夏威夷项目工作总结及计划学习教案.ppt

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1、会计学1夏威夷项目工作总结夏威夷项目工作总结(zngji)及计划及计划第一页，共75页。第1页/共74页第二页，共75页。推广策略建立在“实效性推广”战略基础上的立体化推广渠道多层次、多渠道的推广策略，提高(t go)市场认知度，扩大客户来源第2页/共74页第三页，共75页。日期日期媒体媒体栏目栏目/ /版面版面形式及主题形式及主题6月16日北京青年报A叠整体形象亮相公开6月23日北京青年报A叠形象+产品7月14日北京青年报A叠形象+产品7月23日北京青年报A叠产品+开盘信息8月18日北京青年报A叠形象+产品+热销9月29日北京青年报C叠产品+2期开盘信息10月11日北京青年报A叠产品+2期开

2、盘信息10月20日北京青年报A叠产品+热销信息10月27日北京青年报A叠产品+热销信息 报广发布(fb)表第3页/共74页第四页，共75页。部分(b fen)展示第4页/共74页第五页，共75页。 网络(wnglu)发布表 项目网站建设第5页/共74页第六页，共75页。部分(b fen)展示第6页/共74页第七页，共75页。3. 户外广告系统利用其覆盖面广，时效性长的特点，配合项目(xingm)的整体推广过程推广渠道(qdo)总结部分(b fen)展示第7页/共74页第八页，共75页。推广渠道(qdo)总结4. 平面杂志针对业界内的通告以及(yj)市场的引导和宣扬日期日期媒体媒体版面版面形式及

3、主题形式及主题费用费用7月刊楼市第一跨页样板区开放+ 开盘告知19.57万7月刊安家A版第三跨页样板区开放+ 开盘告知7月刊万房硬广2P样板区开放+ 开盘告知7月刊楼市专题5P滨海别墅概念炒作免费7月刊安家专题5P滨海别墅概念炒作7月刊万房专题2P滨海别墅概念炒作8月刊楼市第一跨页产品内容（实景）+ 热销信息13.52万8月刊安家硬广1P产品内容（实景）+ 热销信息8月刊万房硬广2P产品内容（实景）+ 热销信息8月刊楼市专题5P区域炒作京东别墅带免费8月刊安家专题3P区域炒作京东别墅带8月刊万房专题2P区域炒作京东别墅带11月份21高尔夫才智硬广+内页实景+形象第8页/共74页第九页，共75页

4、。5. 软文宣传针对项目活动、论坛等，进行市场的先期预热及舆论(yln)宣扬推广渠道(qdo)总结日期日期媒体媒体版面版面形式及主题形式及主题714信报整版往东，再往东是燕郊715第一财经日报半版大北京重心东移 燕郊欲乘风而上718中国经营报半版地产调控意外成全“大北京”格局720新京报半版宏观调控反促燕郊高档房销售721北京青年报整版10万北京人置业在京外721北京晚报半版燕郊沾光北京新规划 低价位欲抢通州风头72121世纪经济报道半版北京地产商热看天津722北京晨报半版定位北京“编外郊县” 燕郊地产独享意外利好722参考消息半版新规划助力燕郊别墅新区发展818北京青年报半版京东别墅能否对接

5、CBD高端人群818北京晚报1/4版东部别墅性价比优势显现818精品整版经济型别墅抢滩京东819京华时报半版别墅带京东逐渐成气候819北京晨报半版京东叫板西北别墅板块826参考消息半版京东别墅带发力加快“途中跑”总 软文发布(fb)表第9页/共74页第十页，共75页。推广(tugung)渠道总结日期日期媒体媒体主办方主办方形式及主题形式及主题费用费用7月份新浪、焦点、搜房直播楼市燕郊规划发展北京媒体交流会免费8月份搜房直播楼市东部别墅带发展免费6. 论坛、活动营销 针对(zhndu)项目前期及重要节点，予以市场引导和业界通告7. 直销行销针对项目的实效推广(tugung)渠道商场商场地点地点效

6、果（登录客户）效果（登录客户）燕莎商城/8批富华大厦/15批丰联大厦/16批凯威大厦/2批国际俱乐部/6批赛特/12批华润大厦/1批第10页/共74页第十一页，共75页。第11页/共74页第十二页，共75页。 来客(lik)统计第12页/共74页第十三页，共75页。第13页/共74页第十四页，共75页。第14页/共74页第十五页，共75页。第15页/共74页第十六页，共75页。房源控制(kngzh)及推盘量体二期以认购(rngu)部分一期已售部分第16页/共74页第十七页，共75页。销售业绩(yj)及价格总结第17页/共74页第十八页，共75页。销售(xioshu)业绩及价格总结价格(jig)

7、总结项目一期独栋成交均价7223元/平方米（地下按1500元/平方米计），联排成交均价5484元/平方米，其中一期非临湖小独栋均价为6538元/平方米项目二期第一部分小独栋整体底价均价6922元/平方米，价格(jig)相较一期上扬384元项目二期第二部分小独栋整体底价均价7214元/平方米，价格(jig)相较二期第一部分上扬292元第18页/共74页第十九页，共75页。 年龄阶段分析(fnx) 3645岁的中年目标群是项目最大客户群体，占总体近50% 56周岁以上的中老年体数量极少第19页/共74页第二十页，共75页。 购买(gumi)客群家庭结构 购买客群子女(zn)年龄 由于五、六十年代人

8、群结婚较早，因此目前小孩年龄分布差异较大(jio d)，从小学、中学到已经成年分布广泛家庭组成以有小孩的二代同居或父母、小孩三代同堂者 第20页/共74页第二十一页，共75页。 客群性职务(zhw)分析 客群性工作行业(hngy)分析工作行业分布较广以商贸物流、文化传播、建筑地产、医药医疗等单位为多高新技术产如：IT通讯、科研(k yn)科贸、金融保险等相对较少。工作职务分布较广以私营企业主为最多中高层管理者中私营企业、国企、事业单位的占有比例依次下降第21页/共74页第二十二页，共75页。 客群教育程度(chngd)分析 客群海外(hiwi)生活经历 客群学历呈纺锥型分布以中高等水平(shu

9、png)为主，中低学历和高学历反向减少第22页/共74页第二十三页，共75页。 客群现居住(jzh)区域分析 客群工作(gngzu)单位区域分析 与其生活、居住区域相近北京市内以朝阳、海淀、西城区为多从此也可以看出，项目目标客户群体的居住特性(txng)，仍以工作、生活方便为主 最多的居住区域为朝阳区其次为外地区域客户、海淀区、西城区等内城区域如崇文、宣武所占比例最少第23页/共74页第二十四页，共75页。 客群家庭月收入(shur)分析 客群车辆(chling)拥有量分析 客群爱好(i ho)分析家庭拥有车辆一部至两部二期目标客群的家庭车辆拥有多以两辆以上为主 呈纺椎形分布其最多分布范围1万

10、2万元之间 其中含有联排部分，因此，二期目标客群家庭月收入超过2万元的占有比重将大幅上升注重生活品质，活动以旅游、运动为多高尔夫、收藏等高消耗活动（时间消耗、财力消耗）所占比例仍较小。对于高尔夫、马术等贵族运动有一定接触第24页/共74页第二十五页，共75页。 客群对于项目信息(xnx)获知渠道 网络渠道(qdo)分析 报广渠道分析渠道应该是是多个重复的过程记忆最深的渠道分布依次为：报广、朋友介绍、广告牌和网络推广。 第25页/共74页第二十六页，共75页。 客群一般成交周期(zhuq)分析 客群置业目的(md)分析成交(chng jio)周期相较普通住宅项目时间长多以一周至一个月为主根据我司

11、销售特色，一周内成交(chng jio)客户同样占有一定比重以第二次、多次置业占绝对量根据本项目投资潜力（以下游统计分析），投资置业同占一定量第26页/共74页第二十七页，共75页。 客群意向面积(min j)分析 客群购房注重因素(yn s)分析对于置业所考虑的因素相对平衡其重要(zhngyo)仍为位置与交通、园林景观、建筑风格和价格 意向需求面积仍以250350平米之间的经济型独栋（小独栋）别墅为主体，面积在500平米以上和250平米以下的购置目标客群几乎没有第27页/共74页第二十八页，共75页。 客群对本项目(xingm)的关注点分析 客群认为(rnwi)本项目需改进因素最需改进的部分

12、(b fen)为周边环境及社区配套目前项目刚刚交房，相信在社区成熟后，完全可以提高社区相应配套以满足购买客群的部分(b fen)需要 对项目最为关注或最为满意的部分是园林景观、价格、升值潜力和建筑风格；有相当量的客户看重本区域的长远发展及升值潜力，本项目的园林和建筑风格则更为吸引 第28页/共74页第二十九页，共75页。关于(guny)未成交客群对项目的信息 客群对本项目(xingm)的关注点分析 客群认为本项目(xingm)需改进因素认为本项目最不理想的为位置交通、周边环境、社区配套及规模希望后期能够改进的部分为园林景观、户型及社区配套 对项目最为满意的部分是园林景观和建筑风格同时仍有相当量

13、的客户看重本区域的长远发展及升值潜力第29页/共74页第三十页，共75页。第30页/共74页第三十一页，共75页。组织(zzh)管理第31页/共74页第三十二页，共75页。销售(xioshu)问题第32页/共74页第三十三页，共75页。第三章 05年半年度低密度市场(shchng)分析 及06年预测第33页/共74页第三十四页，共75页。05年下半年低密度市场(shchng)分析第34页/共74页第三十五页，共75页。第35页/共74页第三十六页，共75页。第36页/共74页第三十七页，共75页。第37页/共74页第三十八页，共75页。市场交易情况(qngkung)分析2005年第三季度北京低

14、密度住宅市场整体销售情况类别销售套数销售面积(平米)销售金额(元)预售18583387644000308500过户53497167704111200总计 23874359314704419700环比增长(%)-13.76%-11.89%-25.95%本季度除了销售均价各种销售数据都有一定(ydng)幅度的下跌其中销售套数和销售面积的降幅比较均衡，表明市场波动较为平缓。第38页/共74页第三十九页，共75页。根据北京市房地产信息网，第三季度低密度住宅预售套数为1858套，环比增长-23.36%；过户(guh)套数为534套，环比增长50.85%；北京市低密度住宅整体销售为2387套，环比增长-1

15、3.76%。2005年第三季度北京低密度住宅市场销售套数类别销售套数环比增长(%)预售1858-23.36%过户53450.85%总计 2387-13.76%第39页/共74页第四十页，共75页。2005年第三季度北京低密度住宅市场销售面积类别销售面积（平米）环比增长(%)预售338764-23.13%过户9716779.58%总计435931-11.89%总体(zngt)来看，销售面积为43.59万平米，环比增长-11.89%。在销售面积构成上，预售占77.71%，过户占22.29%。预售的平均每套销售面积为182.33平米，过户的平均每套销售面积为181.96平米；与第二季度相比，预售客户

16、平均成交面积无明显变化，而过户客户的平均成交面积增长了约19%。销售面积(min j)统计 第40页/共74页第四十一页，共75页。2005年第三季度北京低密度住宅市场销售总金额类别销售面积（元）环比增长(%)预售4000308500-31.89%过户70411120046.67%总计4704419700-25.95%根据北京市房地产信息网，第三季度低密度住宅预售金额(jn )为40亿元，环比增长-31.89%；过户金额(jn )为7亿元，环比增长46.67%；总体来看，第三季度北京市低密度住宅整体销售金额(jn )为47亿元，环比增长-25.95%。销售(xioshu)金额分析 第41页/共

17、74页第四十二页，共75页。20052005年年3 3季度北京市各区县低密度住宅预售情况季度北京市各区县低密度住宅预售情况区县区县/ /统计统计销售套数销售套数销售面积销售面积( (平米平米) )销售金额销售金额( (元元) )朝阳区10501833662492867700海淀区25435918344857700丰台区18122886150643400通州区16207911648200顺义区7031078319412300大兴区571528397137000昌平区6626235324688600合计16943168453741254900第42页/共74页第四十三页，共75页。20052005

18、年年3 3季度北京市各区县低密度住宅过户情况季度北京市各区县低密度住宅过户情况区县区县/ /统计统计销售套数销售套数销售面积销售面积( (平米平米) )销售金额销售金额( (元元) )朝阳区25043589348942500海淀区9016826136289600丰台区30460325874500通州区27571618172100顺义区35447124600大兴区99772654400昌平区721632090903700延庆县1231657271200合计49391740637232600第43页/共74页第四十四页，共75页。第44页/共74页第四十五页，共75页。20052005年前三季度北

19、京商品房预售统计年前三季度北京商品房预售统计- -买方性质买方性质买方性质/统计销售套数销售面积销售金额(m2)(￥)本市城镇居民购买19733377253723658424本市农民购买12394142069300外省市个人购买21073340134087962267军人购买10132015137900华侨、港澳台同胞购买4501029141517856800外国个人购买4551055211312753000国内行政、事业单位购买15634901459950900国内企业单位购买32862290760681100外国行政、企业、经济组织购买6625427431353400合计555710080

20、6512351423091第45页/共74页第四十六页，共75页。20052005年年3 3季度北京商品房过户统计季度北京商品房过户统计- -买方性质买方性质买方性质/统计销售套数销售面积销售金额(m2)(￥)本市城镇居民购买725120304867048800本市农民购买613609651200外省市个人购买33753703432638500军人购买814647291700华侨、港澳台同胞购买6110353104103500外国个人购买11219921177545500国内行政、事业单位购买25463848422500国内企业单位购买9217087190021900外国行政、企业、经济组织购

21、买24371155780500合计13902325521892504100第46页/共74页第四十七页，共75页。第47页/共74页第四十八页，共75页。分析(fnx)结论 据上述数据分析，可以发现05年半年度低密度住宅市场呈现如下特征进入下半年后，北京市低密度住宅市场需求进入疲软期，销售套数、销售面积、 销售金额相较都有减少。朝阳、海淀仍然是北京低密度住宅市场的热点区域，这与西山别墅区、八达岭昌 平别墅区、亚奥京北别墅区、东部泛CBD别墅区积极持续的放量和消化有关，购买客户对这两大区域的自然景观和投资前景比较看好。外省(wishng)市个人已经成为北京低密度住宅市场上一支重要的消化力量，“外

22、地+外国”的客群组和也说明北京的房地产市场的前景逐渐被看好。外省(wishng)市个人和外省(wishng)的财富阶层置业多以市场上的中高端产品为对象。第48页/共74页第四十九页，共75页。第49页/共74页第五十页，共75页。第50页/共74页第五十一页，共75页。第四章 06年度营销(yn xio)工作计划第51页/共74页第五十二页，共75页。06年度(nind)营销目标第52页/共74页第五十三页，共75页。第53页/共74页第五十四页，共75页。操盘策略(cl)第54页/共74页第五十五页，共75页。第55页/共74页第五十六页，共75页。推盘量体及节奏(jizu)AEDCBF第5

23、6页/共74页第五十七页，共75页。AEDCBF各阶段(jidun)细案实现价格(jig)收益非临湖部分：7250元/平方米临湖部分：9500元/平方米第一阶段（06年3-5月）第57页/共74页第五十八页，共75页。AEDCBF阶段推盘体量(t lin)非临湖部分：E地块部分临湖部分：A地块部分实现价格收益(shuy)非临湖部分：7450元/平方米临湖部分：9900元/平方米第二阶段（06年6-7月）第58页/共74页第五十九页，共75页。AEDCBF阶段(jidun)推盘体量非临湖部分：E+D地块部分临湖部分：A地块部分实现(shxin)价格收益非临湖部分：7700元/平方米临湖部分：10

24、250元/平方米第三阶段（06年8-9月）第59页/共74页第六十页，共75页。AEDCBF阶段推盘体量非临湖部分(b fen)：D地块部分(b fen)临湖部分(b fen)：C地块部分(b fen)实现价格(jig)收益非临湖部分：8000元/平方米临湖部分：10600元/平方米第四阶段（06年10-12月）第60页/共74页第六十一页，共75页。第61页/共74页第六十二页，共75页。阶段阶段部分名称部分名称体量体量所占比例所占比例实现均价实现均价第一阶段B23套22.1%7250元第二阶段E15套14.4%7450元第三阶段E15套14.4%7600元第三阶段D13套13.5%7800

25、元第四阶段D14套13.5%8000元07年计划F24套23.1%8300元06年度平均价格7600元项目(xingm)价格实现临湖部分(b fen)阶段阶段部分名称部分名称体量体量所占比例所占比例实现均价实现均价第一阶段现有部分6套20%9500元第二阶段A7套23.3%9900元第三阶段A7套23.3%10250元第四阶段C3套10%10600元07年计划C7套23.3%11000元06年度平均价格10000元第62页/共74页第六十三页，共75页。推广(tugung)及渠道建议营销推广(tugung)基础第63页/共74页第六十四页，共75页。营销(yn xio)推广原则第64页/共74

26、页第六十五页，共75页。营销推广(tugung)手段第65页/共74页第六十六页，共75页。渠道(qdo)选用基础第66页/共74页第六十七页，共75页。营销(yn xio)推广渠道第67页/共74页第六十八页，共75页。第五章 项目(xingm)大事记第68页/共74页第六十九页，共75页。第69页/共74页第七十页，共75页。二期认购(rngu)第70页/共74页第七十一页，共75页。第六章 项目(xingm)支持团队第71页/共74页第七十二页，共75页。广告公司： 世纪瑞博广告公司网站制作： 拓芝林网络营销策划公司网络广告： 新晶合网络营销公司平面广告： 白柠檬广告公司3D动画制作公司

27、： 北京天地华创巡展、活动公司： 北京好年华公司杂志： 楼市、安家、万房等专业媒体活动公司： 赛博方舟活动公司网络： 搜房网、焦点网、新浪网、中国(zhn u)别墅网等等第72页/共74页第七十三页，共75页。第73页/共74页第七十四页，共75页。NoImage内容(nirng)总结会计学。以公关活动和软性宣传为重心(zhngxn)，以报纸、杂志作配合。区域炒作京东别墅带。项目二期第一部分小独栋整体底价均价6922元/平方米，价格相较一期上扬384元。家庭组成以有小孩的二代同居或父母、小孩三代同堂者。渠道应该是是多个重复的过程。根据本项目投资潜力（以下游统计分析），投资置业同占一定量。意向需求面积仍以250350平米之间的经济型独栋（小独栋）别墅为主体，。容积率在0.4以上的别墅项目占到七成以上第七十五页，共75页。