房地产销售基础培训2.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产销售基础培训2.精品文档.基础培训资料2-基础词典第三章、房地产基础词典3-1 房地产经济、金融类概念 房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称,是房屋建筑与建筑用地有机构成的整体 房地产业房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的必然产物。房地产业与建筑业不同。建筑业国务院列入了第二产业范畴；而房地产系经营服务性产业，属第三产业范畴 房地产市场 房地产市场是

2、房产和地产在流通过程中各种经济关系的总和，是房地产商品通过交易，实现其价值和使用价值得过程。完整的房地产市场包括土地的出让、转让、抵押、开发，房产的买卖、租赁、交换、抵押、拍卖、赠与，以及与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰、经营等劳务活动 房地产市场的主体 房地产主体指参与房地产交易的当事人 房地产供给主体：指向房地产市场提供交易对象的单位或个人，即房地产交易中的房地产让渡方(卖方) 房地产需求主体：指房地产交易中的受让方(买方)，即通过房地产交易取得房地产所有权的单位和个人 房地产经营主体：指在房地产市场中直接从事房地产商品化经营的经营组织，如各类房地产开发企业。他们的业务活动主要体现在经

3、营方面，不是房地产的最终使用者和最初供给者 房地产交易中介机构：在房地产交易市场上，大量的房地产交易往往是通过专门从事房地产交易的中介机构来完成的，中介机构是房地产交易市场中不可缺少的构成要素 房地产市场的客体 房地产市场客体即房地产市场交易对象，这是房地产交易的基本条件。主要分为两类:一是将房地产所有权作为市场客体进行市场流转。二是将房地产使用经营权作为市场客体进行市场流转。在我国，进入市场流转的土地，只是土地的使用权 商品房 商品房指用于出售和出租的住宅和其他房屋，它不仅指用于出售的房屋，而且也包括用于出租的房屋。长时间以来，已习惯把房屋开发公司开发建设用于出售的房屋叫做商品房 期房 期房

4、是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证时止，这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称为“楼花”，是当前房地产开发企业普遍采取得一种房屋销售方式 现房 现房指开发商已办妥房地产权证的商品房，通常指项目竣工可以入住的房屋 准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，不过在营销过程中也有例外 基价 基价也叫基础价，是指经过核算

5、而确定的每平方米商品房基本价格。商品房地销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出 楼面地价 亦称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。由于各国和各地区的计量单位不同，有每平方米楼面地价、每平方英尺楼面地价等。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价 = 土地总价格 / 总建筑面积 定金 定金指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国民法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面的形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金

6、数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交纳定金后， 在约定时间内没有履行约定义务，则开发商有权以购房者违约而不予退还定金；如果在约定时间内,开发商将房屋卖给他人，则应当双倍返还定金 违约金 违约金指违约方按照法律规定和合同约定，应该付给对方一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金 印花税 是国家对各种经济、技术合同和具有合同性质凭证、产权转移证书、帐薄及国国家规定有关文契凭证所征收的一种税。按国家规定，购买住宅的买卖双方需签订商品房买卖合同，因此属于征税

7、的范围。纳税义务人是买卖商品住宅而签订商品房买卖合同的双方立据人 契税 是一个独立的税种。纳税义务人是私产住宅购买者，由于私产住宅多以房契作为该房屋产权的凭证，故以房契作为征收契税的对象。凡已缴纳契税者，其房屋产权证上应写明已纳契税等签章，才算是房屋产权的合法凭证 住房公积金存款 通过强制性储藏方式建立起来的一种个人住房消费专用基金。根据现行规定，在职职工在其工作年限内与所在单位分别按职工本人上一年度月平均工资的一定比例共同按月缴存，并记入职工的个人住房公积金帐户。其中，职工个人缴存部分，由其所在单位直接从职工个人工资中扣缴；单位缴存部分，机关在预算中列支，事业单位由财政部门核定收支后在预算或

8、费用中支出，企业在成本中列支。当职工离退休时，住房公积金的本息结余可以一次性结算、支取 住房公积金贷款 已缴存住房公积金的单位和个人向住房公积金管理机构和金融机构申请的贷款。各地可根据实际情况，规定住房公积金贷款的申请程序和条件。职工申请住房公积金贷款的一般程序是：职工提出借款申请，公积金中心进行申请的审批，办理贷款手续 商品房维修基金 按建设部住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。规定购房者应按购房款2% 3%比例向售房单位缴纳维修基金（贵州省执行2%），为全体业主所有，专户存储，

9、专款专用。业主转让房屋所有权时，节余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户3-2 房地产权属类概念 房屋的所有权 为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利 取得房屋所有权归纳 依法新建的房屋 添附地房屋，如翻建、扩建、加层等 通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋 继承或者受遗的房屋 前两种方式成为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权 后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原始所有人那里取得房屋所有权 房屋的使用权 房屋的使用

10、权是指对房屋拥有的享用权,即可以由所有权人使用，也可以由非所有权人使用。房屋的租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权中 房屋的他项权利 房屋的他项权利是指由房屋所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利 典权 所谓典权是指房屋所有权人将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有权人手中取得使用房屋的权利的行为 承典人与出典人(房屋所有权人)要订典契，约定回赎期限(即存续期)，一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典 典价无利息，房屋无

11、租金 承典人除可以占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物 抵押权 抵押权指房屋所有权人将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿 租赁权 租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则是违法行为 赠与权 房地产赠与是指房地产权利

12、人将自己拥有的房地产无偿转让给他人的民事法律行为。在房地产赠与中，将自己拥有的房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权转让他人的人称房地产赠与人，接受他人赠与地人称受赠人。房地产赠与虽是房地产无偿转让，但涉及价值巨大的不动产的产权变更，办理房地产赠与，可以商定附加有益公益事业的特定条件，但必须出于赠与当事人双方完全愿意，必须订立赠与契约（合同），必须经房地产管理部门办理赠与登记和审核手续 交换 房地产交换，也称房地产互换，或房屋互易。房地产交换分两种性质，一种是房地产产权交换；一种是房地产使用权交换 住宅的全部产权和部分产权 全部产权亦称全权，是指购房者拥有对住宅的各项支配权利（占有、使用、收

13、益和处分）。住宅全权的概念，等同于住宅的所有权或产权，它所以称全部产权是相对于部分产权而言的。根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知规定，职工购房公有住宅，在国家规定的住房面积之内，按标准价出售的住宅，职工购房后拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房地产权单位有先购买权。售房地收入在扣除有关税费后，按个人与单位或政府各自所占地产权比例进行分配。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内 房屋所有权初始登记 初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权

14、而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。房地产开发公司出售商品房应在销售前到登记机关办理备案登记手续 确权 是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系及他项权利3-3 房地产规划设计类概念 居住小区 居住小区一般称小区,是

15、被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000-15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 居住组团 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000-3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地 小区（级）道路 一般用以规划分组团的道路。其路面宽度应为58m；建筑控制线之间的宽度：采暖区不宜小于14m，非采暖区不宜小于10m 组团（级）道路 上接小区路、下连宅间小路的道路。其路面宽度应为35m；建筑控制线之间的宽度：采暖区不宜小于10m，非采暖区不宜小于8m 道路红线 亦称 “道路的总

16、宽度”或称 “规划路幅”，即划分城市道路（含居住区级道路）用地和城市建筑用地、生产用地及其他各项用地的分界控制线。它在地形图上以两条平行的红色直线、曲线或者折线表示。红线之间宽度为道路用地范围，其作用是控制街道两侧建筑不能侵入道路规划用地。民用建筑设计通则明确规定，下列建筑突出物不允许突出道路红线：建筑物的台阶、平台、窗井；地下建筑物及建筑基础；除基地内连接城市管线以外的其他地下管线 住宅 通俗地讲，住宅是 “供人住的房子”。现代城镇住宅分类标准如下 按照住宅层数分类：低层住宅（低层高密度住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅） 按照住宅承重结构所选用的主要材料分类：混合结构住宅（砖混结构、砖

17、木结构、砌块结构、钢混结构）、大模板结构住宅、大板结构住宅、框架结构住宅、简易结构住宅 按照住宅的平面布局分类：点式住宅、板式（条式）住宅 按照住宅设计特点分类：内廊式住宅、外廊式住宅、筒子楼式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅、错层式住宅、公寓式住宅、单元式住宅 按照住宅用途和功能分类：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅 低层住宅 一般说13层的住宅称为低层住宅。常见如三合院、四合院等 多层住宅 一般36层的住宅称为多层住宅 高层住宅 一般10层以上住宅称为高层住宅，612层的习惯称为小高层，25层以上的属超高层 砖混结构 砖混结构住宅中的 “砖” ，指的是一种统一尺

18、寸的建筑材料。也有其他尺寸的异型粘土砖。 “混”指的是由钢筋、水泥、沙石、水，按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙结合，称为一种砖混结构形式。砌块结构与砖混结构比较，砌块结构是用砌块代替了砖，其他混凝土构件的式样和使用比重不变 钢筋混凝土结构 房屋的主要承重构件基本由钢筋混凝土材料制作而成。根据施工方法的不同可以分为两大类：现浇钢筋混凝土结构，即在施工现场直接浇筑而成；预制钢筋混凝土结构，即在工厂或现场预先制成构件，然后进行安装或拼装 大模板结构住宅 大模板结构是采用一定设计模具，在住宅施工现场配置绑扎钢筋，现场浇灌混凝土，以代替砖作为承重墙

19、的一种结构。在我国主要有三种类型 内外墙现浇结构 内墙现浇外墙预制大板结构，简称内浇外挂 内墙现浇外墙砖砌，简称内浇外砌 大板结构住宅 采用这种结构的住宅，其内墙板、外墙板和楼板都是预先在工厂（或者在施工现场）制作完成，然后在现场像拼积木一样吊装、拼、砌安装，所以也称为装配式壁板结构住宅。这种住宅由于采用预制件装配而成，施工现场机械化程度高，人工费用较省，可节约模板和支撑材料，建设工期短，不受季节限制 框架结构住宅 框架-剪力墙结构体系：框架结构与剪力墙结构相结合，即在框架结构中设置一些剪力墙，组成框架剪力墙结构体系。竖向荷载主要由框架结构来承担，框架和剪力墙共同承担水平力。但由于剪力墙刚度大

20、，常常承担约80%左右水平力 框架结构体系：采用钢筋混凝土（钢）梁、柱系统组成的框架作为建筑的竖向承重结构，并同时利用这些框架承受水平荷载，墙体主要起围护和隔离作用的建筑结构体系 框筒结构：筒体结构，在墙体上开洞形成的空腹筒体也称为框筒。实际上它是由刚度很大的窗裙梁（深梁）和密排柱形成的密集空间网格所形成的结构体系 框支剪力墙结构：将剪力墙结构的底层做成框架的结构体系。由于其上下刚度突变，在地震力的作用下，底层柱将产生很大的内力与塑性变形，容易造成震害 简易结构住宅 用木、石、竹、土、泥、轻质钢骨作为承重构件的住宅，统称为简易结构住宅 点式住宅 点式住宅的宽度和长度比较接近，使住宅看起来像一座

21、“墩子”或“塔”。住宅四面临空，随着太阳位置的移动，阴影位置也不断变化，保证良好的日照 板式住宅 板式住宅的进深较小，通常只有点式住宅的1/31/2。在居住区规划中，通常作南北向行列布置。因为其户户朝南，容易形成穿堂风 退台式住宅 又叫台阶式住宅，其建筑面积由底层向上逐层减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台。这样的住宅住户有较大的户外活动空间，但是由于建筑容积率减少，造价提高。 跃层式住宅 住户占有上下两层楼面，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、给其他辅助用房可以分层布置。跃式住宅每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助

22、面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小 复式住宅 复式住宅建造上仍是每户两层，实际是在层高的一层中楼中增建一个1.2m夹层，复式住宅的下层供起居用，进餐、洗浴等，上层供休息水面用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也是上层地板 复式住宅的经济性体现1、平面利用系数高，通过夹层复合，使住宅的使用面积提高50% 70%2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体3、通风采光好，提高土地利用率 复式住宅的不足1、复式住宅进深小，如采用内廊式平面组合必然导致部分户型朝向不佳，自然采光较差2、层高过低，如厨房只有2米高度，储藏空间较大，但是层高只有1.2米，难于充分利用3、由于室内隔断楼板均采

23、用木隔板，成本高，隔音、防火功能差 错层式住宅 各住户的入口放到不同高度的两个或几个休息平台上。最大限度地节约了楼梯间面积，同时由于每个平台只安排一两家住户，住户相互干扰极小（室内空间布局也在不同高度体现） 住宅的进深 房屋深度的单位，即建筑物纵墙（柱）与纵向墙（柱）间的轴线距离。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅进深采用下列常用参数：3.0、3.3、3.6、3.9、4.2、4.5、4.8、5.1、5.4、5.7、6.0（单位：米）。目前，我国大量城镇住宅的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。但是随着我国城市人口不断增加，土地资源相不足，本着节约的原则，我们需要大进深

24、住宅来满足不断对住宅数量的需求 住宅的开间 房屋宽度的单位，即建筑物横墙（柱）与横向墙（柱）间的轴线距离。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1、2.4、2.7、3.0、3.3、3.6、3.9、4.2（单位：米）。我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不得超过3.3米 住宅的层高 上下两层楼面与地面之间的垂直距离。国家1987年颁布的住宅设计规范，强调把住宅层高控制在2.8米左右，据测，层高每降低0.1米，造价降低1%左右。总之，一般层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；层数越多，层高则相应压缩 住宅的净高 住宅层高减去楼板的厚度就是净

25、高 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。综合考虑各种因素，住宅建筑设计规范（GB50096-1999）对室内净高的规定是有:卧室、起居室（厅）不应低于2.400m，局部不应低于2.100m；厨房、卫生间不应低于2.200m等 建筑面积 建筑物各层面积的总和。其中，各层的建筑面积，按照建筑物外墙（柱）勒角以上的外围水平面积计算。包括三个部分：使用面积，指居住用房、辅助用房的净面积；交通面积，指作为交通联系用的空间或设备所占用的面积；结构面积，指建筑结构构件、通风道、烟道等所占用的面积。具体计算建筑面积时，应执行有关规定。例如，层高在2.2m 以下的技术层、夹层、地下室、半

26、地下室等不计算建筑面积；室内停车场，以其车库层数计算层数，按各层水平投影面积乘以自然层数计算建筑面积 按照商品房销售管理办法第18条规定，商品房建筑面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和商品房建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积 按照商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则规定，套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积加阳台建筑面积套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积1、其中套内使用面积一般为套内墙体所围空间在地面投影面积2、套内墙体面积包括公用墙体面积和非公用墙体面积。所谓公用墙体面积指商品房各套间分隔墙、套与公用建筑空间的分隔墙及

27、外墙。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积3、阳台面积的计算分封闭阳台和非封闭阳台两种，封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积计算建筑面积，非封闭式阳台按上述投影面积的一半计算套内面积 分摊的公用建筑面积为套内建筑面积与公用建筑面积分摊系数之积分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = （整栋楼）公用建筑面积 /（整栋楼）套内建筑面积之和 套内使用面积 每套住宅户内独自使用的面积，即各功能空间的使用面积之和。室内使用面积按结构墙体表面的尺寸计算，有复合保温层时，按保温层表面尺寸计算；包括卧室、起居室

28、（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、储藏室等各种功能空间，以及壁柜等使用空间的面积总和；跃层住宅的套内使用面积包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。但是烟囱、通风道、管道井等均不计入使用面积 公用建筑面积 包括两大部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房地建筑面积；各套房屋与公共建筑空间之间的分割墙以及外墙水平投影面积一半 不应计入的公用建筑面积：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能地独立空间；售房单位自营、自用房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（

29、包括物业管理用房）用房 得房率 指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比 出房率 指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同 起居室（厅） 供居住者会客、娱乐、团聚等日常起居活动的空间。起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其面积不应小于12。而且，应减少交通干扰，厅内门的数量不宜过多，门的位置应集中布置，宜有适当的直线墙面布置家具 玄关 玄关是登堂入室第一步所在地位置，玄关一般与厅相连接，它是一个缓冲过渡地段 隔断 指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该

30、房间净高的1/2者。地下室一般作存储间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2.0m。而且，应采取防水、防潮、通风的措施 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者 骑楼 建在道路旁，底层是人行道的楼房的一部分。常见于南方多雨炎热地区，便于行人遮雨、遮阳、通行 勒角 室外地面或散水以上的一段房屋外墙。由于该部位的墙体经常遭受雨雪地浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿、冻融破坏。因此，需要使用耐水性好的材料砌筑或用水泥砂浆抹面加以保护 散水 沿外墙四周与勒角相接的地面部分。一般用砖或混凝土铺设，以防屋檐的滴水冲刷房屋四周的土壤，并使勒角附近的地面水迅速排走，

31、减少墙身与基础受水浸泡的可能。其宽度一般比屋檐的宽度多出200 300，并应向外做成一定的坡度 建筑密度 亦称“覆盖率”或“面密度”，即建筑底层占地面积（建筑基底总面积）与建筑基地总面积（建筑总用地面积）的比率（%）。密度越低，小区绿地面积和活动场地越大 建筑容积率 简称“容积率”，即建筑基地内所有建筑物的建筑面积之和与基地总面积的比值 绿地率 原称“绿地覆盖率”，即建筑基地范围内各类绿地面积的总和占基地用地面积的百分比。绿地包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施（配套公建）所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），但不包括屋顶、晒台的人工绿地。根据城市居住区规划设计规范对绿地率的有关规定：新

32、区建设不低于30%，旧区改造不宜低于25% 绿化率 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排休憩活动设施的、供居民共享的休憩绿地。其中包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。公共绿地的位置和规模，应根据规划用地周围的城市级公共绿地的布局综合确定。一般组团不少于0.5/人，小区（含组团）不少于1/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5/人的标准 建筑日照 阳光直接照射到建筑物地段、建筑物结构表面和房间内部的现象。日照量的标准包括日照时间和日照质量两方面：日照时间是以建筑物的规定的某一日内能接受到的日照时数计算标准，通常以太阳

33、高度角最低的冬至日作出规定；日照质量是指每小时内地面和墙面阳光投射面的大小和阳光中的紫外线效用 日照间距 相邻两幢建筑的外墙之间的距离。多指以日照要求为主的正面间距，但也应当包括侧面间距。确定建筑间距时，要以满足日照要求为基础，同时综合考虑采光、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰以及空间环境等要求，并使之符合相关规范的规定。例如，地震地区的建筑间距，一般应取两侧建筑主体部分平均高度的1.5倍；高层与各种层数建筑之间的侧向间距不宜小于13m；较高建筑物（如水塔、烟囱等）周围，在布置使用人数较多的建筑时，要留有一定的安全隔离地带3-4 房地产开发、经营类概念 竣工验收 对房地产项目在完工后和交工前

34、所进行的综合性检查验收。竣工验收是建设项目全过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查设计、工程质量是否符合要求，审查投资使用是否合理的重要环节，是投资成果转入生产或使用的标志 竣工验收标准 进行竣工验收的工程应达到的要求。主要有：生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求建成，能满足生产使用的要求；主要工艺设备和配套设施联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计中所规定的产品；必须的生活设施，已按设计要求建成合格；生产准备工作能适应投产的需要；环境保护设施、劳动安全卫生设施和消防设施，已按设计要求与主体工程同时建成使用；设计和施工选题已经由质量监督部门检验并作出评定；工程结算和竣工决算通

35、过有关部门审查和审计 竣工验收组织 负责组织竣工验收的主管单位和参加竣工验收的各单位。国家计委在印发的建设项目竣工验收办法中规定：大中型和限额以上基本建设和技术改造项目，由国家计委或国家计委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收。小型和限额以下基本建设和技术改造项目，由项目主管部门或地方政府组织。竣工验收要根据工程规模大小、复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组应由银行、物资、环保、劳动、消防及其他有关部门组成。建设单位、接管单位、施工单位和勘察设计单位参加验收工作 工程验收 指对工程本身进行的验收（主体工程） 综合验收 指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行

36、的整体验收 分期综合 指对分期建设的小区按期进行综合验收 规划验收 规划行政主管部门按批准的规划许可证内容对已完工的建设工程进行的验收，有些城市规定，建设工程只有通过规划验收，方可办理产权登记手续。验收内容主要包括 建筑的总平面位置、层数、高度、立面、使用性质和建筑规模 用地范围内和代征地范围应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况 绿化用地的腾退情况 单位配套设施建设情况 基础设施 水、电、暖、天然气、通讯、有线电视信号等 公用配套设施 停车场、小区内道路、运动场、游泳池、中心花园、医院、学校、会所、商店、小区内综合绿化等，一般按期交付使用 国家康居示范工程 以住宅小区位载体，以推进住宅产业现代化为总体目标，为提高住宅建设总体水平，带动相关产业发展，拉动国民经济增长而树立的全国优秀住宅工程。康居示范工程小区可分部门型、企业集团型、地方型3种类型 智能化小区 对有一定智能程度的住宅小区的统称。它是具有居家生活信息化、小区物业管理智能化、IC卡通用化的小区。智能小区建筑除了满足基本生活功能外，还要考虑安全、健康、节能、便利、舒适5大要素。小区智能化是一个过程，它伴随着智能化技术的发展及人们需求的增长而不断完善，表明了可持续发展是智能小区智能化的重要特征