九江房地产市场调研报告.ppt

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1、报告结构一、项目地块分析二、城市特点分析三、发展潜力研究四、房产市场研究五、消费群体研究六、定位方向探讨第二部分城市特点分析城市发展大环境国家发展规划十五期间，中部地区打造城市群武汉城市圈长株潭城市群皖江城市带环鄱阳湖城市群太原都市圈太原和榆次是核心部分中原城市群郑州为中心，洛阳为副中心武汉城市群武汉为城市圈中心城市，黄石市为城市圈副中心城市长株潭城市群长沙、株洲、湘潭，湖南省经济发展的核心增长极皖江城市带合肥和芜湖为“双核”环鄱阳湖城市群景德镇、九江、南昌、鹰潭、上饶共5个设区市，具有构建世界级城市群的多项有利条件中原城市群太原都市圈环鄱阳湖城市群是中国经济最有活力城市化率最高的地区之一是全

2、国城市群建设的先行者以鄱阳湖为核心，以沪昆和京九线为主轴，密切中心城市和沿线城镇之间的联系与协作，加快发展鄱阳湖生态城市群，着力培育以信江河谷城镇群、赣西城镇群为重点的沿沪昆线城镇密集带和以吉泰城镇群、赣南城镇群为重点的沿京九线城镇密集带，提升中心城市辐射能力，加快南昌超大城市建设。江西省第十二个五年规划纲要城市发展大环境省级发展规划自我省提出建设鄱阳湖生态城市群以来，南昌的城市规模有了较大增长，而赣州、九江也已发展成大城市。“十二五”期间，赣州、九江将发展成人口超过100万的特大城市。南昌、九江、赣州将成为江西未来经济发展的核心增长极，随着南昌与九江工业走廊大都市区的形成，将进一步带动整个江

3、西经济的发展。环鄱阳湖城市群对九江城市发展的重要性，不言而喻为什么会这么说？九江发展契机发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地。树立“大九江”理念，加快产业和人口集聚，扩大城市规模，尽快建成京九中段和长江中下游经济实力雄厚、环境优美、幅射力强、人口超百万的特大城市。城市发展大环境省级发展规划加快环鄱阳湖城市群建设 坚持“强工兴城”不动摇数据支撑鄱阳湖的水面面积，九江占了三分之二。环鄱阳湖城市群在省发改委对环鄱阳湖经济圈20062010年的规划中，九江有12个县市区涉及其中，而在重点规划的15个

4、滨湖县市内九江也占了9个。在所涉及的12个县市区中，人口占全市人口的70以上，经济总量占到全市的80，工业总量、旅游资源都占全市的绝大份额。 数据新闻来源： 九江新闻网九江日报环湖生态旅游资源的开发与利用昌九工业走廊的工业化发展水平也将直接关系九江人饭碗的质量环鄱阳湖区域的第二产业和第三产业将要养活70到80的九江人打开环鄱阳湖经济建设的钥匙在昌九工业走廊上环鄱阳湖经济建设如果没有昌九工业走廊的建设那么环鄱阳湖经济圈也好，城市群也好又就会陷于空谈境地城市发展大环境昌九一体化昌九城市一体化2012年7月2日，南昌与九江共同签署了昌九战略合作协议，在全省“龙头昂起”中，两地表示在规划、基础设施、产

5、业布局、社会事业、旅游业、交通等方面推进一体化发展，由此推动南昌核心增长极，助推九江沿江大开发。 打破行政区域限制实现两市产业布局一体化、区域市场一体化和区域经济一体化并以南昌和九江间的昌九为传动轴，建设环鄱城市群“昌九一体化”，九江发展良机，逐步形成同城效应财政收入（单位：亿元）城市特征扫描经济指标排名地区单位：亿元排名地区单位：亿元江西省20466吉安市143.261南昌市508.97景德镇120.72赣州市230.828新余市1173九江市九江市220.869抚州市108.34宜春市200.3610萍乡市100.55上饶市200.3611鹰潭市95.4江西省2012年各市财政总收入排名财

6、政总收入跨上200亿元大台阶；强工兴城势头强劲，赶超发展步伐铿锵。2012年 各县市人口及GDPGDP（单位：亿元）城市特征扫描经济指标连续3年GDP破千亿为房地产业发展创造了绝佳外部环境GDP排名地级市2012年GDP（亿元）2011年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP排名1南昌3000.52508.958960.9022赣州1508.43842.7817898.27113九江1420.1476.2729817.164上饶1265.39662.3519104.55105宜春1247.6545.2822879.9976吉安1006.26584.2920778.0597新余830.3211

7、4.772390.5818抚州825.04393.7820951.8089萍乡733.06186.7539253.555虽然九江经济增长较快但在省内地级市比较下可以看出九江经济总量不大工业化、城市化水平低与财政的增长和现实地位不相称政府提出决战大工业、建设大九江 城市特征扫描经济指标 九江市人均GDP 近10年人均GDP增速都在13%以上宏观经济运行良好房地产处于高速增涨期第一产业逐年萎缩，第二产业、第三产业逐年增加但第二产业仍位居首位，说明九江仍是工业为主的城市十大工业产业集群主营业务收入占全市81.6% 2012年三次产业结构比为8.3：57.0：34.7城市特征扫描经济指标第三产业比重逐

8、年增加，写字楼商业发展空间提升明显020406080100120200420052006200720082009三产比例结构变化三产比例结构变化第三产业第二产业第一产业城市特征扫描经济指标2012年各县市、区GDP及人口都市区核心区域浔阳区：服务业。例如：商贸物流，房地产业，旅游业等。 庐山区：电子、纺织和制造业。例如：汽车及零部件制造等。开发区：制造业，例如：机械，电子纺织，汽车制造等。八里湖新区：建筑业。例如：基础设施建设，房地产开发等。九江县：工业和商贸物流业。例如：医药，农副食品加工制造，旅游开发等。都市区次中心区域瑞昌：突出沿江优势的产业。例如：水泥，造船，化工等。湖口：突出沿江优势

9、的产业。例如：化工，制造，物流，旅游等。星子：服务，制造业。例如：旅游，造船等。都昌：加工，制造业。例如：农副产品加工，造船等。城市特征扫描经济指标职工收入水平2011年江西各设区市城镇非私营单位在岗职工平均工资1南昌39816元/人、年6景德镇29049元/人、年2新余35370元/人、年7宜春27806元/人、年3萍乡31023元/人、年8赣州27775元/人、年4鹰潭30696元/人、年9上饶27625元/人、年5九江29452元/人、年10吉安27505元/人、年不同行业之间的工资差距仍未打破旧格局2012年企业、事业、机关单位在岗职工平均工资分别为33116、35939元和34510

10、元。国有、集体和其他经济的在岗职工平均工资分别为36844元、29397元和30796元。19大行业中，7大行业平均工资高于全市平均水平。电力、煤气及水生产供应业和金融业，年平均工资分别达到42002元和48667元。居民服务和其他服务业在岗职工的年平均工资最低，仅有16871元；行业间最高工资与最低工资的差距比由2010年的2.65：1扩大到2011年的2.88：1。整体平均收入较低，两极分化严重，高端消费未被激活城市特征扫描九江人口人口基数小，人口外流情况严重九江江人口480万，市区人口70万人，县区人口数目庞大，县区人口的基础对九江房地产的发展带来巨大的需求。城市化水平低，外出就业、打工

11、人口较多，外来人口较少，属于一个内需型城市，中高端房产的有效客群比偏低。（2010年九江外出半年以上人口74.29万人，九江外来半年以上人口53.7万人。）逢年过节大量返乡客进场一波不容忽视的购房生力军1、GDP增速较快，宏观经济运行良好。2、近10年人均GDP增速都在13%以上，房地产行业处于高速增涨期。3、第三产业比重逐年增加，对于房地产行业发展而言，写字楼商业发展空间提升明显。4、居民消费能力稳步增长，通过合理的观念引导，有利于促进房地产消费市场发展。城市分析小结经济上升阶段、城市快速发展收入二级分化严重有一定的高端消费群第三部分城市发展潜力分析九江产业未来发展分析城市经济圈南昌、九江、

12、宜春、抚州四市携手并进抱团发展建立健全“优势互补、互利共赢”的区域合作机制，着力打造“一圈两化”(省会一小时经济圈、昌九一体化、昌抚一体化)的发展格局。九江产业发展强工兴城战略实施三年来，高位的工业投入、持续的重大产业项目建设，全市经济保持着平稳增长的惯性，特点明显。都市区核心区域浔阳区：服务业。例如：商贸物流，房地产业，旅游业等。 庐山区：电子、纺织和制造业。例如：汽车及零部件制造等。开发区：制造业，例如：机械，电子纺织，汽车制造等。八里湖新区：建筑业。例如：基础设施建设，房地产开发等。九江县：工业和商贸物流业。例如：医药，农副食品加工制造，旅游开发等。都市区次中心区域瑞昌：突出沿江优势的产

13、业。例如：水泥，造船，化工等。湖口：突出沿江优势的产业。例如：化工，制造，物流，旅游等。星子：服务，制造业。例如：旅游，造船等。都昌：加工，制造业。例如：农副产品加工，造船等。周边县区产业经济持续蓬勃发展产业职工收入逐渐提高造就了更多的中产富人阶层高端产品潜在需求逐渐扩大未来产业发展将以工业为主发展高新技术产业潜力巨大，前景广阔带动城市人口收入和外来高端人群产业发展小结支撑未来九江高端物业发展城市空间未来发展分析城市空间结构瑞昌方向瑞昌方向沙河沙河星子星子湖口湖口市区市区九江空间现实状况：城市山水资源丰富，单核心、圈层式结构，城市功能、人口过于主要集中在浔阳区的大中路、浔阳路、十里大道、长虹大

14、道等区域，城市中心负荷过重，城市化进程较慢，需要向外围发展。主城西部城镇发展区中部城镇发展区东部城镇发展区城市空间结构决战沿江，打造“大九江”市政规划：将瑞昌、湖口、星子和九江县纳入城市发展格局未来大九江城区面积将达到1000多平方公里形成“一心两轴三区”，“”形放射状城镇空间结构一城（九江城，含浔阳和庐山区），一区（八里湖新区）。城市进入快速发展、迅速扩容阶段中心城区的人口聚合能力加强。第四部分房地产市场研究九江土地市场概述年份成交宗数出让面积（亩）成交总价（万）成交均价（万）当年商住成交万2005年131,464.2161,517.1342.012006年26725.1666,459.27

15、91.652007年5246.0735,404.97143.8880.642008年221,305.2084,202.3464.5137.82009年15899.0384,847.0694.3875.912010年162,236.77409,055.90182.8882.162011年28（全年出让36宗）1793.1478422.3266.813102.382012年16（全年出让19）1231.87192934.86156.62116.282013年1-5月16（全年出让13）1184.68192934.86180.5172.62005年至2013年上半年全市商住用地成交备注：2011-2

16、013不含市政用地，慈善用地等非商住用地受2008年全国楼市成交大跌影响，2009年土地成交面积有较大跌幅2009年政府开始救市，楼市成交回暖，2010年土地市场报复性增长九江楼市连续三年整体持续繁荣，为土地成交维持千亩奠定了较好的基础但大量的市场存量，导致随后二年土地成交有所下降土地出让价格在2010年有大幅增长，量价齐升主要原因在于：拍出地块大多属于政府重点打造区域，未来价值不可限量因此直接推高九江整体土地成交均价以八里湖片区中航城地块为典型代表（401万/亩）2011年九江商住土地成交一览表（1）浔阳老城区核心地段、八里湖未来新城价值、庐山区重点地段的成交均价，推高2011年整体土地均价

17、浔阳区八里湖新区庐山区八里湖新区2011年九江商住土地成交一览表（2）浔阳区八里湖新区八里湖新区八里湖新区2012年九江商住土地成交一览表（1）编 号土地位置土地面积（亩）成交价（万元/亩）楼板价（元/）土地用途容积率总建(万）竞得人九土2011-30莲花镇妙智村88.18133997.5 住宅211.76 九江市置业投资有限公司九土2011-31环湖二路302411205.0 商住（商业5%）36.00 九土2011-32濂溪大道北侧84.37173926.8 商住（商业5%）2.815.75 九江市庐山区天宏房地产开发有限公司九土2011-33114.7621.42 九土2011-34前进

18、西路南侧124.71891050.0 商住（商业5%）2.722.45 九江市置业投资有限公司九土2011-35体育西路延伸线东侧93.331861033.3 16.80 九土2011-36体育西路延伸线西侧66.241861033.3 11.92 2012年成交土地大多为政府公共租赁房、集资房政策用地城郊偏远地区地块，本身价值较低区位较好的地块，政府招商引资给予地块优惠政策三大因素，导致2012年土地均价略有所下降八里湖新区八里湖新区2012年九江商住土地成交一览表（2）编 号土地位置土地积（亩）成交价（万元/亩）楼板价（元/）土地用途容积率总建(万）竞得人DGA2012001长虹大道北侧、

19、市建设规划局旁12.676801700.00 商务50%住宅50%65.07 江西华安投资有限公司DAG2012003庐山大道东侧、侯白垄路以南7.25234112787.50 商业0.40.19 中国石油化工股份有限公司江西九江石油分公司DGA2012004九湖路南侧10.342821922.73 商服2.21.52 人力资源和社会保障部九江培训中心DAG2012006十里大道延伸线东侧、龙门职教园区用地西侧54.7427133997.50 住宅27.30 九江市置地投资有限公司DAG2012007十里大道延伸线东侧、龙门职教园区用地西侧54.1833133997.50 住宅27.22 九江

20、市置地投资有限公司DAG2012008十里大道延伸线东侧、龙门职教园区用地西侧10.953133997.50 住宅21.46 九江市置地投资有限公司DGA2012009长虹西大道北侧（黄鳝嘴地块）215.8465390.00 商服2.535.97 国际金融中心DGA2012011浔阳东路278号（原九针集团用地）65.722752062.50 商业15%住宅85%28.76 中辉凯旋城DGA2012015濂溪大道南侧、老九星公路西侧198.59171221016.67 住宅1.823.83 九江市置地投资有限公司八里湖新区浔阳区2013年九江商住土地成交一览表（1）八里湖周边市政基础配套基本成

21、型八里湖未来的价值基本清晰可现环八里湖地块的土地价值逐渐显现造成2013年土地成交均价增长2013年九江商住土地成交一览表（2）八里湖新区八里湖新区八里湖新区八里湖新区八里湖新区2011年至2013年上半年成交商住地块供应体量年度年度用地面积用地面积（亩）（亩）成交单价成交单价（万元（万元/ /亩）亩）计容建筑面积计容建筑面积（万）（万）成交总价成交总价（万元）（万元）20111793.1266.81 298.46 478422.3420121231.87 156.62 197.43 192934.856420131184.68 180.51 192.97 213849.8924合计4209.

22、65 210.28 688.86 885207.09 已入市开发项目地块幸福里、十里蓝山、中航城、国际湾共计118万计容建筑面积500万的商住计容面积还未入市2011年至2013年上半年八里湖成交商住地块供应体量年度用地面积（亩） 计容建筑面积 （万）占比住宅商业合计住宅商业合计全市20111409.03 102.00 1511.03 231.84 20.10 251.94 298.4684%20120.00 215.84 215.84 0.00 35.97 35.97 197.4318%2013143.24 330.39 473.63 31.28 54.02 85.30 192.9744%合

23、计1552.27 648.23 2200.50 263.12 110.09 373.21 688.8654%2011年至2013年成交地块中八里湖新区成交地块计容建筑面积占据全市的54%政府土地供应核心基本围绕八里湖新区开发九江市场住宅供求分析全市重点项目去化分析本案住宅产品配比九江住宅市场概述庐山区城市客厅开发入中期中体、恒大、远洲、极地、中建投、联盛等一线高端品牌推动庐山区走上复兴及九江人居建设。八里湖新区市政工程转向民生工程由单一品牌进入多个高端品牌共荣发展，孕育九江人居最高水平。开发区城镇化建设进入尾声城市化停滞不前，楼盘形成恶性竞争，板块影响力逐渐减弱。有全市影响力的楼盘仅新湖柴桑春

24、天。浔阳区老城区拆迁改造以MOMA、信华、中房、中辉为代表房企推动浔阳区的旧城改造。九江住宅市场概述项目分布区域市中心区域价格优势明显学区房价格较高奥城国际依靠品质和领先的开发理想，成功的实现价格跳跃除了配套、学区、交通外，看得见的品质可以陪消费者接受，支撑项目价格的主要因素之一均价5600元6300元49006000元4700元5300元奥城5200元柴桑春天5700元城市价格分布九江住宅市场概述2011-2013年九江市商品住宅新增预售面积对比备注：批注预售面积主要为商住项目（含现代综合大市场、兴隆国际中心纯商业项目）预售面积（万）2011年2012年2013年1-5同比2012环比前两年

25、浔阳区23.6822.237.935.5%34%开发区115.2486.9433.5438.6%33%庐山区52.3768.9950.673.3%83%中信庐山西海04.31.637.2%74%合计191.29182.4693.6451.3%50%九江住宅市场概述区域成交对比区域成交套数成交面积（万）成交均价(元/)浔阳区8628.85875.94 开发区303230.975177.78 庐山区272130.194930.54 庐山西海22619.566364.86 全市684171.935191.86 2013年1-5月三区成交2013年1-5月庐山区异军突起：供应量超过其他两区成交量与开发

26、区持平九江住宅市场概述n浔阳区：老城区，开发成熟，土地接近饱和，项目偏少，成交量及供应占比不大。n开发区：城西港区中小项目降价销售，引发恶性竞争，板块影响力渐弱，对九江房地产成交量及成交价贡献度逐渐走低。n八里湖新区：随着以中体、国际湾、中航等为主的高端物业将取代开发区，成为九江房地产发展的新的一极。n庐山区：品牌开发商陆续入市，区域板块品质大幅上升，成交量、供应量双双大幅攀升，板块影响力仅此于八里湖。区域成交分析2007-2013年九江市商住去化对比九江住宅市场概述2011年破百万方，2012继续保持增长，2013年前5月已完成72.6万方，达到2012年62%成交总量趋势2013年破百万已

27、无悬念九江住宅市场概述2013年1-5月成交一揽2007-2013年九江市商住成交价格对比九江住宅市场概述11-13年市场容量爆发增长但价格相对稳定，不见大幅增长2011年开始，大量政府事业单位集资房低价入市销售经济适用房、公共租赁房等保障房消化了部分刚需旧城改造，拆迁过程中产生的客群基本不能进场开发区中小盘受困高企市场存量，以价换量。成交价格趋势供求关系决定价格政府事业单位集资房经济适用房、公共租赁房旧城改造、拆迁还房核心2009-2013年九江商住供需以2011年为起点，商品房批准预售面积剧增批准供应量大幅超越市场实际可去化量供需失衡，严重供大于求项目2009年2010年2011年2012

28、年2013年1-5批准预售（万）暂缺125191.29182.4693.64 销售面积（万）75.9182.16102.38116.4672.60 供求比（%）152%187%157%129%住宅供求关系分析九江住宅市场概述20112013年住宅存量变化趋势住宅与商业存量双双攀升在售商住存量存量住宅非住宅面积（万）套数面积（万）套数2011年末89.62848255.4167982012年末115.381044280.5483822013年中134.361251985.0865152011年12月31日可售存量之外在售项目庞大的未开工量及即将入市新供应量在售未开工量九江住宅市场概述全市在售楼盘

29、约80个，即将入市5个新项目，主力成交项目约39个浔阳区项目名称总建面积批准预售已售存量均价湖滨翡翠城109275.6116952.686500中辉阳光国际239396136145.26600满庭春MOMA320000160293.75600信华.城市花园250816.293521.594500阳光公馆51102.8616863.755600丽景天成54021.842977.215800华安幸福里2813520045.775330合计1052747.5486799.9未开工量57万在售未开工量项目名称总建面积批准预售已售存量均价中体奥城国际255293.4690729.1685601.8453

30、00远洲九悦廷574150154106.3374486000新湖庐山国际966250134516.55000中辉.世纪城279275.82150525.84700极地盛世名都66436083143.397100优品尚城55173.914833.935300浔南理想家园139158.257611.154800五金商贸城42778258482.528000浔海十里蓝山83294.7447348.365300万诚中央公园10030034345.975600加州风情169543.47458584300香域半山123364.5352611.664000濂溪花园81928.3421595.844800东方

31、紫薇城195684 142339.34500国豪山景城144049 107372.84500浔城明珠38846.7633197.564300合计3958721.21221426庐山区未开工量273万在售未开工量项目名称总建面积批准预售已售存量均价中体奥林匹克花园375839.15264773.82205576000新湖.柴桑春天953550405477.17100中航城230189.0649526.28300426700信华.观澜盛世6605002439766100汇金大润发131318106254.7诚盛御庭135033.9174813.315000时代天成104636.1810545654

32、00鹤问湖1号163939.84123976.75600锦绣.尚海湾132660.961029286000新世纪.浔城湖锦93887.5278979.226000东方塞纳90698.666948.735300开元.润景台105876.961278.885700民强金域蓝湾177044.2962713.083800嘉隆水韵城127890.3924110.484900鑫恒通观天下123323.9638024.314500时代华府62038.658013.156000合计3668427.41730707开发区未开工量193万在售未开工量新增即将入市项目九江住宅市场概述建筑面积285075.57占地面

33、积92429.02绿化率35%容积率2.5规划户数 1907户建筑类型小高层、高层车位地下1215 地面406御江一品开 发 商：九江乾元房地产开发有限公司项目地址：九江市浔阳区环城北路东侧、化工厂路北侧 即将入市项目九江住宅市场概述中房浔阳城开 发 商：中房集团九江中房地产发展有限公司项目位置:九江市浔阳区北临滨江路，南林北司路，西临塔岭北路，东临信华城市花园建筑面积186962.6占地面积46252.3绿化率30%容积率2.9建筑类型高层、写字楼、公寓规划户数 1173户车位1381即将入市项目九江住宅市场概述开 发 商：中房集团九江中房地产发展有限公司项目位置:九江市浔阳区北临滨江路，南

34、林北司路，西临塔岭北路，东临信华城市花园即将入市项目九江住宅市场概述建筑面积87620.24占地面积43813绿化率30%容积率2。0建筑类型高层、小高层规划户数 775车位651个（地上238个，地下413个） 中辉凯旋城开 发 商：中辉房地产开发有限公司项目位置:九江市浔阳区浔阳东路北侧，东侧为规划路，北侧为三里街即将入市项目九江住宅市场概述锦城嘉园开发商:九江恒园房地产有限公司项目位置:九江市庐山区浔南大道与青年南路交汇处建筑面积79028.9占地面积32838.26绿化率40%容积率1.998建筑类型高层、小高层、多层规划户数 800户车位542即将入市项目九江住宅市场概述建筑面积24

35、6102.5占地面积70315绿化率35%容积率3.5建筑类型9栋32层、8栋33层塔楼规划户数 2180户车位1804开发商: 恒大集团项目位置:九江市庐山区前进东路与九莲北路交汇处恒大御景即将入市项目九江住宅市场概述以及年度计划公共租赁房、拆迁还房新入市项目总体量约88.48万项目御江一品浔阳城凯旋城锦城嘉园恒大御景合计建筑面积（万）28.51 18.70 8.76 7.90 24.61 88.48 即将入市项目九江住宅市场概述2010年公共租赁房50万1万套20112013年公共租赁房500万10万套组织建设：怡居苑 、怡康苑、怡祥苑、怡馨苑、怡芳苑、怡庐苑、怡濂苑、怡溪苑等8大保障房小

36、区共计10万套公共租赁房截至目前在建及完成公租房建设共计7.2万套2013年内开工新建2.8万套公租房公租房、还迁房九江住宅市场概述九江住宅市场概述n 市政府：组织建设7000套35万公共租赁住房1. 德化路南侧棚户区改造安置点配建1400套7万2. 抗洪大道以西、南九铁路以南110亩，建2800套14万3. 庐山大道旁、财政局后面110亩，建2800套14万n 区政府：组织建设3000套15万公共租赁住房1. 浔阳区组织建设400套2万2. 庐山区组织建设1000套5万3. 开发区组织建设1600套8万很多人不缺房，九江人挺幸福九江住宅市场概述中心城区旧城改造按照“2111”工程实施：采取“

37、零片打捆、盈亏互补；政府主导、统一政策；整体运作，选片安置；市区联动、部门配合、以区为主；提高容积率、减少建筑密度、留下立面空间”的操作思路，用2年时间（20112012），推进浔阳区10大片区旧房改造，拆除旧房100万，改善1万户以上居民的居住条件。九江市旧城改造九江拆迁多以产权调换形式为主拆迁户虽手上有钱但由于拆迁而进行改善型住房购买的比例很小公租房、还迁房134万存量房，需积极采取各种营销手段促成消化。1、存量房2、未来上市量未来至少500万上市量，严重供大于求。3、成交地块进入开发共计约500万商住计容建筑面积土地进入开发，进一步加剧市场竞争，存量上扬九江住宅市场总结4、公租房、集资房

38、10万套保障性住房、大量集资房，制约了商品房的需求及房价的上涨。九江市场未开工量+存量+即将入市量745万目前年去化能力最高为110万/年严重供大于求区域重点项目成交分析九江住宅市场概述重点项目成交分析九江住宅市场概述一期开发811127236951011161516251高层小高层SOHO综合楼当代满庭春MOMA占地面积172.5亩建筑面积32万容积率2.5绿化率53%开发商九江摩码置业有限公司代理商北京当代感受房地产经纪有限公司物管公司北京第一物业服务有限公司总户数2294户建筑类型板塔结合周边配套庐峰小学、龙山小学、浔东小学、一中、二中、七中、九中、九江艺术学院浔阳区MOMA一期高层户型

39、配比去化重点项目成交分析九江住宅市场概述阳光国际占地面积87.99亩建筑面积23万容积率3.2绿化率25%开发商天洋置地（九江）有限公司代理商福州侨大投资顾问有限公司物管公司暂无总户数1420户建筑类型超高层123511671089210已预售未预售物业类型预售面积（）预售套数成交套数签约率成交面积（）去化率成交均价（元/）成交总价(万)高层132638.5123675861%86619.7465%6293.12 54510.80 底商3506.726546%190.165%23973.00 455.87 合计136145.2130176259%86809.964%6331.84 54966.

40、67 浔阳区重点项目成交分析九江住宅市场概述阳光国际高层户型配比去化重点项目成交分析九江住宅市场概述远洲九悦廷庐山区规划用地375亩总建面积58.95万容积率1.8总户数3443户规划形态高层、电梯洋房、排屋截至6月12日重点项目成交分析九江住宅市场概述远洲一二期电梯洋房和高层户型配比去化重点项目成交分析分析九江住宅市场概述新湖庐山国际占地面积610亩建筑面积96.6万容积率1.8绿化率45%开发商九江新湖中宝置业有限公司代理商开发商自营物管公司绿城新湖物业总户数4458户建筑类型高层、排屋一期11栋高层、40栋排屋，总建筑面积33.24万类型预售面积（）预售套数成交套数签约率住宅面积成交面积

41、（）去化率成交均价（元/）成交总价(万)高层123314.1788160869%11373677368.563%4972.2338469.4排屋10318.663449%100241213.8512%15657.21900.55商业1180.7G1G4G5G2G3G6G7G8G9G10G11庐山区重点项目成交分析九江住宅市场概述庐山国际在售户型配比去化重点项目成交分析九江住宅市场概述极低盛世名都占地面积513亩建筑面积66万容积率1.55绿化率35%开发商江西极地置业有限公司总户数3639户建筑类型小高层、高层、排屋一期11栋花园洋房、19东排屋，6栋高层，总建筑面积12.31万类型预售面积（

42、）预售套数成交套数签约率住宅面积成交面积（）去化率成交均价（元/）成交总价(万)洋房43668.482489237%4353716945.339%6741.4811423.61排屋10890.6246715%10893.71637.6715%11494.21882.3788高层28212.73117725%27896.79418.3533%4783.994505.7272A21A22B15B13B12B1B16B7B2B8C1C5C3C2C11C6C17C7C18C12A21B12C1小高层花园洋房排屋庐山区重点项目成交分析九江住宅市场概述极地户型配比去化（不含公寓）庐山区中辉世纪城占地面积1

43、05527建筑面积276659容积率2.2绿化率35%开发商中辉房地产开发有限公司总户数1918户建筑类型小高层、高层中辉世纪城户型配比去化新湖柴桑春天占地面积953亩建筑面积110万容积率1.5绿化率25%开发商九江新湖远洲置业有限公司代理商开发商自营物管公司上海新湖物业管理有限公司总户数8000户建筑类型多层、小高层、高层、 排屋2011-2013年预售面积去化（含双产权，不含别墅公寓）年预售面积去化（含双产权，不含别墅公寓）开发区预售面积（）预售套数成交套数实际套数签约率住宅面积成交面积（）去化率成交均价（元/）成交总价(万)183514.522201657103175%144720.6

44、109262.760%5789.62 63259.0 2011-2013年预售户型去化分析（含双产权，不含别墅公寓）规划套数：含双产权折算一户型计算因双产权户型折算有误差，统计数据有部分误差信华观澜盛世占地面积592亩建筑面积66万容积率1.42绿化率45%开发商江西华安投资有限公司代理商开发商自营物管公司浙江绿城物业管理有限公司总户数2800户建筑类型高层所有预售高层去化九江住宅市场概述八里湖片区代表楼盘观澜盛世预售高层户型配比去化中航城九江住宅市场概述八里湖片区代表楼盘2 21 15 56 63 34 4规划用地4.43万总建面积22.75万商业1.19万住宅面积14.5万容积率3.5总户

45、数1330户一期经济技术指标已预售高层去化情况中航城开盘户型配比去化一期户型配比户型区间（）规划套数规划比例面积（）面积比91.1 192 14%26899.219%112.1170253%78701.2254%140.143633%39710.8827%合计1330 145311.3试水精装修产品，首次开盘即取得200多套的成交证明客户对精装修这类高端产品的认可九江国际湾1723456121110981615141321201918172625242322313034333236353837434241403947464544525150494856555453规划用地1500亩总建面积11

46、2万容积率1.2总户数5579户规划形态花园洋房住宅，城市综合体一期户型配比八里湖片区代表楼盘奥林匹克花园规划用地300亩总建面积38万容积率1.8总户数3300户规划形态多层、小高层、高层预售面积（）预售套数成交套数签约率成交面积（）去化率成交均价（元/）成交总价(万)2535202355218693%218415.186%6866.41 128131.26八里湖片区代表楼盘奥园户型去化分析较高的去化率，表明客户对奥园的认可对八里湖九江核心高端区位的心理认同重点项目分析小结九江住宅市场概述项目规划项目名称产品规划九悦廷洋房、合院、高层组团产品线丰富庐山国际联排、多层、高层组团产品线丰富盛世名

47、都洋房、联排、高层、公寓组团产品线丰富优品尚城高层小高层无组团产品线单一中辉世纪城高层小高层无组团产品线单一柴桑春天多层小高层、联排、高层组团产品线丰富阳光国际高层无组团产品线单一满庭春MOMA高层无组团产品线单一市场总体规划意识不强，可称之为“卖房子”，而不是“做项目”。l 多为兵营式排布，组团围合概念表现非常薄弱。l 对山、水资源等资源利用的较少。重点项目分析小结九江住宅市场概述风格、立面、物业项目名称风格立面物业九悦廷意式宫廷石材贴面或真石漆酒店管理式物业非专业物业体验庐山国际意式排屋简欧风格高层尊邸外墙涂料绿城新湖高端物业盛世名都纯正西班牙石材立面压花漆圣绑物业感知度一般优品尚城全简欧

48、时尚建筑未知未知中辉世纪城Art Deco 涂料未知柴桑春天欧式涂料面砖绿城新湖高端物业阳光国际简欧涂料未知满庭春MOMAART-DECO建筑风格涂料第一物业感知度一般u简欧风格较多，多数项目风格并不明显。未来九江将会以品质感较强的风格为主。u多为涂料外墙，档次比较低，石材和小面砖，接受度较高。u物业管理基本都属于初级阶段，仅是保安和清洁工的简单组合，缺少一些高档的物业服务，社区有会所的小区较少。重点项目分析小结九江住宅市场概述小区景观项目名称小区景观九悦廷层次感强烈场景化绿化坡地园林庐山国际原生坡地形态绘就庐山山势盛世名都南山的自然延伸天然坡地景观优品尚城宅间绿化中辉世纪城宅间主题绿化柴桑春

49、天宅间绿化阳光国际宅间主题绿化满庭春MOMA中心人工景观水系坡地场景画面感仪式感l多以主题宅间绿化为主，场景感差，无仪式感，生活化氛围不够l以奥园丰富的植被、远洲生动坡地场景为代表的园林绿化在市场尚处于领先地位。客户分析l各个项目购买人群以市区改善为主，也有大部分县区客户进城购房，个别项目县区客户比例能达到50%左右。l县区客户购房主要目的是为了子女上学，面积一般不大。l九江外出工作人口较多，此部分人也是城市的主要购房团体。九江住宅市场概述重点项目分析小结九江住宅市场概述其它户型设计l特别注意户型的南朝向，但对于户型的附加功能，如露台、地下室等，由于市场缺乏创新性的好产品，尚没有强烈的需求。l

50、整体户型设计水平尚比较落后，附加值产品小少，且实用性不够好。l功能合理、面积适中户型，两房面积80-90、三房95-120平方米左右户型在市场上有较高接受度l小三房、紧凑型三房比较受欢迎，130平米可以做四房，需求不高，大户型产品较少。l卧室面积适中即可，三房户型一般会要求两房朝南，两房至少保证一房朝南，两房南更佳。l对于中间套产品没有明显的抗性。重点项目分析小结九江住宅市场概述其它营销推广以传统媒体户外、报纸推广为主，短信为辅，网络、微博、微信、电商推广渠道效果方兴未艾。重点项目分析小结九江住宅市场概述其它营销推广销售阶段以大型活动聚人气，配以不间断小活动暖场，缺乏高端营销活动（品牌公关活动