《物业管理工作细化执行与模板第2版》配套光盘.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流物业管理工作细化执行与模板第2版配套光盘.精品文档. 弗布克细化执行与模板系列物业管理工作细化执行与模板（第2版）配套光盘洪冬星 编著北 京目 录第二章 物业项目拓展与招商细化执行与模板7第一节 物业项目拓展流程与工作执行8二、物业项目拓展执行工具与模板8（一）市场调查计划表8（二）市场调研报告表9（三）物业项目调查表10（四）市场拓展计划表12第二节 物业项目投标流程与工作执行13二、物业项目投标执行工具与模板13（一）标书编制进度控制用表13（二）物业投标项目跟踪用表14第三节 物业前期介入流程与工作执行16二、物业前期介入执行工具与模板

2、16（一）物业前期介入工作表16（二）前期介入时间节点表18（三）前期介入费用测算表18第四节 物业招商管理流程与工作执行19二、物业招商管理执行工具与模板19（一）社区情况调查表19（二）商圈状况分析表20（三）招商项目规划表21（四）招商费用预算表22（五）招商工作计划表22（六）入驻商户登记表23第三章 物业工程管理细化执行与模板24第一节 接管管理流程与工作执行25二、接管验收管理执行工具与模板25（一）资料档案移交单模板25（二）设备验收交接单模板26（三）消防设施验收记录表27（四）照明工程验收记录表29（五）绿化工程竣工验收单模板30（六）空调工程验收记录表31（七）给排水设备验

3、收记录表33第二节 业户装修管理流程与工作执行34二、业户装修管理执行工具与模板34（一）业户装修施工申请表34（二）装修施工证申请表单模板35（三）房屋装修施工许可证模板36（四）装修施工巡查记录表37（五）装修完工检查验收表38（六）业户装修管理制度模板39第三节 工程设备管理流程与工作执行42三、设备管理执行工具与模板42（一）机电设备标识卡模板42（二）设备保养计划表43（三）设备事故报告表43（五）物业设施设备管理制度模板44第四节 物业工程管理文书与方案46一、房屋装修协议书46二、装修施工责任承诺书47三、装修安全责任协议书47第四章 业户迁入迁出管理细化执行与模板50第一节 业

4、户入住管理流程与工作执行51二、业户入住管理执行工具与模板51（一）业户档案目录模板51（二）业户入住登记表52（三）业户信息汇总表53（四）钥匙领用登记表53（五）业户入住验房表54（六）房屋返修通知单模板55（七）房屋返修催改函模板55（八）房屋维修留钥匙登记表56第二节 业户迁出管理流程与工作执行57二、业户迁出管理执行工具与模板57（一）业户迁出申请表57（二）业户迁出调查表58（三）物资出入放行条模板59第五章 物业服务管理细化执行与模板60第一节 业户接待与沟通管理流程与工作执行61五、业户接待和沟通管理执行工具与模板61（一）物业维修单61（二）维修汇总表62（三）业户来访记录表

5、62（四）投诉信息登记表63（五）投诉处理回访单63（六）维修回访记录表64（七）业户回访记录表65（八）业户纠纷调解记录模板66（九）业户回访问卷模板66第二节 社区文化建设管理流程与工作执行68二、社区文化建设执行工具与模板68（一）社区文化活动申请表68（二）社区文化活动记录表69（三）社区文化活动整体评估表70（四）社区文化建设意见征询表71（五）物业社区文明建设公约模板72第三节 便民服务管理流程与工作执行72二、便民服务管理执行工具与模板72（一）便民服务项目表72（二）有偿便民服务项目表73（三）接受长期服务业户名单模板74第四节 会所服务管理流程与工作执行75二、会所服务管理执

6、行工具与模板75（一）会所营业日报表75（二）会所娱乐项目使用情况统计表75第六章 保洁和绿化管理细化执行与模板77第一节 保洁管理流程与工作执行78二、保洁管理执行工具与模板78（一）清洁质量检查表78（二）消杀服务记录表79（三）保洁工作抽查表79（四）保洁工作报告表80（五）保洁工作管理制度模板80（六）保洁工具管理规定模板83第二节 绿化管理流程与工作执行88二、绿化管理执行工具与模板88（一）绿化养护记录表88（二）绿化工作检查表89（三）绿化养护月检表90（四）绿化工程竣工报告表91（五）绿化工程验收报告表91（六）绿化工作安全规定模板92第三节 保洁绿化外包管理流程与工作执行94

7、二、外包管理执行工具与模板94（一）专业保洁公司评审表94（二）节庆盆栽更换验收表94（三）消杀服务工作考核表95第七章 安全和车辆管理细化执行与模板96第一节 安全管理流程与工作执行97三、安全管理执行工具与模板97（一）来访人员登记表97（二）保安工作检查表98（三）保安管理工作制度模板99第二节 消防管理流程与工作执行102二、消防管理执行工具与模板102（一）消防责任人登记表102（二）辖区动火申请书模板102（三）消防整改通知书模板102（四）消防安全管理制度模板103第三节 车辆管理流程与工作执行105三、车辆管理执行工具与模板105（一）车辆收费登记表105（二）车位统计汇总表1

8、06（三）固定停车卡模板107（四）临时停车卡模板108（五）临时停车收费单模板108（六）停车场巡逻交接班记录108（七）辖区车位租用公约模板109第八章 物业服务质量管理细化执行与模板111第一节 质量体系建立流程与工作执行112三、质量体系管理执行工具与模板112（一）服务质量文件记录单模板112（二）质量体系评审计划表112（三）质量体系评审通知单模板113（四）质量体系评审报告表113第二节 服务质量管理流程与工作执行114四、服务质量管理执行工具与模板114（一）物业服务质量调查表114（二）业户满意度调查问卷模板115（三）业户满意率统计总表117（四）纠正及预防措施报告表117

9、第三节 服务物资采购管理流程与工作执行118二、服务物资采购执行工具与模板118（一）采购预算表118（二）采购申请表119（三）计划外采购申请表120（四）采购变更申请审批表121第九章 财务管理细化执行与模板122第一节 物业公司预算管理流程与工作执行123二、预算管理执行工具与模板123（一）物业公司年度预算表123（二）前期开办费用预算表124（三）物业招商费用预算表125（四）绿植养护费用预算表126（五）日常运行电费预算表127（六）物业管理收支预算表128（七）物业公司开支预算明细表129（八）物业公司管理费用预算表130（九）物业公司经营利润预算表132第二节 资产管理流程与工

10、作执行133二、资产管理执行工具与模板133（一）物品购置申请单模板133（二）固定资产报废申请表134第三节 物业服务费管理流程与工作执行135三、资金管理执行工具与模板135（一）应收物业服务费明细表135（二）物业服务费欠费分析表136（三）有偿维修服务挂账明细表136（四）物业服务费管理费公示表137（五）物业公司发票管理细则模板138第四节 财务管理文书与方案139二、物业服务费收缴通知书139三、物业服务费限期催缴单139第十章 行政人事管理细化执行与模板141第一节 行政事务管理流程与工作执行142三、行政事务管理执行工具与模板142（一）会议记录表142（二）文件会签单模板14

11、3（三）文件借阅审批表143（四）公务接待审批表144（五）办公物资领用单144（六）印章使用登记表145（七）车辆使用申请表145（八）行政后勤管理制度模板146第二节 人事管理流程与工作执行150二、人事管理执行工具与模板150（一）人员需求申请表150（二）应聘人员登记表151（三）面试情况评估表152（四）一般员工调薪表153（五）员工离职申请表154（六）离职人员面谈表155第三节 培训管理流程与工作执行156二、培训管理执行工具与模板156（一）培训项目计划表156（二）员工培训记录表157（三）培训效果评估表158附：弗布克已出版图书书目159第二章 物业项目拓展与招商细化执行与

12、模板第一节 物业项目拓展流程与工作执行二、物业项目拓展执行工具与模板（一）市场调查计划表年度： 调查目的调查区域调查方法调查期间具体计划安排时间工作内容对象负责人员工作准备说明经费预算经营管理部经理批示批准： 审核： 制表：（二）市场调研报告表编号： 日期： 年 月 日调查项目调查人员调查时间调查目的调查对象调查方式调查结果调查分析与说明调查结果说明经营管理部经理批示填表人：（三）物业项目调查表编号： 日期： 年 月 日物业项目名称目前状况截止到填表时间，该物业开发工作进行至 阶段开发商名称主要联系人职务联系方式物业基本情况物业名称坐落位置 市 区 四至东 ，西 南 ，北 物业类型 多层 小高

13、层 高层 超高层 混合 住宅区 组团 写字楼 商住楼 工业园区 （请在要选择的位置上打）建筑情况周边环境描述开工时间 年 月 日竣工时间 年 月 日开盘时间 年 月 日入住时间 年 月 日占地面积 平方米建筑总栋数 栋大堂数 个总户数 户总建筑面积 平方米开发期数分 期开发周界长度本期建筑面积 平方米住宅面积 平方米网络状况本物业已建成/拟建成局域网： 是 否 （请在相应位置上打）本物业网络接入方式： DDN专线 ADSL ISDN （请在相应位置上打）建筑类型基本情况类型建筑面积层数销售均价高层 平方米 层 元/平方米面积情况商业邻街 平方米 层 元/平方米裙楼 平方米 层 元/平方米地下室

14、 平方米 层 元/平方米会所 平方米 层 有 无（中央空调）公建幼儿园、小学等 平方米其他面积 平方米绿 化 率 %绿化面积 平方米电梯品牌电梯数量垂直梯 部，扶梯 部，合计 部车场指标地面车位 个，面积 平方米地下车位 个，面积 平方米出入口车场 个进口， 个出口小区 个进口， 个出口建筑规划设计单位园林景观设计单位销售策划单位工程施工单位项目规划设计要点及设计说明项目总规划图和各标准层平面图编制： 填表人：（四）市场拓展计划表年度： 制表人： 目标计划市场拓展量（平方米）市场占有率（%）拓展计划金额（万元）以实际成绩为基础的计划与竞争对手对抗要求的计划以事业发展计划为基准的计划经营管理部经

15、理审批财务部经理审批总经理审批签名：日期： 年 月 日签名：日期： 年 月 日签名：日期： 年 月 日第二节 物业项目投标流程与工作执行二、物业项目投标执行工具与模板（一）标书编制进度控制用表 时间相关模块 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日责任人信息支持部门物业现场考察招标文件解读拟定标书大纲分配编写任务编写人员培训开始标书编写第一次沟通会议相关资料收集备注（二）物业投标项目跟踪用表项目名称编号项目预算客户名称拜访时间项目发生时间项目类型金额设计院主设计师联系方式业户技术层面技术负责人联系方式技术专员联系方式商务层面商务专员联系方式商务负责人联系方式领导层面公司领

16、导1联系方式公司领导2联系方式竞争对手1对手背景支持者优势分析竞争对手2对手背景支持者优势分析目前项目状态项目背景目前状态第一次项目沟通记录时间地点沟通形式参加人员沟通内容要解决的问题具体沟通结果上次任务完成情况第二次项目沟通记录时间地点沟通形式参加人员沟通内容要解决的问题具体沟通结果上次任务完成情况第三节 物业前期介入流程与工作执行二、物业前期介入执行工具与模板（一）物业前期介入工作表项目具体内容完成时间落实部门备注前期工程监督1审阅楼宇、设计图的设计2设施设备隐蔽路线的熟悉与标注3从物业管理角度向业户提供建议4按工程承诺标准，编造验收表格5制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程6向开发商

17、提供楼宇、设施设备保养、维修建议人事管理1物业管理处架构的制定、讨论和审定2管理级员工的招聘3员工编制、职责、聘用条件及福利制度审批4人事管理制度、员工手册讨论审批5组织招聘、面试，办理入职手续和开展人员培训设立物业管理处1物业管理处的设立和维修2物资设备的准备3现场清洁和布置文件管理1管理公约、服务手册的制定及审批2各类文件、表格的制定和印刷管理预算、启动预算及财务安排1制定初步管理预算，启动预算及讨论2管理费用及各项费用的制定及申报3各项财务管理制度的制定物业基本设备预算1设计及审定各类标牌、指示牌2采购、制作和安装标牌、指示牌物业验收准备1楼宇各单项验收2公共设施的验收3楼宇各项设施设备

18、的测试及验收4楼宇内部初验5遗漏工程的跟进及监督验收6绿化工程的验收楼宇接管安排1制订接管计划2安排准备各类文件3人员安排4接管培训5清洁开荒6现场布置7开展接管工作遗漏工程跟进1整理资料及落实遗漏工程跟进工作2维修后复查、通知业户验收3现场施工方的管理讨论各服务项目检讨1物业保险事宜的建议2检查物业管理人力资源3检查保安安排4检查清洁服务安排5检查维护保养服务安排6检查客户投诉处理程序7检查园艺绿化及节日安排布置（二）前期介入时间节点表 完成时间项目1月下旬2月上旬2月下旬责任人图纸会审市场调查管理方案制度物管人员招聘（三）前期介入费用测算表人员费用岗位人数月工资（元）介入时间总费用（元）备

19、注经理经理定期赶赴现场，按每人每月六天计算经理助理保安保洁小计福利及保险人员费用总计其他费用项目岗位月费用（元）介入时间总费用（元）备注交通费经理经理助理通信费经理经理助理合计第四节 物业招商管理流程与工作执行二、物业招商管理执行工具与模板（一）社区情况调查表社区名称地理位置繁华程度人流量所处商圈商圈规模交通状况道路状况公共交通周边设施有无数量说明车站码头机关学校专业市场周边商业布局市政规划相关政策备注调查日期： 调查员：（二）商圈状况分析表编号： 日期： 年 月 日地理情况所属商圈商圈性质商圈规模具体位置道路情况公共交通停车场情况商圈内重要商户名称业态投资额特点具体位置消费者人群结构居住人口

20、工作人口流动人口流 量消费心态租金水平平均租金竞争对手租金公共配套和价格水电燃气调查员： 招商主管：（三）招商项目规划表配套设施招商项目规划数量规划地址具体要求备注菜市场便利店邮局银行快速餐饮店中型超市洗衣店美容美发店健身房药店和诊所宠物店大中型餐饮花店足浴桑拿按摩书店照相、彩扩店电器店五金店酒吧与茶坊（四）招商费用预算表宣传类型宣传效率单位成本有效篇幅频度实施效果小计备注DM电视广告网络广告车身广告户外平面广告合计（五）招商工作计划表阶段时间工作内容备注引导期发布招商信息整理目标商户资料项目前期的意向洽谈，锁定客户招商期展开招商工作约见目标商户洽谈进一步确定和筛选目标商户审批商户所提供的相关

21、证件填写合同审批表，上报公司签订正式合同收尾期商户提供进场装修方案审批方案并提出合理化建议确定装修方案并进场装修商户档案和合同备案（六）入驻商户登记表序号商户名称经营者营业执照注册号合同号地址行业规模备注第三章 物业工程管理细化执行与模板第一节 接管管理流程与工作执行二、接管验收管理执行工具与模板（一）资料档案移交单模板移交项目： 日期： 年 月 日序号资料档案文件编号资料档案文件名称册数页数状况记录备注备注移交签字开发商移交代表物业公司接收代表签字：日期： 年 月 日签字：日期： 年 月 日（二）设备验收交接单模板编号： 日期： 年 月 日设备名称规格型号出厂日期 年 月 日安装位置设备数量

22、外型尺寸单机重量设备单价使用年限试运转情况试运转时间设备验收移交情况遗漏整改内容移交随机文件及备品备件数量备注操作使用说明书维护保养说明书安装竣工图纸供应商联系电话联系地址联系人邮政编码传真号码制造商联系电话联系地址联系人邮政编码传真号码验收交接单位代表签字日期验收方开发方（三）消防设施验收记录表编号： 日期： 年 月 日施工单位验收区域抽查 处，占 %验收项目验收标准验收情况处理意见1资料（1）图纸及资料齐全（2）有产品合格证、铭牌清晰2烟感与温感（1）图纸规定安装烟感 个，温感 个（2）工作情况正常工作 个不正常工作 个3消防栓（1）设计数量 台（2）安装位置合乎设计要求（3）阀门安装及漏

23、水情况（4）消防皮带、啧咀安放齐全（5）自动按钮安装情况（6）灭火器配备情况（7）立管、油漆（8）消防栓外观、安装质量情况实际安装 台4喷淋系统（1）喷淋头设计数量共 只（2）安装位置、间隔距离合乎要求（3）楼层防火分区总阀、流量开关安装情况（4）末端放水阀门安装情况（5）管道安装、支架安装、漏水情况实际安装数量 只5分区卷帘门（1）分区卷帘门安装位置合乎图纸设计要求（2）设计安装卷帘门 扇（3）楼层防火分区总阀、流量开关安装情况（4）末端放水阀门安装情况（5）管道安装、支架安装、漏水情况实际安装数量 扇6手动报警钮（1）设计规定数量 处（2）安装情况实际安装 处7广播喇叭（1）设计安装数量

24、只（2）安装及工作情况实际安装 只8防排、机械防排烟（1）设计排风口 处（2）风管安装情况（3）设计防火阀 个（4）防火阀工作情况（5）正压风口及风压测试情况实际安装风口 处实际防火阀 个9防火门（1）设计安装 扇（2）安装质量情况实际安装 扇检查结果及意见验收人签字设计单位施工单位物业公司工程监理地产公司验收日期（四）照明工程验收记录表编号： 日期： 年 月 日施工单位验收区域抽查 处，占 %验收项目验收标准检验情况处理意见1竣工图纸、资料隐蔽工程验收单 竣工图符合实际施工 技术资料齐全 隐蔽工程有验收签字2设备、材料 符合设计要求，有合格证 有甲方检验证明、有铭牌3吊钓、预埋件及吊具 吊钩

25、、预埋件埋设牢固，有振动源的器具，必须防松、防震装置齐全、可靠4接地与接零 器具的接地（接零）保护措施和其他措施必须符合施工规范要求5器具安装 位置正确，部件齐全，箱体孔合适、整齐 暗装插座、开关的盖板紧贴墙面，无缝隙，安装整齐，固定可靠6配电箱（盆、板）安装 位置正确，部件齐全，箱体孔合适、整齐 暗式配电箱箱盖紧贴墙面，油漆完整 零线经总线连接无纹接现象7导线连接 连接可靠、规范、无松动、无缺件 每个连接点导线不超过两根，导线无损伤 开关切断相线，螺口灯头相线接在中心端子，单相插座相线接右侧8允许偏差值 垂直度：500以上时3.0mm 中心线：成排时5mm 高度差：0.5M10试运行情况 开

26、关灵活，回路正确，无发热 灯具发光、发热情况正常，无闪烁、无异声 调光系统运行平稳，无突变、无闪烁验收结果及意见验收人签字设计单位施工单位验收单位行业管理工程监理 年 月 日（五）绿化工程竣工验收单模板编号： 日期： 年 月 日工程名称工程地址绿地面积（m2）开工日期竣工日期验收日期树木成活率（%）花卉成活率（%）草坪覆盖率（%）整洁及平整整形修剪附属设施评定意见全部工程质量评定及结论验收意见施工单位建设单位物业公司签字：公章：签字：公章：签字：公章：（六）空调工程验收记录表施工单位验收区域抽查（ ）处，占（ ）%验收项目具体内容和要求检验情况处理意见1技术资料（1）是否符合要求（2）技术资料

27、齐全（3）隐蔽工程纪录2设备、材料（1）符合国家标准（2）有合格证、铭牌（3）有甲方检验证明3空调水系统管道安装（1）管道、钢门、管件、支架、材质等合乎施工规范或设计要求（2）管道内壁清洁、干燥、钢门经清洗（3）工艺流向、坡度、标高、位置合乎设计（4）管道与设备对接时严禁强制对口（5）焊缝无裂纹、无夹渣气孔4空调水系统试验（1）试前充水24小时，排尽空气（2）铸铁管：PN0.5MPa，PS=PN+0.5MPa，PN0.5MPa，PS=PN（3）钢管：PS=PN+0.5MPa，PSmin0.9MPa（4）管道应不渗、不漏10min，内PS0.05MPa5送风回风系统（1）牢固位置、标高、走向符合

28、设计要求，防火阀的位置必须设在便于操作部位（2）支、吊托架的型式、规格、位置、间距合乎设计要求（3）支架必须作防腐处理（4）风帽安装必须牢固，风管与层面交接处严禁洒水（5）柔软短管应不透气、内壁光滑，风管与设备的连接处严密（6）风管、静压箱安装后内壁清洁、无浮灰、油污、锈蚀物6冷却塔（1）安装符合规范要求，内部清洁、无染物（2）水盘无破损漏水，浮球灵活不漏水（3）风机转向正确，无异常音响和摇动（4）齿轮箱油位正常，无摇动7保温（1）蒸发器、冷冻水、回水、送水、冷凝水舌、阀门保温紧密无空隙、外包层无破损（2）送风主管、支管保温完整、严密、无破损（3）风机盘管、进出水管、凝结水管、送风管保温完整、严密、无破损（4）所有冷冻水管阀门、逆流阀、排气阀、法兰等保温完整、严密、无破损8绝缘电阻测试（1）安装牢固、保架、支架符合要求（2）管道保温严密无破损、无漏水和二次冷凝水漏水（3）风机高、中、低三速运转正常，转向正确（4）温控、风速控制开关、冷热转换安装正确、转动灵活、温控无误（5）运转正常，无异常振动和音响，送、回风口与天花吻合9试运行情况（1）冷却塔单机试运转记录（2）冷却水泵单机试运转记录（3）冷冻水泵单机试运转记录（4）二次冷冻水泵单机试运转记录