、以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时发生法律效力。应收账款质押必须经过信贷征信机构办理出质登记，才产生法律效力。就目前我国的信贷征信机构还处于不断建立和完善过程中。中国人民银行设立的征信中心建立有人民银行企业和个人的征信系统，该系统为每一个有经济活动的企业和个人建立了一套信用档案。以收账款出质时，在这类征信机构办理出质登记，社会公众机构自然可以通过向该征信机构查询的方式获得质押的情况，不但使应收账款质押的事实具有公信

24、力和公示力，还可以防止重复登记，以维护质权人的合法权利。3、应收账款出质后，不得转让，但经出质人和质权人协商同意的除外。应收账款本质上属于债权，根据合同法的规定，债权是完全可以转让的。作为基础合同的债权人即出质人本应有权自行处置自己的债权，但由于上述应收账款已经出质，且被质权人以登记的形式占有，成为另一债权的担保，因此，出质人的权利就会受到限制。如果允许出质人随意的转让债权，就会损害质权人的利益。但出于意思自治原则的考虑，给予当事人更多的选择空间，法律明确规定在质权人和出质人都同意的情况下，上述债权可以转让。4、出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债权或者提存。物权法赋予当事人充

25、分自由权，允许在经出质人和质权人协商同意的情况下，将已出质的应收账款转让，同时规定出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债权或提存。因转让行为发生于质权的存续期间，转让应收账款所得的价款原则上还是应当属于出质人所有。只是由于出质人已经将应收账款作为了债的担保，因而负有不损害质权保护质权的义务。因此，转让应收账款所得应当首先清偿质权人的债务或提存。【理论与实践】物权法对电信业的影响及应对措施谢蔚 律师物权法出台前，对于建筑物配套电信设施的所有权归属问题，没有法律明确规定，导致确权上的困难和模糊，引发了电信服务中的许多问题，从而导致对用户利益的侵害以及电信建设市场秩序乱象的频发。即将于

26、2007年10月1日施行的物权法将有助于这些问题的解决，同时，对电信运营商的经营策略也有了新的启示。一、物权法明确规定建筑区划内的公用设施（包括配套电信设施）属于业主共有。在物权法出台之前，对于建筑物配套电信设施的所有权归属问题，一般按照“谁投资、谁所有”的原则，此类配套设施的所有权要不归开发商，要不归电信运营商。在电信市场开放过程中，由于利益驱动，房地产开发商往往与电信运营商签订排他性协议，由电信运营商承担驻地网的建设费用，同时独享驻地网的所有权，这导致了用户自由选择权与“谁投资谁所有”的产权原则产生矛盾，限制了电信业务竞争。物权法出台之后，将打破原有区分配套电信设施所有权的局面。物权法第7

27、3条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”物权法从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。而配套电信设施是为实现建筑物专有部分的使用功能而必不可少的设施之一。这一点在电信条例第46条中可以证明。该条规定，城市建设和村镇、集镇建设应当配套设置电信设施。建筑物内的电信设施和配线设施以及建设项目用地范围内的电信管道，应当纳入建设项目的设计文件，并随建设项目同时施工与验收。所需经费应当纳入建设项目概算。由此可见，配套电信设施应该是开发商建设

28、小区楼盘时必须建设的配套设施之一。也就是说，在小区建设过程中，配套电信设施由开发商建设，房价中包含该成本，因此，业主对配套电信设施享有共有权，应该归业主共有。而开发商配备的驻地网向各运营商提供平等接入，由用户自主选择电信服务提供者。二、物权法关于“配套电信设施归业主共有”的规定，解决了电信服务中的诸多争议问题。（一）“驻地网垄断问题”将得到彻底解决。 所谓“驻地网垄断问题”，简单讲，就是指电信运营商为了垄断小区楼盘用户使用其提供的固定电话或数据业务，主动要求帮开发商投资建设小区楼盘的本地固定电话网，然后独家为该小区提供固定电话服务，包括上网的数据业务服务，禁止其他电信运营商进入。就现有的小区楼

29、盘中的配套电信设施来说，无论是开发商投资建设，还是电信运营商投资建设，其结果都是由开发商控制了小区内电信业务的经营，而早期一般由开发商指定的物业公司则成了垄断小区电信业务经营的“操盘手”。电信运营商在向物业公司出让巨大的利益分成的同时，还必须看物业公司的脸色行事。而业主不但未从中获利，而且被严格限制了电信服务的自由选择权。在住宅小区中，物业公司一手托两家甚至几家运营商的局面屡见不鲜。归根结底，除了电信运营商的恶性竞争之外，小区配套电信设施的所有权归开发商或运营商也是问题的关键。物权法的生效将打破这一小区垄断的潜规则。物权法已经明确了小区楼盘的配套电信设施的所有权归业主共有。那么，无论是开发商还

30、是电信运营商都不具备对该设施的支配权和处分权。唯一对此具有话语权的是小区业主委员会。换句话说，业主委员会可以决定选择哪家电信运营商的服务。由于业主委员会代表的是所有业主的利益，不存在与电信运营商利益分成的可能，因此，从根本上断绝了因利益分成而形成的小区垄断。当然，在业主委员会成立之前的物业公司仍有可能与电信运营商达成利益同盟，但若违背业主利益，则会被新成立的业主委员会否决。由此可见，配套电信设施的所有权归全体业主共有的法律规定将彻底解决小区垄断问题。（二）小区业主可更大程度地自由选择权运营商。物权法出台前，由于电信运营商投资建设了小区的驻地网，因此也拥有了其投资建设的电信线路的所有权，从而阻止

31、了其他运营商的进入。对于普通的民用住宅楼盘而言，其他运营商基本无法进入。从而导致了有些楼盘只能使用中国电信的电话或上网服务，有的楼盘只能使用中国铁通或中国网通的服务的局面，限制了用户的自由选择权。对于商住楼而言，即使有其他运营商进入，也必须将线路铺设到每个楼层，除了重复投资上的浪费外，后进入运营商还面临用户因美观的原因往往不愿运营商再拉一条电话线进房间的难题。于是，为了满足用户的要求，常常出现后进入运营商在分线盒上剪掉先进入运营商的线路，直接接驳其线路，强行实现用户转网的情况。尽管监管部门要求用户转网必须遵循用户“先退网后接入”的原则。但先进入的运营商显然不会轻易就将其用户拱手让人，而将其线路

32、慷慨地让给后进入的运营商使用。从而使得用户在不同运营商之间的转网问题变得异常复杂。按照配套电信设施属于全体业主共有的法律规定，则后进入运营商无需重新铺设线路，只要征得业主委员会的同意，即可使用其小区内的已有线路。两家甚至多家运营商可以同时进入小区楼盘，只要获得业主委员会的同意，即可获得该楼盘的电信业务经营权。当然，这是就整个楼盘的用户来说的。就业主的个人选择权而言，应该不存在技术问题，也没有法律问题，只有运营商的成本问题。只要运营商不计成本将线路铺设到楼盘，然后利用楼盘原有的驻地网络，应该可以实现为任何一个用户提供服务。（三）明确了“最后一百米”线路的产权问题。所谓“最后一百米”产权问题是指从

33、分线盒到电信用户固定终端的电话线路的产权归属问题。物权法出台之前，对此并未予以明确，从而产生很多纠纷。用户认为该条线路的所有权应归其所有，其理由是交了电信工料费；而电信运营商则认为用户的工料费并未包括买断该条线路的所有权，用户拥有的仅仅是线路使用权而非所有权。物权法既已明确小区配套电信线路的所有权为全体业主共有，那么属于业主专有空间的用户末端的电话线显然应该属于业主的专有财产。三、电信运营商的应对措施（一）对住宅小区的电信设施建设应改由开发商投资进行。根据物权法及电信条例的相关规定，小区电信设施建设投资的主体应该是开发商。而在物权法出台前，电信运营商为了取得小区的垄断经营权，主动投资进行建设。

34、按照物权法对配套电信设施所有权归属的界定，今后即使电信运营商投资建设了配套电信设施，该设施的所有权也不能归其所有，而是属于业主的共有财产，由业主委员会行使支配权和处分权。因此，电信运营商应该适时调整这方面的投资策略，将住宅小区的电信设施建设交还给开发商投资进行。（二）对配套电信设施的维护应与业主委员会明确约定。按以往的惯例，小区的配套电信设施的维护一般由提供服务的电信运营商承担。但运营商承担维护义务的一个理由是其享有该设施的所有权。既然现在法律规定配套电信设施的所有权归业主共有，意味着电信运营商并无维护的义务。因此，这个问题应该在今后电信运营商提供电信服务的合同中，由运营商和业主委员会进行约定

35、，否则很容易引起纠纷。【法治动态】生产安全事故报告和调查处理条例加大处罚力度生产安全事故报告和调查处理条例已于2007年6月1日实施。针对安全生产事故报告和调查处理过程中的违法行为，条例加大了处罚力度，对造成30人以上死亡，或者100人以上重伤，或者1亿元以上直接经济损失的特别重大事故的发生单位，最高可处500万元罚款，对其主要责任人，处上一年年收入80%的罚款。物权法的实施对设定、行使担保物权的影响黄永辉 律师中华人民共和国物权法（以下简称物权法）将于今年10月1日实施，这是一部确认、利用、保护财产及调整财产关系的法律，与大众利益切身相关。其中在担保方面，与现行担保法相比较，物权法又作出了许

36、多新的规定。当两部法律对担保有不同规定时，该如何处理呢？物权法第178条明确规定，担保法与物权法的规定不一致的，适用物权法。可见，物权法的实施将对担保行为产生巨大影响，无论是担保人还是担保权人，都不应忽视。下面，笔者就物权法的实施对设定、行使担保物权的几方面影响作个简单归纳。 一、物权法扩大了担保物的范围（一）抵押物的范围扩大相比以前的规定，物权法实施后，增加了以下几类抵押物：（1）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（2）原材料、半成品、产品；(3)正在建造的建筑物、船舶、航空器。物权法同时规定，只要法律、行政法规未禁止抵押的财产，都可以进行抵押。（二）质押物的范围扩大除

37、了担保法允许质押的财产（如动产，仓单等）之外，物权法还允许以依法可转让的基金份额或应收账款作为质押物。亦即，今后可作为质押物的增加了以下两类：（1）依法可以转让的基金份额；（2）应收账款。（三）适用留置的范围扩大根据担保法第84条规定，发生留置的情形仅局限于因保管、运输、加工承揽合同发生的债权，而物权法则将留置扩展至一切债权情形，只要债务人不履行到期债务，债权人合法占有债务人动产的，债权人都可以行使留置权。二、在认定担保效力方面，物权法作出了一些不同以往的规定（一）对担保合同与担保物权的效力进行了区分担保法第41条规定，抵押合同自登记之日起生效，也就是说，未经登记的抵押合同无效。这就产生了严重

38、的法律后果：一旦抵押物未办抵押登记，将直接导致合同的效力也被否定，抵押合同就是废纸一张，合同当事人根本无法按照当初的约定来追究对方的违约责任。这种将基础关系（合同）与物权变动的效力混为一谈的认定危害交易安全。物权法的规定刚好对此做了矫正，物权法第15条规定，抵押合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。将基础关系（合同）与物权变动的效力区分开来。因此，除非法律另有规定或合同另有约定，担保合同一经成立即生效。合同生效后，如一方不依约办理抵押登记或者转移占有的，另一方可依法追究其违约责任。（二）部分抵押物的抵押是否有效，认定标准有新的规定，抵押权人应充分注意抵押权是否设立的新规定，以避免产

39、生抵押无效或不能对抗第三人的风险。 1、下列抵押物的抵押权自抵押登记时设立：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。 也就是说，若接受上述四类抵押物，抵押权人应完成在登记机关的抵押登记，否则，该类抵押无效，导致债权人从该“抵押物”中优先受偿的希望落空。2、以下抵押物的抵押权自签订书面抵押合同时设立；未在抵押登记机关办理抵押登记，不得对抗善意第三人。（1）生产设备、原材料、半成品、产品；（2）交通运输工具；（3）正在建造的船舶、航空器。也就是说，上述三类抵押物不必依照担保法第41、42条规定必须办理

40、抵押物登记，而是自签订书面的抵押合同时抵押就已生效，但是，未到主管部门办理抵押登记就不得对抗善意第三人，即从中优先受偿的主张无法获得法院的支持。另外，物权法还特别规定：企业、个体工商户、农业生产经营者这三类人作为抵押人，以其所有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产作为抵押物时，就应向工商行政管理部门办理动产抵押登记；未经工商部门办理抵押登记，不得对抗善意第三人。（三）部分质押权利的质押权是否设立，认定标准有新规定，质押权人应充分注意质押权是否设立的新规定，以避免产生质押无效或不能对抗第三人的风险。1、以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应签订书面质押合同，并且在质押人将

41、权利凭证交付质权人时质押权才设立（质押才生效）；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立，否则，该项质押无效。这就等于说，以票据、债券、存款单、仓单、提单等出质时，原则上以权利凭证的交付作为质权的生效要件，在没有权利凭证（如电子式国库券）时，则以登记作为质权的生效要件。2、以基金份额、股份有限公司股权出质的，当事人应订立书面质押合同并到证券登记结算机构办理出质登记，否则，该项质押无效。3、以有限责任公司的股权出质的，当事人应订立书面质押合同并到工商行政管理部门办理出质登记，否则，该项质押不生效。4、以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同，并应到信贷征信机构（即人民银行）办理出质登记，

42、否则，该项质押不生效。三、物权法对担保权的实现有新的规定（一）允许当事人自主约定担保物权实现的条件根据物权法规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人都可以实现担保物权，从而将实现担保权的条件留由当事人自由约定。（二）完善了担保权实现的途径按照担保法规定，如果当事人不能就担保物权的实现达成协议，只能向人民法院提出诉讼，判决生效后再向法院申请执行，这种方式时间冗长，成本很高。物权法规定，如果当事人不能就担保物权的实现方式达成协议，可以请求人民法院拍卖或者变卖，这一规定对债权人颇为有利。四、缩短了抵押权的除斥期间根据最高人民法院关于适用若干问题的解释第12条的规定，担

43、保权人在主债权的诉讼时效结束后的二年内仍可行使担保物权。而物权法第202条明确规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”物权法规定抵押权的除斥期间就是主债权的诉讼时效期间，比担保法司法解释规定的除斥期间减少了两年。因此，抵押权人应充分注意抵押权除斥期间减少的规定，以避免行使抵押权超过诉讼时效的风险。【法治动态】行政复议法实施条例出台畅通行政复议渠道中华人民共和国行政复议法实施条例将于2007年8月1日起施行。该条例在畅通复议渠道，切实维护公民、法人或者其他组织的合法权益方面作了如下规定：1、公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益提

44、出行政复议申请，除不符合行政复议法和条例规定的申请条件的，行政复议机关必须受理；2、上级行政机关认为行政复议机关不予受理行政复议申请的理由不成立的，可以先行督促其受理；经督促仍不受理的，应当责令其限期受理，必要时也可以直接受理；认为行政复议申请不符合法定受理条件的，应当告知申请人；3、行政机关作出的具体行政行为对公民、法人或者其他组织的权利、义务可能产生不利影响的，应当告知其申请行政复议的权利、行政复议机关和行政复议申请期限。 条例还规定了行政复议不利变更禁止原则，即行政复议机关在申请人的行政复议请求范围内，不得作出对申请人更为不利的行政复议决定；并对行政复议机构不履行职责和行政机关及其工作人

45、员的违法行为作出了处罚规定。【法律咨询】窗前小花园应该归谁？南宁市李女士问：2003年，我在某小区买房，房地产开发商的广告宣传说，买一楼的房子可以附送窗前小花园。因看中窗前的小花园，我便与开发商签订了购房合同，购买了一套一楼的房子，并在合同中约定附送小花园。现在我在这小区住了3年多，开发商也兑现了当时的承诺，我拥有了自己的小花园。物权法即将实施，其中对小区的公共绿地也做了相关规定，请问：我还能继续拥有我的小花园吗？本所曾伟雄律师解答：物权法第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”本条以但书的形式对业主共有范围内的绿地的特殊情形予以了规定。一

46、般来说，建筑区划内的绿地属于业主共有，但有两种情形，即城镇公共绿地和明示属于个人的绿地除外。本案中的小花园就属于明示属于个人的情形，即业主与开发商已经在商品房买卖合同中明确窗前的花园同一层建筑物单元一同发售，约定该花园属于该单元业主专有使用，李女士可以根据合同取得小花园的使用权。况且，附赠小花园的行为发生在物权法实施前，物权法对其生效前发生的行为并无溯及力。未办理登记手续，房产抵押是否有效？武鸣黄先生问：2005年11月，我的一好友李某因做生意需要资金购买材料，便向我借了五万七千元钱，约定借款期限一年，年息百分之一十二；并约定，如到期李某不能还款的，用其房产作抵押，并留有该房屋的房产证、土地使

47、用权证在我处。后李某生意亏本，无力偿还，我能要求拍卖抵押的房屋来还款吗？本所郑秋儿律师解答：根据我国担保法的相关规定，当事人用房屋等不动产作抵押的，应当办理抵押物登记，抵押自登记之日起生效。虽然李某愿意用房屋为其借款作抵押担保，并且也把房产证、土地使用权证交给了债权人，但由于双方没有到相关部门办理抵押登记手续，抵押权尚未依法设立。故黄先生不能要求就拍卖该房屋之所得优先受偿。商品房未竣工验收，能否强制执行？柳州市某房地产开发公司总经理问：我公司开发的商品房还没有竣工验收，因银行贷款到期无法偿还，银行申请人民法院强制执行。在执行过程中人民法院将我公司开发的未完工在建商品房强行评估拍卖，拍卖款已用于

48、偿还银行贷款。我公司能否依据合同法关于未经竣工验收的商品房不得交付使用的规定提出异议？本所王溪蔓律师解答：该公司的异议不能成立，对于债务人的在建工程，人民法院可以采取查封、强制执行的措施。根据拍卖法的相关规定，拍卖标的有两种，一种是可以处分的物品，另一种是财产权利。而未竣工的商品房属于在建工程，是法律允许处分的物权（包括其所有的土地使用权）。因此，强制拍卖未经竣工验收的商品房并不违反法律、法规的规定。商品房出现质量问题，应如何处理？柳州市陆小姐问：我购买了一套商品房，但交房时天花板有5平方左右下垂，与水平竟误差5厘米，地板有约2平方面积的空心。我能否要求开发商退房，并请求退回已交的所有房款和与房屋有关的一些费用，如：保险金、维修基金等？本所柳州分所陈善荣律师解答：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解