房产开发公司开发商业用房计算土地增值税方法.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房产开发公司开发商业用房计算土地增值税方法.精品文档.房产开发公司开发商业用房计算土地增值税方法（一）资料某房产开发公司是集体企业，专门从事普通住宅商品房开发，几年来有关生产经营情况在缴纳土地增值税上与税务机关存在分歧。企业于2000年6月9日委托华瑞税务师事务所为其纳税情况进行审查。经查阅有关账证，获得如下资料：1.1993年9月9日，房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同，合同规定，房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍，总售价2400万元，货款于19941996年末分3次付清，每年800万元。该住宅楼当时取得土地

2、使用权支付的费用为300万元，开发成本为1000万元。2.1999年10月3日，转让1992年已签订开发合同，并投入资金建成的一栋房屋，转让收入为1050万元（房价中含为当地政府代收的各种费用50万元），支付的土地使用权价款100万元，房地产开发成本300万元，房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总收入为1800万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。（二）要求请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的土地增值

3、税（城建税税率为7，印花税税率为0.5，教育费附加征收率为3，当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10）。（三）解答1.税法规定，对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。因此，出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。2.税法规定，1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。由于该房产在1999年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下：（1）允许扣除的房地产开发费用（100

4、300）1040（万元）（2）允许扣除的税金10505（173）57.75（万元）（3）从事房产开发加计扣除（100300）2080（万元）这里应当注意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20的加计扣除。（4）允许扣除项目金额合计100300504057.7580627.75（万元）（5）增值额1050627.75422.25（万元）（6）增值率422.25627.7510067（7）应纳税额422.2540627.755137.51（万元）3.确定转让房地产的收入为1800万元确定转让房地产的扣除项目金额：（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元（2）房地产开发成本为900

5、万元（3）房地产开发费用（200900）10110（万元）（4）从事房地产开发加计扣除允许（200900）20220（万元）（5）允许扣除的税费合计18005（173）99（万元）（6）允许扣除项目金额合计200900110220991529（万元）（7）增值额18001529271（万元）（8）增值率271152910017.820该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20，按规定免征土地增值税。解题指导：（1）如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20扣除的基数

6、。（2）由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故印花税不再单独扣除。（3）应注意土地增值税征免范围的划分。财税字1999210号文件规定，从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。关于我们中国淘税网 是由李康先生创办于2012年。名称是由两位知名财税专家提议的。顾名思义，淘税就是研究税收的寓意，也有人联想到“逃税”两字，这不是我们的本意。创始人李康想，自古有淘宝，今昔为何不可有淘税。所谓：“淘宝吸引知识女人”；“ 淘税吸引智慧地球人”！旨在帮助财税人了解最新的税收政策，提供权威的政策解读与税收政策分析和财税实务，帮助财税人走出工作中的误区，多视角防范企业税务风险，化解税企争议。中国淘税网有手机APP版、邮件订阅、微博、每日微信、博客、淘宝店铺、QQ认证空间等多种方式为您展示，欢迎大家使用订阅！ 公众微信cntaotax 淘宝店铺 腾讯博客 新浪博客 网易博客 新浪微博 腾讯微博