预约合同有哪些表现形式（预约合同的法律规定）.docx

《预约合同有哪些表现形式（预约合同的法律规定）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《预约合同有哪些表现形式（预约合同的法律规定）.docx（4页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Word预约合同有哪些表现形式（预约合同的法律规定）商品房预售合同与商品房买卖合同是两种不同的合同形式，近日，连云港市中级人民法院在二审审理一起商品房买卖合同案件中，因预售合同具备某些条款，依法认定购房者在购买商品房时签订的预售合同为正式的商品房买卖合同。基本案情 2022年7月6日，冯某认购东方公司开发的天地居1号楼1单元502室商品房，并于当日缴纳定金5万元。同年11月15日，东方公司取得商品房预售许可证。 2022年1月14日，东方公司向冯某出具会员卡一张，双方签订“告示”一份，确认冯某认购的房号为1号楼1单元502室，价格为每平方1688元，车库为1号楼2单元18号，价格待定，房屋交付

2、时间为2022年6月30日。双方还商定，冯某须在签订此商定5日内交足房款20万元，否则，东方公司有权解除商定，冯某应担当相应的违约责任。 冯某按约足额交纳了20万购房款，但涉案房屋未能如期竣工交房。2022年3月9日和24日，东方公司两次向冯某发出签约催告函，要求冯某与其签订商品房买卖合同。同时要求冯某预约购买的车库，应当根据物价局备案的15000元每平方米交纳剩余房款。根据车库的面积28.14平方米计算，冯某尚需交纳剩余房款422100元。冯某接到催告函后，回函要求东方公司按约将1号楼1单元502室办理交房手续。但对于车库，冯某表示假如东方公司一味抬高价格，将解除车库的买卖关系。双方未能协商

3、全都，冯某遂起诉至法院，要求东方公司交付房屋并担当逾期交房违约金，同时确认车库合同未成立。 裁判结果 一审法院认为：东方公司向冯某发放会员卡，双方签订“告示”，记载了冯某的住址和联系方式，认购房屋的位置和房屋状况、价格、房屋交付时间等，包含了商品房买卖合同应当具有的主要内容，且冯某已付清了全部购房款20万元，该“告示”应认定为商品房买卖合同，该合同成立并生效。由于该房现不具备交付条件，冯某要求东方公司交付房屋的主见，一审法院不予支持，但东方公司应根据该协议商定支付逾期交房违约金。关于车库，在会员卡及“告示”中，仅商定了车库的号牌，未商定价格，付款时间、车库的交付时间等，双方没有就车库的详细事项

4、达成合意，故该买卖合同关系未成立。 一审法院遂判决确认冯某与东方公司就天地居1号楼1单元502室商品房买卖关系成立，确认双方就1号楼2单元18号车库的买卖合同未成立，并判决东方公司向冯某支付逾期交房违约金。 东方公司不服一审，提出上诉，二审法院维持了一审判决。 法官说法： 商品房买卖合同一般是指房地产开发企业，即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋全部权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。 第一，两者签订的时间不同。预售合同签订时

5、一般尚有部分合同条款不确定，比如什么时候交房、销售单价是多少等等。而买卖合同签订时全部的权利义务已经明确，可以对比履行。 其次，合同性质不同。预售合同仅需要当事人意思表示全都即可，不需要以交付房屋为必要条件。而买卖合同除需要当事人意思表示全都之外，交付房屋和支付房款是双方当事人的主要合同义务，是需要实际履行的。 第三，签订的目的不同。预售合同签订的缘由是在有事实或法律上的障碍，临时无法订立买卖合同时，事先对当事人加以约束，商定将来订立正式合同。而买卖合同的目的则是确立双方权利义务，直接具备履行内容。 第四，违约的后果不同。预售合同违约仅能要求违约方担当违约责任。买卖合同违约除了要求违约方担当违

6、约责任外，还可以要求连续履行合同，比如交付房屋。 依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释其次条规定，认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录都可以作为预约合同的一种表现形式，当然也包括本案中的“告示”，但以上述为名称的合同并不都是预约合同，还有可能是正式的买卖合同。 那么，在何种状况下，商品房预售合同能够被认定为买卖合同呢？依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 因此，商品房预

7、售合同被认定为商品房买卖合同，应当具备两个要件： 1.预售合同中商定了商品房地点、名称、购买房屋的基本状况、销售方式、价款，付款方式，房屋交付时间及日期、违约责任等。依据上述内容，能够确定该合同内容指向的房屋是唯一的、详细的，房屋的面积、单价、交付时间是确定的。 2.出卖人已经收取了购房款。 即使在预售合同中，双方明确商定需另行签订正式合同。但满意上述要件下，即可直接认定双方签订了商品房买卖合同。 那么，在未取得商品房预售许可证的条件下，开发商与购房者签订的预售合同效力如何认定？依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释其次条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，在诉讼前假如房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，那么其与购房人签订的预售合同是无效的，只能根据过错来担当损失。 4