房地产解决方案售楼管理100723V01.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产解决方案售楼管理100723V01.精品文档.金蝶EAS管理系统售楼管理系统作 者： 金蝶软件EAS实施小组建立日期： 确定日期： 版 本 号： V 1.0Kingdee Software (China) Co.,Ltd 目录一、系统概要31. 叙述32. 系统功能构成3二、业务处理5三、具体操作步骤71. 房源设置72. 基础资料113. 房间定价194. 销售前台245. 销售后台386. 客户关系管理477. 分析报表51一、系统概要1. 叙述 本系统主要结合房产公司销售房间的整个过程进行管理，销售管理的主要任务是建立建全售前、售

2、中和售后业务控制体系，销售前台完成房间资料录入、客户登记、销售签约等过程数据录入，管理后台对楼盘的销售全部过程进行实时监控，及时调整销售策略，同时进行有效的客户关系管理，实现销售数据向后续模块的无缝传递。另一方面系统引入业务导航概念，以流程图或突出中心的形式体现各项业务之间的关系，加强对操作员的指引性。2. 系统功能构成2.1 房源设置 由租售项目、楼栋设置和房间三个模块组成。 在正式推出楼盘之前，必须先对其进行相关必要的设置。1）租售项目：开发楼盘前需对其进行项目名称定义。2）楼栋设置：定义楼栋的编码、名称、楼层等相关资料，还包括定义项目分区、占地面积、楼盘的户型等。3）房间设置：对楼盘的每

3、个房间均可进行详细设置，包括建筑面积、套内面积、户型、建筑性质等等。可以对房间进行合并、拆分，合并的房间必须在同一楼层并且相邻，推盘后的楼栋不能再对其房间进行合并，但可以拆分。除此之外，还支持房间绑定。绑定的房间必须是附属房产，可以绑定多间房产。被绑定的房产只能同时被一间房绑定。（已定价的房间则不能合并、拆分）注意：组织单元必须是销售组织实体才能对其进行相关设置。 2.2 基础设置基础资料在集团层面定义，下级成本中心可以查看和直接引用，也可以新增加基础资料。新增加的基础资料只在本级和下级组织适用。同级组织新增基础资料互相隔离。其中，具体包括户型类别、付款方案、按揭资料、建筑性质、款项类型、补差

4、方案和网签设置。对房间、客户、款项等基础资料制定统一的编码规则，保证基础资料标准统一。1）户型类别：用于设置项目中房间对应的户型和房型，供房间信息录入时使用。2）付款方案：定义出售时的付款方式,包括一次性付款、分期付款、银行按揭等多种，用户在选房计价、销售管理模块中直接选择某一付款方式。3）按揭资料：录入规定的按揭利率表，系统在进行按揭付款金额运算时将会调用相关数据。4）建筑性质：根据用途来定义楼栋的类型。5）款项类型：客户可以根据实际情况增加付款事件，比如首付款、按揭款等，定义的所有付款事件将在以后的收款催收中应用。6）补差方案：当建筑面积与实测面积出现偏差时，可以制定一个偏差范围，超过此范

5、围便需要对房间进行相应的补差。7）网签设置：实现财务票据一体化。2.3 房间定价首先对项目设置一个定价方案，可选择按套内面积计算价格，也可选择按建筑面积计算价格。接着，可以对单个项目设立多个折扣方案，以方便针对不同类型的客户。注意，在对房间进行定价前，必须要对此房间售前复核，否则，无法定价。对房间的定价可以是批量定价，也可以是单间定价。在对其实行批量定价时，加入方案定价，可以按房间因素的不同实现价位差定价。若对定价后仍不满意，仍可以对个别房间进行调价。2.4 销售前台待房屋定价后，便可对其推盘。在房间意向查询中，可以查看房间的各项详细参数已作参考。与此同时可以进行模拟销售。客户可以对有意向购买

6、的房屋进行认购、签约。2.5 销售后台待客户正式签约后，可以在签约时序簿中查询详细的签约信息。同时，可以办理房屋的按揭、产权、面积补差、入伙登记等等。2.6 收款管理同样，集团对客户收取的每一笔款项都可以在收款管理中查到。2.7 销售交易过程系统支持房间的图形联查、意向查询，过程包括认购、签约、收款、退房等一系列流程。处理客户认购以及定金的收取业务，绑定在售的房源，实现认购书签定申请、审批、定金收取、凭证生成的一体化集成处理。支持定金转房款、退款处理。针对房源保留历史收款记录及汇总收款信息。在面积补差方面，对已签约用户进行实测面积补差，绑定已签约的房源，实现面积补差申请、审批、差价处理、凭证生

7、成的一体化集成处理。支持对多套房间进行批量面积补差及对单个房间进行单独面积补差处理，且严格控制面积补差只能执行一次。对退房、换房进行变更管理，针对已售房源，实现退房申请、审批、退款、凭证生成的一体化集成处理；对提出换退房要求的客户，按照换退房程序，进行换退房处理，保证房产销售的唯一性，减少重复、遗漏差错，同时系统自动保留换退房的原始资料，便于日后查询。2.8 分析报表包括客户分析、房源分析、欠款查询、销售报表等。1）客户分析，按照不同特征对潜在或成交客户进行多角度统计分析。通过工作区域、职业、收入等客户属性对目标客户群的属性进行分析。通过面积、房型、总价等客户需求属性对目标客户群的需求进行分析

8、。2）房源分析，可以根据不同的条件查询各房间的详细情况。3）欠款分析，系统会对客户仍未交付的房款进行详细记录。4）销售报表，按照整个公司、项目和楼栋等统计范围以表格、图形等方式对最新销售数据（包括套数、面积、成交金额等）进行统计分析。提供销售日报、周报、月报、季报以及总体销售表等各类销售报表，并可根据领导或业务部门需要进行报表个性化定制。只要每发生一笔业务交易，都会记录在系统的销售报表中，同时也会记录销售顾问的个人业绩。2.9 客户关系管理对有购房意向或成交客户进行统一管理，实现客户资料集团共享。客户资料尽量填写得详细以方便日后的客户分析，按照不同特征对潜在或成交客户进行多角度统计分析。通过工

9、作区域、职业、收入等客户属性对目标客户群的属性进行分析。通过面积、房型、总价等客户需求属性对目标客户群的需求进行分析。二、业务处理本部分描述了在销售楼盘过程中的一些具体业务处理方法，操作人员可根据本部分说明，应用软件系统对业务过程中具体业务进行自由灵活的处理。根据不同职能部门的操作人员，可进行以下操作步骤：l 应用本系统时，一些重要参数的设定及系统初始化工作l 建立项目、房间资料及价格体系的详细说明l 进行房间销售整个过程的详细说明l 对签订正式认购协议的客户管理的详细说明l 对已售房间的款项收支情况进行管理l 相关统计分析的说明业务流程图：三、具体操作步骤1. 基础资料1.1 户型类别用于设

10、置项目中房间对应的户型和房型（下图）。同样是在界面左上方点击【新增按钮】，可以添加新的用户类型，在集团组织下维护，可以共享到下级公司。1.2 付款方案在此处可以添加新的付款方案，无论在哪个项目新增方案，都可以在同一个组织下共享可用。（下图）1.3 按揭资料每个项目新增的按揭资料，必须手工录入规定的按揭利率设置，系统在进行按揭付款金额运算时将会调用相关数据，否则无法新增按揭资料。（下图）1.4 建筑性质建筑性质直接会与该楼栋的设置相关联，必须先设置好了建筑性质，才能对楼栋进行设置。（下图）1.5 款项类型同样，点击界面左上方【新增】按钮，可以添加款项类型。定义的所有付款事件将在以后的收款催收中应

11、用（下图）。在集团组织下维护，下属分公司共享使用。1.6 补差方案制定补差方案，是为了以后房屋面积出现偏差时所用的，对已签约用户进行实测面积补差，绑定已签约的房源。每个项目都有自己的补差方案，方案对项目之间是隔离的（下图）。在新增补差方案时，图中下方的方案明细必须手工录入。 点击【增加】按钮，就会弹出以下窗口（下图），手工填入相关数据，若对已填好的数据不满意，还可以对其进行修改。l 计算条件：用于判断面积补差率的有效范围l 计算公式：设置面积补差率满足计算条件时，面积补差额的计算公式l 是否补差：表示面积补差率满足该计算条件是否进行补差面积补差举例说明：l 方案1：按某种比例范围进行补差定义方

12、案如下：方案名称：001；方案名称：补差方案001；方案类型：建筑模式；计算方法：按最高标准补差方案明细，如下：序号计算条件计算公式1-0.3 % 差异率 0.3%不补差20.3 差异率 2%（面积差 * 成交单价）* 132% 差异率 100%（面积差 * 成交单价）* 24-3% 差异率 -0.2（面积差 * 成交单价）* 15-100% 差异率 -2%（面积差 * 成交单价）* 2房间：01-101，按建筑面积计算，建筑成交面积为：100平米，成交单价：6000元/平米a) 如：建筑实测为99.8，差异率为-0.2%，满足第1条明细，应补差价=0b) 如：建筑实测为101，差异率=1%，

13、满足第2条明细应补差价=（101-100）*6000*1=6000元c) 如：建筑实测为97，差异率=-3%，满足第5条明细应补差价= -（97-100）*6000*2= -36000元l 方案2：合同要求按套内面积补差，差异率绝对值在0.3%之内不补差，在2%之内补1倍，大于2%时超出2%的部分按两倍补差 ，为分段补差定义方案如下：方案名称：002；方案名称：补差方案002；方案类型：套内模式；计算方法：按阶段补差方案明细，如下：序号计算条件计算公式1-0.3 % 差异率 0.3%不补差2-2 % 差异率 2%（面积差 * 成交单价）* 132% 差异率 100%（面积差 * 成交单价）*

14、24-100% 差异率 -2%（面积差 * 成交单价）* 2房间：01-101，按套内面积计算，套内成交面积为：100平米，成交单价：6000元/平米a) 如：套内实测为99.8，差异率为-0.2%，不补差，应补差价=0b) 如：套内实测为101，差异率=1% ，在0%-1%间补1倍应补差价=1%*100*1*6000=6000元c) 如：建筑实测为97，差异率=-3% ：在0% -2%间补1倍，在-2% -3%间补2倍应补差价= -（3-2）%*100*6000*2+（2-0）%*100*6000*1= -24000元注意：l 当计算方式为“建筑模式”时，该房间的建筑实测面积必须大于0，才可

15、对该房间进行手工补差或批量补差操作；当计算方式为“套内模式”时，该房间的套内实测面积必须大于0，才可对该房间进行手工补差或批量补差操作。l 面积补差率=（推盘面积（建筑/套内）-实测面积（建筑/套内）/实测面积l 只有签约房间才会在此模块中显示，即签约日期系统自动生成；对于附属房产，并入合同的附属房产不显示，只显示未并入合同且状态为签约的附属房间。l 已进行面积补差后的房间，在认购登记界面不能编辑认购资料，且该房间状态不能由签约改为认购。1.7 网签设置与当地税务机关接口先连接，实现财务票据一体化。在集团组织下维护，下属分公司共享使用。进入【网签设置】模块后，点击左上方【新增】按钮，出现以下窗

16、口（下图），填写相应数据，点击【增行】按钮，图中下方出现【功能名称】、【步骤名称】和【URL】的数据行，均需手工录入。保存后，回到网签界面（上图），点击【启用】按钮，新增网签才正式生效。1.8销售显示设置可以对房间的销售状态自主的变更区分。（下图）1.9 售楼功能设置2. 票据管理主要是为了建立售楼管理系统票据管理的关联关系，收款单上的收据号关联票据管理的发票号，只要是关联保存成功之后就反写票据管理中的收据状态为领用状态，并填开该收据将相关的收款单的信息填写该收据中。2.1 基础设置首先必须维护票据类型，双击【票据类型】进入该模块，红圈处在【系统预置】中打勾的选项为系统自带的，没有勾的则是自定

17、义增加的。其中，系统预置的票据是无法进行修改、删除的，只能将其禁用。（下图）点击左上方【新增】按钮，在分组中选择票据类型，输入名称，直接点击保存便自动启用，若要对此进行修改，必须先禁用。（下图）2.2 空白票据管理 进入路径：售楼管理票据管理空白票据登记。 双击打开如图界面选择票据类型，录入票据张数，保管部门和保管人，若不选择保管部门和保管人。票据属于库存状态，还要到票据查询处理界面进行分配到部门和保管。、票据序时薄可以对票据进行领用，领用后的票据在售楼系统中才能进行关联选择。. 房源设置在正式销售前必须对楼盘项目进行相关的基础设置。3.1 租售项目首先得建立一个楼盘项目，点击下图左上角的【新

18、增】按钮（上图），就会出现以下窗口。注意，浅黄色区域的文本框是必填项。（下图）建立好一个新的项目后，就可以在【楼栋设置】中找到所建项目。（下图）3.2 楼栋设置对楼栋进行相关的设置，如楼栋名称、楼层、建筑性质等。图中下方的户型必须手工添加，若为空则不能保存设置。（下图）当设置好楼栋后，便可以对房间进行定义了。3.3 房间定义选定刚才新增加的楼栋项目，点击界面左上方的【新增】按钮，可以看到以下窗口，楼层、序号、建筑面积均是手工录入。（下图）若勾选了【序号转化为字母】选项，则楼层的房间序号按字母来排序。除此之外，还支持房间绑定，绑定的房间必须是附属房产，可以绑定多间房产。被绑定的房产只能同时被一间

19、房绑定。成功保存后，点击【退出】按钮，可以看到界面右边多了行新增的数据，然后点击界面上方的【生成房间】按钮，刚才定义的房间便正式生效了，还可以看到效果图。（下图）若之前楼栋已有房间推盘或销售预定，则无法在此基础上生成房间。3.4 房间时序簿刚才生成的房间，可以再时序簿这里查询到。（下图）对楼盘的每个房间均可进行详细查询，包括建筑面积、套内面积、户型、建筑性质等等。可以对房间进行合并、拆分，合并的房间必须在同一楼层并且相邻，推盘后的楼栋不能再对其房间进行合并，但可以拆分。（已定价的房间则不能合并、拆分）双击选中的房间，便可以对整个房间进行详细查询，包括建筑面积、套内面积、户型、景观、朝向、建筑性

20、质等等。若选中房间，点击【修改】按钮，可以修改房间的详细信息，注意，若该房间已经定价，则在此无法修改房间的建筑面积、套内面积、公摊面积。如果此房间之前没有定价，则可以在此对其进行任意修改。3.5 房间面积录入可以查看所有生成房间的编号、建筑面积和实测面积。（下图）注意，必须是经过售前复核的房间才能对外销售，在面积录入的【是否售前复核】处打勾，然后点击【保存】按钮，说明房间已进行售前复核，此流程不能进行反向处理。3.6 房间朝向 签换到集团，进入路径：房地产售楼管理房源设置房间朝向。如图双击房间朝向，新增录入编码和名称保存即可。3.7 房间景观 参照房间朝向设置。3.8 建筑结构参照房间朝向设置

21、。4. 房间定价待房源和基础资料设置完成后，先对房间进行定价。（下图）4.1 定价方案对房间定价有两种方式：按建筑面积计算和按套内面积计算。进入该模块后，点击左上方【新增】按钮（下图），对相应的项目添加新的定价方案。如果选择按套内面积计算，则在窗口左方红圈处打勾；反之，则选择按建筑面积计算（下图）。待新增成功后，系统会自动启动此方案，若要对其进行修改，则必须先禁用它（上图）。4.2 折扣管理先在界面左方出选定需要添加新折扣的项目，点击【新增】按钮。（下图）折扣计算方法有几种，留意左边红圈菜单栏选项，在此处可以选择计算方法。注意，右下方的【添加房间】按钮，若对此折扣选择与房间捆绑，则本折扣只对图

22、下方所添加的房间开放使用，而未添加进入的房间则无法使用此折扣。但是，若指定房间数为空时，则此折扣方案对所有房间均开放使用。4.3 房间定价单进入【房间定价单】模块后，可以查询历史房间定价单（下图）。若要添加新的定价单，点击左上方【新增】按钮。此外，房间定价支持多个项目的批量定价。首先选择楼栋项目，若要批量定价选中需要定价的楼栋，按住键盘【Ctrl】键再选择其他楼栋，完成后点击【确定】。也可以点击右边的【方案定价】，以其中一间房的价格为基准，根据不同的因素和计算方法来给其他房间定价（下三图）。保存并提交后，刷新该模块便可以查询刚才添加的新定价单，点击【审批】按钮，审批通过再点击【执行】，则此次定

23、价正式生效。提示，还可以对房间进行手工录入单价，若房间是按套内面积计算，则在套内单价出输入价格，否则，在建筑单价处输入。（上图）不同的楼栋项目可以选择不同的定价方案，基点标准输入的是房间价格，以该房间价格作为基点。4.4 房间价目表可以对历史房间面积、价格进行详细查询。（下图）4.5 房间调价单若对之前已经定好价格的房间仍有部分需要进行调整价格的，可以新增房间调价单。（下图）同样，先点击右边红圈处【添加房间】按钮，选择需要调价的房间，然后在下方红圈【调后套内单价】处修改调整后的价格（下图）。最后回到【房间调价单】模块处，选中刚才新增的调价单，依次点击【审批】、【执行】按钮，完成后说明此次调价已

24、生效。5. 销售前台待对房间定好价格后，便可以对其推盘正式对外销售，包括一系列的房屋查询、认购、签约、收款等。4.1 推盘管理首先在界面左方选择需要推盘的项目，点击左上方【新增】按钮。（下图）接着点击【添加房间】按钮。（下图）选择需要推盘的房间，然后再点击【确定】。除此之外，还可以设置一个收款计划（下图），供日后收款参考使用。最后，回到该模块界面，选中刚才推盘的项目，点击上方的【执行】按钮，此项目推盘成功。4.2 意向查询可以查询到所有房屋的详细销售情况（下图），还可以进行模拟销售演示。4.3 预定消费者若看中某套房间，可以在【销售控制】模块中，选中需要预定的房间。也可以直接在【认购管理】模块

25、中点击【预定】按钮，客户和预定金额都是必填项。填写了预定有效期，如果超过此日期都没有交付定金的话，该预定金额则无法返还给客户。（下图）然后点击左上方【预定】按钮，回到【认购管理】模块刷新该楼栋的页面就可以看到刚才申请的预定单。点击【预定复核】按钮便可以对预定金进行收款了。（下图）进入【销售控制】界面，选中刚才预定的房间，点击【收款】按钮，生成一张收款单。（下图）核对一下款项名称和金额是否正确，下方红圈处为必填项，且输入的金额必须与收款金额一致，否则无法提交。（下图）提交成功后，直接可以在该页面进行【审批】、【收款】以及【生成凭证】。（下二图）该步骤完成后表明整个预定流程结束，返回【销售控制】可

26、以发现该房间状态已转为预定状态，右方红圈处显示相应的收款业务。（下图）4.4 销售控制在这里可以清晰查看到每间房的销售状态，不同颜色代表着不同的销售状态（下图）。中间显示各房间的销售状态，右边则显示房间的历史业务，上方的功能菜单按钮，可以对房间进行一系列的操作，包括预定、认购、收款、签约、退房等等。4.5 认购管理选择未认购、签约的房间，在【销售控制】模块中点击上方的【认购】按钮。注意，认购的房间一次只能选择一间（下图）。此外，还可以对其进行转认购。选择左下方的付款方案，如果客户一次性付款可以给予折扣优惠。（下图）当选择好付款方案后，点击【付款明细】按钮（上图），系统会自动生成一张付款明细账。

27、（下图）然后点击【提交】按钮（上图），将此认购单提交上去审批。接着返回【认购管理】模块，便可以查询到刚才新增的认购单（下图）。点击【审批】按钮，说明此次认购成功通过审批，同时，还可以对认购单进行【反审批】。除此之外，认购单还必须进行【网签】上报至当地税务机关以作核实。认购单审批通过后，需要对房间进行收款，回到【销售控制】模块，选中刚才认购的房间，点击【收款】按钮（下图），会弹出以下窗口，【收取金额】这一栏目的数据是自动生成的（下二图），也就是房子的定金，填写完必要数据后提交，返回【销售控制】模块，发现该认购的房子颜色发生了改变，变为已认购状态。例如，“402房”显示橙色表明已收款。（下图）每一

28、次收款都必须关联收据号，下方的金额必须与收款金额一致，同样是手工录入，点击【增加】按钮。提交成功后，可在同一页面进行【审批】、【收款】、【生成凭证】。（下图）收款单生成的凭证。（下图）完成后表明已对该房间认购成功，回到【销售控制】可以看到，房间颜色状态已变为认购状态。（下图）4.6 变更管理对此房间的认购单可以申请特殊折扣，只要在下方红圈处手工录入数字（0-100范围内）点击回车键，右边就会出现一个新的总价。同时，还可以修改付款方案，完成后点击【提交】。返回【变更管理】界面，刷新可以查询到刚才新增并提交的认购变更单。点击上方【审批】按钮，说明此认购变更已生效。（下图）在【销售控制】中，右边的房

29、屋应收金额已更新，显示为已做特殊折扣的总价。（下图）4.7 更名管理若之前以认购房间的客户，可以将房间拥有权更名，转让给亲戚或朋友。在【销售控制】界面中，点击【更名】按钮，在图中下方处可以编辑新用户的信息。完成后点击【提交】。（下图）然后再回到【更名管理】界面，刷新可以显示图中下方的更名单，点击【审批】，房间客户更名正式生效。（下二图）6 签约、收款管理认购完房间后，若是希望购买此套房，则必须对其签约，然后再收款。在【销售控制】模块中，选中刚才已认购的房间，点击上方【签约】按钮（下图）。签约窗口包含客户以及房屋价格等详细信息，可以通过此处核对之前的房屋价格是否一致，另外，在红圈处可以对签约单进

30、行【备案】。（下二图）注意，签约日期必须先于入伙日期，建议对签约单进行备案。（下图）完成签约单的编辑后，还需要对房间进行收款。点击【保存】按钮，再回到【销售控制】模块（下图），选中刚才签约的房间，点击界面上方【收款】按钮。（下图）出现收款单编辑窗口，注意，在提交收款单时必须先核对选项名称和收款金额是否有误。此外，右上方的收据号必须填写。同样，图下方的金额必须与收款金额保持一致，且是手工录入。因为该房间使用了银行按揭方式付款，确定收取金额无误后点击【提交】按钮，提示收款单提交成功。（下图）点击【提交】按钮，然后依次点击【审批】、【收款】、【生成凭证】。再次回到【销售控制】模块，发现之前已认购的房

31、间颜色已从原来的认购状态变为已销售状态（下图）。在【签约管理】界面中，可以清楚的查看每一张签约单，选中并双击一张签约单便可以详细查询房屋的签约情况及成交价格（下图）。此外，签约单必须做【网签】，将签约单几时上报当地税务机关。此外，若该签约单在右边状态显示未作废状态时，系统不会自动删除该单据，只会记录其当时状态。只有已被标为作废标记的签约单才能被删除。（上图）因为之前对此房间的销售只收取了定金和首期款，而银行按揭款还没有收取，所以，要对该房间进行二次收款。在【销售控制】模块，选中刚才已收款的房间，点击【收款】按钮。（下图）在收款单中，点击红圈处【款项名称】右边的按钮（下图），会出现一个新的项目名

32、称窗口，选择【按揭款】款项类别，点击【确定】按钮（下二图）。这时侯款项名称已经确定，则【收款金额】会根据款项名称而改变。然后再填上结算号，点击【提交】按钮，将此收款单提交。（下图）经过以上一系列的认购、签约、收款等业务流程，表明该房间从销售到收款的业务已经全部完成。在【销售控制】模块，可以清晰明细的查看每个房间的销售情况及销售状态。例如，红圈处显示之前销售的房屋，右下方是该房间的整个收款明细账。（下图）回到主界面，进入房地产售楼管理收款管理收款管理，可以查看到各项目的每一笔收款业务。同时，还需要对相应的款项开发票。选择需要开票的房间，点击【开发票】按钮。在左下方红圈处选择需要开发票的款项，而右

33、方的金额则是对应已打勾的款项，然后自动计算出价钱。接着点击【保存】按钮，说明开票成功。（下图）回到【收款管理】模块，可以看见红圈处为已经开了发票的款项。此外，还可以清除发票。（下图）选择需要清除的发票，点击【清除发票】按钮，会提示以下窗口。看下图分析，如果选择否，则只会清除红圈处选择的“首期”款项类型的发票金额，并不会清除与之关联的绿圈处“定金”款项类型的发票金额。如果选择是，则同一发票与之相关的所有类型，包括“首期、定金”等款项类型的发票金额均一同清除。此外，如果对已经开了发票的收款单，再次点击【开发票】按钮时，会出现以下窗口，红圈处前两项已经无法选择，说明这两项收款单已经开过发票了。7.

34、销售后台主要是针对房屋的售后处理问题，以及解决方法。7.1 签约管理（重复）7.2 按揭管理对于购房选择付款方式为按揭买房的，均需要做按揭管理。（下图）若购房是通过银行按揭，则在此收取银行按揭款。按揭管理支持单个按揭和批量按揭，在图中红圈处可查看房屋按揭的办理状态，若要对单个按揭进行管理，则选中需要按揭的房屋，然后点击左上方的【修改】按钮。注意，除按揭编号外，【办理按揭日期】为必填项，若日期为空，虽然可以保存，但是返回【按揭管理】模块后，刷新该页面显示该房屋的按揭办理状态依然显示“未办理按揭”，待填写完必填数据后，点击【保存】按钮，成功保存后，回到【按揭管理】模块，显示为“已办理按揭状态”。（

35、上图）办理批量按揭，点击鼠标不放，下拉至最后一张按揭单，点击左上方【批量按揭】按钮。（下图）注意，同样的办理【按揭日期】为必填项。（下图）对于购房选择付款方式为按揭买房的，均需要做按揭管理。（下图）若购房是通过银行按揭，则在此收取银行按揭款。 录入收款科目和对方科目会自动将按揭款项汇总生成凭证，并将每个房间的按揭金额写入房间收款记录中。7.3 产权管理对已销售出去的房屋，需要对其进行一个房屋产权办理（下图）。类似按揭管理，产权管理同样支持单个登记和批量登记两种方式。若进行单个登记，选中需要办理登记的房屋，然后点击左上方【修改】按钮。注意，在产权登记管理中，除了右下方【登记编号】为必填项外，还有

36、【办理产权日期】也是必填项。如果此项为空，虽然可以保存此项登记，但是在产权管理登记簿中却显示未“未办产权”状态。（下图）产权批量登记，同样类似于按揭管理。点击鼠标不放，下拉至最后一张按揭单，松开鼠标按钮，点击左上方【批量登记】按钮。此外，还可以对不相邻的选项进行批量登记，在选择前，先按住键盘【Ctrl】键不放，然后用鼠标点击需要选择的选项（下图）。然后点击左上方【批量登记】按钮。7.4 面积补差面积补差支持手工补差和方案补差两种。也可以进行批量手工补差和批量方案补差，进入路径：房地产售楼管理销售后台面积补差。 进行方案补差，在基础资料建立好补差方案（见补差方案设置），录入实测面积并复核，进行补

37、差。 注意：提交审批的过程针对具体一栋楼进行补差7.5 入伙管理对已售出的房屋，需要帮业主办理入伙手续登记。入伙手续可以支持单个入伙和批量入伙两种登记方式。选择单个入伙，选中房间，点击左上方【修改】按钮。注意，【办理入伙日期】为必填项，如果为空的话，在入伙管理簿中查看到的入伙状态依然显示为“未入伙”。（下图）对于批量入伙，类似于批量按揭。（下图）同样，【办理入伙日期】为必填项，然后保存。（下图）5.6 退房管理对已销售的房屋可进行退房处理，首先进入【销售控制】模块，选择需要退房的项目、房间，点击界面上方【退房】按钮。（下图）进入退房编辑界面，【退房编码】为必填项，核对客户信息、认购信息和成交单

38、价。（下图）点击【付款明细】按钮，核对付款明细项，待确认无误后点击【提交】按钮。（下图）接着回到EAS主界面，选择功能菜单下的房地产售楼管理销售前台退房管理，可以查看到所有退房的历史业务。选择刚才提交的退房单，依次点击【审批】、【退款】按钮。（下图）再返回到【销售控制】模块，可以看见刚才提交退房的房间已变为白色，说明该房间已成功退房。审批完成后，接着对此房间进行退款。以下窗口是该房间的退款单，核对红圈处的收款金额是否与购房时一致，“结算号”为必填项。确认无误后点击【提交】按钮。（下图）最后，回到【销售控制】模块，可以查看之前退房的房间所有历史收付业务。（下图）8. 客户关系管理包括客户的基础资

39、料和客户信息管理。6.1 客户录入在功能菜单中选择房地产客户关系管理客户管理客户录入。双击后出现以下对话框，可以根据条件查询客户（下图）。选择完成后点击确定进入客户序时簿。在这里可以查询到每个已登记用户的详细资料，双击客户行可以查看详细个人资料。若要添加新客户，可以点击左上方【新增】按钮。（下图）弹出以下新窗口，图中上方的两个红圈处未必填项，而下方的红圈第一、二、三意向均指的是意向的房间。其余选项虽然为选择性选项，但是毕竟资料填写得越详细越好。（下图）图中下方位置还有【联系人】和【跟进记录】两个菜单栏，若要添加新的联系人和记录，必须先点击图中上方的【新增行】按钮。最后点击【保存】按钮，退出此窗

40、口，回到【客户时序簿】模块，点击界面上方的【刷新】按钮，便可以看到刚才增加的新用户。（下图）若选择客户，点击【标记】按钮，则在图中红圈处有个“重点跟进”状态，标记了的客户会被认为是重点跟进对象。同时，系统支持批量标记与反标记功能。此外，若选择客户点击【同步】按钮，系统会将此客户关联为系统客户。作废则相当于删除功能。9. 分析报表主要用于包括客户、房屋、欠款、销售等方面的查询分析，方便管理层做出准确的决策分析。7.1 客户分析点击依次进入功能菜单房地产售楼管理分析报表客户分析，本模块依据【客户关系管理】模块中登记所有客户数据，对客户的购买需求及其特征进行分析，并可对未成交客户和已成交客户分别进行分析，需求分析包括建筑性质、朝向、房间类型、景观、面积等；特征分析包括客户的家庭收入、职业等。