房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策.doc

《房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策.doc（24页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策.精品文档.房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面

2、积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地

3、产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造

4、价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业

5、的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的资料符合上述第二条清算条件第（一）项规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。符合清算条件第（二）项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。纳税人清算土地增值税时应报送的资料：（一）土地增值税清算表及其附表；（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开

6、发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。六、土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告

7、。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。七、土地增值税的核定征收在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的

8、；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额&spanide;清算的总建筑面积土地增值税清算案例案例1某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。国家规定

9、城建税税率为7%,印花税税率为0.5，教育费附加征收率为3%,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%.请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。计算过程如下：1、取得土地使用权所支付的金额为110万元2、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。4、扣除的税金=11505%（1+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。5、加计扣除=（110+320）20%=86（万元）6、允许扣除项目金额合计=11

10、0+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75&spanide;672.25100%=71.07%9、应纳税额=477.7540%-672.255%=157.34（万元）注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%,但未超过1

11、00%的其土地增值税税额 = 增值额40% -扣除项目金额5%.案例2某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7%,教育费附加征收率为3%）。开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%.则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：1.收入总额：1800万元2.扣除项目金额：（1）支付地价款：200万元（2）支付开发成本：400万元（3）扣除开发费用：（200+400）10%=60（万元）（4）扣除税金：18005%（1+7%+3%）=99（万元）（5）加计

12、扣除费用：（200+400）20%=120（万元）（6）扣除项目总额：200+400+60+99+120=879（万元）3.增值额：1800-879=921（万元）4.增值比率：921&spanide;879=105%因此适用三档税率。5.应纳税额：87950%30%+879（100%-50%）40%+（921-879）50%=328.65（万元）土地增值税清算需要明确的问题一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与

13、有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“

14、取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的

15、扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵

16、减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年

17、加计5%计算”.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。常见问题解答1、问：房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得实际收入，计算土地增值税时收入如何确定？答：根据关于印发的通知（苏地税发200972号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所

18、有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、问：土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？答：根据土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除项目金额。因此，在计征土地增值税时不能予以扣除。3、房地产企业进行土地增值税清算过程中，政府代收费能不能加计扣除20%

19、?答：纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。4、房地产开发公司收取购房者的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，暂行

20、条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。对土地增值税的清算提出了具体的要求.二,清算实务一,收入的确认问题(1)纳税人转让房地产所取得收入,包括货币收入,实物收入和其他收入(摘自国务院第138号令发布的土地增值税暂行条例)条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益.(摘自财法字(1995)6号土地增值税暂行条例实施细则)视同销售收入的确认(2)非直接销售房地产开发企业将开发产品用于职工福利,奖励,对外投资,分配给股东或投资人,抵偿债务,换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同

21、销售房地产.确认方法和顺序第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利,奖励,对外投资,分配给股东或投资人,抵偿债务,换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认: _ (一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定. _ (二)按本企业在同一地区,同一年度销售的同类房地产的平均价格确认. _ (三)参照当地当年,同类房地产的市场价格或评估价值确认. 国税发2007132号 自用的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成

22、本和费用.(国税发2006187号规定)旧房的定义_七,关于新建房与旧房的界定问题 _新建房是指建成后未使用的房产.凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房.使用时间和磨损程度标准可由各省,自治区,直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定. 财税字【1995】第048号 转让旧房扣除项目 _第十条:转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额. 国税发199548号自用时限第七条

23、房地产开发企业纳税人建造商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围.京地税地2007134号计算评估的基本方法是:对于出售的旧房及建筑物,第一步:应确定该房屋及建筑物的重置成本价第二步:再确定其新旧程度(即成新度折旧率)第三步:以重置成本价乘以其新度折旧率,以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额.案例案例(1)某房地产公司2007年11月2004年2月建成自用的房屋1000平方米,当时造价300万元,转让方式取得土地使用权.如果按现行市场价的材料,人工费计算,建造同样的房子需600万元,该房子为7成新,按500万

24、元出售,支付有关税费计27.5万元.计算企业转让旧房应纳的土地增值税额.具体计算解:(1)评估价格=60070%=420(万元)(2)允许扣除的税金27.5万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)(5)增值率=52.25447.5100%=11.73%(6)应纳税额=52.530%-447.50=15.75(万元)思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除 代收费用的处理财税字199548号)的规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产

25、所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入.对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用.列举:市政公用基础设施配套费(经济适用房含安居工程免收) 土地征用及拆迁补偿费气;建制镇市政公用基础设施配套费土地征用及拆迁补偿费;发展新型墙体材料专项用费(经济适用房含安居工程免收)建筑安装工程费;列举结建人防经费(经济适用房含安居工程免收)公共基础设施费;供电工程贴费(经济适用房含安居工程免收或减收)前期工程费;消防设施

26、建设费公共基础设施费;煤气建设费公共基础设施费;列举散装水泥专项资金建筑安装工程费;教育地方附加费经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收)公共基础设施费(建委代收).收入确认的特殊事项1,合同签订了,对方付了全款,但没有开具发票,业主也没有入住是否确认销售收入 2,合同规定的付款日业主没有付款是否全额确认收入 3,没有产权的地下车库出售永久使用权的问题 稽查要点(1)(1)审核收入确认的完整性 根据商品房销(预)售许可证,物价部门核价批复,房产部门房屋测绘面积,相关项目销售窗口表,销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料,并结合售楼处现场销控表勘查情况,与主营业务收入科目进行比对,判定

27、其是否存在未完全确认收入的情况. 稽查要点(2)(2)审核收入确认的符合性重点对低价销售的情况进行核实,对销售价格明显偏低且无正当理由的,按规定进行纳税调整处理. 稽查要点(3)(3)审核收入确认的准确性按照相关财务制度的规定,房地产开发企业对外出租房产的收入记入其他业务收入科目,房产销售记入主营业务收入科目,对于部分房地产开发企业对外出租门面房的收入和集体土地上的房产销售行为(即房产所占土地性质为集体土地),不应在清算土地增值税时计入的转让收入总额中,而相应的成本也不能扣除. 稽查要点(4)(4)审核收入确认的时间性按照房地产销售的方式分,房地产的销售形式主要有预售方式,一次性全额收款,分期

28、收款方式,银行按揭方式,采取委托方式销售(又分为支付手续费方式,视同买断方式,基价并实行超基价双方分成方式,包销方式)等形式.对不同的销售形式确认收入的时间也不尽相同,因此,在审核过程中应当根据不同的销售形式,结合房地产开发企业销售合同,而确认其实现收入的时间.税法上收入的确认(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现;(2),采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现;续(3),采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定

29、收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现;(4),采取委托方式销售开发产品的,分别原则确认收入的实现,主要为收到代销清单时确认收入的实现. 拆迁补偿的收入确定 为了减少资金流通,房地产公司与被拆迁人签定协议,以开发出来的房屋作为拆迁补偿.根据土地增值税暂行条例实施细则 收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益的规定,对作为拆迁补偿费的这部分房屋应确认收入.1,按照协议约定的补偿费确认 2,按照平均销售价格确认其收入 二)成本与费用扣除一,土地成本1,无偿划拔的土地成本的确认2,转让方式获得土地成本的确认3,以土地投资入股方式土地成本的确认4

30、,参加拍卖土地成本的确认5,股权方式获得土地的成本确认6,以地换房的土地成本的确认无偿划拔案例(2)某国有房地产开发企业于1996年初无偿划拔获得某块地,1998年初进行评估为1000万,并按1000万入账,2006年初对该土地进行评估,评估值为10000万 问开发后在清算如何确认土地成本 转让方式 (一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格.成交价格包括土地出让金,土地补偿费,安置补助费,地上附着物和青苗补偿费,拆迁补偿费,市政建设配套费等承受者应支付的货币,实物,无形资产及其他经济利益. 财税2004134号 土地投资入股 案例(3)A为自然人,2005年10月将其名下的土地投资到B

31、房地产公司,拥有70%的股份.该土地购买原价为1000万元,评估价为2000万元,股东确认价为2000万元,B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐.2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕,进行土地增值税清算. 政策链接(1)根据财政部,国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995048号)第一条暂免征收土地增值税的规定,以房地产进行投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免缴纳土地增值税.对投资联营企业将上述房地产再转让的,应按规定缴纳土地增值税.政策链接(2)根据财政部,国家税务总局关于土地增值税若干

32、问题的通知(财税200621号)规定,自2006年3月2日起,对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的,凡所投资,联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部,国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995048号)第一条暂免征收土地增值税的规定,应按规定缴纳土地增值税.所得税方面的政策按照国税发200631号文件的规定:接受土地使用权的开发方在投资交易发生时,可按投资交易额计算确认土地使用权的成本,并计入开发产品的成本. 总局答复我们认为:以土地作价入股进行投资或作为联营条件,后又将房地产再转让的,在土地增值税清算时

33、,应以其原投资,联营者为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为扣除项目中取得土地使用权所支付的金额.参加拍卖 案例(4)某房地产开发公司通过拍卖公司获得某破产企业委托拍卖的一块土地,支付土地款600万,支付给拍卖公司费用50万 1,如何取得票据 2,支付拍卖公司的费用能否进土地成本.股权方式 案例(5)某房地产开发公司于2005年初与甲房地产公司谈判,因甲公司有一块地,该地购入时共付款3000万,该公司注册资本金2000万,最后谈判成功,以10000万获得甲公司的全部股权.问:土地成本如何确认 以房换地的土地成本的确认 某房地产开发公司于2003年1月获得一块土地,当时

34、双方协定:前期不支付任何款项,待项目开发完毕之后将3000平方的房屋做为土地价款.1,问土地成本如何确认 各期之间如何划分 案例(6)某房地产公司获得200000方土地,分四期开发,如何计算土地成本 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊. 1999年国税函1999112号 通过中介人获得案例(7)某房地产开发公司于2004年委托某物业公司购买土地,共支付给物业公司10000万,其中获得相关土地票据7500万,其中大部分票为村委会的收入,其中付给物业公司费用2000万,问如何扣除 配套设

35、施的处理房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房,会所,停车场(库),物业管理场所,变电站,热力站,水厂,文体场馆,学校,幼儿园,托儿所,医院,邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1,建成后产权属于全体业主所有的,其成本,费用可以扣除;2,建成后无偿移交给政府,公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本,费用可以扣除;3,建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本,费用.利息专题案例(8)某地产公司问:根据细则规定:(1)凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额.(2)凡不能按转让房地产项目计算

36、分摊利息支出不得单独计算,应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和,在5%以内计算扣除,同理如果发生的利息支出不足5%,是按5%扣除还是据实扣除 利息专题土地增值税清算案例土地增值 2008-02-21 16:48:45 阅读310 评论0 字号：大中小 订阅 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部

37、门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对土地增值税清算鉴证报告(以下简称鉴证报告)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目鉴证报告中披露的具体情况如下：、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地

38、产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚

39、1000平方米，车库3500平方米。5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/20

40、0,000=80。二.取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。三、扣除

41、项目情况说明(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地低字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元 具体计算可采取以下两种方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80=362,560,000元。(二)开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资

42、料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见鉴证报告相关表格。)分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,00

43、0元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。具体计算可采取以下两种方法： 465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元； 465,657,300*80=372,525,840元 2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。 27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*1

44、0=75,744,000元。(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。(五)房地产开发企业加计扣除为 (362,560,000+394,880,000)*20=151,488,000元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。四、纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。(一)普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入900,000,0

45、00元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75扣除项目金额=1,063,322,000*75=797，491，500元增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20，应免征土地增值税。(二)其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25扣除项目金额=1，063，322，000*25=2

46、65,830,500元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38 适用税率为40应纳土地增值税为： (264,169,500*40)-(265,830,500*5)=92,376,275元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为： 92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元 五、税务机关审核情况(一)对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及鉴证报告中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：(二)确定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项