助理房地产策划师职业资格三级.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流助理房地产策划师职业资格三级.精品文档.本内容为 助理房地产策划师 （国家职业资格三级）2007年11月版课文每章课后习题答案，整理了一下（本人参加 2011.5.29 日的考试）上传于2011.04.09日24面房地产市场调研的原则是什么？1面准确性原则时效性原则全面性原则针对性原则创造性原则房地产市场调查的流程主要包括哪些内容 4面一 准备阶段提出问题，明确目标初步情况分析和非正式调查制订调查方向和工作计划，拟订调查计划书二 实施阶段建立调查组织收集第二手资料收集第一手资料三 分析和总结阶段数据的分析与解读编写调研报告总结，反馈房地产市场

2、调查的范围包括哪些 7面项目概况调查项目区域概况调查房地产市场宏观调查区域房地产市场状况调查顾客调查项目成本调查项目地块调查房地产问卷设计的结构包括哪些部分？各部分的具体内容是什么？15面结构：开头 正文 结尾开头：问候语 填表说明和问卷编号正文：资料的收集 被调查者的基本情况和编码结尾 可以设置开放题 征询被调查者的意见或感觉如何进行问卷的提问设计？18面封闭式提问和开放式提问问卷设计的基本程序是什么？17面把握调查的目标和内容收集和研究相关的资料进行必要的探测性调查设计和编制问卷初稿进行问卷的可行性测试修改并完成正式问卷报请委托方审查批准问卷印制问卷问卷设计要注意哪些问题？22面避免提一般

3、性问题避免用不确切的词避免引导性的提问避免可能令被调查者感动难堪，或是被调查者禁忌和敏感的问题问句要考虑时效性避免问题与答案不一致74面房地产项目竞争对手一般特征分析的内容是什么？25面法律特性的分析经济特性的分析自然条件的分析项目的关联性分析房地产项目与竞争对手的评价方法有哪些？30面对房地产项目特性进行分解对地点区位的主要因素进行评价对作用因素的重要性程度进行评价得出对房地产项目与竞争对手的评价结果如何估计市场占有率？38面市场占有量=总需求量*市场占有率房地产市场需求的种类包括哪些？49面有效需求潜在需求名义需求如何进行市场需求量分析？54面人口增长与住宅需求潜力家庭结构与户型潜在需求收

4、入与住宅需求潜力需求量数据的获得住宅需求量如何估算？60面房地产市场宏观状况调查的数据范围包括哪几部分？具体内容是什么？42面一 全国社会经济统计指标总量指标结构指标水平指标动态指标二 地方经常统计指标宏观年度经济指标宏观月度经济指标三 房地产业统计全国房地产统计指标地方房地产统计指标房地产顾客购买行为的特征是什么？67面十分谨慎 理智购买货比三家 综合权衡依法交易 保障权益房地产顾客购买决策过程经过哪几个阶段？69面产生需要了解行情评价方案决定购买购后感受101面市场细分的理论依据是什么？75面顾客需求的异质性企业有限的资源和为了进行有效的市场竞争住宅市场的细分参数包括几大类？79面家庭参数

5、地区参数心理参数行为参数住宅市场的行为参数包括哪些内容？83面使用时机追求利益购前阶段项目竞争性分析的方法是什么？89面分析判断竞争对手的目标评估竞争对手的优势和劣势识别竞争对手的现行战略判别竞争对手的假设应对竞争对手的反应房地产项目竞争战略有哪些？94面市场主导战略市场挑战者战略市场追随者战略市场基利者战略房地产市场评估报告的内容是什么？98面经济状况评估居住环境评估需求潜力及购买力评估房地产市场的发育程度评估产业相关的地方政策评估178面城市规划的任务是什么？103面从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源通过空间资源配置，提高城市的动作效率，促进经济和社会发展确保城市经济

6、和社会发展与生态环境相协调 增强城市发展 的可持续性建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标一致通过信息提供和控制规则，促进城市房地产市场有序和健康动作城市总体规划的主要任务和内容是什么？104面主要任务：综合研究和确定城市性质，规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展内容：居住区详细规划的任务和内容是什么 110面任务是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适 方便 卫生 安宁和优美的环境。内容：选择，确定用地位置，范围确定规模拟订居住建筑类型 拟订公共服务设施的内容 规模 数量 分布和配置方式

7、拟订各级道路的宽度 断面形式，布置方式拟订有关的工程规则设计方案拟订各项技术经济指标和造价估算居住区规则的技术经济分析有哪些内容？115面一般包括用地分析 技术经济指标及造价估算等房地产产品三个层次的内容是什么？核心产品 形式产品 附加产品 商业房地产分为 几大类型？ 125面零售商业类 餐饮娱乐类 写字楼类 酒店宾馆类 批发市场 物流中心如何理解综合房地产的特征？134面整体协同性功能复合性使用均衡性空间连续性交通平衡性环境艺术性按结构类型建筑可分为几类？136面砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑建筑设计的主要内容是什么？138面建筑平面设计 建筑剖面设计以及建筑体型与立面

8、设计等住宅小区智能化系统的基本配置包括哪些？160面信息通信系统防范系统建筑设备监控系统物业管理系统户型设计的技术要点有哪些？168面户型设计要为住户提供最佳的功能空间每套住宅具有一定的适应性套内功能空间应具有一定的适应性，可变性卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰，以保证卧室的私密性客厅与起居室性质接近，可以合并，使一间客厅起到2种作用。可以设置专用卫生间，若面积较小，客用卫生间可以不设，必要时使用靠近客厅的卫生间必须设置户内的室外空间，阳台入口处设置玄关，即可以满足私密性要求 又使空间过渡更为合理如何理解户型设计的新趋势？171面一梯多户的楼层格局受到挑战房间功能区要求更加

9、明晰朝向观念的变革追求户型内部空间层次的丰富厨房，卫生剖的设计发展趋势无障碍设计208面投资环境分为几大类？181面按各种要素存在的物质形态分类按各要素存在的范围分类影响房地产项目投资环境的要素有哪些？183面社会要素政治环境要素文化环境要素经济环境要素法律环境要素自然环境要素基础设施环境要素项目投资环境评价的原则和标准是什么？188面投资环境评价原则：一系统性原则二比较性原则三时效性原则四定性分析与定量分析相结合的原则投资环境评价的标准：适应性标准稳定性标准竞争性标准如何理解多因素和关键因素评估法？190面（看书）如何理解投资区位的基本原理？197区域化理论聚边效应理论农村包围城市论上风口发

10、展理论高走理论近水发展理论沿边发展理论如何进行项目投资区位影响因素分析？198面一般影响因素分析房地产项目区位影响的具体因素分析影响区位选择因素的汇总投资区位的深层分析投资区位选择的方法有哪几种？202面两个基本规律和一项重要内容方法：根据城市总体规划来进行区位选择针对不同收入水平灵活布局按照房地产商的实力进行区位选择针对热点投资区域来选择区位要考虑区位的升值潜力要预测到未来区位的发展变化趋势住宅项目如何选择区位？204面市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度环境因素居民人口与收入选择项目投资区位需要注意哪些问题？207面要注意区位的经济效益要注意区位的发展变化要把握城市的发展方向要

11、注意区位的合理性要有战略眼光第237面何谓房地产投资时机？房地产投资时机有哪几种？209面客观时机和主观时机如何进行项目投资时机分析？211面产业政策分析金融政策的分析房地产周期的分析市场需求的分析进行房地产投资时机的选择主要从哪几个方面考虑？214面外部因素 财务因素 内部因素房地产开发成本费用构成包括哪些？224面房地产开发费用如何估算？229面财务费用中的投资利息如何估算？230面土地增值税如何计算？234面如何制作项目成本费用估算汇总表？如何制作项目开发期间税费汇总表？267面房地产营销环境的含义和特点是什么？238面房地产营销环境是指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和

12、相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的条件、特点：客观性，多样性，系统性，差异性，动态性，可适应性为什么要进行房地产营销环境分析？240面通过对房地产市场环境的分析研究，掌握和把握房地产市场环境变化发展的趋势努力运用各种营销手段，及时调整房地产市场营销策略，以适应不可控的环境因素的变化，提高市场应变能力。从房地产市场环境的变化中，发掘新的市场机会，抓住市场机遇，把握时机，更好地发展企业。、房地产营销的宏观环境有哪些内容？240面人口因素 经济因素 自然因素 社会因素 政治因素如何进行房地产营销机会分析？253面在环境发生变化的过程中，市场需求也会随之发生变化 ，市场会出现一些尚未满足的

13、需求，这种尚未满足的需求就是市场机会一发现市场机会 二评价市场机会三抓住市场机会如何利用机会威胁矩阵衅进行市场环境分析？256面（如图）目标顾客群的含义是什么？258面所谓房地产目标顾客群，是指销售时所针对的那部分顾客群体，目标顾客群是开发商寻找的顾客对象。怎样进行房地产目标顾客群分类？260面一从消费者角度对房地产顾客群的分类二从房地产消费效用角度对房地产目标顾客群的分类如何进行目标顾客群定位？263面项目所在区域房地产市场特点目标顾客区域设定和分析目标顾客群消费构成分析与判断目标顾客群消费心理分析、目标顾客定位描述296面房地产广告媒体的类型和特点是什么？268面报刊广告广播电视媒体印刷媒

14、体户外媒体焦点广告因循网媒体短信媒体空中飞行物媒体如何理解广告媒体投放的原则？272面明确传达告知的范围广告出现频率适宜最优的效果价格比选择表达充分的媒体注意广告的滞留时间如何进行房地产广告媒体的选择？273面从开发商的实力角度来媒体的选择从项目的规模和开发持续时间角度来考虑媒体的选择从主题定位角度来考虑媒体的选择从目标顾客的区域集中角度来考虑媒体的选择广告媒体组合策略包括哪些内容？275面基本策略阶段性策略房地产广告如何分类？278面按房地产广告进行分类一楼盘广告二综合广告按房地产广告目的的进行分类告知型广告二提示型广告三观念型广告四形象型广告五促销型广告六公关型广告按房地产广告框架模式进行

15、分类一常规型房地产广告模式二个人型房地产广告模式按房地产广告风格进行分类一规则式风格的房地产广告二理性感化式风格的房地产广告三论证式风格的房地产广告按房地产广告表现形式进行分类一直接表达广告二间接表达式广告按房地产广告发布形态进行分类一单则型广告二系列型广告房地产广告设计的组成要素是什么？286面图形元素与文字元素房地产广告文案的撰写步骤是什么？295面查看与观察楼盘现场收集楼盘相关资料过滤资料深入掌握项目的优劣势，找出销售点掌握顾客如何进行房地产广告文案的质量评定？294面视觉的瞩目性内容清晰易懂楼盘现实的购买理由整体的美感一致的风格324面如何进入项目入市时机选择？298面开发手续与工程进

16、展程度达到可售的基本要求已经知道目标顾客是哪些人了解你的价格适合的目标顾客已经找出项目定位和目标顾客背景之间的交叉点已确定最具震撼力的优势并有一个完整统一形象的中心主题已确定目标顾客更能接受的合理销售方式已制定出具有竞争力的入市价格策略制定合理的销控表精打细算推广成本后并制定 有效的推广执行方案组建一支专业销售队伍并拟订一个完善培训计划尽力完善现场氛围竞争对手还在耐心地等待旺市其他外部条件也很合适房地产销售策划的基本程序包括哪些？298面明确目标收集信息产生创意撰写房地产销售策划书执行房地产销售策划项目引导期的销售准备及工作内容包括哪些？306面制订当月营销计划人员上岗销售培训销售流程制定 模

17、拟演练销控表制作表价 付款方式制作销售道具制作销售文案表格编制周边楼盘未购顾客直邮和拜访与财务部协调 财务人员培训策划部门负责事宜项目销售手册资料有哪些内容？303面开发企业的情况楼盘的概况楼盘所处区域的情况竞争楼盘的调查分析销售业务流程楼盘介绍说辞答客问销售技巧付款方式与合同签订须知销售部组织管理制度编制销售工作计划的程序是什么？314面分析现状确定目标发掘可行方案评估各种可行方案确定方案拟订政策拟订引申计划年度销售目标如何制定？318面在决定销售目标时需考虑的因素确定年度销售收入目标值的方法如何编制项目入市前期销售工作计划表？318面略如何进行项目销售工作计划的控制？ 321面主要有销售控

18、制，成本控制，盈利控制 顾客反馈控制343面顾客异议意见的类型是什么？325面根据异议意见的内容来划分一价格异议二质量异议三财力异议四权力异议五怀疑异议六服务异议七购买时间异议八利益异议九交房期异议根据异议意见的真实性来划分一真实异议二虚假异议三隐藏的异议顾客异议意见产生的原因包括哪些？ 327面顾客方面的原因：一抱有成见二缺乏支付能力三失败的购买经验四没有认识到自己的需要五顾客的表现欲六顾客的偶然因素销售人员方面的原因一无法赢得顾客的好感二夸大事实欺骗顾客三使用过多的专门术语四掌握的信息不足五不当的沟通六证据不足楼盘方面的原因：一质量不能满足顾客的需求二定价策略不当三服务质量不高项目来访顾客

19、意见统计表如何编制？330面略顾客异议的处理方法有哪几种？332面反驳处理法间接处理法转化处理法询问处理法补偿处理法忽视处理法不反应处理法推迟处理法如何编制项目来档案跟踪表？340面略384面物业管理的含义和特性是什么？343面含义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由为主和物业管理企业按照合同约定，对房屋及其配套的设施，设备和相关场地进行维修，养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动特征：覆盖面广 二综合性与服务性强三专业性强四业主处于主导地位五物业管理与社区管理相结合物业管理的主要内容包括哪些？345面主要工作内容包括物业的接管验收，物业管理方案和管理制度的制定，顾客管理服务工

20、作 房屋建筑及附属设施设备的维修养护管理服务工作 安全服务工作 环境保洁与绿化美化管理工作，综合经营服务工作物业管理资料收集的要求和范围是哪些？347面收集的要求：一纳入计划，明确责任二内容要 齐全 完整 准确 翔实三形式要标准规范四载体要丰富收集的范围；有关物业的建筑设计，施工与竣工图及地籍力等复印件反映物业情况的地形图，验收报告 房屋质量鉴定书，房屋分幅平面图 分层分户平面图及房屋位置示意图筀物业管理活动中的文件材料根据物业登记材料填写的反映物业产权归属和使用人基本情况的卡片根据物业管理需要而填制的反映物业使用维护状况缩影的簿册应用现代摄影 录像技术拍摄 录制的反映物业面貌的照片应用计算机

21、采集 存储的数据库备份材料其它对物业管理公司经营管理活动有保存价值的文件，材料项目销售所需的物业管理资料包括哪些？349面入住通知书 入住手续书 收楼书 装修申请书 楼宇质量保证书 楼宇使用说明书 业主公约 用户手册 楼宇交收流程等如何建立顾客资料的档案？356面将为主的有关资料放在相应的文件袋内将各业主的档案袋 按栋号 楼层号 文章号的先后顺序排列在档案内为主档案的跟踪，业主档案跟踪管理应由服务处员工每季度进行一次对业主家庭情况的普查业主档案应永久保存将业主资料输入电脑进行管理物业管理的运作流程是什么？357面物业管理的早期介入前期物业管理顾客物业管理的日常管理物业管理企业的权利和义务包括哪

22、些？366面权利：根据有关法律，法规 制定物业管理制度和办法执照物业服务合同实施物业管理按照物业服务合同和有关规定收取物业管理费有权制止违反有关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为有权要求业主委员会协助发行物业管理合同有权选聘专营公司可以接受供水 供电 供气供热 通信 有线电视等单位的委托代收的相关费用可以根据业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目经业主大会同意，可以实行多种经营 以其收益补充管理经费义务：按照物业服务合同的约定 提供相应服务接受业主 业主大会和业人委员会对发行物业服务合同情况监督至少每6个月应向全体业主公布一次费用收支账目重大管理措施应提交业主委员会审议批

23、准接受房地产行政主管部门 有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导发现违反有关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告物业管理合同终止时 必须向业主委员会移交全部房屋 物业管理档案 财务等资料如何进行物业管理工作流程的编制？367面如何进行物业管理公司的初选？370面顾客入住服务流程示意图如何编制？381面略400面什么叫物业管理的前期介入？与前期物业管理有何不同？ 384面是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程 ，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发，建设和今后使用管理提出建议，并

24、对将接管的物业从物质上和组织上做好准备物业管理前期介入有何作用？384面完善物业的使用功能完善物业的具体设计更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打下基础便于日后对物业的管理物业管理前期介入的时段有几个？388面在规划时介入 完善物业的使用和管理功能设计在左上建设期介入，强化物业的施工监理在物业验收时介入，及时发现问题，分清责任 及时纠正在业主入住前提早介入，为业主入住时和入住后的各项工作做好准备如何进行物业管理前期介入？389面物业管理前期介入包括哪些内容？391面物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务建立与业主或使用人的联络关系查看工程建设现场设计管理模式，草拟及制定管理制度建立服务系统和服务网络办理移交接管事宜物业管理的服务过程是什么？393面物业服务合同的主要内容是什么？393面双方当事 人的姓名或名称住所 管理项目 管理费用 双方的权利和义务 合同期限 违约责任 风险责任 调解与仲裁合同的更改 补充与终止等内容物业管理服务费的成本费用构成包括哪些？398面人工费 物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费 清洁卫生费，绿化养护费 保安费办公费 固定资产折旧费以及保险费