我国房地产评估方法及现状.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流我国房地产评估方法及现状.精品文档.我国房地产评估方法及现状关键词：房地产评估方法 现状 引言 随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体 制改革的不断深入和完善， 房地产评估的作用越来越大， 服务的领域 越来越广，房地产评估行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其他 地位和重要性。在房地产评估方法中， 成本法、 市场比较法和收益法 是世界各国通用的三大方法， 尽管如此， 这几种方法在运用时还存着 不完善的地方。 成本法中开发利润为重点部分， 利润率的选取则是测 算利润的关键， 在实际运用中， 利润率一般采用市场平均利润率， 但是完全

2、采用市场平均利润率是不准确的。 市场比较法可信度高， 简便 易行， 使用范围广。在收益法的运用中， 还原利率的确定直接影响到 评估结果，对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上一定的 风险调整值。2我国房地产评估的常用方法 根据调查，我国房地产在评估过程中使用最多的是 市场比较法、 收益法这三种方法， 以下就对这三种常用方法 成本法、 进行简单介绍和分析。2.1成本法 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的 成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重 新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本， 而在实际评估中， 我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如

3、下： 2.1.1计算取得待开发土地的成本 土地开发成本的取得分为 向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用权出让取 得的， 这两者土地取得成本的内容是不同的。 2.1.2计算开发成本 土地开发成本和建筑物建造成本统称为 开发成本。 土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的， 如果 取得的土地是完成了 “三通一平” “七通一平” 或 等建设， 那么可以不 包括土地开发成本。 2.1.3计算管理费用及其他费用 管理费用包括开发商的人员 工资及福利费、 办公费、 差旅费等， 可根据社会一般的开发资金的投 销售税费的是销售 入规律和时间， 依据评估对象的投资规模来测算。 开发完后的房地产

4、所需的费用和应由开发商缴纳的税费。 2.1.4计算开发利润 如果是新建房地产价格， 一般为所有成本 之和乘以投资利润率。 在投资利润率的选取时， 大部分开发商都会选 取行业平均利润率。 只要是新开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设 的房地产， 都可以采用成本法评估。 成本法特别适用于那些既无收益 又很少发生交易的房地产评估， 如学校、 图书馆、 体育场馆、 医院等。 在房地产保险及其他损害赔偿中， 一般也是采用成本法评估。 因为在 保险事故发生后或其他损害中， 房地产的损毁通常是建筑物的局部， 需要将其恢复到原状； 对于发生建筑物全部损毁的， 有时也需要用重 建或重置的办法来解决，

5、另外， 成本法也适用于房地产市场发育不够 或者类似房地产交易实例比较少的地区，在无法运用市场比较法评 估时的房地产评估。 成本法的优点是 “成本” 能让一般人看得见， 看似有 “依据”特别 ， 是在有 “文件” 规定房地产价格构成、 费用标准等的情况下。 但运用成 本法评估价值得注意的是： 在现实中， 房地产的价格直接取决于其效 用， 而非花费的成本。 成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成 价格。 成本法评估时比较费力，测算重新购建价格和折旧也有相当的 成本法主要适用 难度， 尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此， 于建筑物是新的或比较新的房地产评估，不大适用于建筑物过于老 旧的房地产评

6、估。 2.2市场比较法 市场比较法是指在求取待评估房地产价格时， 将待估房地产与 近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照， 对以发 生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正， 得出待估房地产 市场法是以商品交易的替代原理为理论 合理价格的一中评估方法。 依据， 而替代原理也可以从资本论的角度来解释， 也就是具有相同 使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。 市场比较法是通过 与所选取的参考案例相比较， 对因素的不同之处进行修正， 然后得 市场比较法是通 出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。 过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格， 其公 式为： 待评估房地

7、产单价 = 交易实例单价交易情况修正系数区 域因素修正系数个别因素修正系数交易时间修正系数 在房地产市场比较发达的情况下， 在同一地区或同一供需圈内， 与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的 评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。 具体来说， 市场比较法的适用条件如下： 要有足够数量的比较案例 我国房地产市场处于发展阶段， 市 场资料不够充分， 在利用市场比较法评估时， 要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场， 如果能够收集到更多的案例， 那么对最 终的评估结果更为正确。 交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性 充分的 房地产市场交易案例固然很重要，

8、但是这些交易案例还必须与待 估房地产具有相关性， 如房地产所处区位条件、 建筑物结构、 用途、 交易时间等， 通常情况下这种相关程度越大， 评估的结果就越具有 真实性。 交易的可靠性 交易案例资料的可靠性是提高比较评估房地 产精确程度的保证， 所以要进行精确的房地产评估。 首先我们要保证 资料来源的可靠性，二是要对交易案例资料的数据信息进行充分的 查实和核对， 包括交易案例的交易情况、 交易价格、 权属和实体状况、 是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准 确而又可靠的。 交易资料的正常性 交易案例必须是正常交易， 而不是非正常 情况下的交易， 如破产拍卖、 协议出让等。 交

9、易资料的合法性 利用市场比较法评估房地产价格时， 不仅 要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规 定， 所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的， 否则交易价格 会有很大差异； 交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似， 如33管理科学 旅游景区核心利益相关者均衡发展研究张素（浙江旅游职业学院 ）摘要：旅游景区的持续发展需要景区各利益相关者的支持和参与， 而旅 游业的综合性决定了景区利益相关主体的分散性和复杂性。 本文所界定的旅 旅游者、 旅行社、 当地社区， 并用两 游景区核心利益相关者主要指当地政府、 两关系的方法分析旅游景区与各核心相关主体之间的不同利益表现， 探讨

10、均 衡发展对策， 保证旅游景区和谐发展的生存之道。 关键词：旅游景区 核心利益相关者 利益关系 利益相关者理论是20世纪60年代起源于英美等西方国家的 一种管理理论， 其核心思想是： 任何一个企业的发展都离不开各种 利益相关者的投入或参与，企业追求的是利益相关者的整体利益， 而不仅仅是某个主体的利益。这些利益相关者包括企业的股东、 债 权人、 雇员、 消费者、 供应商等交易伙伴， 也包括政府部门、 本地居 民、 当地社区、 媒体、 环境保护主义等压力集团， 甚至还包括自然环 境、 人类后代、 非人物种等受到企业经营活动直接或间接影响的客 旅游景区是旅游业发展的基础， 也是旅游业发展的主体， 是

11、展现 体。 当地旅游资源精华的重要场所， 与旅行社、 旅游饭店、 旅游交通共同 构成旅游业发展的四大支柱。 旅游业的综合性决定了旅游景区利益 相关者的分散性和复杂性， 而且这些组织或群体各有其目标和利益 指向。因此， 旅游景区的可持续健康发展必须协调和关注每一个利 益相关者， 让他们能够公平的分享旅游业所带来的利益以及公平的 这种利益的平衡和分配过程有利于成功的整合 分担旅游负面影响。 景区中各参与方的分散力量， 形成一种协同效应， 增强景区的凝聚 力和竞争力。 1景区核心利益相关者的构成及其关系 旅游景区所涉及的利益相关者相当复杂， 包括政府部门、 旅游企 旅游者、 媒体部门、 当地社区、

12、社会公众、 非政府部门、 学术界和其 业、 他一些组织结构。这些利益相关者与旅游景区的关系密切程度和影 响程度不同。有的群体或组织对景区的生存和发展具有决定性的影 本文主要分析那些对景区有着直接的利益关系 响， 有的则相对较弱。 或具有绝对影响的群体或组织， 即核心利益相关者包括地方政府、 旅 行社、 当地社区和旅游者， 关系如图1。 （上接第33页 ） 规划条件中的土地用途， 容积率限制、 建筑物高度限制等。 2.3收益法 收益法也称纯收益还原率法、 投资法和收入资本化法， 简单的说 是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估 基准日之和。 收益法适用于有收益或有潜在收益的房

13、地产，一般在类似房地 产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费 用， 而费用包括房屋维修、 物业管理、 保险费、 租金损失费、 租赁中介 出租房产的税费(包括房产税、 营业税及附加、 印花税等)等。 费、 收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如 下几个公式： 无限年期的情况下 首先得假设纯收益每年不变； 利率每年不 变； 收益年限为无限年， 也就是说待估房地产的使用期限为无限年。 其公式为： 待估房地产的价格 = 每年的纯收益 / 还原利率 有限年期且其他因素不变的情况下 有限年期的待估房地产 的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使 用期限

14、为有限年。其公式为： 1待估房地产的价格 = 每年的纯收益1（1+ 还原率 收益年限 ） 还原率 上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二 个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。 有限年期且收益在前若干年变化的情况 有些情况下， 年收益 额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评 估时所使用的公式： 1.1旅游景区与地方政府间的利益关系 “旅游 景区所在地 人民政府通 常被视为旅 游景区所有 者的实质性 代表，在国 家政策法规 框架内， 行 使对景区公 共资源的管 辖权与处置权， 依法享有景区经营收益权。” 地方政府对旅游景区的 利益诉求， 是希望通过旅游景区的

15、开发和经营， 实现当地经济、 社会、 环境持续、 协调发展。 因此， 当地政府既要加强与旅游景区的合作， 依 赖于他们的资金来发展当地经济，又要制定有关旅游景区开发经营 的各项措施， 及时协调各有关方面的利益关系， 并积极参与监督和管 理， “两败俱伤” 防止 。 1.2旅游景区与旅游者间的利益关系 旅游者是旅游景区产品的需求方。 旅游景区经营效益如何， 根本 上取决于旅游者的满意度、 规模、 结构与水平， 经济收入主要来自于 旅游者的门票和消费。 因此， 向旅游者提供满意的旅游景区产品和服 务， 是景区经营的主要目标。 然而一些旅游景区经营者往往只追求自 身利益， 只顾埋头开发， 同时受到行

16、业背景的限制， 很难准确把握旅 游者真正的需求， 从而出现尽管出发点是为了迎合旅游者的需要， 但 实际上却恰恰可能提供了旅游者不需要的辅助功能忽略了旅游者最 需要的主要功能。我国主题公园的开发就是一个很典型的例子。 1.3旅游景区与旅行社间的利益关系 游客总量是衡量旅游景区经营状况的重要指标。在旅游产品流 通链中， 旅行社扮演着中间桥梁作用。一方面， 旅行社出售的产品线t 1 ai + a 1（1+r (n-t) ） (1+r)i r(1+r)t其中， 为待估房地产的价格； v ai为前t年的年纯收益； a为第t年后的年纯收益； r为还原率， 还原率不变； n为收益年限， 即待估房地产的使用年

17、限。 对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同 的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期 的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要 指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建 筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。 在运用收益法时， 一般有下面步骤： 首先计算类似房地产的年纯 收益， 或待估房地产的年纯收益； 然后确定还原率； 接着确定待估房 地产的其他因数， 诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等； 最 后得出待估房地产在评估时点的价格。 收益法的使用范围只能是有收益或潜在收益的房地产，它不限 于评估对象本身现在是否有收益，只要估价对象现在所属的这类房 地产有获取收益的能力即可。 收益法评估出的价值， 取决于人们对未来的预期， 那么错误和非 理性的预期就会得出错误的评估价值。 因此， 收益法适用的条件是房 地产未来的收益和风险都能较准确的量化，对未来的预期通常是基 于过去的经验和对现实的认识作出的， 必须以广泛、 深入的市场调研 为基础。 v= i=1 34