房产调研的误区.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房产调研的误区.精品文档.房产调研的误区房地产企业自身或委托第三者，针对整个房地产市场或某个区域、某个特定的开发项目、特定的主题所进行的系统地、全面的、客观的、广泛的、持续的搜集房地产项目相关资料，并加以记录、分析和评估，提供相关分析结论、建议供房地产企业进行决策参考的过程。 毛主席说过“没有调查就没有发言权”。“知已知彼，百战不殆”，对今天的市场经济中的房地产开发企业来讲，具有至关重要的作用。市场调研在房地产开发过程中占据了极其重要的核心基础地位，往往对项目开发成败起到关键性作用。 房产调查的作用在于为房地产企业战略决策提供依据，降低房地产

2、企业的决策风险，其承担的是信息收集、过滤的责任，负责提供目前市场的动态信息、掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、可能的企业发展契机等。 目前房地产市场所存在的误区 1、 忽视调研重要性 前期调研关系到项目选址、项目定位、规划设计、建筑设计、产品定位，以及项目营销策略等。在部分二线城市，很多三线城市，其开发企业对调研的重要性认识不够，依然故我的采用拍脑袋的做法，而其设计单位也是凭经验、凭感觉进行一系列的项目设计。若竞争比较激烈的市场情况下，到销售时，一系列问题就会浮上水面难于解决。 2、 过分信赖调研 调研对开发企业的判断是一大助益，但它不代表全部的答案，也不尽然绝无错误。项目设计方案也好，营

3、销策划案也好，都不能完全依赖调研，因为调研同样存在误差问题：如抽样误差、调研员不负责、统计误差、分析员偏好等。 3、 随便发放街头问卷，缺乏抽样的科学性 这种调查方式的目前被大量采用，是因为它有许多优点：节省经费、便于操作、对调查员素质要求低、回收率高等等，但是这些优点是以牺牲科学性为基础的。因为房地产调研是科学抽样调查不是普查，在调研前都会对调研对象进行系统抽样，保证调研对象的全面性、代表性。 4、 过于依赖问卷调查，不重视深度访谈 目前调查普遍采用问卷调查形式，这种以结构式问卷作为搜集资料的工具、以调查对象的填答为资料依据的调查方法，所获得的结构式数据便于统计分析，并能够据此作出预测，都是

4、非常科学有效的调查方式。然而，问卷调查也有其自身难以克服的缺陷。例如：无法就极为重要的问题作深入了解，问卷的填答对被调查者的文化水平有一定要求，难以揣测填答者所给数据的真实性，难以获得定性资料等等。 5、 调查不具有代表性 房地产市场调查需要有业内人士把握，结果要有预见性、实用性和可操作性。在地域性极强的房地产面前，应该说宏观指数对个案操作并无实际意义，而微观个案调查对业内士特别有吸引力。开发商不仅应关心调查结果，还应关心调查过程。一些做市场调查和信息分析较好的开发公司、代理公司推出的调查报告更具说服力，更有参考价值。 6、调研报告的利用不充分 策划师、设计师在制订规划设计方案、营销策略时，不

5、能充分利用调研数据，而是把个人创意、概念、理念强加入方案中，有时只是主观认为其符合调研数据、具有可操作性，因其创意的独特性、新颖性，往往会得到开发企业的认同。从项目开发长远性、居住者长远利益可能要受到损害。开发商应该对“鑫苑模式”进行深思近日，鑫苑置业旗下鑫苑国际城市花园交房事件引起了济南业内外人士的广泛关注。该事件的焦点虽然是交房，更确切地说应该是人们对“鑫苑模式”的关注。鑫苑置业入驻济南三年，短短的时间内，鑫苑置业横跨济南西、中、东部，分别开发了鑫苑城市之家、鑫苑碧水尚景、鑫苑国际城市花园三个项目。三年的历练成就了“鑫苑模式”在济南的巨大影响力。几乎每一个项目都受到了购房者热切追捧，而业内

6、人士也对鑫苑模式给予了肯定。然而，随着鑫苑置业退出济南房地产市场消息的扩散，进而到现在的房屋质量问题，我们不禁感动一丝凉意，而我们身边的开发商也更应该好好思考一下鑫苑置业所走的足迹，并以此为鉴，走好自己今后的路。“鑫苑速度”是一个惊喜鑫苑来济南之前，济南楼市异常的平静，大部分开发商都是中规中矩地“耕耘”，然而自从鑫苑置业进驻济南房地产市场之后，通过自身“鑫苑速度”影响到了许多开发商，从此济南楼市这一平静的湖面开始荡起丝丝涟漪。从鑫苑城市之家到鑫苑碧水尚景再到鑫苑国际城市花园，鑫苑置业马不停蹄地用三年时间开发三个经典项目，其开发速度之快让济南业内外人士目瞪口呆。记得当初鑫苑置业大肆宣扬在纳斯达克

7、上市的消息时，人们开始佩服性地讨论着，原来鑫苑速度是雄厚的资金在做后盾！的确，鑫苑置业之所以能够快速拿地，快速开发，与其资金后盾是分不开的，但还有一点就是，鑫苑置业开发项目这种雷厉风行的作风也值得大家学习，扭扭捏捏、故作深沉的惰性思维会存在让人逐步沉沦的危险。鑫苑营销模式可以借鉴曾经拜读过智盟时代郑振飞的新浪博客，飞总对鑫苑营销模式的透彻分析令我大开眼界。飞总在其博客里曾表述到：“三个楼盘时而联合，时而独动，几乎是周周有活动、月月有促销，花样奇多，令人目不暇接、眼花缭乱就连我们派去摸底的一个伙计，竟然都被搞定了，踩盘踩成了城市之家的业主。其他的诸如鑫苑名家讲坛暨鑫苑名家会颁奖典礼、山东鑫苑岁末

8、感恩，三声礼炮锯献泉城、山东鑫苑2周岁，玩转六一大派对举不胜举。鑫苑名家会是我所知晓的房地产置业会里最忙和的。”鑫苑置业不仅活动多，其广告手段也令人叫绝，从年初的“直惠1000元/平米”到近期的“尾盘清盘88折特惠”，诱人的数字使得鑫苑每天上千组的来电、来访客户成为了家常便饭。可以说，营销模式让鑫苑获得了巨大的成功。鑫苑应该妥善“料理后事” 正当鑫苑置业被大家广泛称赞的时候，鑫苑置业突然低调推出济南房地产市场，这让人百思不得其解，而随着鑫苑国际城市花园逐渐交房，一系列的问题开始出现了，交房没有正规文件，房屋质量问题频繁被业主发现鑫苑置业在即将画完句号之际却被人们指责。从交房现场看到，几百名鑫苑

9、业主展开维权行动，而鑫苑强硬的态度更加引起了业主的反感，更有消息传出，有维权业主曾被殴打作为开发商，追求利益最大化可以谅解，但前提是不能拿广大业主的利益作为垫脚石，更不能拿房屋质量开玩笑。鑫苑置业问题还未定论，谁是谁非还需要一个时间的验证，但无风不起浪，这一现象更应该引起济南开发商的高度警惕。大家允许你获取利益，也允许你自私，只是在“耕耘”的时候，更希望开发商能够凭良心做事，最起码要保证房屋的质量。鑫苑置业三年走过的足迹仅仅只是济南楼市的一个个例，从中我们不难看出，一件事情即便开始做的再好，如果不妥善“料理后事”，之前做的也全都是无用功。希望济南开发商从中得到几点经验，取其精华，去其糟粕，警钟

10、长鸣才能走好今后的路！对当前房地产市场形势的几点认识在全球金融危机的影响下，2008年下半年，以深圳、上海、北京等一线城市为首，房地产市场形势急转直下，投资下降，成交量逐月下滑，房价也出现了十年来的首次大幅调整，并迅速传导至二线城市。今年上半年，土地市场和房地产市场却出现出人意料的逆转，房价逐月上涨，地王频频出现。京、沪等一线城市房地产市场率先复苏，并迅速传导至成都、武汉等二线城市。在全球经济形势并未明显好转的情况下，我国房地产市场出现的这一轮迅速走高的行情似乎与市场规律相背离，但是通过供求关系分析仍能发现此轮房地产市场变化的内在机制。一、当前房地产市场形势的特点（一）租售比有拉大趋势2009

11、年以来，住房交易价格逐月环比上涨，而部分城市租赁价格有所下降，住房租售比进一步拉大。据中大恒基研究，今年上半年北京租赁市场成交状况出现了明显回落，交易总量相比去年下跌了3%左右。单套房屋空置期由去年的平均8天增加到了今年上半年的12天。今年上半年北京的二手房租售比首次突破了1400，达1402。而正常的租售比价应该在1：200-1：300，折算成长期投资的年收益率，大约在4%-6%。（二）存量房市场成交量放大在这一轮房地产市场调整中，存量房市场率先启动，交易活跃。央视调查发现近期北京、上海、深圳的二手房市场异常火爆，交易量超越新建商品房。1月，北京市新建商品房交易量为5940套；而二手房则以7

12、330套的交易量超过了商品房两成以上。这是北京市二手房交易量在历史上首次超过新建住宅。（三）房地产开发投资并未好转虽然2009年2月以来成交量和住房价格明显上涨，但房地产开发投资并没有明显好转迹象。据国家统计局公布数据显示，2009年1-6月房地产开发投资累积完成额14505亿元，同比增长9.9%，比2008年同期回落23.6个百分点。二、当前房地产市场形势的原因（一）历史原因造成的刚性需求积压由于历史原因，我国目前仍有大量的刚性需求存在，是带动此轮房地产市场复苏的重要因素。我国房地产市场真正发展是在1998年取消福利分房以后，在此之前，个人住房由单位分配。由于建设资金不足，分配的住房面积小且

13、质量差。1998年我国人均住房面积仅为18平方米。因此最近10年以来，房地产市场的快速发展很大程度上是在补历史欠账，人均住房面积以平均每年1平方米的速度递增。目前，我国人均住房面积为27平方米，距离世界平均水平还有一定差距。而我国人口增长还处于上升通道，因此在未来几年的时间内，历史原因造成的刚性需求仍然存在。而2008年初以来，房地产市场已经调整较长时期,累积了大量自住需求。在开发商主动调低房价的情况下，2009年初，自住性需求先行爆发，带动房地产市场复苏。（二）地方政府救市政策大大刺激住房需求2008年下半年开始，地方政府纷纷推出救市政策，如购房退税、提高住房公积金贷款额度、降低契税税率、购

14、房入户、购房抵税、购房补贴等，甚至一些地方政府推出了二套房贷首付2成和7折利率优惠政策，这些救市政策大大推动了住房需求特别是改善性住房需求。另外，一些地方政府（如成都）通过加大拆迁力度刺激住房需求，大面积拆迁形成大量的被动性需求，对房地产市场产生较大的推动作用。（三）宽松的信贷政策及对未来通胀预期带来投资性需求适度从宽的金融政策及对未来通胀的预期，使得购房者寻求更为保值的投资方式。为了应对国际金融危机，刺激住房投资和消费，我国实行适度从宽的金融政策。2008年以来，先后松绑二套房贷（改善性需求利率优惠）、推出存量房转让营业税新政，央行大幅降息等。而今年以来，大宗货物价格不断走高，使得消费者有强

15、烈的通货膨胀预期，加之实体经济不见起色，使得大量闲散资金投入房地产市场，投资性需求旺盛。（四）资金压力与土地供应短缺导致的有效供应不足2008年以来，商品房竣工面积明显减少，市场上流通的新建商品房源不足。2008年初以来，由于市场低迷，房地产开发企业资金压力较大，导致企业或推迟项目开盘时间，或放缓项目开发力度，房地产竣工面积下降。2008年全国商品房竣工面积为5.85万平方米，比2007年减少了24%。根据上海官方网上房地产的统计数据，2008年商品房住宅预售登记面积仅1560万平方米，同比下降了42%。北京2008年商品房竣工面积为2558万平方米，同比下降11.5。另一方面，一些重点城市的

16、土地供应远远跟不上住房的销售速度，造成土地供应不足。这与土地供应的渠道和方法，与整个土地市场的紧缺有关，再加上各地拆迁难度加大，土地供应速度较慢，与旺盛的需求不相适应。另外，在部分大城市，由于城市中心无地可供，新建商品房位置一般较为偏远，导致有效供给不足，也是住房市场供需失调的原因之一。因此，在2009年上半年，二手房市场交易量上涨，在部分城市甚至超过新建商品房。三、应警惕房地产市场存在的风险（一）房地产市场泡沫扩大从住宅租售比价扩大的趋势来看，房地产市场泡沫的成分明显。正常情况下，房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的，当房屋供不应求时，二者都会上涨。住房租赁价格更多反映市场的真实需求，

17、而房屋售价则反映自住和投资需求。当房屋市场投机成分较多时，房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这时房屋租价一般比较客观。因此租售比是反映市场泡沫成分的一个指标，租售比越大，泡沫成分越明显。2009年上半年，住宅租售比呈现扩大的趋势，说明房地产市场泡沫正在累积。2009年4月份以来，各地“地王”频频出现，房地产市场又出现了“面粉贵过面包”的现象，部分城市商品房成交量与地价呈反向走势，这意味着土地市场已经出现泡沫。如果政府不能适时适量供应土地，开发商对土地的拍卖热情会愈演愈烈，泡沫也有越吹越大的危险。（二）银行积累大量风险这一轮房地产市场行情离不开银行宽松的信贷政策的支

18、撑，特别是改善性住房贷款政策、调低普通商品住房项目投资的最低资本金比例政策。今年上半年，我国银行业贷款规模迅速扩张，虽然对推动经济企稳起到了重要作用，但贷款高速投放积聚的风险隐患也在增加。有些银行在经营活动中还存在不审慎行为和冲动放贷的现象，如擅自突破二套房贷政策等。这无疑把房价下跌的风险转嫁给了银行，一旦市场波动，银行将承担巨大的信贷风险。（三）削弱居民消费能力，导致收入分配不公随着这一轮房地产价格走高，部分城市住房价格已经达到历史最高水平。从目前的形势来看，地王频频出现，住房价格仍有继续走高的趋势。住房价格与收入的比例将进一步拉大，房价已经严重脱离了普通老百姓的购买能力，央视调查称老百姓一

19、辈子全都砸在了房地产上。另一方面，投资性购房比例增加，占有了原本供应就不十分充足的房地产市场，如果房价继续上涨，投资性购房者会随之获利，财富不断向既得利益者手中转移。这不但削弱了普通居民的消费能力，也会导致居民收入分配严重不公平，继续拉大贫富差距。（四）实体经济难以恢复，经济难以持续发展从各地出现的地王情况来看，央企是目前高价拿地的主力，有些央企还是钢铁、冶金、医药、化工等实体经济主体。央企疯狂拿地的原因不排除由于企业通过股票市场融资，近期国家下拨大量资金，企业现金流充裕，而对实体经济不看好或产能过剩，转而寻求房地产开发这种更为稳妥的投资方式。企业的投资热点由实体经济转向房地产，不能为下一轮经济发展奠定坚实的起跳点，不利于国民经济持续健康发展。7月8日，八国集团领导人发表声明，尽管全球出现了股市回升、利率下降、商业和消费者信心提高等稳定迹象，但情况并不确定，经济和金融稳定性仍存在严重风险。而目前我国房地产市场所表现出的强劲反弹是否可持续更值得我们深思，如何通过保增长、保民生来稳定房地产市场，推动实体经济发展才是国民经济持续发展之计。(王霞)