房地产估价师基本制度与政策第26讲第五章现金流量与资金时间价值2011年新版.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产估价师基本制度与政策第26讲第五章现金流量与资金时间价值2011年新版.精品文档.例5-6某家庭拟购买一套面积为80的经济适用住宅，单价为3500元/，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为42%和66%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？解（1）已知：p350080（125%）210000（元），n1512180（月）il42%/12035%，i266%/12055%P1100000（元），P2210000100000110

2、000（元）（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：AlP1i1（1i1）n/（1i1）n1100000035%（1035%）180/1（1035%）18074975（元）A2P2i2（1i2）n/（1i2）n1110000055%（1055%）180/1（1055%）18096428（元）（3）组合贷款的最低月还款额：AA1A27497596428171403（元）史家解读：此题还是等额序列支付现值系数公式的逆用，不过要有两次，另一个关键点是理性经济人要用足公积金贷款。例5-7某家庭以4000元/的价格，购买了一套建筑面积为120的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该

3、贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？解（1）已知：p400012070%336000（元），p80000元，n1512180（月），n（155）12120（月）；ii6%/1205%（2）则正常情况下抵押贷款的月还款额为：(3)第6年年初一次偿还本金8万无后，在第6到第15年内减少的月还款额为：（4）从第6年开始的抵押贷款月还款额是：28353688816194720（元）史家解读：此题是考察等额序列支付资金回收系数公式的运用，此公式是等额序列支付现值系数公式的逆用，此题的关

4、键点是在中间提前一次性还款8万元，此8万元可视为在第5年年末（即第6年年初）的一个现值P，用等额序列支付资金回收系数公式求出从第6到第15年内减少的月还款额A，即可得从第6年开始的抵押贷款月还款额。此题一定要画现金流量图，其中的A1是从第6年第1个月月末开始的抵押贷款月还款额。8万元AAAA1 A10125615P例5-8某家庭以3500元/的价格，购买了一套建筑面积为80的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月等额还款金额占借款总额的比例即月还款常数为065%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是多少？解（1）已知：

5、p35008070%196000（元），月还款常数065%，n1512180（月），i6%，ii/126%/1205%（2）则按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为：（3）实际每月的月还款额为：196000065%1274（元）（4）借款人每月欠还的本金：165396元1274元37996（元）（5）抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金为史家解读：注意此题拐了一个小弯儿，即月等额还款额月等额还本付息额，按月还款常数计算的数是实际还款数，它不等于月等额还本付息额A，月等额还本付息额A是按等额序列支付资金回收系数公式计算得到的，两者的差额是借款人每月欠还的本金，最后再用等额序列支付终值系数公

6、式计算得到抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额。例5-9某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）。单位：万元年份456181920转售收入1600转售成本150装修费

7、用60200解（1）求出净现金流量单位：万元（2）画出净现金流量图图5-13净现金流量图（3）计算项目净现金流量的现值之和P年末01234t1819现金流入100100（112%）1100（112%）t3100（112%）151600100（112%）16现金流出751253008020（112%）120（112%）t320（112%）1515020020（112%）16净现金流量-75-125-3002080（112%）l80（1120/%）t380（112%）15125080（112%）16史家解读：此题综合性强，161页给出的计算过程不太好理解，主要是公式右边第四项，下面我给出第四项的另

8、一计算过程：运用公式，可得：。例5-10已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭由于某种财务要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？解（1）2004年1月1日住房市场价值V500000（15%）56381408（元）（2）第一抵押贷款月还款额（3）2004年1月1日未偿还第一抵押贷款价值（4）该家庭拥有的住房权益价值VEVVM638140829714

9、863409922（元）（5）第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为340992250%1704961（元）17（万元）史家解读：此题是用等额序列支付现值系数公式求出在2004年1月1日未偿还第一次抵押贷款的数额，再用2004年1月1日住房市场价值减去这个数额得到产权人在2004年1月1日的住房权益价值，最后得出加按的贷款数额。注意：此题没有考虑住宅的折旧因素，由于住宅有折旧，在2004年1月1日的住房市场价值实际要小于6381408元。例5-11美国金融机构发放的次级抵押贷款，普遍采用了复合式可调整利率贷款，也称为“m/n”贷款（主要包括“2/28”和“3/27”两种），即借款人在最初m年还款期

10、内依照贷款合同约定的某一固定初始利率仅支付利息，从第m1年开始将固定利率变为每隔半年以伦敦银行同业拆借利率为基准重新确定的可调整利率（又称“重置利率”）还本付息。假设某家庭于2004年为购买总价为22万美元的住房，成功申请了总额为18万美元、期限为30年、前3年固定利率为75%的复合式可调整利率贷款。如该家庭2004年和2007年的月家庭收入分别为3000美元和3200美元，2007年调整后的利率为9%，问该家庭在2004年和2007年前6个月的月还款额占家庭收入的比例分别是多少？解（1）前3年执行固定利率期间的月还款额史家解读：此题是在美国次贷危机发生以后，剖析危机的一个具体实例。这种“m/

11、n”贷款很有诱惑力，一开始23年的还款压力很小，但一过这个时间后，还款压力陡增，原因在于一开始是低利率的单利还款，之后是长期的可调高利率的还本付息，银行将利率升高的风险全部转嫁给贷款人，最终导致借款人因无力偿还贷款而断供，引起连锁反应，最终受伤的是美国银行业和国家的经济基础，一时得利的是美国住房抵押贷款二级市场的次贷支持证券发行商。讨论：美国住房抵押贷款二级市场上投资者对高收益的次贷支持证券的追逐，极大地提高了贷款发放机构拓展次贷市场的积极性和承担风险的胆量，超额利率分享机制和提前还款处罚佣金方案也在很大程度上激发了次贷经纪人的热情。后者抓住房地产市场价格持续上涨的有利条件，以及普通家庭对房地

12、产市场和金融市场不了解的弱点，千方百计诱使债务负担重、收入低的家庭使用次贷购房。由于次贷经纪人对借款人违约行为不承担任何责任，即使明知道借款人没有还款能力，经纪人也还是会全力说服对方贷款购房。于是这种不顾借款人还款能力的“掠夺性贷款”行为愈演愈烈，贷款质量急剧下降。尤其是在次级抵押贷款中普遍采用“m/n”复合式可调整利率贷款方式（表52），使其最初m年的还款额很低，不会超过住房所有权和平等权保护法规定的月还款额占家庭收入的法定比例。但次级抵押贷款进入利率调整期后，贷款利率伴随着美联储的连续17次加息普遍有较大程度提高，且加上还本因素，使月还款额占家庭收入的比例大幅度提高。进一步的，由于所购住房

13、的市场价值急剧下降，使次贷借款人在住房价值中的权益比例迅速减少，甚至变为负权益。在还款负担日益沉重、住房权益价值比例减少甚至成为负值的情况下，许多次级贷款的借款人就选择了终止还款即“理性违约”，结果使次级抵押贷款资产质量迅速下降，导致次贷资产及其相关衍生投资产品的投资者遭受了巨大损失，并最终导致了次贷危机。20012006年美国次级抵押贷款的基本特征表52年 份200120022003200420052006规 模贷款数（万笔）6249741676274334402646借款人平均FICO信用分值620163056414645965376547单笔平均贷款额（万美元）151168180201234259贷款价值比率（%）800799806828835844类 型固定利率贷款（%）414399433282251261可调整利率贷款（%）09191343103128复合式可调整利率贷款（%）522559547673620462气球式贷款（%）5522080226149其他特征可调整利率贷款平均初始利率（%）948373676672月还款收入比（%）378381382385391398无收入证明材料或证明材料不足（%）685634598572518447附有提前还款违约处罚条款（%）663638614601606616次贷业务平均利润率（%）626359535049