不动产管理考试复习提纲1.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流不动产管理考试复习提纲1.精品文档.不动产管理考试复习提纲一、 名词解释（每小题2分，共10分）1.不动产管理：根据管理学过程论的观点，不动产管理是组织（包括政府）或个人以不动产为对象进行的计划、组织、控制等，以其达到对不动产资源有效利用目的的过程。从管理的具体内容来看，不动产管理的是指对不动产的占有、权属登记、开发利用、交易营销、估价、金融融资（证券化）、资产经营与管理（增值）、收益分配（税收）等经济活动，进行计划、组织、监督、和控制的一系列活动。在地理学与资源学上，不动产管理注重了研究土地作为生产要素的空间分布特征和分类等级，对土地及其附

2、属物的资源要素市场分析较少。而在经济学上重点体现在对不动产资源的价值管理，因此，不动产管理可理解为对不可移动的资产的区位管理、资源管理和价值管理的综合管理。正是如此，今天的地理学的应用领域，在高校的人文地理与城乡规划管理专业，应关注不动产商品的自然属性和经济属性，及其在市场上发挥的经济效益。将不动产资源及其管理作为应用研究的一个主要对象。2.绝对地租： 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄断所得到的地租。3.级差地租： 级差地租是租种较优土地所获得的、归土地所有者所有的超额利润，是相对于最劣等土地而言的超额利润，又称为相对地租。 级差地租 = 市场价格 - 生产成本 平均利润4.资本主义地

3、租： 资本主义地租，是租地农场主为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），在一定时期内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。5.垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。6.矿山地租 矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。7.建筑地段地租 建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。8.不动产所有权 不动产所有权是动产所有权的对称。以不动产为标的物的所有权。不动产所有权的特点在于其移转必须采取特定的方式。9.不动产使用权 不动产使用权即使用不动产的权利，包括土地使用权

4、和建筑物使用权。一般法律意义上的不动产使用权是债权，但由于我国是社会主义国家，对土地所有权的行使，是指国家和集体经济组织依照法律规定，对国有土地和集体土地进行的占有、使用、收益和处分的行为。它是一种物权。权利的完整性和充分性在一定条件下受到一定的“限制”。10.土地所有权（land-ownership; property in land）是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。11.土地使用权土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。1

5、2.土地市场 土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。13.土地交易市场 从狭义上讲，土地交易市场是指以土地做为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，土地交易市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。14.不动产市场不动产市场也包括狭义和广义两种内涵。从狭义上讲，不动产市场是指以不动产作为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，不动产市场是指不动产这种特殊商品在流通过程中发生的交换关系的总和。15.土地调查土地调查是全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利

6、用、有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供依据，促进经济社会全面协调可持续发展。16.土地的征收 土地征收，简称征地，是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。17.不动产经营？（这个在书上找不到，大家想办法吧）18.土地储备土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。土地储备作为将土地由资源变为资产的重

7、要载体，已经不断成为我国城市土地交易的主要方式和基础平台。二、 单选题（每小题1分，共5分）l 知识点一：房屋产权的年限房屋产权年限是指房屋建筑产权的归属年限。与房屋产权年限密切相关的概念是土地使用权年限。 土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据我国宪法，土地的所有权有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型不同，分为不同的使用年限。我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到宪法保护的，根据物权法的规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具

8、、原材料等不动产和118 动产享有所有权。其年限是永久的，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。这就导致存在土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突。因此我国物权法规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。但物权法没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定。l 知识点二：土地交易市场的层次按市场层次结构的分类 土地一级市场土地使用权的出让市场。土地一级市场是指土地所有者将一定期限内的

9、土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地一级市场其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。目前，我国土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股，其中出让是一种最为常见的交易方式，它又包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。 土地二级市场。土地二级市场是指土地使用权人将剩余年限的

10、土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。土地二级市场其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。l 知识点三：地籍管理的内容地籍管理是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地，其核核心 心是土地的权属问题。中国现阶段地籍管理的基本内容有：土地调查、土地登记、土地

11、统计、土地分等定级、地籍档案管理。随着社会经济的发展和国家对地籍资料需求的增长，土地管理的内容还将随之不断地变化和充实。为保证地籍管理工作的顺利开展，在进行地籍管理工作时，一般遵循以下原则：按国家规定的统一制度进行；保证地籍资料的连贯性和系统性；保证地籍资料的可靠性和精确性；保证地籍资料的概括性和完整性。地籍管理是土地管理工作的基础，也是土地使用制度改革的前提条件和管理土地市场的重要手段。1986年国家土地管理局成立，实现了城乡地政统一管理，我国的地籍管理工作因此有了快速发展，并逐步走上正轨，形成了以土地权属管理为核心，综合土地登记、土地调查、土地统计、土地分等定级、土地估价、地籍档案等各项管

12、理措施为一体的地籍管理体系。如今，地籍管理工作已由大规模的初始地籍的建设转向以产权管理为核心的变更地籍及制度建设。l 知识点四：村庄规划、分为哪些村等村庄类别：城中村：被城镇完全包围，生产和生活方式基本城镇化的地区。城边村：位于城镇现状建成区以外，规划发展区内，生产和生活方式半城镇化的地区。包括五区两市允许建设区与城市增长边界间的村庄。远郊村：位于城镇外围，规划发展区以外，生产和生活方式尚未城镇化的地区。 以上三类村庄可具体划分为生态农业发展型、乡村旅游发展特色产业发展型、特色产业发展型、历史文化保护型等。搬迁村：位于生态环境敏感区、安全隐患地区、重大项目发展影响区等需要搬迁的村庄。l 知识点

13、五：闲置土地l 闲置土地的处理 依据国土资源部闲置土地处置办法，闲置土地是指在使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地。 闲置土地的范围包括：未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发，但开发建设面积不足开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、法规规定的其他情形。 闲置土地的处理：在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使

14、用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费；在城市规划区范围内，除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。l 闲置土地的管理 闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一

15、年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 根据闲置土地处置办法的规定，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照中华人民共和国土地管理法第三十七条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人

16、下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。 但是，有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照闲置土地处置办法第12条和第13条规定处置： （1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的； （2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用

17、途、规划和建设条件开发的； （3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的； （4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的； （5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的； （6）政府、政府有关部门的其他行为。 因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。 因属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟、土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：（1）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年； （2）调整土地用途、规划条件。

18、按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划； （3）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年； （4）协议有偿收回国有建设用地使用权； （5）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地； （6）市、县国土资源主管部门还可以根

19、据实际情况规定其他处置方式。l 知识点六：土地招拍挂的方式土地出让是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。 l 招标：招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门作为出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 l 拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门作为出让人发布拍卖公告，由竞买

20、人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 l 挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门作为出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。土地出让金（land-transferring fees）是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土

21、地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地出让金是土地使用权的交易价格，但不能简单地理解为地价。它实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。所以， 现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非

22、税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。 土地出让金是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。l 知识点七：土地征收补偿费及其标准根据土地管理法规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补

23、助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 （1）土地补偿费 土地补偿费是征地费的主要部分，是国家建设征收土地时，为补偿征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。 土地补偿费的标准为：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的610倍；征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。 （2）安置补助费 国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。安置补助费是为安置征地造成的农村剩余劳动力的补助费。安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平

24、均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。 征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。 对人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和，不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。 （3）地上附着物和青苗的补偿费 被征收土地上的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附

25、着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。 青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。 征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 （4）临时用地补偿 经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。l 知识点八：土地登记的基本程序根据土地登记规则规定，土地登记依照下列程序进行： （1） 土地登记申请土地登记申请是土地登记申请者

26、向政府请求土地登记的行为。对初始土地登记而言，土地所有者、使用者和他项权利者依法拥有或使用的土地，在拥有和使用期间，无论是否发生过权利变更，都必须按照土地登记通告的要求，向土地登记机关提出登记申请。申请登记人必须向土地 管理部门提交下列文件：土地登记申请书、单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；土地权属来源证明；地上附着物权属证明。委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。 （2） 地籍调查地籍调查是土地登记机关按规定要求，对申请登记的土地采取实地调查、核实、定界、测量、成图等的措施。地籍调查的目的，是查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地所有者、

27、使用者和他项权利者的有关情况，为权属审核、注册登记和颁发土地证书提供依据。地籍调查分为权属调查和地籍测量两部份。权属调查是查清宗地权属、界址位置、用途等。地籍测量是测量地界址点平面位置、宗地形状、面积等。 （3） 权属审核土地权属审核是土地登记最基本、最重要的环节，是土地登记机关根据申请者所提交的申请书、权属证明材料和地籍调查成果，对申请登记的土地使用权、所有权及他项权利进行确认的过程。 （4） 注册登记申请登记的土地权属公告期满，申请人和有利益关系的人对申请登记审核结果未提出异议，即由登记机关报人民政府批准后，进行注册登记，将土地权属状况等登录于土地登记卡上 ，组装土地登记簿。 （5） 颁发

28、或者更换土地证书登记机关按照人民政府对土地登记申请的批准意见，对土地注册登记后，向土地权利人颁发证书。l 知识点九：土地市场机制？（谁来决定？怎样运行）土地市场机制是市场机制在不动产领域的反映，但是，由于土地市场是一个 典型的不完全市场，其市场机制具有其特殊性。 1、土地市场供给机制 土地供给是指在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价 格水平下可供出售或出租的数量，这是一种有效供给。土地市场是一个地域性市 场，在不同的地域市场内，某一时期的某一价格水平下，土地的供给也是不相同 的。同时，土地的用途不同，即使在同一地域市场内，其市场价格也是不同的。 一般而言，无论市场上土地的价格

29、如何变动，土地的自然供给是不变的，即 土地自然供给基本无弹性。但是，由于土地用途是可以改变的，对某一用途的土 地而言，土地的供给是可以变化的。如随着城市化进程的加快，城市人口迅速增 加，城市对建设用地的需求急剧增长，从而引起城市土地价格上涨，导致城市周 围更多的农地转化为城市建设用地。这就是土地经济供给的变化，即某一用途的 土地在某一特定市场随着市场价格的变化，其市场供给也发生变化。可见，土地的经济供给是有弹性的。在市场价格不变的情况下，由于决定土地供给量的其他 因素发生变化，供给也会发生变化。 决定土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用 计划和规划、土地开发成本及机会

30、成本、建筑技术水平等。一般情况下，某种用 途的土地市场价格越高，其供给量越大；市场价格越低，其供给量越小。由于土 地开发投入的资金量较大，开发期较长，且土地用途在短期内很难改变，因此， 土地的经济供给一般跟不上需求的变化，表现为滞后性。这样，在短期内，土地 的经济供给也很难改变，表现为无弹性或弹性很小。但从长期来看，土地的用途 是可以改变的，土地的长期供给表现为有弹性的。 2、 土地市场需求机制 土地需求是在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格 水平下被购买或租出的数量。在不同的地域市场内，某一时期的某一土地价格下， 土地的需求是不相同的。不同用途的土地，即使在同一地域市场内

31、，土地需求也 是不同的，如某城市商业用地市场和工业用地市场，在某一价格下商业用地需求 的增加并不能说明工业用地的需求也增加。 土地作为一种生产要素，其需求是一种引致需求。由于土地的产品，如农产 品、房屋等，是消费者的最终消费品，人们对其消费，能给投资者带来利润。消 费者对土地产品的欲望和需求最终引致投资者对土地的需求。城市人口对城市住 宅需求的增加，引致住宅价格的上涨，住宅价格上涨，使住宅投资利润增加，从 而吸引更多的社会资金投资住宅生产，最终导致对城市住宅用地需求的增加。与 土地供给不同，土地需求是有弹性的。 土地需求量的决定因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融 资能力、土地技

32、机、人口因素和家庭因素、消费者或技资者偏好、对未来的预期 等。一般而言，土地价格越高，对土地的需求越小，土地价格越低，对土地的需 求就越大。当消费者的货币收入增加，购买住房的能力增强时，对住宅用地的需 求就增加。当投资者在社会上能更方便、更容易获得资金，因而对土地开发的能 力增强时，对土地的需求就增加。土地市场的投机程度及政府对投机的限制程度， 城市人口的增加或减少，家庭单元的细化或融和，对不动产投资的偏好或是否把 土地投资当做抵御通货膨胀的手段等，都会引起土地需求量的变化。 3、土地价格 土地价格是由土地的供给与需求二者共同决定的。根据上述土地的供给和需 求原理，在某一土地市场，当土地的价格

33、持续上升，土地的供给量增加，但土地 的需求量减少，最后该市场的土地供给量就会超过需求量，出现过剩，从而会使 部分土地卖不出去，土地价格就会下降；相反，当土地价格持续下降时，土地需 求量就会增加，但土地供给量会减少，最后该市场的土地需求量就会超过供给量， 出现短缺，从而会使土地价格上涨。需求与供给二者相互作用的结果，最终使土 地的供给和需求会在某一价格上相等，这时，既没有过剩，也没有短，出现了市 场均衡，这时的价格就称为均衡价格。 三、多选题（每小题1分，共5分）l 知识点一：土地储备的特征综合分析目前我国土地储备制度的运作模式及机构设置模式特点，可分为市场主导型、政府主导型和政府市场混合型三种

34、模式。土地储备制度2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行三部委联合制定出台土地储备管理办法，该办法以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。通过建立土地储备制度，政府掌握了土地的“统一收购权”和“垄断供应权”，土地储备中心代表政府在土地一级市场上供应土地的唯一渠道，实现了政府在土地一级市场上垄断土地供应的目标。土地储备制度的运作主要包括土地收购、土地储备和土地供应三个程序。 土地收购。土地收购是指根据市政府授权和土地储备计划，土地储备中心收购或收回市区范围内国有土地使用权的活动。其工作程序是申请收购、权属核查、征

35、询意见、费用测算、方案报批、收购补偿、权属变更、交付土地。土地收购补偿费一般按被收购土地的开发成本计算。对于以出让方式取得的土地使用权，收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金部分。 土地储备。对于进入土地储备体系的土地，在出让给新的土地使用单位以前，由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理。 土地供应。对进入土地储备体系的土地，由土地储备中心根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划地统一向用地单位供应土地。根据现行土地管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种类型。土地储备的作用：1.

36、加强土地调控，规范土地市场运行 土地储备制度对于市场运行的作用主要体现在两个方面。一是通过“招拍挂”使得土地资源得以市场化的配置方式进入城市土地市场。这使得土地配置的效率和效果得到明显改善。一方面产业之间通过竞价来确定土地的最佳用途，使土地产生最高的经济效益；另一方面，公平的竞争环境摆脱了传统划拨、协议方式下无偿、低价使用土地的情况，有利于形成合理的土地价格。二是土地储备制度强化了政府垄断土地一级市场的权利，增强了政府对土地市场的宏观调控能力。在实施土地储备制度前，由于原有划拨存量土地掌握在各个企事业单位手中，形成了政府、企事业单位多头供地的局面，政府并没有实际垄断土地一级市场，无法根据城市发

37、展需求进行精确的调控。实施土地储备制度后，土地的供应实现了“一个空子进水，一个口子放水”的标准，政府牢牢掌握和控制了土地投放的时间和数量，大大增长了政府的宏观调控能力。 2.促进土地的集约节约利用和土地资源的合理利用 实行土地储备之前，我国绝大部分土地都采用划拨和协议方式供应，用地单位的经济成本低。这造成了土地价值难以彰显，土地不能得到珍惜和合理利用。实行土地储备制度之后，一方面政府能够结合城市规划和功能布局合理利用土地，提高土地利用效率；另一方面，公开出让也大大提高了土地使用成本，迫使土地使用者不得珍惜利用土地，提高土地利用的集约节约程度。这就在最大限度上盘活了存量土地，促进了闲置土地的开发

38、利用，优化了土地利用结构，提高了土地使用效率，最终促进土地资源的合理利用。3.显化土地的资产价值，增加政府收益 城市建设资金可以通过储备土地的招标、拍卖和挂牌交易带来的土地收益来筹措，因此各地政府都将大部分储备土地出让后的增值收益作为城市建设资金投入到城市基础设施建设中，为城市发展提供了有力保障。统计资料显示，2007年全国土地出让收入达12216.72亿元，占同年全国财政收入的比重高达23.8%，2008年虽然受房地产低迷的影响，全国土地出让收入缩水，但仍然维持在10259.80亿元的高水平。 4.落实土地利用规划，提高城市建设用地的保障能力，促进城市建设有序发展 城市土地储备工作需要按照土

39、地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划等进行土地储备计划的编制，这就增强了土地储备对于各项规划的细分和执行力度，有利于城市建设按既定规划发展。此外，城市土地价值还彰显提高了城市政府资金的运用能力，有利于应对日益增加的一级储备开发成本，也为各项基础设施和公共事业建设提供了资金来源，提高了基础设施供给标准和供给能力，提升了城市形象，取得明显的经济效益和社会效益。l 知识点二：地籍调查的工作用途、初始地籍调查文件及工作用途地籍调查（Cadastral Inventory）指依照国家的规定，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土

40、地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。10地籍调查通常以宗地为基本调查单位。所谓宗地，是指被权属界址线所封闭的自然地块。地籍调查的目的是为了获取每一宗地的位置、权属、界线、数量、用途、等级等基本信息，为土地登记提供依据资料。地籍调查形成的资料成果主要有： （1）地籍调查表、宗地草图和界址点、界址边勘丈原始记录。 （2）地籍控制测量原始记录、控制点网图和平差计算成果。 （3）解析界址点成果表。 （4）地籍铅笔原图和着墨底图、地籍图分幅接合表及宗地图。 （5）面积量算成果及土地分类汇总统计表。 （6）地籍调查报告。 核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；通过地籍测量获

41、得宗地界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书奠定基础；为完善地籍管理服务，做好技术准备，提供法律凭证。 地籍调查根据调查时期和任务不同可分为分为初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查指土地初始登记前对登记区第一次普遍调查。变更地籍调查指变更土地登记前对变更宗地的调查。二者是互相影响互为基础的统一体。 初始地籍调查是在一定区域范围内对土地的权属、面积、用途、位置等基本状况进行的一项全面、普遍的调查，是开展初始土地登记的前提和基础。初始地籍调查涉及调查区域内各土地使用单位和个人，因此，开展初始地籍调查前一般均成立以当地政府领导为主，各有关部门参加的领导小组，研

42、究部署、解决工作中的重大问题，处理出现的土地权属纠纷。 初始地籍调查和初始土地登记后，土地权属、用途等发生变更，土地发生分割、合并等，土地使用者均应提出变更土地登记申请。针对申请变更的项目，随时进行的地籍调查称为变更地籍调查，这是一项地籍管理的日常工作。变更地籍调查包括对宗地变更项目的权属调查和变更地籍测量，并根据调查、测量的结果修改原地籍调查资料，为变更土地登记提供资料。 初始地籍调查是土地初始登记前的区域性普遍调查，是地籍信息获取技术之一，是地籍工作的一项极其重要的基础工作。这项工作涉及司法、税务、财政、规划、房产等多方面，规模大、范围广，内容浩繁而复杂，费用巨大。地籍调查是土地登记工作中

43、为确定土地权属、明析产权的实质性调查，其成果资料是保护土地所有者和土地使用者合法权益、解决土地产权纠纷的重要凭据。同时，土地调查不同于一般的社会调查，通过地籍调查还可全面掌握一个地区的土地类型、数量、分布和利用状况，以及土地在国民经济各部门之间、在各种经济成分之间的分配情况，从而为建立科学的土地管理体系，为合理利用和保护土地，为制定土地利用规划、计划及有关政策、实现耕地总量动态平衡、调控土地供需、规范土地市场等提供信息保障。土地调查成果要成为今后国民经济建设和国土资源管理决策的重要依据，土地调查影响国民经济和社会发展，涉及每一个土地权利人的土地权益，初始地籍调查的成果为产权管理、地政管理、税收

44、、统计、规划及建立地籍信息系统提供基础资料，因此要求其成果必须具有完整性、可靠性和精确性。初始地籍调查既是一项政策性、法律性和社会性很强的具体工作，又是一项集科学性、技术员性、实践性、统一性、严密性于一体的基础工作。能否获取真实准确的土地基础数据，对全局工作影响重大，对从业人员的素质有很高的要求。l 知识点三：地租理论一、古典经济学的地租理论 古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。地租剩余理论起源于威廉配第的赋税论和亚当斯密的国民财富的性质和原因的研究之间的时期。该时期的地租论点是，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本

45、又取决于土地的位置和肥沃程度。较完整的地租剩余理论，产生于詹姆斯安德森的地租性质的研究和李嘉图的政治经济学及赋税原理之间的时期。这一时期对地租问题“颇有研究”的学者还有马尔萨斯（代表作为地租的性质与发展）、爱德华维斯特（代表作为论资本用于土地）。二、新古典经济学的地租理论 新古典经济学时期流行的地租理论，是地租的边际生产力理论。一般认为，杜能是这一理论的先驱，他在孤立国一书中应用编辑生产力概念分析了地租理论，并建立了区位地租理论。对于边际生产力理论及其在地租中的运用做出重要贡献的经济学家有门格尔、杰文斯、克拉克、威克塞尔、威克斯蒂德、马歇尔等，其中威克斯蒂德和马歇尔是两位最重要的代表人物。该理

46、论否定了古典经济学中把生产要素三分为土地、劳动和资本的方法，认为各生产要素的价值由它的边际生产力决定，从而否认地租是一种剩余。莱昂瓦尔拉斯质问：“为什么英国学派要用劳动和资本服务的使用量来确定地租，而不愿用土地服务的使用量来确定工资和利息。”瓦尔拉斯认为：“地租、工资、利息、产品价格和生产系数都是在同一问题以内的未知量；它们始终必须共同地被确定，不能单独地被确定”。迄今为止，这一地租理论仍然表述于现代西方经济学教科书中。三、马克思的地租理论 马克思的地租理论，是马克思和恩格斯在对古典政治经济学家的地租理论批判性地继承基础上建立和发展起来的。马克思的地租理论主要包括资本主义地租的实质、级差地租、

47、绝对地租、垄断地租和建筑地段地租等内容。 （一）资本主义地租的实质 资本主义地租，是租地农场主为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），在一定时期内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。不管这个货币额是为耕地、建筑地段，还是为矿山、渔场、森林等支付，通称为地租。租地农场主要支付地租，但并不因此而减少他的平均利润，也就是说，租地农场主取得平均利润，而土地所有者取得超额利润地租。土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，因而土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。 （二）级差地租 级差地租是租种较优土地所获得的、归土地所有者所有的超额利润，是相对于最劣等土地而言

48、的超额利润，又称为相对地租。 级差地租 = 市场价格 - 生产成本 平均利润 根据级差地租产生的条件和原因不同，马克思将其分为级差地租和级差地租两种形式。级差地租是由于土地肥沃程度和地理位置不同而产生的级差地租。土地肥沃程度的差别是导致不同的劳动生产率，不同地块地理位置的差别会形成运输费用的差异。级差地租是由于在同一块土地上连续追加投资的资本生产率不同而产生的级差地租。级差地租是基础，是粗放经营扩大面积带来的超额利润，级差地租是在不断集约化的过程中产生的超额利润。 级差地租产生的原因是土地面积有限和土地的经营垄断。一方面，优等地面积有限，只有少部分人才能占用、经营；另一方面，优等地的农产品不能满足社会需求，必须要利用中低等地，为了保证劣等地的经营者获得平均利润，必须以劣等地农产品的生产价格来确定农产品的价格。 级差地租产生的条件是土地优劣程度（肥沃程度和地理位置）的不同。级差地租的来源是耕种优等地和中等地的农民生产的