房地产业基本信息.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产业基本信息.精品文档.中国房地产业现状一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年19月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固

2、定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8%，其中，新开工面积增长30.4%。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9%，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房

3、地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。19921993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平

4、方米，同比增长6.5%，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20%。房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左

5、右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10%，仅占银行全部贷款总量的1%。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产

6、业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘

7、土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行城市房地产管理法有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的

8、实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实

9、现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产消费的良性循环。加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环

10、境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路

11、是创新。加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产法，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法

12、势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面

13、反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。房地

14、产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每67年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7081之间，20102020年，GDP增长率将降至5566。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房

15、地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，国土资源部、监察部联合下发的关于继续开展经营性土

16、地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，建设部等七部委发出的关于做好稳定住房价格工作的意见，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发

17、展。21世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们的安身立命之所也有了更多的时代内涵绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创

18、新升级、健康发展的内在需求。我们现在的房子90左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修会造成资源的浪费。要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例，虽然资金回笼时间会比较长，但是对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的。精装修是对低碳的一大贡献，一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾，精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低

19、建筑的全寿命成本费用。同时，提高建筑科技水平可以提高项目在出售或出租市场的竞争力，以及提高企业项目自身的市场形象。从历史发展的角度看，建筑科技含量势必要提高，真实的技术含量将成为市场真正的需求。科技进步刺激房地产市场的发展，而新的市场需求又会反过来促进科技进步。已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年我国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了我国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为

20、包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓着。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中

21、,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

22、目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。展望10年代,房地产的发展空间依然很大,我国的城市化比率和国外相差甚远,“居者有其屋”的目标远没有实现,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而,当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于我国城市化推进;再次,高房价剥夺了

23、居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。1、房地产市场理论 I1、房地产市场的内涵 房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空问形式，又是房地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产，是一宗具体的地产和房产的综合体。在现实的经济生活中，土地是一种很重要的生产要素。未开发的土地虽然没有价值，但可以买卖，有价格。经开发以后的土地，由于它已凝结着一般人类劳动，所以还有价值。这样就使土地这个生产要素成为财产。 地产可以离开房产而独立存在，而房产则不能离开地产而独立存在。可见，地产与房产相比，地产是房产的基础，它处于主导地位，起主导作用。正因为如此，所以房价成了地价的折光反映。 由于地产可以离开房产

24、而独立存在，所以能形成一个独立的地产市场，可以说它是整个房地产市场的基础；由于房产不能离开地产而独立存在，所以不可能形成一个独立的房产市场，只能形成一个综合的物业市场，即包含地产与房产。房地产市场包括地产市场和房地产物业市场。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。由于地产交易的形式是多种多样的，从而形成多种交换形式、多级或多层次的地产市场体系。随着市场经济的发展，房地产物业市场将分解、派生出一系列市场，其中包括房地产投资开发市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理服务市场等等，从而形成一个完整的房地产市场结构体系0。房地产市场也是

25、社会主义市场体系的重要组成部分。 12、房地产市场的特点 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不同于一般商品市场的特点，概括如下： 第一、供求关系的特殊性。房地产与其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自然资源。从总体上看，房地产的自然供给基本上没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有限。因此，房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨；需求减少，地价或地租下跌，当然，在某些特殊情况下，地价变动和市场供求关系会出现异常现象，这时房地产市场遵循一种特殊的供求规律。 第二、银行及中介机构的参与性。由于房地产

26、交易额巨大，小则几万、几十万元，大则几亿、几十亿，因而无论是房地产的直接使用者还是经营者都较难承担，往往需要有银行参与资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相对较小的风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务，国内外的多数金融机构都参与了房地产的投资和信贷业务。 同时，由于参与房地产交易的人相对较少，往往不熟悉其交易的过程，而且房地产交易复杂，专业性很强，因而房地产交易通常需要中介机构或经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务，房地产交易才能顺畅进行。因此，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，已成为房地产业不可缺少的组成部分。

27、 第三、房地产市场投机性强。土地资源有限、物业具有稀缺性导致土地和物业总体上供不应求，土地价格和物业价格一般是由单一的需求价格决定的，从而使房地产市场具有较强的投机性。 第四、房地产市场流动性慢，变现能力差。房地产交易完成的时间较长，手续多，环节多，房地产市场流动性慢，而且变现的能力差。 第五、房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。房地产交易的对象不能移动，在交易过程中与一般商品不同，因而需要运用法律手段，通过规定的法律程序，完成产权的转移。房地产交易必须借助于法律手段，通过签订地产或物业交易合同，来证明这宗地产的使用权或物业的所有权，从今以后不再属卖方，而是属买方了。并具

28、有法律效力。这样一来，就使房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。 第六、 房地产市场交易成本格外高。房地产市场的交易对象是地产或物业，不仅金额大，技术性强，而且涉及到许多法律问题和专业知识，交易成本格外高。交易成本包括法咨询费、地产或物业的价格评估费、买卖合约、按揭费、契税、印花税和其他交易费用等。 第七、房地产市场是一种区域性市场。首先，除少数投资者外多数人购买商品房的首要选择是要求位于自己所居住的城市，这就决定了房地产市场是以当地居民和在当地就业的外来人员为主要对象；其次，一个地区的房地产市场与当地的经济发展水平、开放程度、城市规划、城市化程度、外来人口等有密切的联系；

29、另外，不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯，人们对商品房的要求也有所不同。13、房地产市场的运行机制和管理体制131、房地产市场的运行机制 房地产市场是房地产交易关系的总和，要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个元素：a、房地产交易主体，即从事房地产交易的当事人；b、房地产交易客体一土地或物业；c、房地产交易的媒介货币。 在房地产投资、开发和流通过程中，上述这些元素的相互联系和相互作用的集合，形成房地产市场的运行机制。 (1)、动力机制。房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化，动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内部联系。

30、 (2)、供求机制。房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间对立运动及相互制约的关系，又是通过房地产供给和需求之间的数量关系、结构关系和时空关系表现出来的。 A、房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化，它是供求对立运动的最基本的表现形式。 B、房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。 C、房地产供求的时空关系。一是指时间限制。由于房地产商品的生产需要一定的时间因而在一定的时间里只能供给一定数量的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制。由于房地产供求受自然地理、

31、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。 供求机制是房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动与价格、竞争等机制有着密切关系，它们相互联系相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现房地产市场对资源配置的基础性作用。 市场的供求状况，影响产品的均衡价格，图a表示了这一理论的基本含义。其X轴代表产品数量，其Y轴代表产品价格，DD表示需求曲线，ss表示供给曲线，两曲线交汇点所对应的价格P即为均衡价格。 土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。由于土地空间位置的固定性以及资的稀缺性，在一定的条件

32、下，土地的供给是基本恒定的，表现为图a就是供给曲线ss为一垂直X轴的直线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。因此我们说土地需求在一定条件下决定土地价格如图b所示。在一个城市和地区内，由于人口和经济的发展，需求曲线叻可以向上平移到DIDI，其结果造成土地价格的总体上升。但是由于各种土地的用途可以改变，可以相互转换，如工业用地可以转为商业用地等，因此，就某种用途的土地来说，供给也是可以变化的。另外，由于政府管制和垄断，土地的供给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为S2S2，则价格变小：如果土地供给量减少即为S1Sl，则价格升高。如图c所示。(3)、价格机制。价格机制主要是通过价格涨落来

33、影响房地产的供求关系。房地产商品的价值是价格形式的基础，价格围绕价值上下波动。若价格高与价值，投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入，导致房地产供给增加，形成供给大于需求的局面。这时价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系重新达到平衡。对消费者来说，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡。相反，若价格低于价值，投资者就会对房地产业减少投资或投资者减少，导致房地产供给减少，形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升，投资者相应上升，投资者相应增加，直至供求关系达到平衡。同时，消费者会增加房地产消费，使房地产需求增大，形成供给小于需求，从

34、而导致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符合。 在房地产市场中存在出售和出租两种经营方式，所以房地产价格包括出售价格和出租价格，这两种价格之间的比例关系也会影响房地产市场的供需关系。 另外，价格机制还反映着市场主体之间的物质经济利益关系，也就是通过价格的涨落，实现经济收入的分配和再分配，从而直接影响市场主体的经济利益。 房地产价格是指在房屋建筑、建设用地开发以及经营过程中、凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，房地产价格的高低，对广大居民的购买力有直接的影响，也就影响着房地产市场的供求情况。 (4)、竞争机制。在市场经济条件下，从事房地产开发经营的目的是为了获得最大限度

35、的利润，为了达到这一目的，在房地产交易主体之间势必产生卖者与卖者、买者与买者、者与买者之间的激烈竞争，从而对房地产开发经营形成强大的外在压力。竞争机制是房地产供求关系、价格高低、利润高低之问相互制约相互协调的内在联系，其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。 房地产市场的竞争方式主要有价格竞争和非价格竞争。价格竞争是竞争的基本方式，主要通过价格竞争，迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模，降低物质消耗和生产费用，力争在市场中实现自身的价值。非价格竞争主要包括技术、质量、宣传、服务等形式竞争

36、，是价格竞争的一种辅助手段，其目的主要是争夺购买者，在购买者中间树立良好的形象，取得消费者的信任，以扩大市场占有瘁排斥其他竞争者。 由于房地产业的特点，使市场结构本身难以达到完全竞争和取得完整的信号，而市场信号又是房地产商品投入市场和其生产要素已经开始流通后才形成的，这就难免造成房地产市场发展的盲目和混乱，需要政府对房地产市场加以适当的管理。 132、房地产市场的管理体制 房地产市场管理是指政府主管部门根据房地产市场的客观规律，运用法律、行政和经济的手段，对市场主体、价格、合同、税收等方面进行计划、组织、协调、指挥和控制的全过程。它是国家整个市场管理的重要组成部分，在不断满足人们的生活方式和生

37、产方面的房屋需求，以及实现国民经济计划和保证城市经济建设顺利进行中起着重大作用。 (1)、房地产市场管理的目标。第一，为企业创造良好的市场 群境，促进房地产市场机制的正常运行，规范社会主义房地产市场 主体，建立和理顺房地产市场价格体系，促进房地产市场动力机制、 帝场传导机制、市场约束机制等正常运行；第二，为房地产企业公正、公平、公开竞争提供良好的外部环境，防止垄断、非公平竞争、不正当竞争，为各类房地产企业提供大体平衡的条件；第三，保证房地产市场内部结构和供求基本平衡，就是保证房产供给与国民经济发展水平相协调，正确引导房屋需求结构，是房屋消费保持在一个合理的水平上，并调节好房地产市场内部各层次、

38、各类型和各方面的关系，使房地产市场的整体效应充分发挥。 (2)、房地产市场管理体制。我国现行的房地产市场管理体制是根据我国政治、经济、文化和房地产市场的发展状况，在原有的房地产管理机构的基础上逐步建立起来的。主要分为房产管理和土地管理两大部分。按照统一领导，分级管理的原则，国家、地方省(区)市县都设立了相应的房地产市场管理机构，在各自权限范围内对房地产市场实施系统管理。 (3)、房地产市场管理的手段。第一，法律手段，就是指房地产市场中各方面经济关系的制度和原则，由国家按一定程序，以法律、法令、条例和规章的形式固定下来，对房地产市场实施强制管理。明确允许、禁止、合法和非合法的内容，使进入房地产市

39、场活动的各方都必须遵守。房地产市场管理的法律手段包括两方面：一方面是建立和健全房地产市场管理的法规和管理条例；另一方面是切实贯彻和执行房地产市场管理的法规和管理条例并监督执行。第二，行政手段，就是房地产行政管理部门依靠国家的行政强制力，通过行政管理条理和规章制度、政府政策和宏观指导等形式来进行房地产市场管理。第三，经济手段，就是指在房地产市场中，发挥同价值形式有关的价格、成本、利润、信贷、利息、税收等经济杠杆的作用，其杠杆交点就是价格体系。 14，研究广州房地产市场的意义 改革开放二十多年来，广州市房地产市场得到了持续、健康、稳定的发展，为广州经济保持快速、稳定增长起了重要的作用，人们的居住条

40、件和环境有了较大的提高。但是，由于政府对房地产市场宏观调控不够，加上市场还不够完善、不够成熟，广州房地产市场还存在许多急待解决的问题，对广州市房地产市场进行深入的研究有重要的意义。 (1)、有利于政府对房地产市场的宏观管理 对广州房地产市场现状、存在的问题、发展前景及对策作深入的研究，有利于把握房地产市场运行的规律，为政府在运用法律、行政、经济的手段对房地产市场进行管理时提供依据和理论指导，更好地为企业仓造良好的市场环境，促进房地产市场机制的正常运行，保证房地产市场健康发展。 (2)、为房地产企业的决策提供帮助 对广州市房地产市场进行深入的分析和研究，熟悉房地产市场的动力机制、供求机制、价格机

41、制、竞争机制，才能深入了解广州房地产市场机制和运行特点，为房地产企业的决策提供参考。对广州市房地产市场现状的深入研究，有助于企业把握目前房地产市场的大势，认清买方市场下的竞争格局、竞争态势和特点，根据房地产需求的特点和买家需要来确定房地产投资的时机、规模和产品的特点，让自己开发的商品房有市场需求，增加有效供给，也有利于房地产市场的良性发展和市民居住环境的改善。在广州经济高速增长、城市基础设施建设加快、城市范围不断扩大、住宅郊区化趋势逐步形成以及我国即将加入wTO的形式下，对广州房地产市场的机遇和发展前景的探讨，可以使企业对未来房地产市场发展的方向有较为深刻的认识，为房地产企业的投资方向、投资区

42、域和产品的规模、结构提供前瞻性的指导。 (3)、促进房地产市场的健康发展和广州经济的增长 对广州房地产市场的研究，认识广州市房地产市场运行的态势、存在的问题，找出解决问题的办法，有助于培育、完善和规范房地产市场，促进房地产市场的健康发展。 房地产市场是市场市场体系中不可缺少的一个重要组成部分，它与消费品市场、生产资料市场、金融市场、劳动力市场联系密切，相互影响、相互作用，促进市场结构均衡。对广州房地产市场的深入研究一方面有利于房地产市场健康发展，另一方面，找出广州市房地产市场地方的特点，了解它与城市建设、建筑市场、消费品市场等之间的联系，有助于进一步促进广州经济的发展和人民生活水平的提高，改善

43、市民的居住条件。首先，商品房的建设和消费对广州国民经济的拉动起了十分积极的作用，房地产市场的兴旺促进了广州经济的快速发展。其次，房地产市场的发展改善了市民的居住条件，提升了广州市民的生活素质。第三，房地产市场的发展促进了广州城市基础设旅的建设，提升了广州国际化大都市的形象。第四，房地产市场的发展进一步促进广州的对外开放。第五，房地产市场的发展有利于优化土地资源的配置。综上所述，对广州房地产市场的深入研究，一方面为政府对房地产市场的宏观管理提供依据，另一方面为房地产企业提供决策指导，而且有利于促进经济的增长和市民生活素质的提高，不但具有现实的意义，而且对房地产市场的发展也有重大的意义。 本文拟通

44、过对广州房地产市场现状和发展前景作深入的考察和研究，探讨广州房地产市场发展过程中的经验、教训、存在的问题，探讨在广州经济快速增长、住宅郊区化逐步形成、城市建设进一步加快以及我国即将加入、VT0形势下房地产市场的发展机遇和前景，进而提出推动广州市房地产市场持续、稳定、健康发展的对策。从而试图探索广州房地产市场展过程中带规律性的东西，为政府的宏观调控、企业的决策和促进广州经济的增长和城市的持续发展作出理论贡献。最新的统计数据显示, 房地产开发投资从1993 年的193715 亿元增长到2003 年的1010611 亿元,10年间增长了4. 2 倍, 平均每年增长17. 96% , 尽管比同期我国全

45、社会固定资产投资增长率低约1. 5 个百分点, 但是却远远超过了同期我国GDP 的增长速度。在此背景下, 由于一段时间以来出现的房地产价格大幅上涨, 全国各地高达1. 2 亿平方米的商品房库存量, 以及房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、暴力征地等现象, 引起人们对房地产开发的批评与质疑。此外,随着我国政府对2004 年经济增长速度目标的调低, 新发展观的确立, 各地政府纷纷表示要加大对房地产业的干预力度。但是, 透过各种争论与政府行为, 却发现尚有许多理论与实践问题亟待进一步澄清。一、 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计

46、，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年19月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8，其中，新开工面积增长30.4。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与

47、前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二、中国房地产开发资金融通问题1. 国内贷款和预售筹资的融资渠道受限长期以来, 中国房地产开发企业的资金

48、主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分,全国1/ 3 的房地产开发企业自有资金只有1000 万元左右。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑, 反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革, 房地产投融资体制发生了很大变化, 特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实, 同时由于房地产贷款属于中长期贷款, 出于风险方面的考虑, 各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外, 由于期房销售受到限制, 依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款, 从而加大金融风险的局面。2. 自筹、债券融资仍有拓展空间2004 年1 月20 日, 国家统计局正式公布了2003 年中国GDP 的增长幅度为911 % , 是自1997 年以来最快的年份。这一增长结果, 几乎高出了所有的事前预测, 但是考虑到2003 年我国投资规模的扩大以及汽车、房地产、原材料和能源等行业的高速增长, 又会让人对这样的数字感到信服