写字楼的物业管理服务.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流写字楼的物业管理服务.精品文档.写字楼的物业管理服务一、写字楼概述（一）写字楼的含义现代写字楼是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。写字楼都具有现代化的设备，如有电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调系统、通风设备、保安监控设备、自动给水滤水设备、消防自动报警设备、应急自备电力设备以及自支控制的高档与升降机，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，在宽阔的停车场或地下车库相匹配。这种现代写字楼主要用于大公司或大企业从事各业务活动的场所。（二）写字楼的类型目前，我国写字楼的类型

2、尚无统一标准，专业人员主要依照其所处的地理位置、规模、功能进行分类。1、 筑面积大小，可以分为四种（1）小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米发下：（2）中型写字楼：建筑面积的一般在13万平方米；（3）大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米以上；（4）超大型写字楼；建筑面积一般在十几万甚至在几十万平方米以上。例如：2004年建成的使用的南迪波恩大，高达6097.5米,建筑面积达17.65米，共108层，其中最高的13个层为数字电视各设备楼，32个层面为办公室，40个层面为公寓套房，11个层面为停车场是，其余是购物及商务区。2、 写字楼的功能划分，可以分为三种（1）写字楼：就是指其基本上只有办公一种

3、功能，而没有其他功能；（2）商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼；（3）综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅等多种功能。3、按惯例分，可分为三个等级（1）甲级写字楼：是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑的自然状况良好，建筑质量的达到有关建筑条例或规范的要求；其收益能力新建成的写字楼相仿：有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修与保安服务。（2）乙级写字楼，是指具有良好的地理位，建筑物的自然状况良好，建筑质量达有关建筑条例或规范要求；但建筑物的功能不是最进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物。（3）丙级写字楼：是指物业的

4、使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但能满足低收入的需求；因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。三写字楼的特点1、建筑规模大，办公单位集中，人口密度大写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中期间可以拥有几十甚至上百家单位工作人员以及往业客人将形成巨大的人流将会无颖增加管理工作难度。2、建筑、设备既现代又先进3、功能齐全、自在体系现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场，以及会场、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。进而满足租户在楼内高效率工作的需要。因此，造成其管理与服务内容的复杂化。同时也为客户的

5、工作和生活提供很多方便，满足他们高效率办公工作的需要。4、使用时间集中，人员流动性大一般来说，写字物业使用时间集中，多数在早8点以后、下午6点以前。上班时间整个物业是人来人往、川流不息，下班后是人去楼空，冷清异常。这一特点决定了写字楼物业管理也必须相应的特殊安排。6、经营管理要求高，时效性强由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂先进，加之进驻的多为大型客户，自然的管理要求服务较高；另外，由于写字具有收益性物业的管理特性，高的出租（售）率是、其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期会空置即意味着当期损失，所以其经营管理的时效性极强。二、写字楼的

6、物业管理（一）写字楼物业管理的模式1、小而全的管理模式由一个的物业管理企业对一幢办公楼实施全面的物业管理，多为“麻雀虽小五脏俱全”，是目前较为普遍的做法。具体如下：（1）发展商在物来建成后将日后的管理委托给某一家物业管理企业，包揽管理和服务。（2）发展商在物业管理建成后与某一家物业管理企业联手组建管理公司，以弥补自身管理经验与人才的匮乏。（3）发展商自己组建物业管理，聘请境外著名物业管理集团为顾问。2、规模化、集约化管理模式物来管理随着市场文化越来越趋向于规模化、集约化发展。规模化、集约化的物业管理企业实施高品位、专业化管理，具有严格的服务标准、运作规范和作业规范，配备高水平的管理人才。在此前

7、提下，将部分管理项目的专业服务分解发包给具有相应资质折专业服务公司 ，同一专业服务公司，如保安、维修保养、保洁绿化等。物业管理企业按契约实行管理质量总控制。规模化、集约化使物业管理企业同时管理多幢写字楼，形成规模，而承担专业服务公司，同一专业服务公司可承担多幢办公楼的专业服务，规模化、集约化管理模式提高管理品位和水准，大大降低了费用成本，受到用户青睐，也为物业管理自身发展创造了良好条件。国家各政府主管部门十分重视和扶植高规格、高水准和已相当管理规格的集团公司，鼓励其扩大物业管理市场份额，提高示范性，使之成为物业管理发展的行业领头羊，以带整个物业管理行业的健康发展。二写字楼物业管理的目标写字楼的

8、租户将以高效率的工作目的为主要目的，相应地管理与服务必须满足他们这一需要一般来讲，物业管理企业对写字楼实施管理与服务时，应确立以下目标：1、在管理过程中，道德首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境所谓安全：是指让业主及用户在大楼里工作、生活有安全感。具体包括人身安全、财产安全和消防安全。一旦发生意外，要及时、救护，报、并保护现场。所谓舒适是指在写字楼内创造一个优美的环境，让业主及用户在大楼内工作、生活都能感觉到舒服、方便。具体做法是要确保大厦内各种设备处于良好运行状态的同，利用写字楼内的裙楼、地下室等。开辟必要的停车、商场、会议、娱乐、餐饮等生活服务设施，满足租户的

9、基本需要，进而为其创造方便，舒适的工作和生活环境。所谓快捷是指让业主及用户在大楼内，可随时与世界各地联系，交换信息，抓住商机。2、应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥写字楼建成后，由于使用和自然力的作用而发生一定的损坏。自然力的作用因素主要有震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等；在使用过程中，由于人为因素的作用而受到损坏。如设计、施工质量较差、建筑材料不合格、使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋结构部位、维护部、装修、上下水及其部位各加强管理，就会影响到物来功能的正常发挥。如电梯中途停止运行；清水管、便池漏水，屋面漏雨，煤气、供、空、供、供电中断，装饰怪脱落等，以上这些情况的发生

10、，不仅使房屋的作用和功能不能正常发挥，还会过达到危房程或损坏，以至影响用户工作、生活的正常进行。实施良好的不间断的专业管理服务，不仅仅能使在于确保物业在整个使用周期内作用和功能的正常发挥，还可以延长物来的寿命。保障物业的经济利益。3、完善写字楼管理不仅使物业管理保值，而且可以使物业增值物业管理就是通过不间断地维修养护，进行旧楼更新改造、室内装修等，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常进行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物保值增值，也更容易招徕顾客，出租或出售这些房屋获取更多的租金或利润，从而产生较高的经济效益。4、写字楼管理应与“全国优秀大厦标准”要求相结合“全国城市物业管理优秀大标准”

11、，要求对大厦的房建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、和环境容貌等项目的维护、修缮和整治达到一定的标准。（三）写字楼物业管理的内容与要求写字楼的的维护、维修与环境管理的内容包括以下几项：1、装修与管理监督业主和使用人对写字楼进行二次装修，以确保楼定结构和附属设施、设备不受破坏2、房屋管理及维修养护在管理过程中，一定要做到大及栋号、楼层有明显的引路标志；无违反规划乱搭乱建；大厦外观完好、整洁；房屋完好率达98%以上，零修合格率达100%，并建立的回访制度和做好回记录。3、设备管理及维修保护做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整，配备所需各种专业技术人员，维修和操作员要持证上岗。实行24

12、小时值班，在最短的时间内处理完突发的运行故障，保证供电系统25小时正常运行，出现故障立即排除；消防中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用；电梯按规定时间运行，安设施齐全有效，、照明及其他附属设施完好；给排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下及车库无积水和浸沧发生；无超标噪音和严重的泄漏水现象，冬季室内温度不得低于16C，“三废”排放要符合国家环保标准。4、清洁服务要实行标准化的保洁，制订完善的清洁细则，明确需要清洁的地方清洁和次数，并没有专人负责、监督。同时要设垃圾、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。5、绿化服务绿化管理既是一年四季日常性的工作，又具阶段性的特点，必须按、照绿化的不同品种、

13、不同习性、不现季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，安排不同的措施落实，无破坏、践踏及随意占用经绿地现象。6、保安服务制订全面的保安工作计，建立有效的保安制度，消除一切危机或影响业主与使用人生命和身心健康的外界因素。具体包括：（1）根据写字楼的布局和总面积、幢数、出入口处、公共设施数、业主及用户人数，配保安固定岗位和巡逻岗位和实际人数。（2）确定保安巡逻的岗位合格和路线，做定时、定点、定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场等处。（3）建立24小固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。（4）完善监控系统，在主要入口处、电梯内、贵重物品存放及容易发生事故的区域或重点部

14、位安排闭电视监控器，发现异常采取相应的补救措施。7、写字楼的商务服务写字楼的商务中心应配备一定的现代化设备，以提高工作效率各工作效益，主要设备及用品有：电视、电话、打印机、中英文处理机、传真机、电脑、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪与屏幕以及其他的办公用品等。当然，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置 。必须选用知识全面、经验丰富、有责任心的工作人员和一套健全的工作程序。商务中心人员文化素质、品德修养要高，商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人商务中心的服务质量的评价，是以服务的精确、周到、快捷为出发点。要做到服务周到、快捷。商务中心提供的服务项目一般有：（1）翻译服

15、务，包括文件，传真、证明书、合同等。（2）秘书服务，包括各类文件的处理，归档；（3）办公自动化服务；（4）整套办公设备各人员配备服务；（5）临时办公设备各人员配备服务；（6）长话、传真、电讯服务；（7）商务会谈、会议安排服务：（8）商务咨询、商务信息查询的服务；（9）客户外出期间代转传真、信件等；（10）邮件、邮包、快递等服务；（11）电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务；（12）报刊、杂志订阅服务；（13）印刷文件、名片等印刷服务：（14）成批发送商来信函服务；（15）报刊剪报服务；（16）秘书培训服务；（17）客户的电讯设备代办、代装服务。8、写字楼的客户服务在写字楼市场竞争日趋白热化的今

16、天，谁能为客户提供更好的服务、更方便舒适的环境，谁就能拥有更多的客户，谁就能在市场的竞争中立于不败之地。写字楼的客户服务主要的指前服务，具体包括：（1）问讯服务各留言服务；（2）信件报刊收发、分栋、传送服务：（3）个人行李搬运、寄送服务；（4）出租车的现时服务；（5）航空机票的订购、确认服务；（6）提供旅游活动安排服务；（7）全国及世界各地酒店预订服务；（8）文娱活动安排的及组织服务；（9）外币兑换服务；（10）花卉外购、递送服务；（11）洗衣、送衣的服务；（12）代购清洁物品服务等；（13）其他各种委托代办服务。第五节商业楼宇的物业管理一、商业楼宇的类型和特点一商业楼宇的类型1、大型购物中心

17、亦称社区风购物中心，中集购物、悠闲、娱乐、教育文化、餐饮、会议、展示于一体的商业中心，代表着未来社区商业发展的趋势。其经营面积在几千至数万平方之，拥有商业文化、娱乐、服务4项功能，并辅以绿地、停车场、公共设施，形成一个多功能的消费活动场所。2、大型综合超市大型综合超市是标准食品超市与大众用品商店的综合体的，衣、食用品齐全。一次性购买，可以基本满足消费者的需求。按其经营面积可以分成：大型综合超市（25005000平方米），超大型综合性超市（500010000平方米）。超大型综合超市还需配备与面积相适应的停车场。3、大型仓储式商场仓储市场是采取储销一体、低价销售、提供有限服务的销售方式。营业面积在

18、10000平方米以上，设有较大规模的停车场。仓储式商场实际上是有零售的方式来完成批发的功能 ，降低了法人会员和个人采购成本。仓储式商场的采取了的会员制基本上是以固定顾客为销售对象，这是区别于其他类型超市的最有特点。4、大型百货商场具有特色的商品的、汇聚，形成的大而全的零售经营场所，如妇女用品，儿童用品、鞋帽、钟表、家电产品、体育用品等。具有综合性强，商品经营分工细、品种、门类、花色、规格较多的特点。一般来说，这类商场面积大，通常在500010000平方米，按若干商品部进行分类分层设置。5、便利店便利店是采用超级市场销方式各管理技术，以食品、饮料和小商品为经营内容的小型商店，营业面积在80100

19、平方米，具有消费的即时性、小容量和应急性的特点。二商业楼宇的特点1、建筑面积大面积大是指商场的经营面积大，出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理难度大。2、客流量大一般商场每天要接纳数千人、上万人、甚至更多的顾客。客流量大，发生突发事件时，疏散相通较慢。3、时间性强顾客到商场购物的时间，大多集中有在节假日、双体日和晚间，而平时和白天顾客相对 少些。4、服务繁多服务繁多的是指商场提供的服务很多，有的是商场集餐饮、娱乐、购物于一体，为不同的消费者提供相应的服务及特色服务。5、车辆多来商场的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车以商场周边的交通

20、管理和停车场管理增加了压力。二、商业楼宇物业管理的内容1、楼宇与设备、设施管理是非常重要的除了对机电设备必须保障正常运转处，特别是要保证在营业期间不发生突发性的停电故障，避免引起营业的现场的混乱，甚至发生伤人事件。要把自动扶梯开关装置在的顾客碰不到的地方。2、环境卫生及绿化管理基本的保洁工作应安排在非营业时间，营业时间应避免使用长柄拖把，而宜用抹布擦拭，清场后必须把垃圾甭理出场，置放的绿化、盆裁要保持干净、鲜活，枯萎的要及时调换。3、安全保卫管理,中央监控的值勤人员要以高度的责任心做好监督火灾报警装置和电视监控与录像工作,电视 监控的、要在以楼内与广场同时进行 ，要制定防止火灾、抢劫偷盗、流氓

21、闹事等突发性事件和恶性事件的应急预案，并组织一定的规模的演示。4、广告管理广告要执行广告法的有关规定。楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物等由租户提出设计要求后，统一由物业管理制作、悬挂，或由租户按物业管理企业的规定进行制作后悬挂在指定的位置。橱窗展示宣传要由物业管理企业统一规划以保持格调一致和富有特色，保持橱窗玻璃明亮，灯光及时开关。5、装修管理商业楼宇的装修十分频繁，要做到装修部位不会影响周围的摊位的营业，在审批装修设计方案时，要密切注意的温感器、烟感器、喷淋装置与送风方向的配置。在装修施工时还要密切 注意这些设施是否被破坏，要提供咨询服务。6、租赁管理及合同管理大型商场中有不少是采用柜台和层面

22、出租，负责租赁经营的物业管理企业要以良好的管理服务业绩来推动租赁业务，负责管理服务的物业管理企业同样要以良好的管理服务业绩来促进经营单位的租赁业务，物业管理企业的现场管理部门，如经营部要加强各类合同契约的起草、协调、实施和保管工作 。第六节 工业厂房及仓库的物业管理一、工业厂房的概念工业厂房就是指供制造企业、科研单位安置生产设备与实验设备，进行生产活动或科学实验的物业及其附属设备设施。自20世纪80年代改革开放以来，我国沿海14个城市的陆续建立了经济开发区，并相应组建了经济开发公司。受地方政府委托，由开发公司统一规划、统一建设了一批工业园区，园内也包括了一批标准厂房一般由数十栋或十几栋厂房及配

23、套用房组成一个厂区，厂区内供水、供电 、供（燃）气、供（热能）热、通讯、仓储、道路、绿化等市政府公用基础设施一应俱全，建造后再出售或出租给国内外的厂商客户，因此开发公司是通用厂房的发展商，也是在业主（第一业户）。而承购或承租的厂商则为小业主或租赁户，通常称其为业户。二、工业厂房物业管理特点工业厂房的物业管理与其他的物业管理相比，有相同之处（管理理念、服务宗旨等），又有自己的特点。1、专业性强、维护保养费用高 工业厂房中生产设备和辅助设施的种类多，专业性强。各种设备性能和用途不同，以管理的要求也不同，物业管理公司必须以此有所了解各熟悉。现时 ，由于机器的使用，易造成的厂房有关设施磨损快、消耗大，

24、从而需要经常维修，导致物业管理成本增加。2、清洁难度大，环保要求高 工厂中油污极易弄脏地面等地方，生产过程出会排放废水、废渣、粉尘等，清洁难度大，还费时、费力。企业的产品的不仅在国内销售，也要开拓国际市场，而国际社会的一些发达国家不但讲究产品质量，以产品生产过程是否会造成环境污染也十分重视。物业管理公司必须积极配合企业做好ISO 14001环境管理体系的实施和认证工作，并将有关要求落实到日常物业管理服务中去。3、隐患多，出现险情机率高工厂内易燃易爆物品和有害危险品多；电气及线路复；厂房设备长期使用或使用不当等，都会引发火灾或其他险情。物业管理要有严格制度，责任落实到人，做好突发性事件处理预案。

25、4、安全保卫制度工作难度大 工厂的员工较多，上下班人员流动大，交通工具进出频繁；此外，厂区还存放着大量原料、成品、半成品和贵重机器设备，防盗防窃管理不易这大大增加了厂区的安全保卫工作难度。5、常规服务的坚持高标准现代的厂房已不再是铁屑各油污满地的传统厂区，厂房规划设计得错落有致，生产区干干净净，机器设备摆放有序。这就要求物业管理公司的安保、保洁、绿化各现场管理工作必须坚持高标准，做好每一项工作。三、工业厂区物业管理的内容工业厂房是产品的生产基地，关系到产品质量，而产品数量和质量直接影响到生产厂商的经济活动和经济效益，因此，以工业厂房的管理必须做好。（一）制定严格的管理制度1、工业厂房与仓库的管

26、理规定；2、各个岗位的工作职责与操作规定；3、机器设备的安装、管理、使用规定；4、材料的领取、加工、检验、耗用等规定；5、产品入厂、入库的规定；6、成品发货库、出厂制度；（二）房屋结构安全管理做好厂房内管理，确保房屋结构完好和安全使用1、厂房内不得用作生活居住，严禁在厂房内堆放易燃易爆易腐蚀性的危害品，生产污水不得排入雨水阴沟或管道；不得向外排放有害气体，对超过规定分贝的噪声要采取降噪音措施。2、因生产需要，生产企业以厂房作分隔、改造和内部安装机器设备时，不得损坏厂房结构，不得超过楼在允许荷载，施工前必须与物业管理机构取得联系并提供施工图纸，经有关部门批准后方可施工。因施工各安装设备、管道、线

27、路等需要在其他楼架设呼打洞的，要书面证询涉及部位用户的意见。3、由于超载放置机器、材料等而引起楼层损坏所造成一切损失，由责任者承担，并应立即修复至正常状态。4、因用电、用水不当而造成其他企业损失的，损失由责任者承担。5、各企业的工来废弃物不得向外排放不得随意丢弃，应由各企业自行处理。6、为确保电梯安全使用，电梯由合格的电梯工操作，并严格按照劳动部门的有关规定使用的。有关电梯的维修及管理使用费，由各使用企业共同承担。（三）环境管理主要是管好厂房内外的公用，共用部位，保证厂房的安全整洁。1、应保持厂房大楼的走道和楼梯畅通，不得以任何形式占用公用部位。如发现损坏应及时通知管理机构修复，如系人为损坏，

28、由责任者以对负赔偿责任。2、确保厂房区域内厂房大楼和附近建筑群体相协调，满足给排水的要求和消防安全。各企业不得在红线范围内的空地上或建筑的屋面、外墙 、技术层等处搭建和安装设备。外墙、屋顶上设置企业标志各广告，要事先向管理机构提出申请，经批准后方可实施。3、为确保文明生产和美化环境，各生产企业不得占用绿化园地。4、通用厂房外的公共空地，除管理机构确定停放自行车、汽车外，各企业不得、堆放货物，杂物等。管理机构可按各企业共同要求制定公共场地管理制度，对乱堆乱放者可以处罚。5、为确保公用场所清洁卫生，管理部门应督促各企业执行市容卫生管理的有关规定，对违反环环卫、环保有关规定的，由环卫、环保部门处理。

29、（四）保卫制度（1）各企业使用的厂房内的安全保卫、防火及用电等均由各企业自行负责。（2）各企业必须遵守消防监督管理的若干规定，确保消防安全。由于生产操作不当各用电操作不按规定而引发的火灾所造成的损失，由责任者赔偿。（3）经协调同意临时停放在公共场地的货物、设备、材料、车辆等，由各企业自行看管，如委托治安部门可收取看管费。（4）建立各企业员工、车辆、货物出入厂区大门必须自觉遵守门卫制度。（5）为确保安全保卫工作的实施，根据实际需要，管理机构可组成一支精良的安保队伍，实施24小时值班和巡逻制度。第七节 智能化建筑的管理与服务一、智能化建筑概述一智能化建筑的含义智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化

30、、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物及建筑群。智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览馆、体育场等非住宅用地物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中得到发展。智能建筑一词，是于1984年由美国首次提出来的，其后便得到了迅速发展，以美国和日本居多。我国的智能建筑起源于80年代末，但在近几年来才得到了发展，在北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦、广州的中天广场、上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。二智能化建筑的构成要素根据上面的定义，可以把智能建筑称之为3

31、A智能楼宇，其构成要素如下：1、通信自动化(CA)终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换机，有外来语言存储和通过信箱密码来提取留言的语言信箱。2、办公自动化(OA)办公自动化系统由数据处理系统、通信系统、事务系统等三个系统组成。数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端三部分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成管理资料，终端和中央计算机相连。通信系统是由传真机、多功能电话和内部交换机三部分构成；事

32、务系统则是由文字处理机、图像文件信息装置、多功能复印机构成。3、楼宇设备自动化(BA)楼宇设备自动化是由以下几部分组成的：（1）自动消防系统有报警、自动与手动灭火、防排烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受信盘、紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工作指示、消防电梯指示，及其他如航空障碍灯、疏散标志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、空调闸栅开闭等。（2）保安监控系统保安监控系统一般同楼宇设备管理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器触

33、发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟踪录像。（3）电脑管理系统对于各种机电设备、消防和保安装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音响、通信、防盗等进行全面监控，把原始数据进行收集、分类、运算、存储、检索、制表。（4）空气调节自动化通过计算机控制，使空调区域保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。（5）供暖系统通过计算机控制，使供暖区域按照需要提供热量和在合适范围内节约能源。（6）电梯自动化系统由一个电脑控制的群控制器和每台电梯的轿箱控制器、固态传动系统及信号装置组成，能根据客观状态选择

34、客流程序进行调配，计算各轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。（7）停车场管理系统由计算机控制两组光电开关和地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车辆的进出。（8）电力、供水、供热系统通过各种检测原件和传感原件对电流、电压、频率、有功无功、电度量、功率周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流量、温度、压力进行监控、测量、记录。4、结构化布线系统(PDS)结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数据通信、多媒体通信融为一体。5、系统集成平台系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备需要进行统一操作与管理，能在各子系统之间进行数据交流。二、智能化建筑物业管理的要求而智能化的物

35、业管理是应用现代技术，将建筑智能化系统和计算物业管理系统集成一体的自动化监控和综合信息服务平台上，实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式。它为小区的使用者提供与住户提供了高效率和完善与多样化的服务，以及低成本的管理费用。一建立智能化安保系统小区的居民系统一般包括户内安全防范系统和户外监控系统。户内安全防范系统包括拭红处线探测、紧急救助、煤气泄漏报警、门磁系统等。所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机。该主机负责数据采集、数据分析并把分析结果传送到物业管理控制中心，由控制中心的电脑作处理，显示及打印情况、通知值班人员及110报警中心。二信息网络系统信息网络分为两个方面，一方面为小区面

36、积内部管理部门与住宅之间的信息交流，一方面为小区内部的网络与城市信息进行交流。住宅小区智能化在实现综合信息服务时，网络的发展原则是；依赖于公共通讯入网，建立电话、电视和数据的HFC综合通讯接入平台。三小区的信息系统应具备的基本功能1、信息存储：收集、整理、归类小区内各类物业信息，进行集中和集中访问。主要包括小区人事 （住户、工作人员等）信息、小区收费（三表、服务及其他费用）信息、小区房产信息、小区财务信息。2、Web信息发布：小区网管中心完成发布信息的工作，把信息分成许多不同类别，放照群组与用户的不同将相关代码信息分成不同频道，通过频道对Web站点进行分类组织管理。3、电子邮件：用包含图像、声

37、音、视频的多媒体邮件来代替传统的信函、传真等。还可以使用Internet电话。4、目录服务：小区网管中心将网络信息资源、各类数据库、文档数据库等编写成综合或单一的目录，用户通过普通的浏览器就可以迅速访问所需要的信息。5、协同工作：在Web平台上使用基于Client/servet计算的群体，能为区内不同职能部门的合作提供服务，包括文件共享、协作、日历、进程表、会议等。另外，为保证中心数据库信息资源的安全与网络中心的正常运行，小区物业管理中心采取一些措施以确保网络的安全，譬如可以采用设置的防火墙、身份认证、加密与数字签名等方法来实现。除了上述的能耗自动计量收费系统、安保系统和信息网络系统外，现代化的小区物业管理还应应该包括房产及维修管理、房屋设备管理、各类房屋的租赁、经营、销售管理和公共设施与环境的管理等。所有的这些都可以通过小区的内部的网络来实现管理的办公自动化