城市房屋拆迁补偿制度创新的法律政策障碍分析.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流 城市房屋拆迁补偿制度创新的法律政策障碍分析.精品文档. 一、公共利益要求和制度需求矛盾城市房屋拆迁源于政府拥有的征用权，其权利的行使具有强制性，它不需要被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权利的行使以国家权利作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护，因此，应当首先在法律上设置一个标准，用以评判一项具体的拆迁行为是否合法以及是否被滥用。这项标准就是政府行使征用权的基础社会公共利益，这也是拆迁制度创新的理论依据。在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益冲突中，也成为十分有效的“平衡”剂。以“社会公共利益”为标准，可以将城市房屋拆迁划分为公益

2、性拆迁和非公益性拆迁。主要表现在以下几个方面：1、目的不同。公益性拆迁以公共利益为目的，为整个社会服务。非公益性拆迁以商业利益为目的，是为某个或某些法人、社会组织服务。2、行为的性质不同。公益性拆迁是国家行为，具体表现为政府的行政行为。非公益性拆迁是市场经济主体的经营行为。3、营利情况不同。公益性拆迁往往需要大量的投入，以国家财政为基本后盾，其产出是社会效益。在经济上表现为不营利或基本保本。非公益性拆迁是是以市场经济主体的自有资产作为投入，其产出是经济效益，有时也附带产出社会效益。在经济上，表现为追求利润。然而实践中却存在着许多企事业单位因建设需要使用城区土地而对城市房屋进行拆迁，这并不符合公

3、共利益原则，这是我国特殊的“制度需求”原则的需要。我国宪法和土地管理法都规定：“堀市的土地属于国家所有”，“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”由于我国规定城市土地使用者(尤其是划拨土地使用者)不能直接出让、转让土地，如果新的用地单位需要用地，必须先由国家或地方政府采取强制方式拆迁，再出让给新的用地单位，这完全是为了满足制度安排的要求。二、保护公民财产与法律保障的缺陷我国宪法第十三条规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。在城市拆迁过程中，很多情况下会拆迁到居民的私有房产，如何遵循保护合法财产的原则?首先，要明确拆迁补偿合法财产的权利内涵

4、。基于产权理论的分析，我们很容易推断出这样一个结论：只有在产权清晰、权能完整、权利合法的条件下，才能达成趋于公平的市场交易，实现资源配置的最优化。城市房屋拆迁制度的运行本身是一项复杂的市场交易，在实施交易过程中牵涉到城市政府、房地产开发商、被拆迁居民或企业等多方面的利益。只有建立在产权明确基础上的拆迁行为才能受到各相关当事人的认可，最终实现城市拆迁行为的目标和效益。被拆迁房屋本身的物质构成包括地上建筑物及其土地使用权，拆迁实质是重新取得土地的过程，拆迁中需要解决好的拆迁补偿实质是财产权的重新获得。被拆迁对象的财产权具体表现为房屋所有权包括收益、占用、使用、支配等权利，同时包括占有土地的使用权价

5、值。我国城市土地国有制度的形成有其发展的过程，而城市私房产权人实际享有的私房土地使用权的原因是十分复杂的。这里有城市居民世代相传的私有房占有的土地；也有解放前或解放初期土地私有期间，堀市居民买地盖房、买房买地或借地盖房取得的土地使用权；还有其他海外人士或华侨解放前后购置的房地产；也还有城市居民通过购买私房同时取得的土地使用权等等。按照我国有关的法律和政策，对敌伪财产可以没收，对资本主义工商业的生产资料可以通过赎买政策进行社会主义改造；而对于公民个人的生活资料及相关的财产权利，既不能剥夺，也不能无偿征收，更不能无偿征用。对此，1998年8月29日第九届全国人大常委会重新修订的土地管理法第五十八条

6、有明文规定，人民政府土地行政主管部门应对城市私房拆迁涉及的土地使用权予以补偿。补偿的标准应考虑该土地所处的位置、当地的情况，参照有关的法规确定。我国现行的拆迁补偿中往往忽视了土地使用权价值化补偿。其次，在拆迁过程中应征得被拆迁房屋产权主体的同意，但在实践中往往很难做到。在拆迁行为实施前、拆迁决策过程中，被拆迁人没有机会通过民主参与宋保障其意见得到表达并影响拆迁决策，其权利申诉和救济途径也十分有限。地方性法规规定在法院作出裁决以前，不管被拆迁居民是否同意，公共管理机关都可以依法剥夺被拆迁人的房屋使用权和所有权。这样被拆迁人即使胜诉，也无法改变被强制拆迁的命运。三、公共补偿原则与实际执行难度尽管国

7、务院2001年颁布实施的城市房屋拆迁管理条例明确规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，但在实际拆迁过程中往往由于种种原因难以实行按价补偿。首先，补偿标准往往是政府单方面制定，且动态调整机制没有建立，过多考虑了政府和拆迁入的利益，却没有给被拆迁居民一个平等参与价格博弈的空间，补偿标准往往有失公正。有的地方政府执行的是陈旧过时的拆迁标准，给被拆迁居民造成巨大的利益损失。其次，各个评估机构在评估方法、估价师的经验判断及受社会客观因素影响等方面存在不同，这使得拆迁评估价格会存在一定的差异。再次，被拆迁人对房价信息不了解，不知房屋用途、结构、质量

8、产生的房价差异，与别的被拆迁入盲目攀比，总感觉自己补偿过低。同时由于价值衡量的不对称现象存在，即人们对于失去财产的评价往往要高于在市场上购买等量所愿意支付的价格，即便完全按市场价格补偿，被拆迁者仍然会觉得不公平。从前面分析可知，我国城市房屋拆迁制度创新应沿着规范政府权利和保护居民财产权的路径进行，遵循公共利益和公平补偿原则，通过平等立法和司法控制来实现。第一、全面评价拆迁制度运行的成本，以成本最小化为导向，推进拆迁制度改革。对于拆迁制度运行问题的认识，不能仅仅看到其直接的成本与收益，还要看到由于制度缺陷所造成的额外成本与收益。因此，要从不同拆迁主体行为的方方面面，全面评价拆迁制度运行所带来的成

9、本与收益，并依据成本最小化的原则，探讨新的拆迁制度体系。在补偿内容上，除了对被拆迁房屋所有权的补偿外，还应该考虑拆迁给被拆迁人带来的其他损失，如生存成本的增加、租金收益损失、土地增值收益损失等；在补偿水平上，应根据市场化评估确定补偿标准，同时确定拆迁补偿最低总保障价和最低单价保障，尽量保证被拆迁方福利不降低；在补偿方式上，应充分尊重被拆迁人的意愿，实现产权调换、货币补偿并举，并可采取灵活多样的安置方式，如实行互换与货币补偿安置，即在拆迁户与互换户双方自愿的情况下，将被拆迁户所得货币安置款与互换户进行互换安置。此外，还要考虑到拆迁制度改革本身的成本问题。第二、以需定供，改善拆迁制度供给服务，确保

10、拆迁制度供求的均衡。应当采取有效措施，通过修订相关法律制度，以使得能够通过拆迁制度的运行，保障统筹发展和科学发展观的实现，从而为加速城市建设和经济发展、推进城市化进程、维护社会稳定发挥积极的作用。第三、协调不同拆迁主体之间的利益矛盾，以提高拆迁效率和维护居民权益为目标，探索“利益共赢”的拆迁制度体系。协调不同拆迁主体之间的矛盾，一定程度上也就是协调社会稳定与经济发展之间的矛盾。具体途径是：1、建立房屋财产税制度，制定土地储备发展计划，从储备土地出让收入中提取固定比例资金，专门用于旧城区的拆迁，保证城市公共建设的资金来源，从而增强政府推进拆迁制度改革的动力。2、建立经营性用地拆迁的市场化机制。经

11、营性拆迁必须完全交给市场，按市场规律办事，在被拆迁单位或个人自愿的条件下确定是否同意拆迁及补偿标准。将政府强制性拆迁严格限制在“公共利益需要”范围，也可以实现政府行为的规范化与合法化。3、加强住房保障体系建设，保护弱势群体在拆迁中的合法权益。政府应采取有效措施，通过廉租住房解决那些低收入、住房面积较小的双困家庭的基本居住问题，并在经济适用住房供应、货币补偿标准、拆迁面积核定等方面给予适当倾，斜，多渠道解决困难家庭的住房问题。4、加快经济适用住房和中低价位的商品房建设，满足被拆迁居民的住房要求，保证符合条件的被拆迁居民能够选择不同档次、不同类型的住房。5、建立被拆迁地块土地出让价与拆迁补偿价的数模关系，用土地增值收益的一部分来补贴拆迁补偿价，使得原住户也能分享区位优势和土地用途转换带来的高收益。